“资本地产”是什么货色？
最近，唐骏“学历门”事件在网上闹得沸沸扬扬。经过几番电视辩论，突然冒出了个力挺唐骏的“西毕生”校友禹晋永。经过在网络一番搜索，人们发现此公实非等闲之辈，也是非常“成功”的人士，且担任包括北大清华人大在内的中国多家最高学府的“兼职教授”，另有北大“博士后”和“兼职研究员”、“欧美同学会企业家联谊会副会长”等响当当的名头，曾在各处MBA讲堂之类场合云山雾罩，讲授一套“资本地产”理论，被誉为中国“‘资本地产’的旗手”。这让人不禁想弄个明白：这个“资本地产”到底是个什么东东？
一、“资本地产”的路数
一般平头百姓，对于资本市场特别是企业上市这类的事情，往往是稀里糊涂。就算你学识渊博，如果不是这一行当中的人，没有金融和现代资本市场及相关法律知识，也搞不明白到底是怎么回事。不过，总是有人能用比较浅显的语言，让大家能明白其中一二。最近天涯有一个帖子《禹晋永的“资本地产”是如何运作的？》，就通俗地解释了其中奥妙：
“其实资本地产的理念很容易理解。那就是根据股票市场的市盈率有关系。为了说明方便，进行一个简单量化，一个东西本来只是1万，但是一旦上市，就变成了6万。既然如此，如果本来什么都没有，但是借了1万，然后上市，出让50%的股票，那么就可以从股市上圈钱3万，还别人1万，自己留下2万，这就是赚钱了。中国世代就是采取这样的模式，稍微复杂一点，那就是再利用一个元素，就是可以凭空拿地。等于是借政府的地，然后圈钱，圈钱成功就开发，不成功就不用管了。这里需要打个时间差，那就是利用政府急于卖地的心态，而且可以拖欠款。那么政府如何相信中国世代呢？其实很简单就是骗呗。”
通过这个帖子，大家可以发现，这个力挺唐骏的“地产大鳄”的所谓“资本地产”理论，其实也不是他自己的发明，只不过是模仿并升级黄光裕的赌博手法，并将其改头换面，在房地产领域发扬光大，然后抹上一层“理论”油彩而已。请看《三联生活周刊》文章的以下分析：
黄光裕起家，靠的是供货厂家压（沉淀）在他手上的巨额货款。“之后，2003~2004年成功实现国美‘借壳上市’。当时，香港股市全面复苏，恒生指数稳定增长。2004年6月，中国鹏润宣布以83亿港元，收购国美电器分拆上市部分65%的股权，全部以代价股和股权证进行，公司同时易名“国美电器”。这笔交易不涉及现金，黄光裕以接近50倍的估值把资产换成了股份。国美电器上市的消息一出就引起极大争议，因为据当时国美电器资料显示，其2004年净利润仅为1.78亿港元，以83亿港元价值计算，市盈率高达49.5倍，如此高的市盈率在同行中实属罕见。这次交易的高市盈率泡沫，其本质在于黄光裕希望凭此赌博使日后有机会高价套现。他赌的就是到时股价继续维持高位，使他顺利坚持高价套现为自己财富增值，就算到时股价泡沫崩盘，也不过是回归正常水准而已。”
“黄光裕在国美借壳上市的当天即宣布，鹏润投资不会在房地产领域投入更多资金，未来将以零售业为主。黄光裕要另组一支地产军团冲击资本市场，并且，在一开始就为自己定下了独特的玩法——一切以上市为目标，一步到位地成为地产的资本投资者，而不是项目的运营商。黄光裕的地产之路与其他开发商完全不同，无论从最初搭建地产业务平台到借壳中关村，黄光裕的主要目的不是卖房子，而是进入资本市场融资，以手段为目的”（《三联生活周刊》《黄光裕的地产王国》一文）。
禹晋永能够将黄光裕的手法发扬光大，除了所谓“人脉关系”外，主要利用的“元素”就是选定目标城市的目标地块，许诺将投入巨额资金开发。然后寻找设计公司进行前期策划、规划、建筑设计。其基本要求就是迎合政府官员之喜好，设计概念越夸张离奇、宏大，越能赢得当地政府及官员的青睐。例如，在北京丰台建设“全球高科技体验中心”；斥巨资440亿元在重庆打造大渡口区钓鱼嘴半岛打造“中国西南国际中央休闲商务区（CRBD）”；投资300亿在天津宝坻建设中国最大影视基地——中国比弗里（比弗里又译“贝佛利”，是美国好莱坞名人富豪云集的地方），成为“镶嵌在华北地区的一棵耀眼的明珠”……这些非常宏伟辉煌的蓝图，那些好大喜功、急切完成招商任务、做出政绩的当地官员们听到看到之后不禁心里痒痒，跃跃欲试。通过向当地政府官员吹嘘推销其设计概念，同时夸张自己的实力，禹晋永辈获得了政府对其开发目标地块的信任和依赖。进而通过各种手段，使政府将目标地块无偿或以很小的代价交给其进行开发。
说穿了，“资本地产”依靠的是用空手套白狼的概念炒作来获得土地开发权。世代集团在香港注册资金仅10000港币，自然没有能力消化和实现其吹嘘的开发目标。于是，大部分获得开发权的土地，均被其以融资合作开发或干脆直接转让开发权来套现。据称，中国世代也做项目开发，从土地、工程到销售，这和其他公司差别不大，但禹晋永的做法是“将土地权益化”，让国际资本购买权益，这样就有了不断滚动的资本。用禹晋永的话来说就是，“拿到项目后，把它变为资产，将资产权益化，将权益资本化，再将资本市场化”（《禹晋永：“资本地产”的旗手》）。
“那么欺骗是否有风险，其实没有任何风险。如果投资成功了，等于用股民的钱做生意，那就可以赚钱，皆大欢喜。如果失败了会怎样，其实什么都不会发生，根据土地只会涨价的特点，只要把土地转手即可，比如转给其他有基础的企业，还可以继续赚钱。如果没有人接手怎么办，那就直接退给地方政府，是否会被列入黑名单呢？答案是不会。因为任何人都不会承认自己笨蛋，何况地方官员。所以损失不是哪个官员的，但是曝光了，就损害官员利益。所以不会有任何的影响”（《禹晋永的“资本地产”是如何运作的？》）。
二、为什么要有“博士”名头？
唐粉、禹粉、西太平洋大学校友及一班糊涂蛋们总是认为，唐和禹的成功是由于其能力，洋博士的帽子与其所谓“成功”没有关系。此论大谬矣！
大凡骗子，为了把人唬住，总是要先居高临下，虚张声势。“资本地产”要“运作”成功，除了所谓“人脉关系”，关键是要在两个环节把人蒙倒。
一是要让当地官员包括省委书记省长市委书记市长们相信其编织的神话，相信其实力。除了列举数字，声称自己实力雄厚、有多少多少国内国外公司、有几百亿千几亿资产、正直奔世界500强之外，在简历和公司简介中写上洋博士的名头，跟班随从开口闭口“禹博士”， 再加上抬轿的和同谋在旁边吹嘘，总是让那些孤陋寡闻、不了解国外教育制度的当地官员见到这位“海归博士”，就感觉矮了三分。
二是在所谓“将权益资本化，再将资本市场化”的环节中，将公司“运作”到纳斯达克等国外资本市场上市，也需要有一个洋博士的头衔。“因为在资本市场里，往往国外的基金和大的合他们虽然在资本市场上有合作，他不是认同你这个老板，他更多的是希望认同你的商业计划以及你有一个很好的团队，这个团队里有很好的CEO，换句话说就是有一个非常高素质的职业经理人……把总经理这样的职位通过一定的形式招募比较有能力的这些人做我们的CEO，他们可以直接与资本市场对接，这是一个很好的融资方法”（《禹晋永：房价要跌价全国人民不答应》）。
当然，土地只涨价，不会下降，不断推高房价，让中国房地产泡沫越吹越大，是“将权益资本化，再将资本市场化”成功的前提。所以禹晋永走到哪里都大声替全国人民说话：房价要跌价，全国人民不答应！“因为在今天我们看到不可争辩的事实是房地产到今天还在盈利，以前都是亏本……那个时代已经一去不复返了。只要你有项目你就赚钱，今天就是这样，而且房价还在不断攀升……房价肯定是一路走高，而且这也是不争的事实。”
三、这种游戏是否还在继续？
如果你注意阅读财经新闻，你会发现如今正在谋划“复制”禹晋永圈钱捞钱手段的赌徒大有人在。
绝非巧合，就在唐骏被揭发伪造学历之际，他正在筹划践行其校友禹晋永的“资本地产”理论。网上有报道说，今年6月11日，也就是在学历门爆发之前的二十多天，“两个神秘却雄心勃勃的资本猎手开始在调控的肃（杀）气氛下高调进军房地产市场”，“新华都集团CEO唐骏在湖南宣布，新华都地产将斥资百亿进军长沙房地产市场”，“唐骏瞄准的是短线，在他看来，长沙的房地产市场相对比较健康，属于‘投资洼地’，而宏观调控下中小房企纷纷陷入困局，给了资金充沛的新华都以抄底并购的绝佳机会。”“新华都在资本市场的投资能力有目共睹，有了资本市场源源不断的‘输血’，唐骏才能在媒体面前毫不掩饰新华都进军地产这个资本密集型行业的长处，‘对于房地产行业来说，资金、品牌和专业团队最为重要。而我们恰巧拥有一点点资金的优势’”（《两个资本高手的地产棋》）。
一出西太平洋大学博士娴熟的空手套白狼游戏，正在其杰出校友唐骏的头脑中酝酿着。放眼中华大地，这班赌徒们“竖起了资本地产的旗帜”，顶着博士帽，一副“儒商”派头，“羽扇纶巾”，面对飞溅而来的吐沫晶子依然“神情自若”，“纵横排阖，指挥若定，指点江山，意气风发，‘鲲鹏展翅九万里，翻动扶摇羊角’”（《禹晋永：“资本地产”的旗手》）。哇靠，有了博士帽，毛泽东和诸葛亮的智慧和风度就都集于他一身了，真NB啊！难怪一帮记者真敢往他身上整词儿！呵呵，眼见着，这些赌徒们顶着一个个“洋博士”的光环，在卷走大量社会财富的同时，捂着鼓鼓的钱袋，得意洋洋，嘴里还叨念说：我们学历造假“根本没错”，并教导后辈晚生“我的成功可以复制”。
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