2017年11月18日18时，正值下班回家吃饭的时间，北京市大兴区西红门镇一栋“三合一”公寓，由于地下冷库电线起火，导致二层公寓发生严重火灾。
尽管救援人员及时赶到，救出73名被困租户。这场火灾最终还是导致19名租户死亡，8人受伤。
按理说，这个时间点，并不是睡觉时间，况且楼房仅两三层，再者说地下室起火，为什么二层的公寓会造成如此严重的事故？
如果你了解了这种兼具储存、生产、居住为一体的建筑内部构造就会明白，虽然楼层很矮，一旦发生灾难，简直插翅难逃。
这种三合一建筑共3层，地下一层是冷库区，地面一层为门面房，二层是出租公寓。
公寓内部是回字形结构，两侧被分隔成一间间独立住房。共305间房，租住400余人。房间连续，中间没有可供避难逃生的大厅。
公寓背街一侧的房间都没有窗户，而公寓临街一侧的房间窗户上又安装有铁护栏。这就堵死了从2楼跳楼逃生的可能。
按理来说，如果大楼没有可燃物，房间的密闭性好，居民在屋内用湿毛巾捂住口鼻等可燃物烧完，也能逃过一难。
然而，整栋公寓房间内的隔墙都没有封到顶，火灾发生时，烟气会通过上方的闷顶迅速扩散至每个房间。
更可怕的是楼顶的材料是易燃的聚苯彩钢板，尤其是夹层泡沫一旦燃烧会产生大量有害黑烟。
整栋建筑如同一块燃烧的蜂窝煤，到处都是可燃物，并且各个房间互相连通。如果不尽快逃出去，而是待在“蜂窝煤孔中”迟早都会遭难。
总之，这栋楼的结构和填充材料决定了，任何一层出现一点火星，都会酿成大祸。而如此拥挤的人口密度，也注定并不是所有的人都有机会逃生。
大兴火灾事件发生后，北京采取了严厉措施整顿违章公寓，进行了为期40天安全隐患大排查、大清理、大整顿。
而为了逃避处罚，违规公寓房东纷纷将租户们赶出，一时间很多人流落街头，社会上因为此事吵得沸沸扬扬。
但至此之后，整治群租房，排查安全风险成为全国各地共识。
没想到5年后的今天，群租房“灾难”再度出现。这一次发生在上海。
今年6月，上海一小区出现了防疫“黑洞”，一套房里竟出现了十多例阳性。
后来调查发现，这套100多平的房子，却被分出18个房间。18个房间住近30个人，平均一个房间住2人。
一名租客称，疫情期间屋内租客近30人，其中有一半人是阳性。
变异病毒感染力如此强劲的情况下，这样的居住条件，简直就是为它量身打造的温床。
而这样的群租房，仅在该小区就有8户。事情曝光后，还是一样的程序，群租户门口被贴上整改通知单，租客们被清退。然后，就是出政策。
11月23日，上海市十五届人大常委会第46次会议表决通过《上海市住房租赁条例》，首次以立法的形式，明确规定禁止群租。
并且上海的禁止群租，更为严厉。不仅是不让搞隔断，一间卧室变两间。而且，连厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他原设计中的非居住空间，均不得单独出租用于居住。
5年时间过去了，群租问题仍然没有解决。
而客观上来说，只是靠“一刀切”的管理，并不能解决安全问题，甚至会滋生更多安全问题……
01
群租的诱惑
2017年11月大兴群租房火灾之后，北京全面开展了大排查、大整顿，本以为群租房市场会就此停息，没想到地下群租房市场依旧热火朝天。
2018年，我房租到期准备换房子，询问中介是否有便宜单间出租，中介满口答应，表示价格从1500-2500元都有。
中介带我去看房，大白天，走进房间，要打开灯才能看清内部环境，原本的房间被隔断隔成一个个方块，每个方块里面都是只能放下一只床外加一个柜子。阳台被专门划出来卖出高价，整个氛围阴暗逼仄。
类似效果图
一个大单间房东预计可以容纳7、8个人，这么多人共用一个卫生间，并且，没有厨房。
除了楼房，还有半地下室。一个地下室也被隔成三间，两间卧室，一个客厅。客厅住的人只能用两根绳子绑在两个柜子两头，挂一个门帘保护隐私，而其他两间，一间房四面围墙，门一关，进去仿佛在监狱关禁闭。另一间带个窗户，价格相对高500元。
这些租房环境一旦发生灾难，安全隐患自不必说。
但这样的房间，在违规群租房大整顿背景下，却趋之若鹜，手慢无，甚至比宽敞明亮的正常房子更受欢迎。
至于原因，很简单，也很让人心酸：因为要省钱。
北京市统计局数据显示，2017年全市居民月人均可支配收入为4769元。同期，据58同城和赶集网发布的报告，2017年北京人均月租金为2795元。
按照上述两数据粗略计算，北京租房者的房租收入比，已达到惊人的58.6%。
这不是某一地、某一年的个例，直至2021年，一线城市房租收入比仍在45%左右。
这意味着，租户有近一半的收入交了房租。
再加上水电、吃饭、交通等各项日常开支，辛苦到头手里也没剩多少钱。
而突然到来的大排查、大整顿更让这种情形雪上加霜。
根据北京市规定出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住人数不超过2人。“如果按照100平方米来算，原来（有隔断）能住20人，现在（三室）最多住6人。”
也就是说每清理一间套带隔断的违规群租房，被清理出来的租客，至少要另外再租两套房。
据北京市城市管理委员会发布的数据显示，2017年，北京市共拆除相关违建5985万平方米，按100平米一套群租房算，相当于拆了119.7万套房。
也就是说，租房市场，突然增加了至少240万套房的租房需求。
房源急剧“减少”的同时，北上广深等一线城市的租房人数却在不断攀升。2017、2018年，北上广深每年流入人口在700万人以上。
这种供求失衡，房租价格自然水涨船高。
2018年，旧宫某长租公寓的中介称：“周边的房子，去年这个时候来，还能有1300元一月的，今年就都2000元往上了，靠近地铁的2500元。”附近的房源价格都涨了将近五成。
月租一次涨500-1000元的现象在当时非常普遍，一年下来是6000-12000元。相当于普通人一年额外亏损了一两月的工资。
这种情况，地下群租房不火才怪。
有需求就会有市场，总不能让数百万人露宿街头吧？
尤其是对于小镇青年、房奴、孩奴等经济压力大的务工群体，有时候，就是那一两根稻草，让骆驼难以支撑。
与此同时，由于房租上涨，原本的群租房价格水涨船高，这意味同样的价格，居住环境变得更加恶劣。
而由于房租整体高涨，导致大城市生存门槛抬升，使得价格低廉的群租需求量更大。
02
大城小民
为了租户的生命安全，违规群租房必须整治清除，可房租的高涨又让很多人不得不寄生群租房，所以不断陷入整治、地下群租房再现、再整治的循环。
这种恶性循环最终引发舆论场的争锋相对。北京大兴火灾后，很多人租不到房子，发出质疑“是不是在清理‘低端’人口？”
上海防疫“黑洞”后，有人问道：“为什么非得在这些大城市，大城市生活是有门槛的，在这搏命值得吗？”
这种说法只看到了大城市的门槛，却没有看到小城市更硬核的门槛。
对普通人来说，赚钱无非是开源节流。大城市的门槛在节流难，而小城市的门槛却连开源都无法做到，何谈节流。正如“社会观察家”周劼周公子所说，在小城市没关系、没有奔头的人，才会选择去大城市。
“漂族”们之所以没有一进城就买房，而是租房，并不是认定了大城市不再回头。恰恰相反，很多人在大城市拼命工作，就是为了能在老家体面生活。
以我国著名的骑手县——临泉县为例。
临泉县是安徽第一人口大县，共有230.7万人，同时也是安徽最穷的县，人均GDP在经济落后的皖北也是垫底的。
本地赚不到钱的年轻人只能跑去大城市试试运气，临泉县长年在外务工的人口有80到100万，其中在大城市做过外卖骑手的就有6万多。这也是“骑手县”的来历。
正是靠着在大城市打拼，这6万骑手中有三成在临泉县城买了新房。
骑手县是很多外来务工人员的缩影。
每一个选择进城的小镇青年，在出发前，应该都算过这样一笔帐：
在一二线城市赚钱，过着十八线的生活，省吃俭用多少年买能在三四线买一套属于自己的房。
以2018年的数据为例，三四线城市房价中位数的平均值约为9800元/平方米，一套房的价格算100万左右。
根据同期北京全市居民人均可支配收入为6236元，全部用来买房就得13年。这个数字，是很值得期待的。
但是，如果房租占去收入一半，各项生活开支再大些，买房就变得遥遥无期。
在赚钱本就不多的情况下，节流就显得很重要。
按照北京居民人均可支配收入6236元来算，没有隔断的房子，单间房租少说也要2500块钱，一个月房租就占开支的40%，一天伙食费算50块钱，周六日也不额外改善生活，一个月光在吃上的开支也占了收入的24%。
光这二者就占了月开支的64%。
而廉价的群租房，不仅可以降低房租，也能降低生活费，简直是双赢。
群租房一般地段不好，不仅租金减半，苍蝇馆、流动摊点多，同样饭在这儿会便宜一半左右。要是自己买个小锅，煮青菜面条，成本更低。
并且由于偏僻没商场、影院等娱乐消费场合，眼不见心不乱反倒省了消费。
即使住在稍微繁华的地段，与3000元起步的房租相比，群租省出来的钱也非常可观。
除了外来务工人员，群租房的“拥趸”中，还有很大一部分是刚毕业的大学生。
我国大学毕业生人数，逐年增长，教育部数据显示，2022届高校毕业生人数首次突破千万大关,达1076万人。
而北上广深等一线城市仍是毕业生就业的重点“拼搏”城市。
这群刚毕业的年轻人由于缺乏原始财富积累，群租房就成为他们的临时甚至长期归宿。
说到底，群租房无法根除的原因，恰恰是它的价值难以替代。是一二线城市能让人看到希望。而在追求梦想的过程中，挣钱和安全，就成为了难以兼顾的矛盾。
03
谁来取代群租房？
但是有些人，偏偏就见不得别人好。
我们从北京土井村的故事说起。
2010年左右，随着进城人员增多，土井村到处是违章搭建。一套房的租金是七八百元左右，主要租给大学刚毕业刚来北京的大学生。为了尽可能利用土地，“家里4分地（大约267平米）能建出260多平方米的住房”。
主要原因，该村离上地、中关村海龙大厦、城铁西二旗都只有十多公里的距离，而且租金便宜。以至于村里的常住人口1200人，外来人口却有2万人之多。
这样的住房，安全状况可想而知。
为了解决这个问题，国家早在10年前就开始试点用集体土地建设租赁住房。
2011年，土井村成为集体土地建设租赁住宅的试点开始改建，到2018年，共建成租赁房677套房，统一以55元每平方米出租给海淀区住房保障办公室。
海淀区住保办再将房子出租给城镇中低收入家庭，周边外来务工人员等，有效缓解了这些人的住房压力。
按照这样的处理方法大力发展下去，本可以解决住房供应问题，但过程中却遇到一些意想不到的挑战。
2017年7月，住建部、国家发改委等9部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确提出，要在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。
但没想到国家队在做公益，民企却突然杀出来“抢劫”。北京保障房中心在2017年政策出台时，想参与集体土地租赁项目，却发现自己连门槛都够不着，“好比一亩地我们可以给8万，他们能给到30万。”
民企这么抢房，用来出租自然赚不到钱，但他们的目的并不是出租，而是打算“以租代售”，发展小产权房，一次性回本。还是搞房地产那一套。
不得已的情况下，国家出台《意见》，明确限定租期、禁止出售。
这边房子增量受阻，那边房租猛涨上，背后还有一些地产利益集团的推波助澜。
在房源本就紧缺的情况下，闻到肉味的租赁机构巨头又冲了进来。它们不计成本，哄抬房价，用令房主都瞠目结舌的价格接盘。
他们这么搅乱市场能赚钱吗？
这里面涉及到长租公寓背后的赚钱模式。这些长租公寓要赚的不是中介费那点差价，而是吞掉租客的钱去搞金融。
具体手法就是中介先和房东包租房子，按季度支付。拿到房后，中介靠押一付0等优惠策略吸引租客，只需要租客每月多付一点服务费。
但和租客签合同时，中介却让租客去和金融公司签署租金贷。租客按月给金融机构还钱，同时支付所谓的“服务费”。
合同签署后，金融公司再一次性把租客12个月的租金打给中介。
这样短时间内，中介手中就握有巨额资金可以随意支配，房越多，钱就越多，因此它们不惜一切代价抢房。
这种恶劣做法不仅抬高房租价格，更可能损害数以百万计的租客利益。
2018年，原我爱我家副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源，他说：“我说了长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害，这个一点也没错。”
2018年8月，北京住建委就住房租赁企业哄抬租金抢占房源问题，约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。
其中就提到
“不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。同时严查哄抬租金扰乱市场的行为。”
这才迫使这些中介承诺北京新增投放市场房源租金不涨，全国九城续约房源涨幅不超5%。
结合过去房源供给和租房市场的教训，2020年，国务院提出“保障性租赁住房”的概念。
保障性租赁住房针对的就是这些大城市的外来租房人群，在限制房子用途的情况下，租赁房不仅要多供应，而且租金要低。
如今，这一措施正慢慢步入正轨。
根据住建部的数据，“十四五”期间，上海计划新增保障性租赁住房47万套、广州计划新增60万套、深圳计划新增40万套，均占新增住房供应总量的45%左右。
今年，住房和城乡建设部住房保障司司长曹金彪在接受采访时就说：“目前40个重点城市，平均下来，保障性租赁住房，占到住房供应总量的比例要达到26%”
26%的占比可以说不低了。
这些租赁房，自己本身可以给低收入群体保障，给刚参与工作的学生过渡，住房数量的大幅增加，也能缓解市场的供需矛盾，把整个市场的租金价格拉下来。
为了抑制房租过快增长，近期，各地政府又出台了一系列动作。
不过，只要保障性租赁住房的供应速度，赶不上城市人口增长速度，租金就还会再涨。
只要租金再涨，就有数不清的发财机会，暗处的一双双眼睛就会闪闪发光。
尾声
其实，对于异地漂泊而来的广大打工者来说，要求的并不多。只想安安稳稳在城市中打工，努力多攒点钱。
为了这个目标，甚至可以舍弃生活的尊严。甚至，很多人在面对更高的安全性和更低的生活成本时，会毫不犹豫地选择后者。
群租房的确存在很大的安全隐患，但是，并不是所有的群租房都必须要大整改。再者说，摸排、重改一套容纳多人的群租房，使之合规，所耗费的成本，或许并不高于建设两套保障性租赁住房。租客的成本，或许也不高于保障性租赁住房。
任何一次群租房事故发生，地方政府都可以由此出台强有力的措施进行整顿。不可否认，这是正确的，也是应当的，更是对各方都负责的妥善之举。
但是，有时候，人情也很重要。并不是所有在大城市生活的人，都会主动选择住进明亮的大房子。他们中不少人只是想用自己可燃的青春，在身处的城市中，最大可能的变现。
尤其是在当下的环境下，任何一根稻草，都蕴含着远超出以往的重量。
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