5月10号那一期视频的开头，我再拿来念一遍：
本来觉得最近没有什么好跟大家聊的事情，结果，房地产新闻硬要往我嘴里塞，我也没办法。
大前天周三5月15号，彭博社最先发出小作文，据内部消息人士称国家队要大力救市，具体来说就是让政府下场收购过剩的房子。当天下午做财经的天哥说辟谣了，当时我就说，本来我是不信的，现在一辟谣我有点犹豫了。
果不其然，昨天5月17号一天之内，房地产连发多条政策，房地产板块午后爆发。截至收盘，房地产板块涨幅超7%，万科、我爱我家、金地集团、保利发展等20余只地产股涨停。
解读政策之前我们再插一嘴，咱们国家自己这么重要的经济政策，第一时间消息来自境外传闻，这事很严重，决策层对外跟三体人一样思维透明，而对内又颇为神秘，决策流程基本黑箱，我想了三天三夜，也想不出来到底是什么原因。
说回三条救市政策，有中央媒体直接称之为楼市40年最宽松提振政策，我们接下来就来聊一聊。
先说第一条，下调贷款利率。名义上是贷款利率无下限，但是考虑到银行收储也有成本，利息不可能低到哪去。简单计算一下，公积金贷款100万，分20年偿还，利率从3.1下调到2.85，总还款金额从134万下降到131万，相当于总还款额降价不到3%。不能说是兰博基尼5元优惠券吧，但至少不够明显。如果单是这一条，绝对称不上什么史诗级救市政策。
第2条首套房首付比例直接下调到15%，第2套房下调到25%。
很多人说这是个大政策，房地产恐怕要反转了。首先要给大伙泼一瓢冷水，那就是这两条政策，对于许多城市意义也不大。本质是针对大城市的普通购房者，2022年底就有统计，超百城首付两成，这个名单中甚至还包括成都石家庄西安等等所谓新一线的二线城市。夸张一点的黄冈，二套房比例甚至都降到20%，都没有上新闻的价值。
在强二线城市已经基本取消限购的今天，本次调控，对于绝大多数城市，只不过是中央开会定了个调子，追认一下各地已经实际放松的房地产政策而已。大家可以进一步观察一线楼市接下来的走势，15%的首付比例，虽然肯定会刺激一批潜在的刚需客上车。但考虑到这两年大家都在提前还贷，拒绝贷款，显然也起不到多少效果。
第三条，是本次救市最大的杀招，去年在郑州等地开始试点，对于商品房库存较多城市，由人民银行提供放水，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。本质上国家就是托底地方土地财政场。15号，杭州市临安区发布公告，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。
我今年年初也跟大家聊过这个问题，前两天有个热搜，月薪两万不敢去商场里买衣服。原因在于商场的房租非常贵，大家觉得工资不够花，原因在于房租拉动了衣食住行，都非常贵。不论是老板还是打工人，最后都是在为房东打工，这是我国经济一个非常反动的现象。当时我就说，卖地模式快走到头了，政府可以通过修建公租房和商户，从房东手里把房租抢回来，但代价就是卖地收入大幅减少。
现在看来，政府虽然没有勇气选择刺破房地产泡沫，但是从开发商手里买打折房子，再用市场价获得租金收益的胆子，不仅有而且很大。
连发三条政策。大力救市，核心原因非常简单在于房地产真的卖不动了。我是真的佩服我们这一代年轻人，说整顿职场就整顿职场，说整顿房地产就整顿房地产，一点也不惯着他们。
1~3月房地产开发销售情况，目前还有待售面积7.4亿平方米，同比增长15.6%住宅待售面积3.9亿平方米，同比增长23.9%。库存大幅升高。已经接近2014年棚改去库存之前的水平。同时购买量大幅减少，还是国家统计局的数据，住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额下降28.3%。这个数据非常有意思，销售面积下降少，销售额下降多，简单一算就能知道，等于售价跌去了5%，可见，哪怕是以价换量，也不能扭转房地产市场。
原因也非常简单，这点小恩小惠，释放的这点蝇头小利根本不够，远远不够解决大量房屋库存和天量二手房，更不要说提振市场信心。哪怕他们解决一下预售制度和公摊面积的事情，我都算他们真心实意，至于房地产真正的核心问题：房价和土地财政，更是碰都不能碰的话题。
思路还是不愿意降房价，依旧是靠吸引更多资金进入房地产来填补财政。政策的主攻方向让普通人背上更大的杠杆贷更多的款，去城里给房地产接盘，榨出最后一滴油。但现在大家也不傻，降低首付比例，只是抬高自己的杠杆，还是要二三十年日复一日的还出去的，甚至因为贷款额度更高，银行从自己身上吸走的利息更多了。用自己未来二三十年的收入，保证其他人现在资产泡沫不崩盘，中国人还没蠢到那个地步。
更何况人生不是一片坦途，不是自然而然就会升职加薪，而是往往伴随着风险和意外。考虑将来有可能的失业，贷款立马变成巨大风险。在现在这个房价水平，鼓励大家贷款进城当接盘无疑有点幽默了。
至于非居住需求的炒房客会不会把房子再吹高起来？很难，房地产永远涨的精神钢印已经被打破了，炒房客这几年也领教到了市场的厉害，很多人把首付都跌没了，只要还贷款，房子可以白送，市场已经完成了自己的启蒙教育。暂时的刺激性政策会导致暂时的市场不理性，但绝对无法让市场一直不理性下去。价值回归早晚要来，不以人的意志为转移。
总的来看，既然他们提供了除实际降价以外的所有支持，那大家自然而然会提供除购买以外的所有帮助。本轮救市只可能缓解一二线的下跌速度，不可能让市场反转，至于早已经躺平的三四线则是毫无关系。
在房地产市场，有形的手可以短时间无视市场规律，但是按的越久，市场规律反弹起来给一个大比斗的力度也就越大。
以前大家都奋斗，房价持续走高，买房需要摇号，贷款严格审查。现在大家躺平，房价房贷双降，银行求着买房。希望大家能够再躺几年，说不定会有更多惊喜。
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