重要的问题在于学什么
载《北京晚报》2010年10月21日第十六版
苏文洋
中国的房地产市场建立的时间并不长，政策调控的时间却不短。从2005年的“新国八条”到2006年的“国六条”，一直到今年9月29日出台新的调控措施，可以说调控已成房地产市场常态。而中国的房地产市场在没有连续调控的状态下能否正常运转，市场有没有自身相对稳定的基本规律，似乎已经没有人关心。或者说，真正关心的人并不多。
一个市场总是在调控之中起伏动荡，不仅说明这个市场非常不成熟，也证明调控本身经常处于被调控之中。所谓房价一边调控一边大涨，也就是每一次带有鲜明临时性措施特点的调控，虽然也收到一些暂时性的遏制房价过快上涨的效果，但很快就被各种力量化解于无形，使房价重新回到大幅飙升的老路。如果说房价是检验调控成果的惟一标准，那我们不能不遗憾地承认，以往的调控都是失败的。
一次次失败的原因何在？错误和挫折并没有教训我们，使我们比较地聪明起来的原因又何在？我不认为以往的失败全在于“轻敌”，更不认为我们的调控措施太无能而房地产商太狡猾，实在的原因是我们根本就没有和那些房地产市场的投机炒家真正过招。“保持房地产价格的合理和稳定”，非不能也，实不为也。
我曾经根据看到的一些资料，撰文建议有关部门学习德国的房地产市场调控经验。本周《南方人物周刊》上，叶檀的文章《房产税能否降房价取决于政府》，比较德国房价稳定和我国香港地区房价的惊人之高，批评内地把香港那套最糟糕的体制学得惟妙惟肖的同时，还以大量篇幅介绍了德国的房地产市场调控情况。过去10年间，德国名义房价每年仅上涨1%，而物价水平平均每年涨幅达2%。即使在金融危机时也继续保持平稳态势。原因是多方面的，主要原因是德国只要CPI超过3%，央行一定加息，这是铁的纪律。国家绝不允许出现通胀苗头，更不必说恶性通膨。有了这一条，再加上房产税、本质上的资本利得税（房屋买卖交3.5%的交易税，通过买卖获得盈利还要交15%的差价盈利税，10年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%等），德国的政府调控一劳永逸，既不担心出现大规模资产泡沫，更不怕国际炒家的兴风作浪。
完全可以相信，我们的房地产政策调控者比我们更加了解德国的先进调控经验。当然，他们也知道自己曾经的调控措施是多么既不中看又不中用。为什么好的、行之有效的经验不学习，偏偏去学习最糟糕的东西呢？有人说，这属于选择性学习。不错，学习从来都有选择性，重要的问题在于学习什么，向谁学习？学美国、学日本吗？房地产泡沫的教训实在深刻。学习香港地区吗？最高每平方米达到70万港币，房地产市场成为投机炒家的乐园，真正的刚性需求居民住房怎么办？
无论是市场经济还是混合经济，无论是房地产市场还是其他市场，各国、各地区都有成功的案例。也有失败的教训，拣好的学习，自己少走弯路，很快好起来。如果专拣坏的学习，集坏的东西于一身，势必积重难返，市场也将陷入长期非常态之中。
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