/叶毅 鸣蝉
校对/发际线向列宁看齐
一、 蛋壳公寓的运作：跑马圈地与租金贷
2015年以来，推动长租公寓发展的政策接连出台，大量资本涌入了这个行业。房地产公司有如万科、恒大，酒店集团有如华住、如家，以及租房中介公司如自如、我爱我家等，都纷纷涉足长租公寓行业。
事实上，长租公寓这门生意本身没什么不合理，它有着切实需求。我国流动人口占比近 20%。与此同时，房屋装修质量层次不齐、退房纠纷时有发生。而长租公寓运营方以标准化装修提升居住体验，通过技术快速匹配供需。租房者可以更容易挑到合意的住房。而业主也可以更快出租房屋，减少空置损失。尤其是在沿海一线大城市，每年都有着大量的收入水平较高的青年劳动力涌入，对长租公寓有着较高的需求。
蛋壳公寓也正是在这种背景下产生的。蛋壳公寓的母公司是紫梧桐(北京)资产管理有限公司，于2015年1月注册成立。当时该公司的创始人高靖曾说，之所以给项目命名为蛋壳，寓意着一个温馨舒适的家，孵化、保护着年轻人在大城市实现抱负的梦想。然而如今，蛋壳已然碎了一地。
大量的资本涌入这个行业，创业公司们延续互联网行业一贯做法，开始了跑马圈地式的竞争：以高出成本的价格抢夺房源，哄抬了收房价格。例如下图帖子所述，7500元/月的租金被哄抬到10800元/月。
但是，长租公寓本质上还是二房东。因此想要直接获利，靠的是一进一出的租金剪刀差。然而，收房价格远高于平均水平，根本不可能以比这个价格更高的方式租出去。事实上也是如此，各平台高价收房后，反倒以低于平均水平的价格出租。很显然，这种高进低出的模式本质上和前些年的共享单车、滴滴拼车的竞争方式类似，就是抢占市场、甚而挤垮对手后，然后在回到常规模式来。
然而长租公寓的性质决定了它难以做大规模。一方面是资金周转不易。而更重要的方式是它受限于房子的空置率。虽然平台可以从房东手上签约拿到大量的房，但是能够入住的租客严格受限于城市发展情况和收入水平。要保障较低的空置率，除非有源源不断且收入水平较高的年轻“打工人”涌入。
因此，长租公寓是怎样疯狂扩张的呢?
一方面是压缩成本，尽可能缩短房间空置时间，尽可能节约装修成本，提高房间的利用率。从房东手上收房后，很显然越快有租客入住，平台越能有效益，所以在很多新房源里，标配的不仅是智能门锁、清新小家具，还有超标的甲醛。同时，对于面积比较大的房子，在客厅多搞一堵墙变成单间再租出去，这就是所谓的“N+1”模式。可见，虽然高价抢房、重新装修、房屋空置是高成本，总要通过种种办法种种代价转嫁给租客的。
另一方面是资本的源源涌入。从2015年成立以来，蛋壳公寓已经进行了多轮的融资。2017年6月，蛋壳公寓完成了一笔上亿元的A+轮融资，由愉悦资本领投，愉悦资本首次投资金额为1000多万美元，其他投资机构还包括万科原高级副总裁毛大庆成立的优客工场以及最早投资的开物投资。2018年2月，蛋壳公寓宣布完成1亿美元的B轮融资，华人文化产业投资基金、高榕资本联合领投，酉金资本、元璟资本、BAI(贝塔斯曼亚洲投资基金)跟投，愉悦资本继续追加投资。2018年6月，蛋壳公寓完成7000万美元B+轮融资，老虎环球基金(Tiger Global)领投，B轮投资方华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI全部继续跟投。2019年3月1日，蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资，由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。本轮融资后，蛋壳公寓的估值推升至20亿美元。2019年10月，蛋壳公寓获1.9亿美元D轮融资，投资方为华人文化产业投资基金和春华资本。2020年1月，蛋壳公寓赴美上市，实际募资约1.49亿美元。在上市之前，蛋壳公寓通过7轮融资已经获得了约58亿元人民币的资金，加上IPO募资，蛋壳公寓获得的资金超过67亿元。
经过不断的融资，蛋壳公寓得以不断地扩张规模。
图表 1 数据来源：天眼查
然而，以上两种办法，还不能完全解决长租公寓的资金周转问题。为资金周转问题扫清了最后障碍，并且成为蛋壳公寓暴雷后的最为严重的“雷”的，正是它的金融资本游戏。
一方面，从房东那攫取尽可能多的房源，尽可能推迟租金支付到房东的手中，另一方面，从租客那里透支尽可能多的流动资金，从而使得大量的现金流汇聚到平台那里成为庞大的资金池，再利用资产证券化来放大杠杆。
平台往往通过租金贷的方式收取大量预期租金。所谓租金贷，就是平台将租约抵押给金融机构，一次性拿到租客一年的租金，而租客仍然按照月付，只不过，这个月付是还租房贷款给金融机构。另一方面，蛋壳公寓则按月给房东支付租金。简言之，长租公寓用租客的租约和信用作为抵押，自己获得贷款，沉淀了大量资金，而且连利息都没有。贷款和利息则转嫁给租客，着实玩了一把“空手套白狼”。
通过这种手段，使得大量资金流入平台账上形成资金池。然而说到底，这实质上就是借新还旧，融聚资本，只有租客源源不断地加入才能维持下去的庞氏骗局。在这种“高收低租、长收短付”模式下，注定一方面是重资产、高成本、回收成本时间长，而另一方面则只能通过庞氏骗局式的租金贷“饮鸩止渴”，抢房源抢租户，以获得更多资金沉淀。然而这种模式注定难以维持长久，只要蛋壳公寓资金链断裂，这个庞氏骗局式的游戏就将崩盘，无法持续。
二、蛋壳公寓背后的资本：大而不倒
根据相关的资料，蛋壳公寓早在今年的2月份，蛋壳公寓已停止收房，给房东的房租打款也开始延期了，员工被降薪，并且陆续有供应商上门讨债，且蛋壳公寓房屋空置率已陡增到30%以上了。也正是那时候，蛋壳公寓被爆出了借疫情之机“两头吃”的丑闻：对房东单方面通知要求免租30天，而对于租客，却只字不提，照常收租。这恐怕就是蛋壳公寓暴雷的前兆了。
而在今年6月，蛋壳公寓又发生了一件影响极大的事，因涉及6亿国资的事，时任蛋壳公司CEO的高靖被有关部门调查。
2020年初，蛋壳公寓香港公司Phoenix Tree HK Holdings Limited、江苏昆山花桥经济开发区管理委员会和昆山银桥控股集团有限公司三方签署投资合作协议，协议约定由蛋壳公寓香港公司下属全资子公司山梧桐有限责任公司出资6.25亿元，由昆山银桥出资6亿元，双方合作设立江苏月梧桐资产管理有限公司。
(图源，参考资料6)
4月10日，蛋壳公寓和昆山银桥分别将6.25亿元和6亿元资金转入江苏月梧桐资产管理有限公司。然而就在当天，蛋壳公寓即将昆山银桥的6亿元转走5.5亿元至山梧桐有限责任公司(蛋壳子公司)中行账户，并从山梧桐中行账户打到蛋壳公司北京账户。当天，基金账户上只剩下5000万元资金。至于蛋壳公寓以山梧桐名义出资的6.25亿元，也以借款形式转回蛋壳公司，所谓的出资只是在基金账户里走了一圈而已。也就是说，昆山银桥发现，蛋壳公寓分文未出，“空头套白狼”拿走了当地的6亿资金，联合设立的基金公司成了一个摆设。而在有关部门督促后，这笔6亿的资金才从蛋壳公寓账户转到山梧桐中行账户，并随即在山梧桐中行和建行之间转进2亿元转出1亿元的流转。也就是说，根据目前披露的资料，这笔资金仍在山梧桐有限责任公司的账上。
资金流转图(根据相关资料整理)
而从Phoenix Tree HK Holdings Limited公司这条线索，能查到的有关Phoenix Tree HK Holdings Limited公司的信息不多，不过由它100%控股的另一所公司，青梧桐有限责任公司与蛋壳公寓有着密切的关系。青梧桐有限责任公司公司成立于2017年9月，他的第一任法定代表人是崔岩，正是蛋壳公寓主公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司的最终受益人与大股东之一。
青梧桐有限责任公司旗下控股共有22家公司。其中100%持股9家公寓管理公司。这9家公司恰好在“蛋壳公寓”布局的9座城市，主要负责各个城市内“蛋壳公寓”的房屋出租及物业管理等工作。青梧桐还100%持股有6家科技有限公司，其业务主要为科技推广。也就是说与“蛋壳公寓”相关的广告、信息、新闻都是由这些公司来制作并运营的。同时，青梧桐还100%持股北京梦立方装饰装修工程有限公司、60%持股北京百家修商贸有限公司，还有作为小股东投资的几家小微企业。这些公司业务不言而喻，即对出租房进行装修材料的统一采买，进行装修和维护以及管理等。简而言之，青梧桐有限责任公司旗下的所有公司的业务，都是围绕着蛋壳公寓来的。但同时，青梧桐有限责任公司与蛋壳公寓在股份股权上并没有直接的关系。
来源：天眼查
https://www.tianyancha.com/company/3091955124?enterprise_full=true
而目前蛋壳公寓的控股情况，根据蛋壳公寓年报财务数据显示：老虎环球基金持有蛋壳公寓3.64亿股，为其第一大股东，持股比例为19.9%;愉悦资本为第二大股东，持有2.85亿股，占比15.6%;开物投资旗下的KIT Cube Limited持股9.9%;CMC资本持股8.9%;蚂蚁金服持股8.6%;春华资本持股6.5%。除了上述机构持股之外，创始人高靖持股比例为13.5%，但他拥有75.7%的投票权;董事长沈博阳持股6%。
按照庞氏骗局的一般套路，往往是资金链维持不下去前就转移掉大量资金而最终崩盘。蛋壳公寓是不是就是这种“庞氏骗局”呢?我们不得而知。无论是资金耗尽而崩盘，还是在资金耗尽前转移掉资金池的大量资金后资金耗尽而崩盘。没有相关信息披露前，外界只能揣测了。
然而蛋壳公寓的暴雷已是既定事实，与它有直接或间接联系的大资本都能轻易抽离，大而不倒。而风险自然是由社会来兜底，正所谓：赢了百倍回报，输了社会兜底。打工人们在接受完996的福报之后，面对的是来自房租房贷的盘剥。不过蛋壳暴雷之下的打工人，此时连接受这种“盘剥”也不得了。
三、青年白领的遭遇与维权
一个中介商的垮台戏剧，是百万青年白领的悲剧。割韭菜的“蛋壳”没能保护好无数个青年为生活奋斗的梦想，只剩下了无助和迷茫。在东窗事发之时，租客们第一时间试图与蛋壳公寓协商，但结果无一例外得不到蛋壳方切实的帮助。肇事一方的匆匆跑路，结果就是导致剩下两方，房东与租客之间矛盾的骤然升温。
庞大的受害者们分成了两类，一类是房东，一类是租客。他们都是受害者：房东把房子租了出去，但短期租金来自于蛋壳平台;租客把长期租金交给了蛋壳，大多数无法短期内和房东续租。蛋壳一方也找到了暂时的解决办法：“跟房东说一套，给租户说另一套说辞，自己撇干净责任，让两方受害者互相掐架”。由此，两方矛盾继续升级：房东从一开始断水、断电到上门换锁，甚至暴力驱赶租客，而租客方实在是无力对抗，一部分人期待政府公安部门介入但无法解决根本问题，只能止息暴力;另一部分人却走向了极端：12月3日，广州蛋壳公寓一租客跳楼，留下了人为纵火后的房屋废墟。
据中国青年报记者报道，“北京蛋壳总部的一名工作人员透露，他从11月12日被派来解决纠纷，因为拖欠员工工资，蛋壳总部的大部分工位都空了。他粗略估计，最初的几天，每天来解决问题的租户超过1500人，而现在来的房东更多，问题更复杂，也更难搞。房东和租户都需要拿号排队，11月30日这天，租户的号已经排到下个月16日。”“以前知道黑中介都不靠谱，所以当时想找蛋壳这样(正规)的，就不会被骗了。但现在更难过，黑中介好歹还有警察啥的可以帮忙，像蛋壳这种倒了，我们维权都不知道找谁。”一位租客如是说。11月28日，蛋壳公寓给业主和租户通知，除了介绍与蛋壳办理解约方式之外，建议租户与业主友好协商，建立新的租赁关系,“如未协商一致，可向有关部门申请调解，或依法向人民法院提起诉讼。”在这之前，房东也很快找了新中介，并委托他们处理此事。在他们看来，断水断电和换锁是最有效的方式，“后续警察和执法部门的出面，只会让双方协商，并且以起诉的方式解决。”
11月19日，北京市住建委方面称，已经针对蛋壳公寓问题成立了专办小组，希望能平稳解决此事，后续处理方案会及时公布;11月24日，深圳市住房和建设局发布《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》，要求物业不得通过停水停电等方式驱赶相关蛋壳租户。这些措施，只能在一定程度上缓和租客与房东之间尖锐的矛盾，但就目前看来，实在还没有可以在短期内解决此事的方案。
四、蛋壳爆雷背后的政府监管
长租公寓的爆雷，蛋壳不是第一家。早在2018年8月20日杭州鼎家因资金链断裂，停止经营，租金贷业务蕴藏的风险已经对金融市场和社会稳定构成一定冲击，导致人们对长租公寓有了更大的关注。在很多人看来，前几年的蛋壳公寓虽风风火火，但背后的隐患如疮在面，不难预料。那么，为何这次蛋壳公寓的爆雷，却好像没有得到政府的有效监管呢?
从表面来看，蛋壳爆雷的原因是其“高进低出，长收短付，过热扩张”的庞氏骗局所引起的资金流断裂，但这只是表面现象。蛋壳作为长租公寓的一家，其经营的核心是租金贷业务。
租金贷业务使得长租公寓添上了金融产品的色彩，租客可以消费贷的形式申请租房贷款，运营商也可以通过资产证券化融资，简而言之，租房贷就是租房中介和金融机构合作联合推出的金融产品，以贷款的形式预先支付房租，中介可以提前拿到用户所缴纳的欠款以及贷款公司给予的贷款作为资金流再去扩充市场。一旦中介公司的资金链出现问题，投入市场的成本没有收回，因为没有能力支付房租，那么租客和房东双方就面临着风险。也就是说，政府若想实现对长租公寓的监管，就必须把握租金贷业务的风险性尽可能降低。
但是，租金贷业务之所以在2015年后随着长租公寓行业的飞速发展而风生水起，和经济大背景离不开关系。以蛋壳为代表的长租公寓之所以在之前受到广泛追捧，最直接的原因就是它迎合了广泛城市白领青年的住房需求。如此，以租金贷为核心的长租公寓行业得以在这个土壤环境下疯狂生长，直到过于膨胀至爆雷。
这种充满风险的金融“庞氏骗局”不难被拆穿，事实上早在前些年政府已陆续出台政策，想要尽可能“规避风险”。2019年12月，住建部联合国家发改委等六部门发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求到2022年底，长租公寓应确保通过“租金贷”这类分期付款方式获得的租金收入在总租金收入中的占比不超过30%;2020年9月，住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》，对住房租赁企业的资质、行为、监管机制及法律责任进行明确规范，将制止租赁乱象、引导行业健康发展。但是，在资本寻求最大利润的惯性以及社会经济环境提供的“跑道”存在的前提下，风险可以冲破这道阻碍，也是各方矛盾作用的结果：一方面政府要面对很多住房压力大的青年白领，一方面又要限制其继续扩张，这种平衡很容易被外部环境的变化打破：今年的新冠疫情就是压死骆驼的最后一根稻草。
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”不解决青年白领住房需求和缓解他们的住房压力，租金贷的长租公寓爆雷风险就有存在的必然，大资本就有收割韭菜的机会。很明显地，在当前社会背景下，这个根本问题是无法得到解决的——资本市场不容许有“安得广厦千万间”的假设存在。这样，只能采取一遍又一遍扬汤止沸般的措施来暂时地缓解矛盾与治疗社会伤口，但这也为下次危机的到来铺平了道路。
参考资料：
1.长租公寓的歧路、套路和绝路
https://mp.weixin.qq.com/s/8tiS0Ok48Yw92OPtBOUsAA
2.广州蛋壳 18 楼租客跳楼，室友称其刚毕业没工作贷款租房，还有哪些问题值得关注?--搜狐新闻的回答 - 知乎
https://www.zhihu.com/question/433280691/answer/1610531617
3.蛋壳公寓暴雷调查：一场冒险游戏，全社会买单 - 晚点LatePost的文章 - 知乎
https://zhuanlan.zhihu.com/p/315409407
4.中国经营报 蛋壳公寓背后的资本推手
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1684564369405577566&wfr=spider&for=pc
5.调查 | 蛋壳暴雷背后，腾讯系微众银行精准收割年轻人信用 - 新文化商业的文章 - 知乎
https://zhuanlan.zhihu.com/p/317072303
6. 探长点财--六亿国资被转到蛋壳公寓账户幕后，爆出高靖的“空手套白狼”戏法
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1676193661403023345&wfr=spider&for=pc
7. 新浪财经--蛋壳公寓暴雷调查：一场冒险游戏，全社会埋单
https://baijiahao.baidu.com/s?id=1684525488900413118&wfr=spider&for=pc
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