所谓“春江水暖鸭先知”，市场主体对经济复苏的感知是最直接的。
经济到底有没有复苏，复苏到什么程度，我们可以直观地通过商业地产的情况来感知。
如果经济复苏了，那么写字楼的租金会上涨，写字楼的空置率也会相对稳定。反之，如果经济持续疲软，公司就会搬出写字楼，或者从高档写字楼搬入次级写字楼。写字楼的租金就会下降，空置率也会相应上升。
一线城市甲级写字楼情况
四大一线城市甲级写字楼空置率均在20%上下，其中，上海21.81%，深圳26.10%。
从空置率变化趋势看：
深圳、广州、上海甲级写字楼空置率均超过了金融危机时期的最高点；
北京的空置率也接近金融危机的最高点。
这说明商业活动疲软，大量企业退租。
深圳广州甲级写字楼空置率
上海北京甲级写字楼空置率
从甲级写字楼租金看：
深圳甲级写字楼租金跌落至2013年水平；
广州跌落至2012年水平；
上海更是跌落至2011年水平；
北京情况略好，但也跌落至2014年水平。
深圳广州甲级写字楼租金
上海北京甲级写字楼租金
部分重点二线城市甲级写字楼情况
下表是重点二线城市空置率情况：
重庆、天津、武汉、长沙的甲级写字楼空置率都超过30%。
南京、大连、程度、西安的甲级写字楼空置率都超过20%。
唯有杭州低于20%。
但是从租金水平来看，所有城市的租金都在下滑。
与巅峰时期租金相比：
天津、大连跌幅最大，分别为巅峰时期55%、67%。
重庆、武汉、程度、长沙跌幅次之，不到巅峰时期80%。
南京、杭州、西安略好，在巅峰时期85%左右。
从趋势看，2022年以来均呈现下滑趋势，无一上涨。
哪些公司在搬出
从整体趋势看，受影响最大的是中小型企业。
我们以北京市场为例。
下图是仲量联行整理的分面积甲级写字楼租金走势图。疫情以来：
小于500平米的写字楼租金降幅最大，从约440元/平米/月，大幅下滑至290元/平米/月；
大于5000平米的写字楼租金降幅最小，特别是大于10000平米的写字楼租金，巅峰值大致在280元，目前值也大致在260元。
这说明推动整个写字楼租金下滑的，并不是垄断资本撤租，而是中小资本撤租。
垄断资本由于规模优势，能够获得更稳定的订单，获得更多的信贷资源，因此也能够更好地跨越周期。
中小资本在周期变化的冲击下，无法承受打击，只能通过各种方式缩减成本，包括缩减办公面积，裁撤人员，等等。
从高租金的地段撤出
如果我们细致地观察每一个城市，我们会发现这样一个特点，大量的公司从高租金的地段撤出，搬至价格更便宜的地区。
我们以北京为例。
金融街是租金最高的办公区域，由于紧靠监管机构，因此大量金融机构入驻金融街。
之前经济形势好的时候，券商、银行、保险争相在金融街租楼办公。
但是疫情以来，金融街却成了外迁最多的办公区。
仲量联行借用国际收支的贸易顺差、逆差概念，创造了一个搬迁顺差、逆差的指数，来直观展示企业租户的搬迁情况。搬迁顺差即指迁入大于迁出的差额，而搬迁逆差则指迁出大于迁入的差额。
从下图可见，主要商务区中，金融街是搬迁逆差最大的地区。
金融街搬迁出来的，主要迁往CBD和东二环，另有部分迁往丽泽商务区。
丽泽商务区在丰台，被定位成北京第二金融街，但是由于偏远，因此租金大幅低于金融街。
CBD和东二环虽然地处中心，但是租金也远远低于金融街。下表是三者租金情况，一目了然，CBD和东二环租金远低于金融街。
所谓“春江水暖鸭先知”，市场主体对经济复苏的感知是最直接的。
如果经济复苏，市场主体的商业活动会增加，写字楼的需求会增加，继而空置率会逐步下滑，租金会逐步上涨。
反之，如果空置率上涨，租金下滑，我们可以合理推测，经济离复苏还尚有一段距离。
但是，我相信困难总是暂时的，我们一定会度过去。
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