房价泡沫福州排第一，真的还是假？
www.fjsen.com 2010-12-09 07:17 杨永敏 詹婷婷 来源：东南网
真正需要房子的却买不起，不少福州市民说，这次的“第一”名副其实了(资料图)
东南网-海峡都市报12月9日讯 本网记者 杨永敏 实习生 詹婷婷 综合
关注理由 “我们生活在房价泡沫最大的城市！？”中国社会科学院昨日公布的2011年《住房绿皮书》数据，让福州市民惊讶地发现，自己居住的城市以70.3%的房价泡沫指数，位列全国35个大中城市第一。而35城的平均房价泡沫为29.5%，杭州以66.9%位居第二，厦门则在10%以内。(相关新闻：社科院称福州房价泡沫全国最大 福州房产专家不满)
虽然绿皮书执笔人称，数据仅供研究参考，但这个“第一”还是在福州掀起不小的波澜。一些业内人士认为，数据“很雷人”，而且如果采集的指标数据不准确，报告说服力有限。但也有专家认为，福州房价7年增长超3倍，房价与收入比超过20倍，普通市民对房价已“恐高”。
【绿皮书执笔人】
只是一种尝试数据仅供参考
福州是如何上榜的？昨日，记者联系了绿皮书执笔人、中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室邹琳华博士。他告诉记者，他们采集的所有数据都来自统计局。
据悉，数据计算采用的房价指标为：2010年9月35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价，采用包括2009年家庭可支配收入、客运量、货运量、地方财政预算内支出、固定资产投资总额、城乡居民储蓄年末余额、社会商品零售总额、货物进出口总额、年末实有公共（汽）电车营运车辆数、普通高等学校在校学生数、执业（助理）医师人数等11项指标。这些指标集中反映城市经济基本面和公共基础设施水平。
对于数据的权威性和准确性，邹琳华博士表示，课题只是一种尝试，仅供研究参考，测算还需要不断改进。
【业内】
八县（市）收入难统计数据恐怕不准
“不可思议！”昨日，业内人士林先生听到这个消息后说，福州这几年房价是涨得比较多，但城市基础设施有明显改善，近几年属于“补涨”。业内人士认为，虽然福州的统计收入不高，但是福州特别是八县（市），民间投资较旺，这些收益均难以纳入官方统计，数据采集恐难准确。省内房产专家刘福泉认为，如果采集的指标数据不准确，研究结果自然没有说服力。
【专家】
房价收入比达20倍国际安全线才6倍
而省内房产专家王阿忠认为，社科院的数据均来自统计局，具有一定的可信度。
王阿忠说，福州房价从2003年的一手房成交均价2700元~2800元/平方米，涨到如今1.1万~1.2万/平方米，增长了3倍左右。而2003年福州人均可支配收入为10179元，去年为20316元，以今年前10月的增长幅度10%测算，今年人均可支配收入大约为22348元左右，从2003年至今仅增长112%左右。3倍与112%，幅度明显不对等。
据王阿忠测算，以一个三口之家购房为例，家庭年均可支配收入大约为6.7万元。目前福州购买一套120平方米的房子，需140多万元，房价收入比高达20倍。按照国际惯例，房价收入比6倍为安全临界线。
王阿忠说，泡沫数据从一个侧面反映出，福州的实体经济滞后于福州的房地产，造成收入低房价高的现象。
【网友】
有的说很娱乐有的说很真实
福州某业内人士博客：
“房价泡沫最高的城市会最宜居吗？对这些号称‘权威’的绿皮书、白皮书、蓝皮书，还是抱着娱乐的心态来看吧。”
房客网网友评论：福州房价今年很“给力”，屡屡登上全国榜首，扣除50%以上的泡沫，实际房价还剩多少，大家自己去推算吧。
海都网友：“继宜居之后福州再次荣登第一，有所不同的是，这次名副其实了”。“福州的房价现在都快逼近2W了，这太不正常了！！”
网友留言：虽然福州房价泡沫第一，但“大家还是得削尖了脑袋买房”。
李克强：加强楼市调控
中共中央政治局常委、国务院副总理李克强6日至7日在浙江省宁波市重点考察保障性住房建设工作时表示，要完善住房体制机制和政策体系继续加强财税、金融、土地等政策调节，规范市场秩序，坚决抑制投资投机性住房需求，促进房地产市场长期平稳健康发展。
绿皮书摘录
暴利 平均毛利润率55%
绿皮书分析认为，2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍大受其益。近年来，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含上市房企）802家，占沪深股市上市公司的60.53%。
压力 需求主体“租购两难”
绿皮书指出，按照国际通行做法，月度偿付率的最高线是30%，超过这个线的家庭属于低收入家庭，一般要租房而不是买房。照此标准，国内绝大多数城市的月度偿付率都超过最高线，只有呼和浩特和重庆等少数城市例外。重庆是仅有的几个处于30%以下的城市之一，也是唯一的一个大型城市。月度偿付率较高的城市主要集中在京沪广深等一线城市。最高的是北京，大多数月份超过100%。
而我国银监会规定：月度偿付率不能高于50%。那么长沙、济南、南京等近一半城市，在大多数月份里符合银监会的规定。
绿皮书同时指出，我国租房者承受的压力也越来越重，出现租购两难窘境。
预测 明年房价稳中有降
理由：一是中央楼市调控与宏观调控政策方向一致；二是中央态度坚决、意志坚定，对房价采取了露头就打、见高就打的策略；三是预计在2011年保障性住房的投资会大幅增加；四是住房投机已经受到了抑制。
报告还强调，当前中国应警惕经济房地产化的风险，以免掏空未来30年中国经济增长的基础。
---------
社科院称福州房价泡沫全国最大 福州房产专家不满
www.fjsen.com 2010-12-09 07:08 来源：东南快报 我来说两句
-
本报专访绿皮书编制者 福州高泡沫如何算出来
昨日发布的绿皮书中最引人关注的就是房价泡沫指数，它究竟是如何出炉的？70.3%的泡沫指数对福州究竟意味着什么？未来应该如何应对，特别是以福州为首的泡沫指数较高的城市？
记者专访了《住房绿皮书》主编中国社科院财贸所经济研究所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞、中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室邹琳华博士。
“数据来自国家统计局”
记者：出台的绿皮书具有怎样的定位？
倪鹏飞：绿皮书是非政府的学术研究报告，它对各级政府尤其是城市政府部门、国内外企业、有关研究机构、社会公众具有重要的决策参考意义和研究借鉴价值。
记者：35个大中城市住宅价格泡沫指数的计算依据是什么？
邹琳华：绿皮书泡沫估计采用的房价指标是2010年9月35个大中城市地段普通商品住宅集中成交价。这个数据是从国家统计局获得的，也是各地层层上报上来的数据。9月份是在国家宏观调控之后最新的数据，全国楼市趋于平稳，选取9月作为数据计算依据，具有一定的参考价值。
“计算方式比较科学”
记者：泡沫指数是如何计算的？
邹琳华：以福州为例，9月普通商品住宅集中成交价是13457元/平方米，减去福州商品房基准价格3998元/平方米，再除以13457元/平方米，就得出70.3%的泡沫指数。
记者：福州商品房的基准价格是如何计算出来的呢？
邹琳华：这是一个比较复杂的测算过程，主要是根据当地居民收入、地方财政支出，社会商品零售总额等11项指标，再参考同类城市普通商品房价格，才得出商品房基准价格。
记者：这种计算方式是否合理呢？
邹琳华：目前房价泡沫指数没有统一的计算方法，我们的这种计算方式也是参考国内外最先进的计算模式，经过改进之后最终确定的一种计算方式，排除数据来源本身的准确性不谈，算是目前比较科学合理的一种计算方式了。
“福州当务之急是消泡沫”
记者：70.3%的泡沫指数对于福州究竟意味着什么？
倪鹏飞：当务之急就是要消化这些泡沫。房价泡沫指数的估计不可避免地要受到数据准确性的干扰，而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能。因此不能仅依据房价泡沫大小，去推断房价走向。未来我们还将进一步深入研究房价泡沫指数。
如果是投资过多，则加大政府调控力度。房地产已经调控很久了，这种紧缩的调控对市场行为各方的压力越来越大，即使不会出现停止，但是也会出现一些削减的情况。比如，地方政府难以承受、开发商难以承受、银行难以承受。另外，如果我们收紧了，经过一个周期以后会不会出现供给短缺，则应加大保障性状建设，这是解决房地产市场经济问题、社会问题一箭双雕的措施。
“建议收紧开发商融资渠道”
记者：今后政府该如何应对房价泡沫呢，特别像福州这样泡沫指数较高的城市？
邹琳华：由于中国房价上涨过快，住房市场不可避免地累计了一定的价格泡沫，因此我们也需要对此加以高度的关注和警惕，特别是泡沫指数较高的城市。
我们建议全面收紧大开发商融资渠道，削弱开发商整体囤地能力。禁止大开发商上市融资，限制各类基金、信托计划为大开发商提供股权或债权融资，严格限制或全面叫停对大开发商的各种贷款。将大开发商作为主要调控对象，加大对中小开发商的扶持引导力度，进一步分化瓦解开发商阵营，优化住房市场结构。
“明年房价预计稳中有降”
记者：明年楼市将呈现怎样的发展趋势？
邹琳华：从2009年初到2010年4月，中国的住房价格出现快速飙升，为了抑制房价的过快上涨，政府出台了一系列的调控政策。房价涨势初步得到遏制，成交量大幅度萎缩，政策与市场的活力逐渐进入胶着状态。从开发市场看，经历了2009年的房价上升和库存消耗，2010年房地产开发企业资金充裕，对未来的预期也较为乐观。投资开发出现较快的增幅。2010年在房价企稳的同时租金出现暴涨，房租房价出现上涨的态势。
关于2011年的市场预测，我们初步推测在没有出现重大的内外部危机的情况下，可能会呈现出继续调整、稳中有降的态势。（东南快报记者 林启星）
福州房产专家炮轰绿皮书“社科院的调查太雷人”
“这样的结论太雷人了。”昨日，福州房产专家刘福泉刚接到记者采访电话就先声夺人提出质疑。
在得知社科院有关福州房价泡沫最大的数据计算与采集过程后，刘福泉直言，这种计算理论有缺陷，数据采集方式有问题，计算方法也不对。
平均化使用数据 错误可能致命
刘福泉表示，城市统计房价的标准本来就不一样，有的城市会包含郊区，有的城市则不然，所以交易均价是一个非常荒唐的数据。
“比如说，9月份恰巧福州可能出售的都是高端楼盘，学者研究时忽略这点就很不到位。” 刘福泉指出，平均化使用数据，就会陷入表面化分析数据的陷阱。全国平均价格、城市平均价格、全国平均收入、城市平均收入等，这些数据的使用也许不会构成什么大错，而在房地产市场上使用这样的指标，错误可能就是致命的。
例如，某市住宅市场平均价格为每平方米2300元，平均家庭年收入2万元，如果开发的是高端产品市场，这样的数据和普通市民的关系并不大，可能需要这一城市年收入在8万元以上家庭占总家庭总数的比例是多少？高档房子的价格又是多少？
分析数据忽略了很多基本常识
刘福泉表示，泡沫指数分析，实际上忽略了很多基本的常识。
“楼盘彼此间不具有可比性，即使是同一楼盘，也有不同，这是大家都知道的。比如最近金山交易集中，就无法代表全市均价。由于房地产产品不可移动、产品由不同类型的物业构成，使用平均性的数据本身就不能和市场匹配。每天登记的信息是在售楼盘的自然反馈，没有经过加工，不能比，也没有可比性。”刘福泉打了个比喻，菜要是不洗不炒，能不能上桌食用？这就是一样的道理。再例如，我们选取广州和福州两城市位置相应的住宅市场价格进行平均，得出一个每平方米1万元的价格并没有太多的实际意义。
“对福州整个房价的计算研究，学者有没有对整个房价进行多长时间走势的分析呢？”他对此表示不理解，福州的泡沫指数是70.3%，分母却仅仅是9月份福州的平均房价。还有，基准价凭借省内财政、社会消费品总额、居民收入等11项指标确定，这些数据也难免太片面。
刘福泉认为，发布这样的数据，有损福州的城市形象。
福大房地产研究所所长：
绿皮书基本反映福州实情
福州大学房地产研究所所长王阿忠介绍，即使不分析这个数据是如何计算出来的，他认为这个数据是比较符合实际情况的。
从数据看，福州平均工资在3000左右，一个家庭夫妻工资6000元左右，年收入7万。但福州目前的平均房价1.3万元左右，市区远远高于这个价格。也就是说，要是在福州买一套100平方米以上的房子，要130-150万元。房价与年收入比达到20倍左右。而在国外比如美国和加拿大，基本房价收入比在5倍左右，在中国，房价收入比在6倍左右比较合理，而福州目前房价，与收入差距太大，所以他认为，中科院的这个绿皮书是基本反映福州实际情况的。
福州房产专家王剑超：
福州泡沫全国第一待商榷
福州房产专家王剑超认为，绿皮书有一定的参考价值，但是福州的房价泡沫排名全国第一的结论则有待商榷。
“房地产问题包括房价和成交量，根据福州目前商品房均价大约1万元，那么如果说房价泡沫有七成，不就意味着福州的房价应该只有三四千。这种观点，我是不赞同的。”王剑超认为，成交量方面有七成泡沫还是有可能的，首先根据统计数据，福州楼市70%-80%都是投资性住房，福州空置房情况比较严重，“晚上八点到金山等新区逛逛就知道了，情况甚至超过北京。”（东南快报记者 夏菁 孙韬）
高房价阻挡新房销售
接近岁末，之前榕二手房市场弥漫的观望情绪开始出现淡化。昨日，记者从麦田、阳光家园房产、邦盛等二手房中介了解到，近期榕二手房交易量有所上扬，与10月限购令刚出来时相比，二手房交易量至少上涨了两成。
相较于二手房市场强劲回暖，近期福州一手房签约量依然比较低迷。据房产部门统计，近三周，市区楼市的交易量节节下滑：11月15日至21日，福州五区总签约套数287套；11月22日至28日，五区总签约套数267套；11月29日至12月5日，五区总签约套数253套。业内人士认为，一手房交易量上不来，主要因为目前新开盘的楼房均价普遍在万元以上，严重影响了刚性购房需求。（东南快报记者 夏菁）
「 支持！」
WYZXWK.COM
您的打赏将用于网站日常运行与维护。
帮助我们办好网站，宣传红色文化！
欢迎扫描下方二维码，订阅网刊微信公众号
