限购之后—中国楼市危机破题新思路

创新改变中国！

 

献策十二五——破题高房价

异地购房梯级门槛税——中国房地产市场危机的终极解决之道　　

　 　

　 　

有没有一种可以赢得社会各个阶层最广泛共识的，能够兼顾各类利益群体诉求的解决方案？　　

有没有一种可以“摁下葫芦却不浮起瓢！”，即使有副作用，绝大多数也是正面作用的破解之策？　　

●草根ＰＫ专家，通过草根的智慧，再一次证明“群众的智慧是无穷的！”只要依靠群众，相信群众，问计于民，而不是脱离群众，鄙视群众，中国社会经济中存在的任何难题都能找到巧妙的应对之策！！！！本方案观点和理论，反常规思维，极易引发争论，并在争论中解放思想、更新观念，去伪存真、走向共识！　　

高房价机理简析：房地产作为不动产不具有一般商品的迁移性，无法通过货运方式在全国范围自由投放。也就是说，房地产商完全不能将自己的商品房投放到供不应求的异地市场去参与公平竞争（例如，山西的房地产商无法将他们的商品房搬运到深圳去销售，并和深圳房地产商开展公平的竞争），这样消费者就无法从房地产商的自由竞争中得到降价的实惠（而一般商品完全可以通过异地投放、自由流通和竞争让老百姓得到实惠）。同时，任何一个大城市面对的都是全国范围内的消费者，这就是大城市房价无限上涨、成为可能。另一方面，真正需要住房的大城市当地居民和商品房一样也具有很大的稳定性，出于故土情结和工作关系，很少人会因为异地的商品房便宜而举家迁移，当然也就无法实现供求关系对商品房价格影响。　　

这样一来，市场机制中的三要素价格、竞争和供求关系有两个已几乎实效，在此基础上价格的涨跌同样也不能有效调节供需（就如同年关火车票上涨不能阻止人们回家的热情进而大量减少回家的人数一样），因为价格的制定权由于竞争和供求关系要素失灵已基本掌握在房地产商手里，他们几乎可以随心所欲的操控商品房价格以实现其利益最大化。因为住房和食物一样对于许多中国家庭而言是不可或缺的，就象春节回家对于他们是不可或缺一样，他们只能“打掉牙齿含血吞”，再贵也得为儿女成家购置商品房。　　

价值规律作用在房地产市场中发生扭曲的情况下，市场机制对房地产市场资源有效的配置更是无从谈起。此外，商品房本身具有和黄金一样的投资价值，保值增值特性极强，这进一步使它远离了一般商品的概念。一般商品绝大多数都具有时效性或保质期，而商品房则几乎不具有时效性和保质期，这就决定了投资商品房可以一劳永逸的坐享其成，即使转卖价格贬值他们也可以通过出租来弥补损失。　　

在不征收闲置累进税的情况下，房地产商通常宁愿将商品房闲置、也不会低价出手或降价出租（就和原先西方资本家宁愿把牛奶倒掉也不低价卖给老百姓一样），城中村已经出现了类似的情况。这样必然增加外地打工者的居住成本，不利于他们的生存发展，进而制约城市经济的发展繁荣。而且，放任房地产投机还会滋长不劳而获、坐享其成的寄生思想，并导致投机过度和住房资源大量闲置和浪费。　　

楼市调控屡调屡败，根本原因症结不清！　　

彻底搞清上涨机理，对症下药立竿见影！ 　　

　 　

　 　

理论创新带来的不仅是观念上的改变，更是世界观上的纠正和方法论上的指引。中国人完全有能力靠自己的智慧　　

破解中国楼市“哥德巴赫”猜想！　　

门槛税调控房价的机理：　　

首先，税率较高的门槛税本身就足以抵消炒房所获得的超额利润，从而挤掉炒房客投机的空间，断绝其炒房的念头；另外，在区分不同地缘关系远近基础上设定的门槛税级差标准，可以引导外地人就近购房置业和工作生活，从而有效化解外地购房者和租房者对大城市房价形成的压力，抑制流动性泛滥对大城市楼市的冲击，进而扭转大城市房地产市场不对称格局，重建相对平衡的供求关系，在此基础上，房价将回归理性，泡沫将随之消解！　　

门槛税不只在大城市实施，而是在全国各城市同步实施，这样城市与城市之间都会筑构一起一道抑制炒房沙尘暴的藩篱，任何有投机念头的购房者只要一迈出他所在的城市，就会受到“门槛税”的有力牵制，而且地域越遥远购房的成本也更大，即便其将户籍转到异地大城市，仍旧会受到当地购房累进增容税的羁绊，而且他再回原籍买房还要受到门槛税的制约。可见，门槛税就像是一张疏而不漏的弥天大网，可以最大程度挤掉炒房客投机空间，让投机客举步维艰，左右为难，最终迫使其放弃炒房的念头！　　

炒房客一旦停止炒房，楼市恐慌效应将很快消失，购房者将更加理性的选择是否去异地购房，并由此放慢涌入大城市的脚步，其对大城市楼市形成的“刚性需求”将走向疲软，外地打工者也将同步放缓涌入大城市的步伐，其对大城市租房市场的形成压力将大大减轻，大城市楼市的“刚性需求”将进一步萎缩，甚至转入需求不足状态。房价将因此失去上涨的动力而进入下行通道，直至回归到价格真正体现其价值的程度！　　

就像近期北京出台的区别不同类别区域设定差异化的停车费标准，用以引导城市中心区域私家车向城市外围停放以引导车流均衡分布的机理相似。而实践证明，北京这一办法已经初见成效，如果严格执行，拥堵会大大减轻。门槛税具有同样的引导购房者和流动人口向中小城市流动的从而化解大城市流动性泛滥对楼市的灾难性影响。　　

　 　

       　　

颠覆常规思维,点亮理论盲点，助推经济转型，引领中国崛起，门槛税终结楼市调控计划经济思维，用市场的手段解决市场的问题！　　

消除限购副作用,避免房产税造成不和谐,让最大多数人满意和接受，实现房地产业软着陆,引导大中小城市协调发展和城乡经济均衡发展，中国经济转型升级!　　

　　

　　

门槛税方案精要　　

限购之后_中国楼市危机破题新思路之“异地购房梯级门槛税”设计原理-------制度化市场化的长效解决机制　　

由于没有任何限制，甚至鼓励外地人购房，使得任何一个大城市商品房，面对的都是来自全国范围内的消费者！在供求关系严重失衡的状态下，大城市房价只能不断上涨！　　

理论上，外地人涌入大城市购房是一个永无止境的过程，所以购房者对大城市房价存在一个无限上涨的预期，而这种预期又促使更多的外地人加入到购房者的大军，让原本失衡的楼市更加失衡，并掀起了巨大的楼市泡沫。　　

外地购房者在将资金和消费带入大城市之后，中小城市尤其是农村地区市场进一步萎缩，又迫使数十倍于购房者的贫困人口背井离乡，踏上了辛酸的城市牧歌之路！而他们携带的资金同样是一个天文数字，进一步加剧了大城市流动性泛滥，打工租房则间接推动了楼市火爆，成为楼市刚性需求的又一硬支撑！可见，导致中国楼市困局的不是流动性本身，而是流动性背后隐藏的人口流动性过剩，只有从调控人口流动性入手，才能根本上解决中国高房价难题！　　

通过运用门槛税这一经济杠杆，可以有效抑制外地购房者涌入大城市的步伐，进而间接抑制流动人口涌入大城市步伐，从而化解外来人口对大城市楼市的造成的压力和流动性冲击。门槛税还可引导购房者就近购房和流动人口就近打工，这将有助于大城市商品房市场恢复对称，让每一个大城市的商品房更多的面对当地的消费者。在楼市供求关系趋于平衡之后，房价将自然回归到它的价值所能决定的程度！　　

一、异地购房梯级门槛税设计思路　　

　 　

政府对房地产市场调控之所以屡屡失效，是因为没有找到中国楼市的症结所在。虽然，包括政府官员和专家在内的大多人已经认识到：外地人购房是导致大城市房价高企，引发楼市泡沫的始作俑者，但对外地人购房影响楼市的机理却不甚清楚。在机理没有搞清的情况下，冒然出台一些政策措施，无法对症下药，也就不能对房地产市场产生实质性的影响。　　

我们知道：固定、不可迁移性是商品房的最大特点，比如太原的房地产商无法通过异地投放楼盘的方式，参与深圳房地产市场的竞争，在市场竞争不充分情况下，价值规律本身无法实现对房价的有效调控。与商品房形成鲜明对比的是外地购房者，他们具有很强的流动性和机动性，可以在全国范围内随意、频繁的流动购房。这就使得任何一个城市的商品房，面对的几乎是来自全国各地的消费者。大城市所谓的“刚性需求”，实质上就是这种不对称的市场格局造成的。由于大城市的土地是有限的，而外来购房者涌入是一个连绵不绝、永无止境的过程，这就是使得购房者（无论是迁居者还是投机者）都产生了一种房价无限上涨的预期。他们不必担心到手的房子卖不出去，因为每天都有从外地涌入城市“接手”的下家，所以会大胆的购房和炒房，导致未来几年的购房需求提前释放，加剧了当前住房市场紧张，进一步推高了大城市房价。对于后来涌入城市的外地购房者而言，他们同样存在这种房价预期，加上人们“买涨价不买落”的心理，后来的外地购房者同样会毫不犹豫的出手买房，这样就形成了越涨越买，越买越涨的恶性循环。这就是大城市房价持续高涨，楼市泡沫日益严重的症结所在。在这种投机炒作严重的形势下，任何试图通过增加供给来化解刚性需求的做法都无补于事，因为大城市无论盖多少房，盖房速度有多快，都无法填平外地人购房形成的刚性需求“黑洞”。　　

在商品房必须面对全国范围的购房者，且无法进行异地投放参与当地楼市竞争的情况下，唯有对外地购房者进行一定的限制，进而在此基础上抑制流动性过剩，才能扭转大城市房地产市场严重不对称的局面，建立起相对平衡的供求关系。只有在市场供求基本对称的条件下，市场机制才不会被扭曲，价值规律才可以更好的发挥对房价的调节作用。　　

外地人购房特点及影响城市房价的机理：　　

外地人购房通常是沿袭从农村到县城，从县城到地市，从地市到省会，从省会到大都市（北京、上海、深圳）路线，蛙跳式向大城市涌入，形成了一股从农村-县城-地市-省会-大都市的连绵不绝的梯级购房冲击波。由于从县城到大都市没有任何门槛限制，这股购房冲击波一路畅行无阻，并像滚雪球一样向冲击波的终端——大都市发展。如果说从农村出发的购房者有如涓涓细流，那么到达地市和省会时，已汇集成滔滔河水，最后到达北京、上海、深圳这样的大都市，便演变成了滚滚洪流，给当地楼市注入了巨大的流动性，推动大城市房价持续上涨，最终引发了楼市泡沫。 　　

这股梯级购房冲击波演变规律，与河水由上游到下游径流演变规律颇为相似，而且冲击波对终端大都市房地产市场造成的流动性泛滥的灾难，与河水暴涨引发洪水对下游造成的灾难同样严重。洪水泛滥会淹没农舍让下游地区居民无家可归，流动性泛滥则可掀起巨大的楼市泡沫，同样让城市当地居民无家可归。　　

治水的最好办法就是在中上游地区“修堤筑坝”，中华民族对黄河水患的治理就是最好的证明。历史上，黄河在中上游地区没有修堤筑坝，所以一到汛期就河水就会一泻千里，奔涌而下，在下游地区形成严重洪涝灾害。但自从在黄河中上游地区相继修筑了龙羊峡、青铜峡、万家寨、三门峡之后，桀骜不驯的黄河变得温顺起来，即使到了汛期，也难以形成洪涝灾害。堤坝不仅起到了防洪蓄水的作用，而且还能为社会经济的发展提供可观的电能。既然异地购房梯级冲击波像黄河径流冲击波非常相似，那么我们只要在这股购房冲击波流经的县城、地市、省会、大都市都设置像堤坝一样的“门槛”，用以梯级缓冲这股购房冲击波对大城市楼市压力，理论上就能减弱大城市流动性，有效化解大城市房地产市场危机。　　

除了农村到大都市的这股纵向梯级购房冲击波外，外地人购房还存在从一个行政区域进入另一个并列的相邻或不相邻行政区域横向行进购房的现象，跨区域购房一般呈现出距购房目标城市越近的区域，涌入购房者越多，距目标城市越远的区域，涌入购房者越少的规律。比如，到北京购房的最多河北地区的人，然后是华北地区省份的人，然后是华中或东北地区的人，最后才是华南等远隔千里省份的人。跨区域购房者持续不断的涌入异地大城市，也形成了一股强大持久的异地购房冲击波——横向购房冲击波。与梯级购房冲击波中存在大量迁居自住性购房者不同，处于跨区域横向购房冲击波中的外地购房者，大多数是出于投资或投机需要去异地买房的（因为正常人很少会放弃自己在某个城市的工作，离开自己的亲人到遥远的异地城市买房居住）。也正因为如此，跨区域横向购房冲击波对大城楼市更具杀伤力和破坏性。由于省域之间没有任何门槛限制，跨区域购房者本身又没有什么方向性，所以横向购房冲击波就像沙尘暴一样中国大城市肆虐。横向购房冲击波带来的过剩流动性，足以制造巨大的楼市泡沫，摧毁当地居民的购房梦。由于市场完全是“平”的，交通、通讯、汇款又是如此的便利，跨区域炒房客们只要频繁的流动买房、卖房，就可以制造出几乎所有大城市流动性充裕的假象。只要发现某个城市房价出现回落时，他们就会在“羊群效应”心理支配下，迅速集结到这个城市，通过批量购买、自买自卖将房价维系在较高水平上；当另一个城市出现房价回落时，他们同样会如法炮制，迅速集结到那个城市去顶托房价，如此往复，便可以始终将几乎所有城市房价维持在一个较高的价位。如果大城市房价是一个个飘浮的气球，那么炒房客就一个个击球者，由于气球降落有一个过程，他们只要在各大城市间来回奔跑着击打气球，就足以让它们始终悬浮在空中（高价位）。在横向购房冲击波的搅和和带动下，原本循序渐进的梯级购房冲击波速率也陡然加快，横向购房冲击波与梯级购房冲击波相互倾轧、相互支撑、相互刺激，并最终同流合污掀起了全国性的异地购房热和投机炒房热。这就是中国大城市房价居高不下的奥妙所在。　　

用治水的方法可以有效缓冲梯级购房冲击波对大城市房价的压力，我们也可以尝试借用治沙思路去设计化解像沙尘暴一样的横向购房冲击波对大城市楼市的危害。在陕北、内蒙和甘肃一带，经常可以看到沙漠中有连成一片的“草格子”。这些连成一体的草格子就像一张巨大的渔网，牢牢的固定住了下面的流沙，大大降低了沙尘暴对当地居民的危害。如果在每一个城市周围构筑“草格子”（门槛税），这样所有城市的“草格子”连成一体，就会形成像沙漠中“草格子”一样的恢恢天网，这张大网会像“草格子”固沙一样牢牢抑制住外地购房者的流动性，让异地炒房者付出更高的成本，最大程度上挤掉投机的空间。　　

仔细考量外地人购房制造的两种购房冲击波，我们会发现：异地横向购房购房冲击波基本涵盖了异地梯级购房冲击波全部内容，如果不以行政区域为参照，梯级购房实际上也是异地横向购房的一种表现形式。比如太原所辖的清徐县到太原市购房，严格意义上也可看成是来自不同区域的异地横向购房。因此，在设计门槛时，只要将大城市所属县区视同同一级别的行政区域看待，即可实现梯级购房门槛和横向购房门槛重合。换言之，只要针对横向购房者设计一套“门槛”实现对异地购房者有效抑制。　　

这套限制外地人购房的门槛用什么构建合适呢？　　

行政门槛吗？比如，非本地户口不许购房。但这样的限制对外地人来说是不公平的，而且是计划经济的思维，不符合市场经济条件下对政府行为的要求。　　

以限制外地人购房套数做门槛吗？比如，一个身份证只能买一套房，但这反而给外地购房者更多的投机变通的空间，他们完全可以借用亲戚朋友或花钱借用陌生人的身份证来实现跨越门槛多购住房的目的。　　

以抬高外地购房者房贷条件做门槛吗？比如北京年初推出的，限制外地人房贷的措施。但这投机炒房客完全可以通过其他渠道，如民间借贷来化解房贷门槛对他们的影响，而且这样做会伤及那些真正在北京工作需要住房的工薪阶层，让他们失去购房自住的机会。　　

以上几种门槛，都具有两面性，都是把双刃剑，即使能够伤及投机炒房者，但同样会对自住需求购房者造成巨大的伤害。更主要的是，他们带有浓重的计划经济思维，不符合市场经济要求，有害于市场机制配置资源的基础性作用的发挥。若有实施也只能是一种政策性的短期行为，不能从根本上解决中国房地产市场存在的问题。　　

治水时，修堤筑坝的作用绝不只是防洪蓄水，同时还能利用蓄积的水能发电！治沙时，植树种草的作用也绝不只是扭转沙进人退的局面，树和草成长到一定阶段本身就会成为一个可以随时提现的绿色银行。针对异地购房设置的门槛，也应该实现社会效益和经济效益的双赢。我想，以构建税收门槛无疑使最佳的选择！　　

如果对进入大城市的外地购房者增收门槛税，以增加外地人到大城市购房的成本，必然会让外地人在决定是否到大城市购房时变得谨慎，从而起到缓冲外地人涌入大城市购房速率的作用。但这个门槛税如何设置呢，是对所有外地人采取一个标准的门槛税？还是根据外地人购房的规律，采取差别化的门槛税呢？如果大城市对所有的外地人采用一个门槛税标准，这就会给外地人造成“大家都一样的”心理暗示，既然大家都一样，他们也就不会犹豫是否到大城市购房，除非门槛税率很高，否则对于决定到大城市购房的外地人而言，照样会“鲤鱼跳龙门”的涌入大城市购房置业。而且，对所有的外地人采取一个门槛税标准，意味着大城市当地居民可以以相对优惠的价格购得本城市的商品房，这可能刺激城市当地居民对商品房进行囤积居奇，并转售或转租外地人从中渔利，从而损害到广大外地人、尤其是打工者的利益。所以，设置门槛税决不能搞一刀切，一刀切的政策不仅是简单的、粗暴的，而且会按下葫芦浮起瓢，带来严重的副作用。　　

可是如何制定差别化门槛税标准呢?　　

制定差别化的门槛税标准，必需考虑和尊重异地购房者对大城市的贡献！　　

事实上，这也是我们不对城市当地人只针对外地人增收门槛税的原因。具体到个人，我们很难分得清异地购房者们究竟谁对大城市的贡献更大？但放大的不同的群体，如果我们按省域划分，则很容看出来自不同省域外地人对大城市的贡献上是有差异的。比如，对太原贡献最大的肯定是山西人，因为太原人祖辈大多来自山西各地，而且太原的外地人也大多来自山西各地，对太原的贡献也是最大的。其次是来自山西周边省份的外地人，如河北人、河南人；再次是与山西隔离更远省域的外地人，如安徽人、湖北人；最后远隔千里之外的广东人、广西人。如果太原市购房门槛税从山西开始设置，依据不同外地人群体对太原的贡献，来自山西各地的外地人应该享有更多的优惠，缴纳的门槛税应该是最低的；然后依据外地人所属省域远近逐级加大门槛税增收标准。这样差别化设置，能够很好的体现不同省域的外地人对太原市发展做出的贡献，相对来说比较公平。　　

另外，依外地人所属省域距太原市地缘关系远近设置差异化的门槛税，有一个好处是可以鼓励外地人就近进入当地中心城市购房。比如，湖北省内的人到武汉购房门槛税最低，他们又何必跑到门槛税翻倍的太原市购房呢？有了差异化的门槛税比较，其中大多数人会选择就近购房。这样一来，就能有效缓解来自全国范围内的外地人涌入异地大城市购房的压力，有效化解外地人购房在大城市形成的刚性需求，最终起到平抑大城市房价和消除楼市泡沫的作用。　　

对于跨区域横向购房的外地人，一般来说，距离购房城市越远的外地人投机炒房的可能性就越大，比如2008年海南楼市泡沫，很大程度上就是由来自东北，内蒙的炒家制造的。因此，对距离大城市越远省域的外地购房者征收越高的门槛税，将有助于挤掉异地炒房的投机空间，加速楼市泡沫的消减。　　

二、连高房价、城市化问题一并解决的异地购房梯级门槛税　　

经过三十年的改革发展，中国城市化进程正在进入一个加速发展的时期，但中国的城市化进程到底应该怎么走，无论从理论支持上还是战略决策上都没有很好的解决。与中国经济的高速发展相适应，中国的城市化发展的速度也是空前的，城镇人口由改革开放前的 1.7亿，猛增到目前的5.9亿，城镇数量由改革开放前的193 个，猛增到现在的655个。但由于城市化进程缺乏科学的引导和规划，中国的城市化进程显得尤为盲目和混乱，并带来了一系列人口、环境、资源、文化危机，这些危机共同作用不仅影响到了国家经济运行质量，而且也影响到了社会的和谐稳定和长治久安。我国提出的走人口、环境、资源相协调的可持续发展道路正面临着空前的考验，中国的城市化进程与中国的经济形势一样已经进入了一个历史的拐点。　　

继续走美国为首的城市化发展模式，必然给资源、环境还有国民身心健康和文化传承带来巨大的压力，而且是我们现有脆弱的城市生态环境和传统文化所难以承受的。中国的城市化进程与中国的经济增长方式一样，已经步入了一个需要重新抉择和洗牌的“十字路口”。全球性的金融危机和接踵而至的经济危机带给我们更多的应该是对自身发展模式的反思，而不仅仅是“头痛医头、脚痛医脚”，更不应该单纯为保持GDP增长而继续沿袭粗放式的城市化道路，否则我们努力所做的一切仅仅是延缓了经济危机的到来，一旦再也无法靠投资来维系经济高增长时，将可能爆发更大的经济危机，引发更大的社会不稳定因素，甚至可能将三十年改革开放的成果化为乌有。　　

城市化不仅仅是城市数量的简单相加，也不是城市人口简单增长，它是城市人口、环境、资源、文化发展与城市经济与相协调的过程，是受诸多客观因素制约的一个历史的、渐进的过程，绝不是一蹴而就的。如果将城市化建设当作是维系GDP的增长主要手段，一味盲目的加快城市化的进程，在短期内也许能够起到刺激经济增长、缓解当前经济危机的效果，但从长远来看必将对我国的城市化建设带来巨大的损害，并对经济增长方式的转变和经济发展模式的转型带来极其消极的影响。　　

由于城市经济占有国民经济70%总量份额，城市化建设的水平很大程度上决定和体现着经济发展的水平。如果我们能以全球性经济危机为契机，深刻反省三十年来中国城市化进程失误，重新构建我国城市化发展的模式，开创一条符合国情的城市化道路，就能通过科学有序的城市化建设，推动经济增长方式的转变，实现经济发展模式的转型。　　

论“异地购房梯级门槛税”对人口、环境、资源、文化与城市经济和谐发展的影响在理论上提出了“人口流动性过剩”新概念，发现了人口流动性影响城市经济进而整个国民经济的机理，找到了我国在城市化建设过程产生诸多困局和问题的一个根源，阐明了我国城市化建设所应遵循的发展模式，而且在实践方面具有很强的操作性，提出了一套行之有效的解决方案。如从调控人口的流动性入手，提出了异地购房梯级门槛税制度设计，这是一个更加市场化的解决方案，避免了单纯依赖户籍制度所带来的负面影响，能够在合理调控人口流动与城市商品房供求的基础上，实现对整个城市化建设及进度的有效调节，促进人口合理分布及区域经济协调发展，并能够对我国经济增长方式的转变和经济发展模式的转型发挥积极的作用。　　

本成果的在社会管理中的应用，将能够有有效矫正我国在城市化建设中一些错误倾向，使城市化建设更加科学、有序，将有助于实现城市经济与人口、资源、环境、文化的和谐发展，更好更快的实现城乡一体化战略，实现城市和农村发展相得益彰、相互促进和共同繁荣。　　

在城市化建设科学有序紊的基础上，人口和人才流动与分布将更加合理，社会两极分化的势头将有力遏制，社会将更加和谐稳定、城市将更加环保清洁，国民将更加身心健康和安居乐业。与此同时，城市化建设水平和城市经济质量的提高将促使经济增长的方式和经济运行的质量发生根本性的转变和提升。　　

在经济学理论上，本成果也有一定的贡献，前边提到的“人口流动性过剩”及其对房地产、城市化建设，乃至整个国民经济的消极影响就是一个新发现。同时找到了市场机制对（中国）房地产市场难以发挥有效调节作用的机理，这就为政府对房地产市场进行干预提供了理论上的依据，也为通过更加市场化的方式解决市场存在的问题提供了可能。　　

机理简析：房地产作为不动产不具有一般商品的迁移性，无法通过货运方式在全国范围自由投放。也就是说，房地产商完全不能将自己的商品房投放到供不应求的异地市场去参与公平竞争（例如，山西的房地产商无法将他们的商品房搬运到深圳去销售，并和深圳房地产商开展公平的竞争），这样消费者就无法从房地产商的自由竞争中得到降价的实惠（而一般商品完全可以通过异地投放、自由流通和竞争让老百姓得到实惠）。另一方面，真正需要住房的人和商品房一样也具有很大的稳定性，出于故土情结和工作关系，很少人会因为异地的商品房便宜而举家迁移，当然也就无法实现供求关系对商品房价格影响。　　

这样一来，市场机制中的三要素价格、竞争和供求关系有两个已几乎实效，在此基础上价格的涨跌同样也不能有效调节供需（就如同年关火车票上涨不能阻止人们回家的热情进而大量减少回家的人数一样），因为价格的制定权由于竞争和供求关系要素失灵已基本掌握在房地产商手里，他们几乎可以随心所欲的操控商品房价格以实现其利益最大化。因为住房和食物一样对于许多中国家庭而言是不可或缺的，就象春节回家对于他们是不可或缺一样，他们只能“打掉牙齿含血吞”，再贵也得为儿女成家购置商品房。　　

价值规律作用在房地产市场中发生扭曲的情况下，市场机制对房地产市场资源有效的配置更是无从谈起。此外，商品房本身具有和黄金一样的投资价值，保值增值特性极强，这进一步使它远离了一般商品的概念。一般商品绝大多数都具有时效性或保质期，而商品房则几乎不具有时效性和保质期，这就决定了投资商品房可以一劳永逸的坐享其成，即使转卖价格贬值他们也可以通过出租来弥补损失。　　

在不征收闲置累进税的情况下，房地产商通常宁愿将商品房闲置、也不会低价出手或降价出租（就和原先西方资本家宁愿把牛奶倒掉也不低价卖给老百姓一样），城中村已经出现了类似的情况。这样必然增加外地打工者的居住成本，不利于他们的生存发展，进而制约城市经济的发展繁荣。而且，放任房地产投机还会滋长不劳而获、坐享其成的寄生思想，并导致投机过度和住房资源大量闲置和浪费。　　

　 　

基本思路：　　

1、人口众多、宜居地狭小，环境容量和资源承载力有限，决定了中国不能继续走美国式的发展道路，更不能效仿美国人的生活方式，否则，不仅中国的环境、资源无法承受，而且举全球的资源供给也难以维系。　　

2、在城市化的道路选择上也是如此，同样不能承袭美国式的城市化道路，因为如果那样的话，本质上就是在鼓励效仿美国人的生活方式。　　

3、“限制大城市规模，积极发展中小城镇”是适合中国国情的城市化战略方针，而且这一战略也在客观上有助于城乡一体化和新农村建设，实现城市和农村的和谐互动和共同繁荣。　　

4、城市是人民的城市，人民是城市的主人，推进城市化建设必需坚持以人为本，必需听取最广大人民的意见，以人民的满意度和幸福感作为城市化建设的出发点和落脚点。　　

5、决不能将人沦为了城市化的附庸和实现城市表面繁荣的牺牲品。如以节约土地的名义，大量兴建老百姓买不起的高层高档住宅，并以此强制性让老百姓消费，人为拔高老百姓的消费水平。这显然是本末倒置之举，是严重违背以人为本的理念和城市化自身发展规律的　　

6、决不能将城市化建设沦为GDP增长的垫脚石和牺牲品，更不能出于提升城市形象大拆大建并因此伤害城市弱势群体的切身利益。。　　

7、以人为本的城市化建设就是要在精神上关注城市居民的身心健康，就是要在文化上保持城市的个性和文化传承接，就是要在族群上保持亲近和谐，就是要在管理上保持集约高效，就是要在治安上保持安宁有序，就要在交通上保持畅通安全，就要在环境上保持优美宜居。　　

既然如此，中国的城市化建设必需是科学有序的，决不能急功冒进、拔苗助长，中国必需走一条符合中国国情的城市化道路，必需重构一种适应中国人口和人性特点的城市化战略布局，必需创建一种适合中国人自己的城市生活模式。　　

　 　

研究方法：　　

人多了就要计划生育，车多了就要拓宽马路，眼近视了就要配眼镜，人们总是习惯性的就存在问题的找对策，很少就问题本身去找根源。忽视探寻问题的根源，一味就问题（或结果）而找对策，很容易被问题牵着鼻子走，以致形成“头痛医头、脚痛医脚”问题解决方式。　　

中国社会很多问题之所以不能从根本上解决，就是长期以来一直习惯于采用“头痛医头、脚痛医脚”解决问题的方式。　　

但人为什么多？不是因为不计划生育（发达国家历史上从未计划，二战后日本人口已达一亿），而是因为人们受教育水平低。如果我们能够像日本那样重视教育，同样能够收到计划生育的效果。为什么车多？不是因为中国人有钱，而是中国长期以来严重扭曲了成品油价格形成机制，国家给予了汽车使用者过多的补贴，使汽车消费在我国成本十分低廉。另外我们可以进一步追问:车多本身符合不符合中国的国情？如果不符合，为什么不能限制汽车的数量或延缓汽车进入家庭的步伐？既然同样是人多地少的日本可以实施120％的燃油税，而我们确一味向美国看齐仅仅课以30%-50%的税率？如果我们能够实施类似于欧洲200％以上的税率，马路根本没有必要无休止的加宽。同样车多的香港、日本和欧洲一些城市，他们路面要比我们窄得多，但交通效率确要高的多？　　

而事实上，不断加宽的马路并没有解决好交通拥挤问题，因为交通拥挤除了车多之外和中国人自身的素质关系密切，是加塞，钻空子、随意变道使原本已很宽的马路拥堵不堪。同样宽的马路，发达国家车流效率要比中国高1.5倍以上。 汽车数量过快增长不仅带来交通拥堵问题，而且进一步恶化了城市的空气质量，损害着包括汽车驾驶者本人的城市居民的健康，而且引发了越来越高的交通死亡率。城市的效率不仅没有因为汽车数量的增加而提高，相反导致了城市效率的低下。何况城市土地寸土寸金，大面积土地变成路面是巨大的资源浪费，许多临街商户往往因路面的不断拓宽而失去谋生的饭碗，压缩了就业岗位，增加了社会不稳定因素。　　

眼近视了就要配眼镜，这从常理上也是完全能说得通的，尤其对于个人而言，由于近视的结果是不可逆的，所以近视配眼镜是完全正确的选择。但对于整个国民群体来说，预防比矫治就显得更重要。为什么我们不能通过限制青少年上网、看电视和高强度的学习来大量减少佩戴眼镜的比例呢？　　

可见，逆向思维有时是发现真理和真相的终南捷径，采用逆向思维的方式我们很容易推究出问题产生的根源，从根源处着眼就很容易找到一劳永逸的解决办法。本课题的研究就是采用了通过逆向思维来推究问题产生的前提或根源，就前提本身合理或合法性展开分析，这样就能从源头上提出解决问题的方案。然后就这种方案利与弊进行对比分析，如果推行方案的利益远远大于其弊端，就能够从理论上证明课题方案本身的科学性和有效性。　　

任何社会问题的产生都和人的因素密切相关，城市化问题本身也是人的问题，本质上就是人的现代化的问题，是人的现代化决定了城市的现代化而不是相反。所以，只要抓住人的因素，只要以人为本，以人为中心的去考察和看待问题，就很容易找到问题的解决办法。　　

在提出解决社会问题的方案时，还必需充分考虑中国人的国民性格，这是因为很多的经济问题都与中国人的国民性格密切相关，比如产业结构趋同、产品形式趋同，就与国人爱随大流的性格密切相关。　　

另外课题研究还需考虑中国国土面积巨大，人口众多且分布不平衡的特点（地大人多），中国的这一国情决定了中国既不能照搬美国的经验（因为美国地大人少），也不能效仿德国、日本的模式（因为他们地狭人多）。比如在户籍管理上，如果全然效仿西方国家模式，完全放开户籍管理就会出现人口流动性过剩的问题，人口流动性过剩不仅会增加人才和劳动力自身的成本，也会带来巨大的社会成本如春节前后的民工潮，而且人口流动性过剩也是引发房地产市场泡沫的一个重要因素。　　

此外，流动性过剩还导致了在局部地区（如珠三角）劳动力供过于求，致使劳动力价格即工资始终增长缓慢，工资增长缓慢最终又引发民工荒。而这种情况在美国或德国、日本则不会发生。在美国人口相对于国土面积相对稀少，人们的谋生比较容易，工作机会较多，所以不会出现人口流动性过剩的问题。而在德国、日本国土面积和人口几乎和中国一个省的面积和人口相当，人口在国内流动犹如中国省内人口流动，所以也不会引发流动性过剩的问题，而且德国日本地区间发展比较均衡，所以也在客观上抑制了人口盲目和过度的流动。　　

中国则全然不同，他有美国一样大的国土，但却拥有几十个相当于德国或日本省份。如果取消目前的户籍制度，在生产力发展不平衡的条件下，在城乡二元经济结构下，就会出现人口由农村向城市，由内陆向沿海，由西部向东部的过度流入，致使人口稀少的地方更加稀少，人口密集的地方更加密集，不利于宜居城市的建设，更不利于内陆和农村的发展，同时也危及国家安全。　　

3、可行性分析　　

在改革开放的三十年里，中国社会经济面貌发生了翻天覆地的变化，尤其是在经济领域建树颇丰，取得了令世人瞩目的成就。中国的城市化进程更是一日千里，在短短的几十年里走完了发达国家几百年才可能达到的水平。　　

但在勿庸置疑，中国的城市化道路的进程并不平坦，在如何搞城市化建设方面始终存在着理论上的分歧，而在实践过程中则倾向摸着石头过河，走一步看一步，在不断的发现问题和解决问题的过程中艰难的前进。尽管早在此90年代我国就提出了“限制大城市规模，积极发展中小城市”的战略方针，但在城市化实践中，大城市的发展始终置于优先的地位，规模不断膨胀，给环境、资源带来了巨大的压力，中小城虽然有所发展但始终没有在城市化进程中处于主导地位。　　

而且，中小城市受大城市发展模式的影响，也热衷于搞宽马路、大广场和地标性的形象工程或政绩工程，在城市规划和布局上造成了巨大的资源浪费，而在环境保护和投入上严重不足，城市的内在质量（空气清新、水体干净）与外观效果形成了鲜明的反差。而且越是在中西部城市，这种反差就越为强烈，甚至形成了一个规律，表面效果看起来越好的城市，环境和空气污染往往越严重。原因很简单，有限的财政资金更多的而且优先的投入到了能够体现变化，体现政绩的面子工程上，环境污染治理在实践中始终处于其次考虑的事情，这从资金投入上可见一斑。城市环境和空气污染已经成为危害城市居民健康的主要因素。由于人口过多，垃圾排放惊人，地下水开采过度，导致不少大城市出现了垃圾围城、地下水耗竭的危机，并已经成为制约大城市经济发展的一大瓶颈。与此同时，汽车总量的无限膨胀也给城市交通拥堵问题，而且汽车拥有者的素质普遍不高时刻威胁着行人的安全。当汽车总量超过城市本身的容量时，汽车时代所带来的快速和便捷在中国便完转化为城市交通的效率低下。在许多省会城市，城市总体的效率不仅没有提高还有所降低。汽车能否象美国人一样进入每个家庭，是否继续走美国已经走过的道路，已经成为摆在施政者面前的一个不容回避的问题。　　

中国人有随大流的性格倾向，这就使得中国城市化建设过程，施政者总是习惯于向最好的城市看齐，而且也总是习惯于一刀切的向各地推广示范城市。自秦汉以来形成的书同文、车同辄的思想还在影响着施政者的城市建设决策。这就使得各地城市建设风格显得千篇一律，失去了地方特色和城市独特的魅力，最终使城市面临文化旅游资源日益枯竭的风险，再照现在的模式发展下去，总有一天城市旅游对西方游客甚至包括中国人自己都会变得毫无意义，因为走到哪里人们看到的城市景观都大同小异，没有独特的城市文化可以满足游客的好奇心了。另外，依照物质决定意识的原理，城市建设本身的千篇一律还强化了人们的审美趋同，而审美趋同作用于生产和消费，又会导致了产品选择上的趋同，让越来越多的企业陷入了产品同质化竞争的陷阱而难以创新。　　

另外，在大城市外来人口涌入过多过快也给城市本身带来了环境和治安上的压力，人们的不安全感越来越强和人与人之间的信任感日益减少，随之而来的便是城市居民群体的亲合力丧失，冷漠感增强。最近英国科学家研究发现：人更愿意信任与自己长相相似的人。其实个中缘由并不复杂，信任与自己相似的人，本质上就是信任与自己亲缘和族缘关系相近的人，因为具有亲缘和族缘关系的人在基因上更接近，外貌自然会更为相似。而大量涌入城市的外来面孔则在亲缘和族缘关系上相去甚远，城市本地人当然会对陌生的面孔充满戒心和不信任了。外来人口犯罪率高一个原因就是他们与城市人亲缘关系疏远、缺乏感情的缘故。正是因为城市外来人口过多的原因，造成了城市人之间比农村人之间更为冷漠的原因。城市外来移民快速增多不仅让城市本身资源、环境不堪重负，而且也进一步稀释了城市居民群体之间的亲和力，强化了人与人之间的冷漠感，甚至形成了族群对立，对社会和谐和治安状况产生了消极的影响。　　

人口向大城市过度涌入，不仅造成了大中小城市发展不平衡，而且客观上造成了农村地区人才和资金的严重外流。农村地区经济发展面临后劲不足的风险，在一些人口流出过多的地方，农村人口老龄化、空壳化严重，在这种环境下，党中央提出的新农村建设何从谈起。难道要把新农村变成徒有其表的养老院吗？　　

综上所述，中国城市化道路与中国经济发展模式一样到了一个需要重新抉择的十字路口，继续背离“限制大城市规模，积极发展中小城市”的战略方针，将使中国城市化建设误入歧途。照目前的城市化模式发展下去，不仅会影响到城市和农村经济的协调发展，更会影响到城市居民的身心健康和安居乐业，进而影响到整个社会的和谐与稳定。同时，继续毫无计划的进行城市规模扩张，只能刺激高耗能产业的盲目增长，这样更不利于经济增长方式的转变和经济发展模式的更新。中国只有走适合中国国情的城市化道路，才能实现人口、资源、环境及文化和和谐发展。　　

可见，当前提出新型的城市化道路解决方案不仅是必要的而且是紧迫的。如果我们能以全球性经济危机为契机，深刻反省三十年来中国城市化进程失误，重新构建我国城市化发展的模式，开创一条符合国情的城市化道路，就能通过科学有序的城市化建设，推动经济增长方式的转变，实现经济发展模式的转型和城市与农村经济社会的共同繁荣。　　

城市的形成史告诉我们，最早的城市源自于农产品集贸市场，随着市场的发展，人口聚集越来越多并定居下来，久而久之就形成了城市。就中国城市化的进程而言，城市化越快的地区往往是人口流动频繁和容易聚集的地区，如深圳和珠三角地区。也就是说，城市化建设的速度和人口的流动性是密切相关的，正因为大量外来人才和劳动力的涌入以及随之带来的资金涌入，才导致了深圳及珠三角地区城市化的快速发展和城市建设规模不断扩张和膨胀。　　

可见，是人创造了城市，城市是因人存在的，只要抓住了人这一城市形成的第一要素，我们就基本把握了城市形成的脉络。如果我们能够很好的控制人口的流动性，我们就能很好的控制住城市化的速度及规模，当然也能够通过控制人口的流动性，间接促进和调控地区城市之间，城市与农村之间经济的协调发展。　　

如何调控人口的盲目流动呢，现行的户籍管理制度不失为一种较为有效的实现手段，但在市场经济条件下，单纯靠户籍制度来控制，带有鲜明的强制和计划经济色彩。而且在实践中，调控的效果并理想，大量外来人口并未因户籍限制而减缓涌入大城市的步伐。同时又带有很大的不公平性，对于农村和落后地区的普通人而言，户籍制度是他们融入城市生活一道不可逾越的藩篱，但对于当地的有钱人和暴发户而言，户籍控制对他们而言是无效的，他们完全可以通过购房置业的方式轻易获得城市居民户口。户籍管理上的这种不公平性，很容易成为一些专家鼓吹废除户籍制度的理由。　　

在市场经济发展中出现的问题，理论上运用市场的解决办法是最为有效的。笔者提出的“异地购房梯级门槛税”是一个比较市场和科学的制度设计。异地购房梯级门槛税表面上看是要解决中国房地产市场过热的难题，而事实上它完全可以对中国城市化进程和城市化建设产生同样明显的调控效果。　　

这是因为大城市过度膨胀直接原因就是大城市房地产市场过热，是房地产市场的过热乃至形成的泡沫导致了大城市规模的过度膨胀。所以，只要能够给房地产市场降温（进入08年之后已经出现了调整但泡沫仍在），就能够在很大程度上限制大城市过度扩张和膨胀的步伐。而房地产市场过热产生的根本原因则是人口流动性过剩而且盲从性很强，比如深圳就是因为外来人口和外来购房、炒房人口的盲目和集中的涌入导致了房地产价格居高不下最终形成了泡沫。如果深圳的商品房仅限于深圳或广东购买是不会形成炒作效应了，但由于缺乏地域门槛和户籍准入，全国各地的有钱人和暴发户都可以来深圳购房置业并参与炒房当然会造成深圳房价的高涨，并由此进一步刺激了深圳本身的过度扩张和膨胀。这与美国房地产市场泡沫形成有惊人的相似，那是由于全世界的有钱人去美国购房置业并参与炒房所致。　　

中国面积和欧洲相仿，可以看作是一个小世界，三十个省在人口和规模上就好比三十个国家。三十个国家的有钱人去深圳购房或炒房不形成巨大泡沫到是一件奇怪的事情。如果中国实施了异地购房梯级门槛税，对异地购房设置户籍梯级门槛，就能够有效的控制来自全国各地的购房炒房者，从而收到很好的降温和调控效果。具体原理和操作如下：　　

　 　

三、中国商品房在二元经济结构下的销售模式及特点：　　

基本模式：乡村有钱人到县城购房——县城有钱人到城市购房——隶属城市有钱人到省会城市购房——省会城市有钱人到首都及沿海大城市购房——（首都沿海大城市有钱人到发达国家购房顶推世界著名城市（如伦敦）房价暴涨，世界房价总体上涨又反过来助长了国内房地产泡沫）。同时，在此基础上也存在许多越级购房现象和少量逆向购房的现象——即大城市居民到周边中等城市购房。　　

中国这种二元经济结构下的购房模式决定了城市商品房面对的消费者不只是城市本地人口，而且面对着几乎与他们数量相当的外地购房者。当这些外地暴发户和有钱人持续不断的涌入城市购房之后，当地的商品房价格自然会水涨船高。（假设只有城市本地人购买时，商品房价格是1000元/平方米，那同等数量的购买者涌入城市之后，按照供求关系原理，房价就会涨2000元/平方米）。如果在此基础上，再涌入大量的投机炒房者，那么就会进一步造成房地产市场供不应求的假象。虽然投机炒房者的数量不及外地购房者的十分之一，但他们的出现无疑起到了“鲶鱼效应”，在原本只是为了安居乐业的城市本地人和移居城市的外地购房者之中引起了恐慌和躁动不安，加大了他们购买商品房的冲动和欲望，有些甚至与时俱进的加入炒房者的行列。在这种情况下，房地产商对市场的预期收益就会大大提高，并有意识的提高商品房的销售价格。在“追涨杀跌”恐慌心理影响下，提高商品房价格不仅不会引起市场萎缩，反倒更能引起市场的关注和吹捧，更能增加他们的销售量。这样一来，房地产市场就形成了城市居民、外地购房者、投机炒房者和房地产商四方互动炒房的态势，只不过城市居民是被动炒房者，其他三方是主动炒房者。仔细分析就会发现，外地购房者由于数量庞大且持续不断事实上对房地产市场起到了主导性的作用，其他三方只是在此基础上起到了推波助澜的作用。　　

图解：农村人暴发户和有钱人涌入城市购房（以省为单元）　　

　 　

　　　

1个大城市（省会）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

8个中等城市

　　　　　　　　　　

60个　　 县 城

　　　　

3600个乡村

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　

　 　

　 　

 　

　 　

（农村——城市梯级购房浪潮，持续推动大城市商品房供不应求，价格飞涨，外地投机者适时进入，导致‘一根草压死一只骆驼’的悲惨局面）　　

　 　

因此要想根本上解决中国房地产市场面临的危机，必需重新评价90年代各大城市出台的鼓励外地人在城市购房置业的户籍政策，即在城市购房者户口随迁办法。这一政策的初衷是为了搞活城市房地产市场，通过刺激房地产业的发展带动城市经济的发展。但现在看来，这一政策是导致中国城市房地产市场形成近日之尾大不掉局面的始作俑者。表面上看，这一政策符合建立国内统一开放市场体系的要求，但实际上是不符合中国国情的超前之举。因为中国特有的二元经济结构在发达的市场经济国家是不存在的，而且发达国家农业人口与城市人口的生活水准不相上下甚至更高，所以也不存在大量农业人口涌入城市的倾向；但在中国，城乡经济的差距和农村地区严重的两级分化，客观上决定了大量农村人口会向城市转移——不论是贫穷者还是富有者都对城市生活趋之若鹜，只不过前者选择租房打工，后者采取购房置业。在这种特殊国情下，盲目打着与国际接轨的旗号超前放开房地产市场，必然会引发一系列社会经济问题。　　

1、国民经济增长过度依赖房地产业，导致经济结构失衡，经济发展畸形，严重威胁到中国经济的可持续发展。　　

2、造成“北京人买不起北京房子”的尴尬，激起本地户对外来户的不满和憎恨，破坏和消弥了城市原本和谐、和睦、互助的社区氛围，稀释了社区居民原有的亲和力、归属感。人与人之间关系日益淡泊、疏远，相互提防、漠不关心。　　

3、暴发户和有钱人在城市购房置业，把资金（黑钱）大量转移城市，导致广大农村地区资金严重外流，农村经济发展后继无力，进一步拉大了城乡发展差距并加剧了两极分化。　　

3、刺激了高耗能产业蓬勃发展，对资源环境造成巨大压力，加大了城市环境污染、噪音污染、交通拥挤，恶性事故，危及到城市人口的身心健康。　　

4、暴发户和有钱人移居城市生活之后，为在城市人面前证明自己更加“城市人”，频繁出入豪华酒店、娱乐场所，摆富斗阔、纸醉金迷，助长了奢侈浪费之风，败坏了道德伦理，激发了一切向钱看的社会心理，起到不良的示范效应。同时，还引发了下层民众的仇富心理，并经常导致相关刑事案件。　　

5、其中很多暴发户的暴富是建立在对农村环境严重污染和对当地农民健康损害基础之上，当他们通过牺牲农民利益赚得盆满钵满之后，便将环境污染和各种疾病留给当地百姓，自己则“脱离苦海，回头是岸”，改头换面为城里人，去享受城市的的幸福生活。　　

6、使中央政府提出的“控制大城市规模，大力发展中心城市”发展规划落空，大城市不堪重负，广大农村则日益边缘化、空壳化，人口分布和国民经济地区间、城乡间分布更加不平衡，“新农村建设”曲高和寡、濒于流产。　　

7、暴发户进入城市之后，为了早日摆脱“水土不服”的困窘，攫取更好的发展空间和机会，往往和他们在农村所做的那样，大肆游走于高官显贵之中，与城市官僚拉关系、套近乎，进行权力寻租，排挤合法竞争者，加剧了城市官场的腐败、扰乱了城市经济的良好秩序。　　

而且，将“购房”与“过户”相结合的办法似乎还有违宪之嫌，因为在中国目前的严格的户籍管理体制下，这种办法等于在向世人昭示：有钱人户籍可以自由迁移，贫寒人的户籍迁移就要受到严格管制，全然背离了法律面前人人平等的原则。近些年来，民间鼓吹废止尚还适合中国国情的户籍管理制度也是对户籍面前“贫富有别”的一种抗争。　　

对于“购房与过户”简单挂钩的激励政策，我们更多的是看到了对城市经济繁荣的正面影响，往往忽视了它对社会经济所带来的危害：事实上，不加限制、一视同仁的“购房过户”政策给整个国民经济带来的负面影响，要远远高于他对个别城市经济锦上添花的作用。如果不能改革这项不合中国国情的购房政策（机制），消弱和抑制从乡村到县城、从县城到城市、从城市到大都市的梯次“购房冲击波”，那么任何其他政策和办法对于积重难返的中国房地产市场而言，都是杯水车薪、无补于事而且很可能起到相反的效果，引发更大范围的深层次危机和老百姓的怨声载道。　　

当然，我们也不是要走向另一个极端——实行严格的购房户籍限制，因为那样不仅有悖于市场经济的要求，而且会对中国房地产市场产生致命打击，更不利于国民经济协调、稳定和健康的发展。因此把握分寸（度）是最重要的，只要把握好事物的“度”，就能更好的维持事物的特性及稳定成长。　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

由于异地购房梯级门槛税作用的方向与梯次“购房冲击波”作用的方向是完全相反和对应的，能够针对性很强的对梯次“购房冲击波”进行层层牵制，有效缓冲，所以能够在最大程度上消弱异地购房者和炒房者对城市房地产市场的消极影响。　　 如果对来自由近及远不同地区的外来购房者，依次征收20%、50%、80%、110%、140%、170%、200%的梯级门槛税，可以有效缓冲来自全国范围内异地购房者对大城市房价形成的压力，足以让任何试图炒房的外地购房者望而却步！　　 同时，会引导更多的外地人就近户籍所在地购房置业，在减弱大城市流动性泛滥对楼市冲击的同时，推动家乡城市和所在地区的经济发展！　　 当大城市的住房更多的面对当地人和邻近地区人的时候，大城市房地产市场不对称格局将扭转，相对平衡的供求关系将建立起来，在此基础上，市场机制和价值规律的作用将充分、有效发挥出来，房价将回归理性，泡沫将随之消解！

　　　　　　

四、简单有效、几乎零成本的解决方案：　　

在现有“购房与过户”挂钩的政策基础上，设置一定的过户门槛——异地购房梯级门槛税，从而达到有针对性的遏制梯次“购房冲击波”效果，进而实现对房地产市场宏观调控的目的。——“犹如解一道数学难题一样，最简单的方法往往是解决难题的最好方法”。　　

具体操作方式：　　

以首都、直辖市、特区、省会及100万人口以上的重要城市为原始起征点，依照购房者户籍所在地与商品房所在城市的地域及行政关系远近，实行商品住房（不包括办公商用房）销售梯级门槛税，距离或关系与城市越近的门槛税越低（直至为零），反之，距离或关系与城市越远的门槛税越高。（理论依据：因为城市人口一般来自其临近地区，越临近城市的地区转化为城市人口的越多，因此对城市贡献越大。贡献越大越应优待方体现公平，减征门槛税就是一种优待）。比如，北京市民大多来自北京周边县区、然后是河北省、再然后是华北地区，最少来自其他地区。依此可将门槛税设计为：北京市民购房只交契税，不征收门槛税；然后依地域及行政关系远近逐级提高门槛税：北京所辖县区居民购房开征门槛税（系数1.2）；河北省区居民购房门槛税系数（1.5）；华北地区居民购房门槛税系数（1.8）；‘华北地区以外中国其他地区居民购房门槛税系数2.1，外国购房者购房门槛税系数2.5。假设北京目前商品房均价是5000元/㎡（用C表示），相关税费是200元/㎡（用X元表示）；北京市民购房总成本用∑₀ 表示，那么在异地购房门槛税之后，　　

■北京市民购房单位（平米）成本：　　

∑₀=C +X=5000元+200元=5200元；　　

■北京所辖县区居民购房单位成本：（实施有助于在首都（大城市）周边形成以县城为基础的卫星城）　　

∑₁= C×1.2+ X=5000元×1.2+200元=6000元+200元=6200元　　

■河北省区居民购房单位成本：　　

∑₂= C×1.5+ X=5000元×1.5+200元=7500元+200元=7700元　　

■华北地区居民购房单位成本：　　

∑₃= C×1.8+ X=5000元×1.8+200元=9000元+200元=9200元　　

■华中地区居民购房单位成本：　　

∑₄=C×2.1+ X=5000元×2.1+200元=10500元+200元=10700元　　

■其他地区购房者购房单位成本：　　

∑₄=C×2.1+ X=5000元×2.4+200元=12000元+200元=12200元　　

■港澳台购房者购房单位成本：　　

∑₅=C×2.1+ X=5000元×2.7+200元=13500元+200元=13700元　　

■外国地区购房者购房单位成本：　　

∑₅=C×2.6+ X=5000元×3.0+200元=15000元+200元=15200元　　

这意味着外国人在中国境内购房，买同等面积住房，要花费高出本国国民2倍以上的购房成本，对于国际炒房客包括索罗斯之流的金融大鳄都是沉重的桎梏，可以有效阻击和缓冲国际热钱涌入对中国房地产业乃至国民经济的不利影响。　　

　　　　　　　　　　

在世界金融市场、投机市场叱咤风云的索罗斯，在面对异地购房梯级门槛税“防火墙“时，犹如老虎咬刺猬——无处下口！在某个城市炒房，会受到当地购房累进增容税的沉重桎梏，去异地购房又会受到门槛税的强力牵制，外国人购房要付出高达200%门槛税代价，通过收买户口的方式也是行不通的，因为很少有人会愿意为此失去75平米以内免累进税的优待，意味着他们将来买房将不得不付出额外增容税成本。索罗斯也不愿冒此风险，因为户主不是自己而是别人，这种私下协议是不受中国法律保护的。

　　　　　　

　　　　　 　

实行异地购房梯级门槛税之后，国家只要根据房地产市场变化情况，适时调整梯级购房门槛税系数，就能起到“牵一发而动全身”效果，卓有成效的实现对房地产市场调控目的。同时，不会象其他调控措施那样对房地产市场和整个国民经济产生负面和消极影响。　　

　 　

　 　

　 　

由此概括出外地人购房的通用门槛税标准：　　

中心城市购房只交契税等常规税；　　

中心城市直辖县区人员购房始征门槛税，门槛税系数1.2；　　

所属省区其他地区人员购房门槛税系数1.5； 　　

所属地区其他省区人员购房门槛税系数1.8，；　　

与所属地区其毗邻地区人员购房门槛税系数2.1；　　

跨毗邻地区之外其他地区人员购房门槛税系数2.4；　　

港澳台地区人员购房门槛税系数2.7；　　

外国人购房门槛税系数3.0。　　

如果将门槛税系数换算为实际征收税额，来自由近及远不同地区的外来购房者，依次要缴纳20%、50%、80%、110%、140%、170%、200%的门槛税，足以让任何试图炒房的外地购房者望而却步，同时会引导更多的外地人就近户籍所在地购房置业，在减弱大城市流动性泛滥对楼市冲击的同时，推动家乡城市和所在地区的经济发展！　　

通过外地人购房单位成本变化规律，可以导出外地人购房门槛税公式：　　

p=a×(1.2+0.3n-0.3)　　

　 　

由于异地购房梯级门槛税作用的方向与梯次“购房冲击波”作用的方向是完全相反和对应的，能够针对性很强的对梯次“购房冲击波”进行层层牵制，有效缓冲，所以能够在最大程度上消弱异地购房者和炒房者对城市房地产市场的消极影响。本方案的特点和优点：　　

1、充分利用现有户籍管理资源，发挥户籍管理在经济管理（宏观调控）中的正面效应，使人们重新认识和评价适合中国国情的户籍管理的重要意义。（在中国地大人多，城乡二元经济结构牢固的基本国情下，决不能贸然放开居民户口，而且事实上，在已试行放开户口的城市，像重庆，大多数农民并不像专家乐见的那样愿意放弃农民身份而转为城市户口，这不仅是因为宅基地和口粮田的切身利益，同时也掺杂着老百姓对家乡的深厚感情，既然如此，尊重现状和尊重农民意愿是最佳选择）　　

2、异地购房梯级门槛税设计巧妙，针对性强而且操作简便，只要适时根据房地产市场的变化情况调整门槛税系数，就可以“四两拨千斤”，完全把握房地产市场调控的主动权，卓有成效的实现对中国房地产市场的调控目标。　　

3、异地购房梯级门槛税不会象调整利率等现行调控措施那样，对国民经济其他方面产生负面影响，相反能够对经济结构调整，经济合理布局，人口合理迁移和分布等诸多方面产生更多积极的影响。　　

4、开辟新税源，异地购房梯级门槛税零成本，高回报，可以理解为一种变相的个人所得税，而且有效避免了目前个人所得税制导致“杀贫济富”尴尬，对试图偷逃个人所得税的暴发户和有钱人是一个强有力的制约。从而让地方政府摆脱对房地产商的税收依赖，自然剪断地方政府与房地产商相互倾扎的利益关系。　　

5、异地购房梯级门槛税征收对象绝大多数都是暴发户和有钱人，所以在客观上起到了缩小贫富差距，抑制两极分化和调节国民收入分配的作用，其他异地打工者可通连续缴纳保险若干年以上免除门槛税或通过廉租房方式解决。　　

6、异地购房梯级门槛税除了能够遏制房地产市场过热之外，还能间接调控和优化整个国民经济（结构），因为房地产问题是牵一发而动全身，给房地产市场降温，将很大程度上给整个国民经济降温，实现经济软着陆。　　

　　　　　　　　

门槛税行政区域参照标准：1东北区、2西北区、3华北区、4华中区、5西南区、6南部边疆区、7西部边疆区、港澳台。 比如，东北区的沈阳门槛税标准为，沈阳直辖县区20%，辽宁省50%，东北区80%，华北区110%，华中区140%，其他区170%，港澳台居民200%，外国人230%

　　　　

西部边疆区

　　　　

西南区

　　　　

西北区

　　　　

华北区

　　　　

华中区

　　　　

东北区

　　　　

南部边疆区

　　　　

港澳台

　　　　　　

　 　

四、与异地购房梯级门槛税有关的配套税种：　　

　 　

（一）当地购房累进增容税　　

异地购房梯级门槛税是一种针对外地人的税收调节制度，虽然在法理和情理上都能说得过去。但对外地人而言，即便他们能够理性看待，但在心里仍旧有一种被歧视的感觉。另一方面，在门槛税消除了引发大城市房价泡沫的外地人因素之后，由于城市当地人免征门槛税，很可能因此给城市当地人带来投机钻营的空间，他们中一些人可能乘机抄底楼市，即便掀不起巨大泡沫，也可能再次推动房价持续上涨，不仅会招致外地购房者的强烈不满，而且可接拉动房租上涨，侵害到外地打工者的利益。　　

为彻底消除外地人对异地购房梯级门槛税的不满和疑虑，杜绝和减少城市当地人抄底楼市可能引发的泡沫风险，更好的发挥门槛税对房地产业和高房价的调控作用，在推行门槛税的同时，还应该针对城市当地人购房采取一些限制措施。这样对无论是外地人还是本地人，将失去站在本位主义立场反对门槛税的理由，进而保证异地购房梯级门槛税政策获得最广大多数民众的支持和拥护。当地购房累进增容税就是其中之一。　　

当地购房累进增容税的设计依据：　　

集约化是城市发展的一大特征，一家（人）买几套的住房消费模式不适合城市集约化发展的诉求，更不适合中国人多地少、住房紧张的国情。不仅会造成城市住房资源的闲置浪费，挤压城市弱势群体和外来打工者的生存空间，还间接引发了高排碳和高污染，让原本脆弱的城市生态环境不堪重负，因此，有必要对“多吃多占”的购房者征收累进增容税，让对资源环境造成压力的购买多套住房的人付出一定代价。这样可以有效抑制城市商品房投资和投机需求，防止房价持续上涨，规避楼市泡沫再次形成。同时，还可以为城市当局开辟新税源。　　

当地购房累进增容税的设计思路：　　

1、政府根据我国城市实际情况，结合中国城市家庭的特点，确定一个人均标准住房面积，暂定为75平米，超出这个标准要征收累进增容税！　　

2、每个年满20周岁的城市当地人都有资格购买住房，并享受标准面积之内的免征增容税的政策。20周岁以下城市当地人无购房资格。　　

3、增容税设计：每个年满20周岁的城市当地人购买70㎡以下的住房免征增容税；购买住房面积超70㎡的，按超标面积（X㎡）÷标准住房面积（70㎡）×0.1（调节系数）税率计征增容税，即：增容税税率=X㎡÷70㎡×0.1。非一次性购买的，按每一次新增面积加以往超出面积之和，除以标准住房面积的倍数，再乘以0.1计征！　　

例如：一个太原当地人以其名义，一次性购买了300㎡的住房，假设他购买住房的价格是4000元/㎡。那么他要额外缴纳的增容税=（300-70）㎡÷70㎡×0.1×4000元=1314.29元/㎡，换言之，他够买住房面积超过标准面积70㎡，将为新增购买面积多花费1314.29元/㎡的价钱，即多购买230㎡将多缴纳30.23万元的增容税。　　

如果230的超标面积是分多次购买的，比如第一次50㎡、第二次购买70㎡、第三次购买110㎡，那么第一次要额外征收50㎡÷70㎡×0.1×4000元=285.71元/㎡；第二次要额外征收（50㎡+70㎡）÷70㎡×0.1×4000元=685.71元/㎡；第三次要额外征收（50㎡+70㎡+110㎡）÷70㎡×0.1×4000元=1314.29元/㎡；累计将多缴纳14285.5+47999.7+144571.9=206857.1元增容税。　　

对那些试图炒房的富有者而言，高额的增容税将让他们望而却步，由此将彻底断绝当地人投机炒房的念头；对于那些确实有实力购买超标面积住房用于奢侈享受的富有者而言，高额的增容税只能一定程度上抑制其购房消费的冲动，他们很多人仍旧会为奢侈享乐型消费埋单。这不仅会增加政府财税收入，而且还起到了调节收入分配的作用。　　

4、增容税和门槛税共同点都是逐级加大课税的力度，所不同之处在于：增容税是按一个人购买面积超过标准住房面积的数量增征收，购买面积越大（多）缴纳的增容税就越高；门槛税是按照地缘关系远近确定税率，地缘关系越远的购房者，缴纳的门槛税就越高！　　

（二）异地购房梯级门槛税附加　　

异地购房梯级门槛税推行之后，由于地缘关系最远的门槛税与地缘关系最近的门槛税，税负差别巨大，难免会出现地缘关系最远地区的购房者通过私下交易，利用地缘关系最近的居民身份证去购房的投机钻营现象，或者通过迁移户口以实现门槛税的少交，借以转卖于门槛税较高地区的居民，牟取差价回报。因此门槛税，只是针对外地人所购买第一套住房的，如果他还试图买第二套、第三套住房用以投资，还要缴纳附加税。对外地人购房以套数计起征点，第一套只征门槛税，第二套在门槛税基础上加增附加税，以门槛税的最低标准20%（即直辖县、市属县标准）起征，第二套50%，以此类推，但附加税最高不超过最高门槛税标准-即200%（外国人门槛税率）。　　

异地购房梯级门槛税、门槛税附加税，形成了一层又一层针对外地购房者、主要是异地投资炒房客的“蓄洪大坝”，可以梯级拦阻和缓冲来自外地城市和广大农村地区的富有者涌入大城市的步伐，同时能引导他们就近购房，促进大中小城市和农村的协调、均衡发展；当地购房累进增容税，则形成了一对当地购房者，主要是投资炒房者的“紧箍咒”，买房越多缴纳的累进增容税就越高，可以牢牢抑制当地购房者的投资炒房冲动。迫使他们不得不以自住型购房为主。　　

异地购房门槛税，辅之以门槛税附加税和当地购房累进增容税，就形成了一张覆盖大、中、小城市的疏而不漏的“天网”，任何一个地方的人都无法再像现在一样四处随意流动的投资炒房，只要一跨出当地城市范围去购房，就会受到异地购房梯级门槛税的阻拦，而且越往远地城市购房付出的门槛税代价就越沉重，直至其根本无法承受，而放弃异地购房的念头；如果他们在异地试图购买两套以上的住房，他们还必须再额外付出门槛税附加税的代价，这将彻底挤压掉异地投资炒房的操作空间，从而永久根绝外地人投资炒房的行为，大城市房价将很少受外地投资炒房客的影响。　　

大城市的住房将主要针对城市当地人供应，这将实现城市房地产市场供求关系基本平衡，从而实现平抑房价、消除泡沫的目的；在当地，他们仍旧要受到当地购房累进增容税的制约，他们可以超出标准住房面积去购房，但必须为此多缴纳额外的增容税，而且超标越多缴纳的增容税就更高，从而彻底打消他们在当地投资炒房的念头。　　

在外地人和当地人都无法在投资炒房的情况下，中国房地产市场供不应求的“刚性需求”将走向疲软，诸如“北京人买不起北京房“的荒诞现象，将永久的成为历史。在此基础上，房地产市场过热及由此推动的城市化大跃进，放慢脚步，回归理性。城市的发展将与人的发展和谐一致，在门槛税调节下，资金、人才将向城市和农村均衡流动，合理分布，城市将更加美好，农村也将更加繁荣。　　

　　　　　　　　

在当地购房超过70平米就要受到累进增容税的制约，迈出本地区购房又会受到门槛税的牵制，试图购买多套的还将受到门槛税附加的羁绊，门槛税、门槛税附加、增容税就像三套枷锁，牢牢的将炒房者桎梏，使其进退维谷、左右为难，从而完全放弃炒房投机的念头！