曹建海：房地产救市岂能不择手段?

房地产救市岂能不择手段?

——从“购房退个税” 和“购房落户”政策说起

曹建海

    在经历了2008年的金融海啸冲击之后，中国城市的房价仍然居高不下。国家统计局发布的2008年国民经济数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5%。在房价从2008年的顶点滑落之后，中央和各地方政府出台了密集的房地产救市政策，其目的在于防止房价大落，并寄望房地产业继续发挥其经济增长、促进金融业稳定和发展的作用。

央视也真像是一条变色龙，为了响应国务院“维稳”房地产市场的号召，最近频频邀请前一阶段被媒体批得抬不起头的伪劣教授董藩。说起来也该董藩出头了，在国内大学科研院所拥有教授、研究员职称的人当中，董先生是鼓吹高房价最响、也最为开发商卖命的。我确实没有看到有谁像他那样把开发商的事业看得如此神圣的。由于很长时间批判高房价、批判开发商的思想洗礼，多数学者开始同情普通百姓；能和国务院、住房和建设部、房地产开发商保持高度一致的，也确实有些凤毛麟角了。央视要寻找这样的“专家”，想来找得很辛苦。还好，董藩教授被北师大公共管理学院像“国宝”一样养着，虽然“荒凉”了几年，终于再被请到了央视，而且一发而不可收啦。

对于“购房退个税”、“购房落户”，这些颇具争议性的房地产救市政策，在落座的众人中，只有董藩“斩钉截铁”地肯定；其他人如提出不同意见，则被董“专家”责为不是搞房地产研究的、不了解情况而哑口无言。董藩的滔滔不绝和斩钉截铁，引得主持人李小萌无比的崇拜，也尽量把发言的机会留给了董藩——董藩啊，这几天真的好得意呢！

写上面这段话，意在立此存照。当小丑都被奉为国师、英雄，真正智慧的声音和人民的呼声都被淹没了。可见当前的中国，正是一个指鹿为马、不辨是非、黑白颠倒的时代。不仅体现在房地产领域，还体现在固定资产投资、股票市场等领域：当某政府领导人在星期天还在国外关心中国的股市涨了没有时，政府希望借助股市上涨刺激消费的目的，也就昭然若揭了；全然不顾由此引起的更严重的恶果。于是，1月份银行体系新增的1.6万亿元贷款当中，一大部分涌入了股市，加上所谓“产业振兴计划”的频频利好，失去增长动力的中国经济，其股票市场却呈现了匪夷所思的“繁荣”景象。

房地产是政府“保增长”的“桥头堡”。尽管暴利的房地产被批臭了，然而，当一位受人尊重的老人，亲自为房地产商说话、要求大家顾全“保增长”的大局时，批评的声音终于被压制了。由此，“万众萧疏鬼唱歌”的景象，又重新回到了中国大地。在上述唱将当中，董藩无疑是开发商们比较欣赏的一位。尽管忽悠的水平还不如任志强，考虑到“自卖自唱”毕竟不能服人，还得由不是开发商身份的董教授出面较好。

政府官员队伍中开发商的同情者实在太多。这些人虽然也披着“共产党员”的外衣，但是当房地产市场发展威胁到地方政府财政收入，从而不能乱花钱时，人民的利益算得了什么，没有什么比金钱更重要的了。于是，我们看到了正在上演的由各级政府官员们出演的、有史以来最丑陋的话剧。

    各地出台的房地产救市政策中，目前最受房地产开发商们青睐和赞赏的，当属“购房落户” 和“购房退个税”政策。根据“购房落户”政策，卖房的同时，政府还顺手送一个户口，对于一些有钱人来说，房价高一些又算什么呢？有中央领导压阵的重庆市政府更是不甘落后，“购房退个税”政策，市内购买住房的个人按揭贷款本息，可抵扣产权人个人所得税的地方提留部分；同时该市还包括减免部分契税、营业税、交易税，同时放宽主城区购房的入户限制等等。

    重庆市政策出台以后，一定刺激了低迷的房市。今年2月2日，有媒体公开报道国务院下发紧急通知，要求该市暂停“购房退个税”政策；其后重庆市的辟谣和报道媒体的致歉，使得这个政策能否实施，更加扑朔迷离。虽然“购房退个税”政策被暂停了，但“购房落户”政策，却在全国多个城市轰轰烈烈地展开了，大有一举扭转房地产市场的态势。

   各地政府在房地产救市时理直气壮的态度，似乎在表明一种立场：政府就是要全力拯救房地产，在“保增长”的大局面前，希望人们不要说三道四，同时没有什么办法是不能尝试的。

    政府房地产救市的一个主要措施，是政府从房地产利益链当中退出一部分，这有利于完成房价水平的降低，本是无可厚非的。但是，为了刺激房地产市场，政府动用公共权力，为购房者提供房地产税费之外的利益，例如购房退个税、购房落户等，希望借此维持房价和成交量，则有违政府的公平原则了。

    在笔者看来，各地推进的“购房落户”、“购房退个税”诸政策，至少存在以下两个致命缺点：

    一是不利于房价水平的合理下降。众所周知，我国房地产市场低迷的根本原因，在于高涨房价脱离了绝大部分家庭的收入水平。如果政府的救市举措就是为了维护高房价、保持房地产价格水平的虚高，要想保证住房消费增长的可持续性，是根本不可能的。因此，拉动经济扩大内需，不能依靠刺激国内居民购房。在现有房价虚高的情况下，鼓励老百姓买得太多，必然会挤压了其他的消费，并且透支了未来的消费。

二是严重损害了公平和正义，不利于社会和谐发展。税赋的前提就是公平，如果购房就可以避税，则高收入者可以通过购房，规避应该缴纳的个人所得税，虽然可以起到刺激房市的目的，但公平和正义被侵犯；户籍制度改革的方向是城乡一体化、登记制，政府“购房落户”政策实际上在给户口定价，用户口的市场价格冲减购房者的负担，这将给本地居民、租住住房的外地劳动者带来巨大的不公平，而且不利于打破城乡封锁。这种政策的本质，在于维护社会不平等，必然亵渎了公众赋予政府的权利。

如果为了房地产救市“保增长”，政府政策可以不择手段，追求公平可以被认为“不识大体”，那么，政府除了实施“住房退个税”、“购房落户”之外，还可以考虑尝试给购房者“奖励生育指标”、“给以行政级别和‘两会’代表资格”、“抵免刑罚”等政策。由于政府提供的标的具有相当的经济价值，购房者购买住房的价格，实际上是房价扣除政府优惠政策市场价值之后的余额，实际上是变相降价了。可以想象，这样的救市将导致社会价值体系的混乱，公平和正义将被践踏，这样的“救市”、“保增长”将带来什么样的社会后果？！

由此我想到了所谓“史上最荒淫皇帝”汉灵帝刘宏（156～189年）。汉灵帝统治期间，党锢之祸兴起，宦官把持大权，公开标价卖官，肆意大兴土木，百姓难以为生。中平元年（184年），爆发了声势浩大的黄巾起义。按照现行的标准，那些买官的人贡献了自己的财富，支持朝廷大兴土木，实际上为“保增长”做出了“杰出”的贡献，属于时代的“英雄”！随着基本建设的兴起，楼堂馆所工程所需要的木材、石料等生产也被拉动起来，成千上万的建筑工匠实现了就业，国家经济由此迅速增长起来了。让我百思不得其解的是：为什么汉灵帝扩大投资“保增长”的计划会导致黄巾军起义的暴力破坏。用现代观点看，这些农民不仅不识大局，更不懂得中央高层和官员们所共同拥有的、一颗拳拳爱民的心啊！

    因此，要拯救房地产市场，需要思考以下重大问题：第一，要不要遵循经济规律，通过价格调整促进房地产市场的需求？第二，以侵犯公民公共权利、损害社会基本价值体系的做法“保增长”，算不算是一种“大局”？第三，经济增长的最终意义是什么？思考了再行动，即使是错误的，也不用后悔了，大不了上断头台！