神秘外资在北京千亩土地闲置9年 溢价70倍

中国经营报 晏耀斌

 

2001年，中关村科技园区丰台园（下称“丰台园”）因“二期产业基地”征用了丰台六圈村2475亩土地建设总部基地，用于高科技产业。然而，9年间绝大部分变成了写字楼和酒店，而仍有大片土地上面至今荒草丛生。

　　《中国经营报》记者通过调查发现，该项目在神秘外资控制下，以96.3元每平方米从农民手中以超低地价获得，其后将高技术产业作为招商的卖点，背后则是土地市场乱象的集合体：一方面通过改变土地性质后出售缓解资金短缺，一方面则打着工业地产旗号行商业地产之实。其中呈现出的土地乱象，并不是监管缺位那么简单。

　　闲置9年

　　“土地长期撂荒，看着就心疼！”北京丰台区花乡六圈村76岁的老人王育（化名），在9月14日接受记者采访时，指着长满荒草的土地回忆，从2001年8月签订征地协议至今已9年多。

　　根据当时有关文件显示，丰台园向国土资源部、北京市人民政府申请并获批的2475亩土地用于“二期产业基地”，土地全部来自六圈村。

　　丰台科技园成立于1991年11月，1994年4月进入国家高新区行列，是中关村科技园区最早的三个园区之一，共5平方公里。其中，二期项目以专业园区的形式出现，即六圈村被征收的全部土地用来建设总部基地。据丰台园管委会介绍，土地为高科技产业用地，用于企业的研发、生产和总部办公。

　　然而，9年过去了，村民发现，二期工程除了2000余亩开发了大量的“写字楼”等以外，至今包括科技园2005年东扩的土地仍有1000余亩撂荒。

　　丰台园管委会给记者的回复是：丰台科技园2002年按政策共从六圈村征用土地2475亩，到目前为止，已经建设完成2205亩，尚余270亩未建设。

　　然而记者通过实地调查和走访发现，撂荒的土地显然不是270亩。村民黄俊（化名）通过丈量和测算认为，撂荒土地远超过这一数据。

　　“根据《土地管理法》规定，土地两年不开发，政府应该收回土地使用权并将土地交还原农村集体经济组织恢复耕种。为什么没有部门出面做这个工作？”村民的质疑，并没有得到有关部门的回应。

　　丰台园管委会则对记者解释撂荒的原因：一是进行规划调整；二是部分拆迁尚未完成，无法上市转让。至于规划中如何调整等具体情况，丰台园管委会并没有透露。

　　但记者在撂荒土地上，基本上看不到有任何需要拆迁的障碍物，对此丰台区国土资源分局拒绝回应记者的采访。

　　溢价70倍

　　丰台园管委会解释称：“规划调整导致撂荒”。那么，规划有哪些调整？

　　一次著名的转让是2005年4月18日，国美置业公司以8.05亿元的价格从北京市土地储备中心竞拍获得上述2475亩土地中的179亩，用来建设一个大型的购物中心。

　　4年前，丰台园管委会直属全资企业北京丰台科技园建设发展公司与六圈村村民签订的征地补偿协议表明：2475亩土地均为工业用地性质。但是，转让给国美置业的购物中心属于商业用地。那么，从六圈村征收的土地旨在打造高科技产业，怎么转眼之间就变成了商业用地？对此，丰台区管委会表示，国美地块是丰台科技园二期的商业金融用地，按2005年土地转让规定，必须进行招拍挂。

　　也就是说，上述国美置业拍的土地是以商业用地性质拍卖的。

　　如果以工业用地性质出售，价格则很低。而要实现工业用地到商业用地的转变，只需要规划部门改变规划即可。总部基地要做到这一点并不难，因为该项目从一开始就打着“政府项目”的旗号。

　　按照相关规定，买卖双方不可以自行交易改变规划后的土地性质。通常的做法是，由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储后拍卖。

　　经过改变规划等一系列操作后，工业用地价格立即成倍上涨。计算可知，国美置业以单价每平方米6750元取得土地，成为当年的地王。而此时，丰台园总部基地正在进行第三期200栋写字楼的开发，正是资金紧缺的时候。

　　当年征地协议显示，丰台园获得六圈村2475亩土地的总价款为15900万元，相当于每平方米96.3元，与6750元有70倍的差距。

　　工业用地通过改变规划转为商业用地，丰台园可谓一本万利。

　　神秘外资

　　2002年5月25日，北京丰台科技园建设发展公司，与英国道丰国际集团及北京道丰数码园开发建设有限公司，共同出资成立了中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司（下称“道丰科建”），负责总部基地的房屋开发、建设、出租和出售。

　　据了解，英国道丰国际集团实际上是一家注册在英属绍尔群岛的离岸公司，北京道丰数码园开发建设有限公司则是前者的子公司。这两家公司的实际控制人名为许为平，英籍华人，祖籍浙江，曾于1990年在北京中关村创办“中南机电集团”，该公司当时名不见经传。1996年，许到英国伦敦访问学习，1998年则以英国道丰集团执行董事的身份回到中国。

　　本报记者通过有关渠道获悉，道丰科建注册资金1000万美元，北京丰台科技园建设发展公司以土地入股，许为平控制的两家公司者持股比例分别为45%和15%。在这样的股权结构下，许为平拥有道丰科建的控股权，也成为总部基地项目的2475亩土地开发权的实际控制人。当时这种“外资控股政府参股”的商业模式曾作为丰台科技园的一大创新而倍受推崇。

　　这一点，从总部基地的宣传材料中也得以体现：项目从酝酿、规划、论证、定位、运作均由英国道丰国际集团主持，历时4年直到2002年年底完成。从2003年开始，许为平开始以中国北京总部基地董事长的身份高调地出现在公众面前，并以“总部基地创始人”自许。

　　许为平自2004年1月至2009年6月，通过抵押方式向银行进行了高达48次之多的贷款。其后期开发的项目资金大多来自前期已开发的项目抵押贷款。其中抵押最多的银行则是建设银行丰台支行、北京银行总部基地支行和杭州银行北京分行，其中建设银行丰台支行至少提供了10亿元以上的贷款。本报记者通过北京市国土资源局查询发现，上述抵押行为在同一个银行出现的最高次数是一天三次。

　　但总部基地前期的修路、绿化、拆迁补偿等，全部由北京丰台科技园建设发展公司来完成，由此引发的疑问是：道丰国际集团到底有多大资金实力，又投入到总部基地多少资金？至今没有答案。本报记者致电许为平，其秘书称：许为平不在国内。

　　此前媒体报道，许为平在成立离岸公司的500万元注册资金，当时并没有到账，而是在总部基地赚钱后才凑齐的。针对本报记者“当时是否考察过道丰国际集团注册资金等情况”的提问，丰台园管委会并未回应记者。

　　一了解许为平的开发企业负责人透露，许为平善于卖概念，会给政府描绘一个美好愿景。“合作归合作，但是政府把科技园的开发权拱手让给外资公司，的确费解。”

　　潜在的隐患

　　高科技园开发商业地产留下的隐患显而易见。

　　自2003年至今，总部基地已将绝大多数土地都用来开发了近500栋写字楼、酒店等，面积达140万平方米。据记者统计，入驻总部基地的除了前期少量的高科技企业外，主要包括贸易、冶金、物流、电力、银行、通讯等非高科技企业。

　　丰台园管委会的解释是：“北京和外地不一样，高科技产业用地部分可以用于科研和办公楼的开发。”

　　总部基地在对外宣传上，极力模糊工业地产和商业地产，其营销口号是“真正的总部楼，你自己的楼”。实际上在业界，总部基地就是商业写字楼的代名词，与国贸、大望路等地写字楼不同的是，前者所用土地为工业用地，后者为商业用地。

　　记者在总部基地招商中心以“是否有写字楼出租”咨询时，一售楼小姐直接告诉：“有写字楼卖但不出租，每平方米18000元。”事实上，许为平在许多公开场合接受媒体采访中也承认，总部基地就是房地产开发。

　　不过，业主在总部基地购买总部楼时用于办公后，与投资商道丰科建签订的购房协议上写的产权性质依然是“标准工厂”。北京大学房地产研究所所长陈国强认为，这实际上是变相房地产开发，是走样的工业地产。

　　选择这种开发模式的原因有两个：其一，工业用地的价格远远低于商业用地价格。据统计，工业用地的基准地价只有商业地产的1/4，而实际出让价格，工业用地只有同类地段商业用地的1/10到1/5，甚至更低。

　　其二，国家对高新技术产业园有税收、金融、产业等多项优惠和扶持政策，恰恰成了总部基地最好的卖点。据传，一些企业非高新技术企业购买总部基地写字楼，就是为了获得高新技术企业的资质，享受优惠政策避税。按照规定，高新技术企业自注册之日起，享受三年内免征所得税等政策。

　　这种合作模式最大的隐患则是，丰台园实际上承担了总部基地的所有配套服务，而道丰科建唯一做的工作就是不断融资盖楼然后不断卖楼。“一旦开发完毕，控股公司就会全身而退，留给丰台园的可能是法律、金融等多重风险。”一业内人士提醒说。

　　相关规定表明，工业用地是用于建造厂房，为企业提供生产和加工之用，且可以开发少量的住宅和写字楼等配套设施。一般情况下，厂房、写字楼和住宅配套都是只租不售，而高科技产业园也只能针对高科技企业招商。“不能用于商业办公、商品房开发。”国土资源部土地咨询中心相关负责人9月15日在电话里明确向记者表示。

　　但这些声音并不能撼动地方政府眼中的效益。根据丰台园网站，丰台园2008年实现总收入1250亿元，各项主要指标在中关村科技园区排列第三，已形成较强的产业聚集效应。