万言书一
房市究竟是要救市庇商还是救世济民？
随着一道道“政策”的出台，各级政府各种“房地产救市”的举措在“众说纷纭”中陆续推出。
也许是社会的“反响太大”，也许是公众“非议的声音”太强，当各大门户网站的调查几乎是“一边倒”的反对之势时，作为“救市”主角之一的杭州市委书记，在某次“科学发展观宣讲会”上，苦口婆心的为杭州市推出的24条救市的“房地产新政”进行辨析。按照他的话说：政府“‘救楼市’不是为了救房地产企业，而是为了救经济、救银行、救百姓；政府‘救楼市’绝对不是保护房地产公司，不是保护有钱人的利益，而是为保护困难群体、低收入群众”。
民意的“一边倒”和市委书记的“苦口婆心”，引发出一个令人深思的问题：究竟是百姓“不识好歹”看错了大局，还是市委书记误判了房市，“站错了队伍”？
谁也不能否认，住房问题在今天已经被占据全国人口近一半的城镇居民视为“最迫切需要解决”和“最大的民生问题”。但是，造成今天中国房地产市场“萎靡萧条”根源何在？房地产和住房问题所引发的社会主要矛盾，是因为“房价下降、成交量下跌”，还是另有真相？任何一个没有和房地产利益集团有“瓜葛”的人，都不会相信中共杭州市委书记所说的 “救”现有开发商垄断下的“楼市”，真的可以“救经济、救银行”，至于说到“救百姓”，则更是“立场问题”的笑谈。
这里，不妨看看民意中的中国房市，看看在现今的开发商模式下，究竟是谁暴富成了“首富”，谁又沦落为“房奴”甚至无房户。
房市—— 一个数亿市民公认的“城市最大的不和谐因素”
对于现在的房地产市场和高房价，有一个众所周知的“代名词”，这就是“最沉重的新三座大山”。数年前中国社科院研究课题调查，就承认公众把与他们“最关心、最直接、最现实”的“买不起房、看不起病和上不起学”视为民生“新三座大山”。其中高房价尽管只和城镇居民有关，但因为它对市民生活影响的力度最大，和他们的财产性收支的关联度最高，住房政策的严重失误引发的社会矛盾最剧烈，被公认为“最沉重大山”。这几年在全国两会前官方媒体所做的一系列的重要民意调查中，房价和住房问题基本上都位居公众最关注的社会热点问题的榜首。
在今年全国两会期间由新华网进行的“两会大型专题调查”中，物价和住房并列为公众认为两会应“重点讨论解决”的前两个最主要的问题，而房价又是物价中的重中之重； 在去年由人民日报、人民网和搜狐网所做的老百姓最关注的 “两会”热点问题网上调查中，“控制房价，让居者有其屋” 超过医疗、就业、教育和分配制度改革等，高居民生问题之首；2006年10月，由新华网和中国政务信息网等联合数十家研究机构和上百位专家，历时两年调查和研究完成的《中国城市生活质量报告No.1》显示，在中国城市居民中，最头疼的问题就是房价和就业。其中不同规模城市的具体排列为：“大中城市居民最不满意的是房价、治安、就业问题，而中小城市居民则不满意房价、就业和文化休闲”。也就是说，不管是大中城市还是中小城市，房价都已成为居民“最头疼”的第一大难题。
其实，高房价及住房问题“高居”城市社会不和谐之首，已有时日。
在2006年全国和各地的“两会”前，一些全国性的调查机构结合当时社会的热点，曾进行一些有针对性的“民意热点调查”。据新华社在2006年2月下旬报道，“根据中国社会调查所从2005年１２月开始对全国１６个城市２０００位公众的调查显示，老百姓最关注的是住房与物业问题，关注度高达７５．３％”。该报道还特别指出，“房价的不断上涨使最基本的需求‘住’成为人们生活的巨大压力。”另外，在全国各地的两会前的民意调查中，大多数地方、尤其是一些大中城市，住房问题同样高居百姓关注的热点 “榜首”，是民众“最关注的焦点问题”。
平时的一些社情民意调查也同样证明了这一点。随着房价不断的高速攀升，住房引发的社会动荡和“不和谐”因素也随之不断加剧。据报道，在2006年下半年公布的北京市“居民热点关注指数调查”中，住房问题连续数月位都位居“北京市民热点领域关注榜的榜首”。而平时被某些“官方调查”排在民生问题前三的就业、教育和医疗问题，则分别只排列其中第十位和第三位。住房问题的严峻性和突出性由此可见一斑。不仅公众的“感觉”如此，就连以各级党政官员为主要读者对象的新华社“半月谈”，在其所进行的“八省市百姓关注的和谐社会十大热点” 问卷调查中，收到5000份有效答卷中就有4251份把买房贵（与看病贵上学贵一起）列为老百姓关注的社会十大热点的前两名（另一大热点为收入差距扩大），是当前社会最突出的“不和谐之音”之一。
这也就是为什么温家宝总理说“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题”的原因所在。
“首富”、暴富VS房奴、无房户：房市成了劫贫济富的工具
除了中国住房和房市存在的这五大危局外，公众之所以把房地产市场及高房价视为“最大的不和谐因素”，还基于的是两个尖锐对立的基本事实：
一方面，在现有的住房体制和政策导向下，中国的房地产市场不仅成为中国最暴利的行业，而且也创造了国际上房地产和住房业利润最高的“世界纪录”。当我国的社会平均利润率还在10％以下徘徊、并还有逐步下降之时，当世界房地产业利润一般都在3－5%左右的时候，我国房地产开发商的利润率已经从过去的百分之十几暴涨到现在的50％上下，有的甚至超过了100％以上。房地产也成了中国“暴发户的制造器”和“首富的生产流水线”
在福布斯公布的“2007年福布斯中国富豪榜”上，“房地产”三个字充斥了整个榜单上，不仅一半左右“富豪”的“主要产业”都是“房地产”，而且在前十名的“首富”中至少有8人主营房地产（其中两个未标注“房地产”的全国家电大亨张近东和黄光裕，房地产也是其主业之一）。其实“房地产出首富”在我国早已不是什么新闻。在“2006胡润百富榜”上，登上前十名“中国首富”中，也有6人是靠房地产一举暴富。这六人的“身价”财富，都在100亿以上，最高的达到了160亿。据报道，上了房地产富豪榜的50位房地产富豪，一共拥有的财富总值高达2010亿元；平均每个房地产商的财富为40.2亿元。而能够登上房地产富豪子榜的，房地产商的个人财富起码要达到15亿元，行业的门槛之高，远远“盖过”了其他所有的子榜。不过把他们和这两年新产生的“地产首富”相比，那就是“小巫见大巫”了。
去年4月底，广东碧桂园的杨惠妍以600亿元大幅超越，一举成为中国的首富；但她的“中国首富”位置还没坐稳，又传出重庆的吴氏女地王身价700亿的秘密；前一段时间，又有新闻透露国内恒大地产的老板许家印，计划在香港上市并发行20亿股，这将使他的身家可能超过775亿港元，一举成为内地新的首富（后由于股市低迷暂停了IPO）。
根据国家统计局的普查资料推算，开发商个人及大股东在全国大约有20万个左右（全国现有房地产开发企业5万多个）。他们一年从买房人手中攫取的超额利润，就高达4000多亿，几年下来的违法暴利所得就高达上万亿元以上，相当于全国每个开发商个人或股东三四年“开发”下来，平均每人获取暴利500万元以上。
另一方面，与房地产制造“中国首富”和开发商的暴富成鲜明对比的，则是普通市民在住房上的无奈和愤懑。当今中国，不仅“房奴”越来越多，而且无房户的比例也越来越大。可以说，在当今中国的城市，几乎所有的阶层（个别可以捞取低价半福利房的官员除外）都受到了开发商利益集团的盘剥或挤压。
事实表明，住房危局在我国早已存在，真正需要的不是对开发商和高房价的“救市”，而是对买不起房的普通民众或背负高房贷重压的“房奴”实施“救民”。之所以这样说，是因为当今住房危局的真正受害者既不是开发商，也不是高房价，而是数以亿计的普通市民。正是他们在住房居住权和居住福利上所蒙受的巨大“灾害”，才是当前住房及房地产市场的真正危局。
必须指出的是，导致今天房地产市场及住房问题危局和贫富极化的关键，就是利益集团主导的“房改新政”所力推的“一家独霸”的开发商模式，以及相关部门在住房施政和房产调控上一系列“重商轻民”政策和行政导向。过去俞正声当建设部部长时再三强调的“让老百姓买得起房、住得好房”甚至是“住房小康”的目标，这几年在建设部的“施政大纲”中已难见踪影。取而代之的是一再重申要维护现有的房地产市场的“秩序”。
住房政策的博弈和行政作为的选择，核心只有一个。这就是我们在住房政治上的执政导向，究竟是为了几万个开发商，还是站位于数亿市民之中。
万言书二
救市中被掩盖的中国住房危局真相
去年11月下旬，在新加坡访问的温家宝总理说过的一席话，曾经引起极大的回响。他说：
为什么在温家宝总理的眼里，提起人民生活，最关注的“是住房问题”？为什么老百姓总是告诉总理 “不要忘记房价”？我们从一系列“救市”的声中冷静下来，有必要重新反思当前中国房地产市场和住房问题的真正的危局究竟何在。
全面盘点一下当今中国城镇居民的住房现状，人们就不难发现当前中国房地产市场和住房问题所面临的“不可思议”的“危局真相”：
世界上常用居民的购房支出和他们的收入之比（房价收入比），来定量分析和比较国民的买房负担系数。根据国际惯例，合理的房价水平及居民家庭买房的平均总支出，和他们的平均家庭年收入之比应该在3—6倍之间。即一个家庭用3—6年的全部收入，就可买到一套住房。按照国际上通用的分析，
早在九八房改文件解释房价合理负担时，
必须指出的是，我国城镇、尤其是大中城市居民的住房标准本来就已较低。我们城镇居民初步的“住房小康”为人均30平方米，户均90平方米的公寓房毛坯房；而欧美国家一般为户均200多平方米的装修独立屋；日韩为80—100平方米使用面积、带家用电器的精装修房。但就是如此的“较低标准“，城镇居民的买房负担水平却高出“国际平均水平”很多倍。
由于全国各地城市真实的“平均房价”和“人均收入”方面的数据，不是早已“秘不示人“，就是受父母官的“政绩”的影响而没有多少的参考价值，所以我们只能进行一些“常识性“的推算。
2007年全国城镇的平均房价大概在每平方米4000元左右，90平方米就是36万元。而同期城镇居民家庭的平均年收入在41358（按照三口之家的收入计算）。考虑到现在贫富两极分化严重、65%左右的市民达不到“平均收入“的现状，所以我国城镇居民的家庭年收入的中位数
实际上，
近日，北京市公布的调整后可“享受优惠政策的普通商品住房价格标准”，就为城市居民的买房负担水平做了“生动”的诠释。据报道，“北京市三环以内每套总价２１５万元人民币、三环至四环之间每套１７５万元人民币、四环至五环之间每套１６５万元人民币、五环以外每套１００万元人民币的住房”，交易时均可作为“普通商品住房”享受优惠政策。
而普通的北京市民，究竟不吃不喝要花费他们全家多少年的收入，才能买得到这样的“普通商品住房”呢？根据北京市统计局最新公布的“北京市主要经济社会指标”，今年1-10月城镇居民人均可支配收入20651元，相当于北京市三口之家一年收入74343.6元。以此计算，
由此不难看出，
收入比农民高得多的城镇居民买房上的负担竟然是农民兄弟的数倍以上，直接导致城镇中大多数人买不起房。事实表明，
我国城镇居民的现有住房，绝大部分是依靠当年房改时的“福利分房”而取得。在1998年开始的以“取消福利分房”为目标的房改，实施的“过渡期”（也就是大规模的“突击分房风”）一直延续到1999年底。它主要在既有“城镇户籍人口”、又有单位或房产局公房的城镇居民中展开。一个普遍乐观的看法认为，在当时全国城镇约3.9亿户籍人口中，最多有3.12亿（80%的全国城镇户籍人口）的民众通过“房改末班车”的福利分房而拥有了自己的住房。根据中国统计年鉴，1999年全国“城市人均住宅建筑面积”为“19.4平方米”。
到2007年底，全国城镇人口已经增加到59379万人（据国家统计局统计公报）。8年时间里全国城镇的新增人口加上原来老的“无房户”已达到2.8亿人。而由于房价的不断暴涨和住房保障政策的滞后，这些“新老无房市民”真正买得起商品住房和享受到廉租房或经济适用房等住房保障的，估计各在10%左右（全国城镇平均买得起房的约占人口的20%，享受到住房保障的约为10%）。也就是说，在2.8亿的“新老无房市民”中，有2.24亿人至今依然是无房户。加上因城市拆迁改造而无力购房的“拆迁无房户”（在全国每年大约600万拆迁户中大约占了100万户300多万人左右，5年就有1500多万人）。全国城镇现有的实际无房户人口，推算已高达2.4亿人左右，占到了整个城镇人口的40.4%。这就意味着，全国城镇现在大约有4成左右的市民是“无房户”（主要是这10年城市化高速发展下增加的“新市民”）。
除了数以亿计“无房户”外，还是数量庞大的“半无房户”人数的高速增加。虽然现在全国城镇的人均住房面积为17.54平方米，但由于住房上的两极分化和炒房者人数众多，所以全国至少有六七成的城镇人口住房面积没达到这个“平均数”（含无房户），连人均35平方米的“住房小康”标准的一半也达不到（称之为“半无房户”）。这意味着，
根据朱镕基前总理在2003年最后一次政府工作报告， 1998年至2002年“城镇居民人均住房建筑面积由17.8平方米增加到近22平方米,农村居民人均居住面积由22.5平方米增加到26.5平方米。” 而按照国家统计局统计数据和建设部的资料分析，到2007年，全国城镇人口已达59379万，城镇实有住宅建筑面积在104.35亿平方米左右，这就是说，
在建设部制定和公布的《全面建设小康社会居住目标》报告中，全国的城镇居民“住房小康”指标为，到“2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米。”从目前人均17—18平方米的状况来看，不仅2010年城镇人均住房面积达到30平方米肯定成为完成不了的“历史任务”，而且到2020年实现人均35平方米的全面住房小康的目标也极有可能成为“纸上蓝图”。众所周知
和衣食住行的其他方面一样，拥有住房居住是最基本的生存需求和最大的民生支出，也是国人传统上“成家立业” 的保障和象征。
按照世界各国住房发展的规律，随着经济社会的高速发展和旺盛需求的释放，这几年中国理应进入住宅产业高速发展、住房水平空前提高的轨道。在2020年前实现“城镇居民人均35平方米”的住房小康目标应该是“水到渠成”。据国家统计局的资料，我国农村在2006年的人均住房面积就已达到30.7平方米，比1996年时的21.7平方米提高了整整9平方米。但我国城镇“房改”十年来人均住房面积不进反退，至今才刚刚达到人均35平方米的一半。原因就在于现有的住房模式和高房价现实，造成大多数人买不起房，房地产市场的正常消费需求被大大压抑。
到2020年，我国的城镇人口将达到8.7亿。届时城镇居民要实现“人均35平方米”的住房小康目标，全国城镇居民住房的总拥有量就必须达到304.5亿平方米。算上城市的改造拆迁及市区规划扩大的因素，全国每年城镇的居民住房还要净减少2.5亿平方米左右。也就是说，今后13年全国每年只有向城镇居民供应和销售的住房的住房达到17.88亿平方米，我们才能实现“全面小康”中“含金量最大”的住房全面小康。
而根据国家统计年鉴，从2002年到2006年，全国房地产市场每年销售的商品住房分别仅仅只有2.37、2.98、3.38、4.96和5.5亿平方米建筑面积。5年的总和仅仅只有19.19亿平方米，只比全国城镇居民一年正常的住房需求多上1亿多平方米。这和每年必须17.88亿平方米的正常需求相比，供销最好的也只有30%，最少的仅仅只完成13.%。从全国来说，
当今房地产市场的冷酷现实告诉人们，
我国城镇居民的住房问题之所以形成今天如此尖锐的矛盾，关键就是2003年下半年建设部起草和力推的“房改纲领性文件”（既18号文件），取消了普通市民享有经济适用房的权利。该“房改新政”一个最主要的核心，就是它一改政府“要向70－80％以上的家庭提供经济适用房”的承诺，把“房改的重点和方向”“调整”到要叫“多数家庭购买或承租普通商品住房”上来，经济适用房成了极少数低收入者的“福利”。
意在使房地产市场更加“健康发展”的“房改新政”之所以产生今天这样的恶果，是因为当初建设部等相关部门在进行牵涉到数亿民众最大利益的住房政策的“改革”时，不仅没有广泛的征求公众的意见，进行必要和基本的民主和科学的决策程序，而且还被开发商利益集团操控了“房改新政”的导向。号称“地产总理”的某京城“著名开发商”就在其“介绍”中公开宣称：“多次参与国务院、建设部政策法规的制定，包括 2003 年国务院 18 号通知的制定。” 这种被利益集团所俘虏的“新政”不出“乱子”就奇怪了。
这些，才是中国房地产市场必须真正解决的五大危局。正是这五大危局，不仅制约了中国住宅产业全面发展，严重影响了中国经济的正常健康，更重要的是它使房地产市场成为洗劫公众财富、极化贫富不均及制造两极分化的工具。
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