房地产调控呼唤“新药”
刘正山
（2010年9月20日）
最近，房地产市场出现新动向，一线城市房价仍在高位徘徊的同时，个别地区新建住宅销量大幅增长。楼市是否走向全面回暖，房地产市场宏观调控何去何从？
统计数据显示，今年前8个月，全国房地产投资同比增长36.7%左右，商品房销售面积增长了6.7%，而且目前还在增长。从个别城市看，剔除经济适用房和两限房后，北京8月一手住宅市场共成交5511套，环比分别增长14.5%，成交均价18519元/平方米，环比增长6.8%。在上海，8月本市一手商品住宅共成交13198套，环比分别提高了17.4%。
那么，是否可以由此得出楼市回暖的结论呢？答案是否定的。从北京、上海等个别城市情况看，量价齐升，似乎可以称之为回暖。但是，这种短期现象还不足以判断市场走势，特别是全国的楼市仅仅表现为成交量的回升，但价格依然处于徘徊之势。如果今后一段时间，楼市出现连续3个月以上的量价齐升的局面，则可认为是全面回暖。
尽管说目前楼市还没有出现真正意义上的回暖，但是以房地产市场走势的先导指标“地王”来衡量，回暖的压力非常大。众所周知，房屋建设在土地之上，土地好比是面粉，房地产好比是馒头。一旦面粉涨价，馒头的价格也将被推高。土地市场的态势可以用“地王”数量的多少来衡量。
我对2010年1月1日到9月16日期间全国各种媒体报道的“地王”统计表明：全国一共出现50个“地王”，其走势特点为：自6月开始，“地王”数量持续上扬：6月2个，7月3个，8月3个，9月（截至9月16日）10个。这50个“地王”与2009年的特征不同——国企（包括央企）主导“地王”的局面被打破，民企（包括非国有的上市公司和外资企业）在土地市场上日益唱主角，而且，还出现了“个人地王”。50个“地王”中，国企（包括央企）拍得14个，占28%，远远低于2009年的70%。
这说明，4月中旬以来中央及各地出台的一系列调控政策措施虽然产生了房地产市场“量跌价滞”的效果，但并未对房地产业发展形成根本影响，房地产市场的前景依旧被看好。
为何这一轮房地产市场调控尚未取得预期成效？一是调控存在“时滞”（time lag）。时滞是时间滞后的简称，是指某一政策从启动到产生效果的时间段。2010年新国十条（《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）出台之后，各部委和各地逐步出台落实举措，如4月30日北京出台“限定购房套数”的细则；6月5日住建部出台了第二套房新认定标准。随着时间的推移，新国十条的逐步落地，调控开始“初见成效”。本轮房地产调控最重要的目标是：遏制部分城市房价过快上涨。而到目前，房价已经不再“过快上涨”。当然，如住建部政策研究中心副主任王珏林所说，价格是老百姓衡量调控是否成功的唯一标准。价格下来了，百姓就会认为此次调控取得了效果。因此，“商品住宅的价格必须下来”，本轮调控才算达到最终目的。
二是现有调控举措尚未完全落地。如，新“国十条”中规定的“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”，至今尚未落实；“加快闲置房地产用地处理 ”，有待强化落实，因为国土资源部的工作安排为“7月督察、8月约谈、9月问责”，闲置土地处置结果如何，尚待观察。此外，“国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，增加居住用地供应，调整住房供应结构，三类用地总占比不低于70% ”，也没有得到较好的落实。据统计，截至今年9月9日，各主要城市的推地数远远未达到计划目标。即使与去年相比，也只完成了其土地出让总量的66%。11个城市平均土地出让量，仅完成了今年计划的47%。特别是北京、重庆、广州、杭州等城市，截至目前仅完成今年土地出让计划的不足三成。
三是现有调控举措没有预期到新情况。它包括两个方面：（1）通胀担忧加剧，引发资产保值需求。流动性过剩，导致目前实际上处于负利率时期。目前，我国一年期存款利率为2.25%，相对于3.5%的CPI水平（今年8月份数据），这意味着我国目前的实际存款利率已经出现了—1.25%的水平。无论是居民还是开发商，都为了储蓄或货币的保值增值，继续将资金大量投入房地产，从而造成房地产销售量上扬和“地王”重出江湖的局面。这在相当程度上化解了房地产市场调控的一部分努力。（2）美国货币政策“放水”，导致人民币被动升值，并且导致中国央行加息政策难以出台，导致房地产调控措施难以奏效。按英国经济学家哈耶克的观点，“任何资产泡沫的内涵其实都异乎寻常地简单——过度的货币和信贷扩张之后，开发商和居民对于长期利率的预期极低，甚至是负利率，只有投资在一些在遥远的未来才有回报的项目，才能求得心灵的安慰。”由此，难免导致房地产投机和投资的产生。抑制房价泡沫唯有大幅抬升长期利率的预期。但由于美元贬值，加上日本、欧洲等国家继续实施宽松的经济政策，中国央行很难采取加息举措。
那么，房地产市场调控何去何从？
正如某报题为“楼市调控，已到关键时期为题”的文章所说，当前房地产调控已经到了关键时期，必须继续坚持调控不动摇，并把握好力度和方向，根据市场形势变化，及时进行和方向，根据市场形势变化及时进行政策调整。
当然，调控不仅要着眼于短期的房价适度下降，还应当着重于长效制度的建设，以保障房地产市场的稳健发展。
第一，明确住房的定位及政策思路
住房或商品住宅，作为一个特殊的商品，它首先具有的功能就是居住（即消费），至于投资功能，是衍生出来的。考虑到我国经济发展的阶段，以及参考国际住房保障的经验，我国的住房性质界定应当回到最基本的“居住”功能上，而不能强调投机品和投资品的特性，更不应作为支柱产业。
当前，我们要警惕一种流行观点：即过分夸大房地产行业对GDP的贡献（如某教授所说的“房地产是中国经济的裤腰带，如果没有房地产，中国就保不住”）。这不过是在给调控房价泼冷水而已。其实，如国家统计局局长马建堂所指出的，“对于房地产调控可能对经济增速的影响，没有人们想象那么大。”
为此，一方面，要加大保障住房的供应力度。我认为，保障性住房政策最主要应该有两个层面：适用于低收入人群的廉租房政策，适用于中低收入人群的限价房政策。如果这两个方面都做好了，基本保障房政策就比较完善了。如果用量值做比较，全国保障性住房的比值应该达到20%左右。如果能解决百分之二十底层群体的住房问题，全社会的 住房方面也就不会出现大问题。
另一方面，要出台新政策打击投机性购房。我们可以向德国、法国等房价调控经验学习，对空置住房征税，向多套住宅拥有者征收累进税。当然，短期也可以采用限制性的购房政策，如河北燕郊最近采取限制外地人购房的举措，房价迅即下跌数千元每平方米。
第二，统筹考虑货币政策与汇率政策
房地产调控中，最有效的措施是货币政策。我们应当加强这方面的分析，央行应增加货币和汇率政策灵活性，适当收缩流动性，特别是要缩小存款与贷款之间的利息差，并适度提高利率，结束负利率，以稳定居民的预期，以有效遏制通货膨胀，实现“地王”泡沫及房价泡沫的软消除。
汇率政策应当相机抉择。美欧各国采取货币贬值的举措，相对让人民币升值，这不仅无助于解决美国等国家的贸易逆差问题，也将大大削弱中国出口，导致热钱流入中国投资炒作，进一步推高房价泡沫。所以，理性的选择是，人民币汇率政策应当盯紧国际形势，根据情况，灵活选择贬值。
第三，加大闲置土地处置力度，增加有效供应。虽然国土部门每年全国土地供应计划数量很大，但不少土地被闲置，从而减少了土地乃至住房的实际供应量。例如，2009年全国普通商品住宅用地供应量为97万亩，但全国房地产开发企业完成土地购置面积47.8万亩，只占一半。与此同时，相关部门的处置措施不力，比如，对“不可抗力”，“政府、政府有关部门的行为”和“动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延”这3类土地闲置情况，就缺乏处置规定。国土资源管理部门应尽快制定相关细则，除了明确对责任主体要依法进行处罚外，对涉及地方政府原因造成闲置的，地方政府要对开发商予以补偿并追究相关部门责任。
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