空置率：一本糊涂账
2010年11月09日 投资有道
文/胡琼 设计/梁向军
一边是节节高攀的房价，一边是大量空着没人住的房子。住房空置率高低几何，向来是人们关注而又难以理清的一个问题。
今年9月，国家统计局表示，要充分利用第六次全国人口普查，了解住房空置情况的相关信息，并在部分城市抽选一批住宅小区进行空置房调查。这一消息出来，让无数渴望真相的人充满期待。人们对空置率真相的渴望，不仅仅源于对市场认识的渴望，还因为空置率是贫富差距的一面镜子。
其实，此前各种试图解开“空置率谜团”的努力，始终未停。而以往大家统计空置率的办法无非是一些“土方法”，如“读水表”、“晒黑灯”、“数空调”等，但统计结果都未必准确。
有多少空置房？
此前曾有消息称，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零。该消息令人震惊，尽管国家电网已出面否认该消息的真实性，但也由此引发了业界的广泛讨论。
中国社科院研究员曹建海认为，6540万套空置住宅并非空穴来风。实际城镇总住宅面积高于200亿平方米，可以确定25%~30%处于空置状态。按25%计算，大约有50多亿平方米的空置面积，按单套房面积80平米计算，6540万套空置住宅不是没有道理的。
上海向来是投资者的天堂，大量空置的住房，一度让人对所谓的“刚性需求”产生怀疑。按照国家统计局的试点部署，上海统计局在8月份对上海楼盘的空置率进行了抽样调查，不过目前尚未透露相关结果。
事实上，早在2008年，上海就曾经对1000个小区开展“现有住房闲置情况”抽样调查，但最后数据并未对外公布。而从上海相关途径获得的一组权威数据显示，2008年12月末，上海商品房空置面积接近1100万平方米的历史最高记录，空置面积同比增长48.4%，增幅高出全国平均水平26.6个百分点。业内表示，2008年左右政府定义的空置，多是指在售房屋面积，业界对此争议很大。
到了2010年，楼市出现了新的热词：“晒黑灯”。“晒黑灯”就是网友用数码相机拍下附近楼盘的照片，上传到网上。居民楼里有多少黑灯，说明有多少房子空置着。这一“晒”在网上引起很大轰动。一位网友说，“这真是一种怪事，现在楼房这么贵，早已盖好的房子为啥没有人住呢？租出去也可以挣钱呀。”
今年年初，上海统计局公布了一组惊人数据，2009年2月末，上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，空置面积扩大了近一倍，其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%。今年9月份，上海三大中介机构中原地产、21世纪不动产、汉宇地产调研显示，不少上海二手豪宅空置率高达50%。
种种现象说明，住房的大量空置是不争的事实。
近日，香港戴德梁行公司主席梁振英在深圳某论坛上表示，内地房产空置率估计在两位数，而香港则为4.3%，他说：“每个社会都要尽量压缩此数值。”
何为空置房？
华远地产[6.03 1.69%]董事长任志强曾发出过这样的质疑：“为什么专业的房屋管理部门和建委系统不去做专业的统计？为什么不是普遍的或分区的抽样调查，而是只在特定的某个楼盘进行调查？”
专业部门的说法也让人难以捉摸。东部地区某城市的统计、房地等部门曾于近年做过住房闲置情况的抽样调查，相关负责人告诉记者“空置率在个位数”。然而同一地电力统计部门却透露，电表长时间为零的住宅超过30%。
其实，关于空置率的数据一直是众说纷纭、争论不断，其主要原因在于空置率的定义无法统一。
普遍争论的焦点是：一年住多长时间才算不空置？出租算不算空置？买后一年未装修算不算空置……即便对现在提及最多的水电费指标，人们仍存在不同意见：“空置”是指水电费一个月5元钱还是0元？这些都需要有一个令大众信服的标准。
中国指数研究院副院长陈晟说，从我国国情看，住房空置问题不能简单地一概而论。据调查，当前住房空置大致有三种情况：一是“合理空置”，指新建楼盘为应对市场需求而保留的一定的库存储备；二是“转移支付性空置”，为结婚、上学、养老等将来需求提前购买的房屋，在一段时间内处于无人居住状况；三是“投资投机性空置”。
国际上通行的空置率指的是某一时刻空置房屋面积占房屋总面积存量之比，而我国多年以来仅仅公布空置房面积，今年则更是用待售房面积取代空置房面积，这只能反映住房的销售情况，根本不便于计算住房空置率。
最近为应对空置率调查，国内甚至出现了“空房管家”，其任务就是定时上门“开灯、放水”，代交水电费等。这又给统计工作出了新的难题。
但复旦大学管理学院副教授、住房政策研究中心执行主任陈杰认为：“空置率统计并无技术难点。”他指出，从住宅资源利用的角度来说，任何一个随机时点上，无论新房还是旧房，只要是闲置的、没有人经常居住和利用的，都可被称为空置房，并不存在所谓难有标准的问题。“没必要考虑空置时间有多长，只要在某一时间节点上没有人居住就可以算作空置房。”陈杰如是说。
他还介绍，美国住房统计机构从1965年就开始分别统计自有房和租赁房的空置率，覆盖全美国75个都市圈，每个季度都会发布调查数据。欧盟国家对空置率的调查也早已形成惯例。尤其是美国的数据采集通过电话和人工上门调查相结合，这点可以借鉴，同时再辅以水、电、煤的使用信息。
雾里看“空置”
在巨大的民意压力下，有关空置房的调查终于启动。然而欢呼还为时尚早，有消息透露说，此次的调查结果可能依旧不会公布。空置率有结果却不公开是在怕什么？
媒体追问之下，国家统计局公布了与空置房有关的几个数据：截至今年6月末，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，同比增长6.4%，其中住宅面积为10646万平方米，同比增长0.2%。统计局专家表示，商品房待售面积不等于住房空置面积。待售面积是开发商已竣工尚未售出或出租的商品房面积，住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。
上海市到底有多少空置房？整个中国有多少空置房？这些数据对于中国楼政将有重要的意义，空置率的高低，关系到社会资源的利用。
按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%~20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
中国楼市究竟有没有泡沫，泡沫严重到什么程度，通过科学调查出来的空置率，或能令人一看便知。
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