从房地产项目开发全过程看中国的腐败问题
本来不想以点代面，但众所周知，任何一项房地产项目开发建设，全过程所要历经有关政府职能部门及事业单位的审批、签字、盖章、发文是最多的，这一点上，任何其它行业都无法与之相比。有人说，一个项目从头到尾，总共要盖完两千多个章，这绝不是什么夸张，也不是什么危言耸听，你不是干这一行的，也许可以不知道，本人涉足房地产行业十几年，所历的大小项目怎么也不下二、三十个，而且曾在深圳、上海、北京、温州等不同城市从事过这一行业，期间虽主要负责技术管理工作，但很多程序还是要求本人亲自办理或随同公司领导一起办理，故对这一条“巨龙”般的办事程序深有感触和体会的，上到主管副市长（有时还要到市长、书记），下到各局、科、所、站、点的每一位管事人，你都得和他打交道，去窗口或办公室公开办事那已是最后一步的事了，之前大量的背后私下勾通和“君子协议”才是最熬人的，这缘于政策的可缩性大和各种标准、规定存在的松紧度，也叫“既有硬件，又有软件”。所以，哪一个环节都可以给你设阻，也可以放你一马，前提是大家双赢。每一道障碍（指各部门或具体负责人给你设的）你都得排除，否则就被卡在那儿，无法进入下一道程序。
具体要历经的部门大约有：主管副市长、计划委（现叫‘发改委’）、国土局及其各科室、规划局及各科室、房管局、城建局、环保局及排污办、气象局防雷办、建设局及各科室（含质监站、安监站、节能办、墙改办、重点办、审图办、专家库）、公安局当地派出所及交警队、计生委及当地居委会计生办、税务局、工商局、银行、供电局、自来水公司、技术监督局、劳动局、城管办、路政公司、卫生局、保险公司、招投标办、消防中队、煤气公司等，还剩下几个局或部门不在其中？你自己去数一数，难免还有遗漏部门，在此表示歉意！
也许有人要问，这么多部门把关，说明政府把关严嘛，这是好事呀，你按规定办理就完了么，为何不走正道，要自讨苦吃呢？对此，只好这样来回答你：你想按正规程序办理，那他们就只能光拿那份工资，换到你，你愿意吗？现在是什么时代？是经济”飞速发展“的改革开放年代啊！你不想做“先富者”吗？你就不怕自己落后？没听说“有权不用，过期作废吗”？因此“猫论”成了他们一切工作的指导方针，看看他们是如何把手中权力玩得如此娴熟、各显神通的吧。当然不做一一说明，以下略举几个主要部门：
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任何项目的第一步必须是符合发改委之“城市发展宏观规划”要求的，至于具体有些什么宏观计划或规划，天才知道。这一程序我没参与办理过，不过听说这道关还比较容易过，一般项目都能得到批准，但也得上办主管市长。对重点项目，那程序得颠倒过来，先征得市长同意，再纳入发改计划，这里头有什么文章，我不敢妄言，自己去猜想吧。
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征地：最大的猫腻还在这里，这里国土局长说了算，虽然形式上的价格挂牌或拍卖，其实都可暗箱操作，主要是土地价格的评估、信息发布时间和透明度、竞拍资格的审查和竞拍单位的定锤上，背后都有文章可做，开发商最重视也最不惜重金疏通的重要一环，因为它决定着开发土地的成本，所以在这一方面，土地局长出问题的人多，不是受贿就是分红，数额普遍较大。但虽有风险，也不能阻止局长为巨额挺而走险，当然其各科室成员也得打发好点，最好大家有份，否则容易出乱子。
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规划局：牵系到项目规划的大小规模问题，建筑总面积、容积率、层数、层高、绿化率、建筑密度、退红线、大门开启、出入口等经济技术指标，规划监察验收、这里很难有绝对标准，都是区间或范围性的，当然也有上下限，灵活性就在这里，开发商力争上限，但你不背后把交易搞清楚，给你一个下限你不要有脾气。
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房管局：项目的竣工面积与设计面积的核定与测绘、产权登记与权证发放、产权过户与转让、这里除了公开性收费外，还可以偏向和配合开发商做一些损害业主利益的工作，但你必须有所表示，不要因小失大。
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城建局：你在农村搞建设不关它的事，在城市搞就得管你，管到何程度还要看你做到什么程度，表示到什么程度，你要占点便道可以，但得交费，要不要公开发票，由你自己选择！
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建设局：项目建设过程中的直接上级主管部门，报建、审图、颁布施工许可证、施工安全及质量监督、新型墙体材料使用监管、材料试验检测、定期的“巡查制”、行政‘处罚’、节能监管等，连材料试验都可以把合格说成不合格，安全质量检查每月一次，但从来不看实物，大批人员只是先现场办公室坐着翻翻资料，然后晚饭时间在酒店饭桌上宣布检查结果，你看着办吧。其中任何一项职能都可以有人情，可大可小，就看你怎么做。
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环保局：只管收钱，不管环保，周边百姓告你一次“噪音、有毒气体污染”，你就交局里或负责人一次钱，保管没事，可继续施工，老百姓来现场干预时再说。
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供电、自来水、煤气、墙体材料等行业垄断部门，你就把相应的工程分项包给他们承包，价格是他们单方定的，你得接受，否则保管你没水、没电、没煤气，你的房子成了一个白萝卜，只剩下躯体了。当然都是相关部门一把手的亲戚来找你承包，其本人不便露面。
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消防队：部队编制，说你合格就合格，标准在他们手上，说你不行，你的房子没法验收，更没法投入使用，所以谁都怕的一个老虎部门，你的消防工程任何人来做都不好使，包你通不过，市长都不好使。只有他们的人或亲戚做，设备材料也是指定买他的，价格高一点，但保你验收通过。
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不必一一说明了，推而知之。
总之，各部门、各单位、各管事者都见者有份，只是灰色收入的多少不同而已，一般遵循“职务由高到低、收入由多到少”的原则。面对这么长一条龙的开发建设程序，房地产商应该说苦中有乐，要不是为了双赢，谁愿意去再搞房地产开发，谁又敢去搞房地产开发？通过房地产这一个点谈点个人对中国社会这个面的体会，我想，大家还应该相信“我们的党员干部大部分还是好的、是为人民服务”的这句醉人的酒话,也借此让大伙懂得如何做一个“先富起来的人”这一道理,怎管资改派们不承认这一点，但他们却从来不敢正视或正面争辩这一切，通常以“冷处理”或转移话题方式，‘环顾左右而言他’，这就是他们本来的丑貌。
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