有拆迁，就有拆迁安置;有拆迁安置，就有拆迁安置协议。按理来说，只要有安置协议，一切事情就有理有据，照章办事即可，没什么可争议的。然而，事情往往比我们想象中的要复杂得多，且看河南登封一处安置争议。
2012年7月，登封市少林大道以南老医院周边旧城改造，老医院家属楼需要拆迁并签订拆迁安置协议。约定：临时安置时间不超过24个月，自协议签订之日算起，甲方双倍支付乙方临时安置费。拆迁面积与可安置房屋面积差10平方米之内，按900元/平方米补齐差价;超过10平方米部分，按市场价补齐差价。任何一方违约，按安置房总价值的3%作为违约金支付给对方。
2019年8月，终于等到安置房下来，然而，当拆迁户前往选房时，却被告知，实际安置面积多出应安置面积10平方米以内的，按建筑成本价结算差价;实际安置面积超出应安置面积10平方米以外的，按市场价补齐差价。核定的建筑成本价、市场价是：尚城国际二期建筑成本价2200元/平方米，市场价5700元/平方米;尚城名都建筑成本价2450元/平方米，市场价5500元/平方米。据悉，所谓的“市场价”指的是2019年登封市的楼房市场价，而预计的2014年交房市场价却只有不到4000元/平方米。
这两组数据有什么猫腻呢?
第一、拆迁办整整违约5年之久，只字未提怎样处理;
第二、3%的违约金是一个极大的漏洞，违约成本太低廉了;
第三、所谓的10平方米面积差很容易作出一篇大文章;
第四、最终交房价格远远比协议规定高得多;
第五、有些老人已等不及去世了，房子又该交给谁?
……
细心的朋友可能已经发现，如果房地产行业蒸蒸日上，这个协议将会被怎样处理?这是一个很重要的前提，从这个前提出发，我们会发现一个奇妙的世界。
这个前提有什么作用呢?当房地产行业死气沉沉，几年乃至十几年一尘不变时，拆迁没有任何意义，违约没有任何好处，只会尽早交房，或者干脆永远不交房，宣布协议作废。而如果房地产行业蒸蒸日上时，协议就成了一把杀向拆迁户的尖刀，延期交房，赚取市场差价，从而狠宰拆迁户一笔!情况严重者，甚至可以倒逼拆迁户放弃新房使用权，从而达到“违约转移”且大赚一笔的目的。
比如：以前说好的900元/平方米面积差价，是按照2014年交房时市场价格预算的，可房地产行业太兴旺了，于是延期交房，变成了2019年才交，这样，5年之后，900元/平方米的差价就变成了最低2200元/平方米了。看清楚了，协议上说的是每平方米900元差价，可没说过按建筑成本价计算。对于老百姓来说，建筑成本价是根本不可计算的，老百姓哪有那些数据，怎么可能写进协议?这是赤裸裸的单方面修改协议，你能奈他何?
其实说得难听一点，就是房地产开发商看中了一片地方，然后联合拆迁办进行拆迁购买。但是，为了让这个地方达到经济利益最大化，我先把地皮圈起来，看着市场房地产发展形式，就像炒股一样，等着股票价格上涨了再抛售出去，就这么简单。至于所谓的“交房期限”一说，完全可以不用理会，因为开发商赌得起，拆迁户赌不起，如此一来，所有解释权就都在开发商手中了，只要我最终交了房，管他是5年后还是10年后呢，从“违约”的角度来说，交了房就没有违约。相反，如果5年后、10年后，你买不起我提供的回迁房，那就是你违约了，应该承担我市场总价3%的违约金，这就是“违约转移”。
这就是为什么要延期5年才建房交房的原因，从一开始，人家打的算盘就是彻彻底底吃定拆迁户的了，你以为拆迁户还有的选择吗?
退一万步来说，就算开发商违约5年，要交违约金，我们也可以来看一看这个违约金到底有多少你就知道了。
安置房总价值的3%是多少呢?我们假定2014年登封市房地产价格是4000元/平方米(根据网友透露，基本上在3000-4000元)，那么，100-150平方米的房子，总价应该在40-60万元这个样子。就算按照2019年的市场房价计算，以5700元/平方米计算，总价也就是57-86万元。它们的3%是多少呢?不到2万元!100户违约，违约金加起来不到200万，就是两套房子的价格，一个小区建房少说价值几亿、十几亿，甚至几十亿，这点违约金是个什么概念?相当于我有1000块钱的单子，罚款1块钱，就这么个水平。这叫罚款吗?
低廉的违约成本，导致了房地产开发商宁愿违约，也不愿“少赚”!试想一下，由2014年交房，变成2019年交房，每户要多交多少钱?多出10平方米以内的，每户多交1.3万元左右;多出10平方米以外的，每户多交4-5万元，甚至更多，相对于廉价的违约金，老板简直不能再赚得流油!
更何况，那所谓的10平方米面积差还有其他猫腻。我们都知道，国内城市楼房都有公摊面积，你说你的房子没有多出10平方米以内?对不起，你说了不算，开发商说了算!公摊面积一加进来，远远不止10平方米!这是不是可以作一篇大文章呢?协议上说多出的每平方米按900元计算，对不起，每平方米得按建筑成本价计算!建筑成本价是多少呢?老板说了算。
当一切话语权都掌握在拆迁办和开发商手中时，你怎么跟他们斗?
有人可能也会说，既然如此，那我干脆不要那么大的房子好了，这多出10平方米的面积就当喂狗了行不行?不行的，完全不行!你的算盘永远打不过开发商，他说你多出来了，你就一定多出来了，不多也多!总之一句话，你想要不出一点血就拿到房子，不可能!所以，不管你怎么计算，最后的结果拆迁户一定是要大出血的，不出血的事情至今为止，还没在中国任何城市出现过呢。
至于5年后，有些老人等不及早早去世了，那是自然死亡，同样也就自动放弃房子使用权，这就相当于老人无偿给房地产商，给拆迁办捐献了自己的老房子!就这么简单。要是老人还有子女的话，这事可以让子女来办，问题是，子女来办，子女照样出血，要不办，那就宣布自动放弃房屋使用权。可耻的地方就在这里!很多人辛苦操劳一辈子，眼看着就要住上新房子了，结果人没了，新房子也泡汤了，死了拆迁户，肥了开发商，无耻之尤!
现在，你该知道为什么拆迁办和房地产开发商宁愿违约，也不愿按时交房了吧?这里面的油水不是你我所能想象得到的。一户人家头上刮几万块钱下来，一个百户城中村就能刮下几百万元，呵呵，多少人梦寐以求的油头啊!
2020年1月7日星期二
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