央行降准能否杜绝大水漫灌？房地产市场又要绝处逢生？
文 | 张洪平
1.定向降准是否会“大水漫灌”房地产行业，造成房价飞涨？
6月24日央行定向降准后，大家立刻意识到，房价是不是又要涨了?官方口径中，定向降准的目标是支持“债转股”和扶持小微企业。
不过实际情况落实并不容易，尤其是后者。有基层银行从业者表示，现实中小微企业和个体工商户，能符合授信条件的少之又少。银行贷款是债权融资，目的在于“低风险低回报”。小微企业实际是高风险行业，所以理论上更适宜采用“高风险高回报”的股权融资。
但是因为国内股权融资不发达，所以只能逼着众多小微企业去和大企业竞争有限的银行贷款资源，“千军万马过独木桥”，小微企业当然干不过大企业。此次定向降准，并没有解决这个深层次问题，扶持小微企业的成效恐怕不会乐观。
现在政府调控的主要方向是“紧信用、松货币、宽财政”。相比起MLF(中期借贷便利)、PSL(抵押补充贷款)，调降存款准备金率无疑给银行更大的自主权，而且成本更低。这其实还有两层意思，一是为了对冲美联储加息造成的流动性不足，二是为了缓解对“中美贸易战”不确定性带来的不安情绪。
那么资金是否会涌入房地产市场，推高房价呢?应该说，理论上，资金确实有可能“绕道”进入房地产市场，不过在国家严格调控的大背景下，众多银行必须考虑“房住不炒”的中央精神，现在如果把大举资金投入房市，无异于“往枪口上撞”，这在国内政治语境下是难以想象的。当然，正常的房贷业务还可以做，但是要大幅新增，可能性不太大。
所以我的基本判断是，可能会有少量资金借各种名目“绕道”进入房地产市场，但在全国范围内不会是普遍情况，房贷增量比较有限。而且即使贷款的难度下降了，利息成本在全球货币紧缩的大背景下也不会像前几年那么便宜，未来几年利息稳步上升会是大概率事件。资金面的理由不足以支撑今年房价大涨。
2.“棚改”造成今年部分城市房价快速上涨，这种影响是否可持续？
地方政府有动机推动本地土地升值，房改是一个手段。新建楼盘也能带动周边楼价上升，地方政府、开发商、银行和房改户都乐见于此。棚改还是地方政府刺激经济、增加政绩的工程，但难以改变城市人口变化的趋势，而且可能恶化地方政府财政状况，导致其他配套基础设施难以跟上，对增加城市吸引力帮助不大。
棚改造成房价上涨，这主要是一个短期的货币行为。我的问题是，为什么以前没怎么动用这种手段呢?这主要和“防风险、去杠杆”背景下的基础货币投放渠道有关。
紧缩背景下，传统的银行贷款渠道受阻，拿钱困难。所以今年1季度以来，以棚改为目的，以PSL为手段，进行融资开发房地产成了一种“流行”的模式，这是地方政府在严格调控的限制下，找的一个“漏洞”，是一种“曲线救市”的行为。
而未来基础货币投放渠道将会发生改变，以PSL为重要资金来源的棚改热潮可望降温。作为棚改货币化重要投放机制的PSL，2018年1季度的新增余额超过3000亿人民币，是2017年1季度的近2倍。成为年初以来三、四线城市房价维持高涨的重要原因。但是，进入2018年2季度以来，可以看到，PSL的新增余额已经明显回落，预计2018年2季度增量将与上年基本持平。
现在可能中央已经意识到了这个问题，所以开始着手“堵漏洞”。未来棚改货币化没有了最重要的“弹药”，后续乏力，对房价的推动作用将逐步见顶。
3.全国统一不动产登记信息，房产税真要来了吗？
全国统一的不动产登记信息，是在为房产税出台做准备，但很难视为房产税倒计时的信号。房产税的出台有其复杂性，而且现在中央已经明确定性房产税为地方性税种，征收和使用的主要权力与责任都在地方政府。
一般来说，房产税被寄望于平抑房价、打击炒房客，所以其出台对一个地方楼市来说可能是“利空”的，在房产税收入难以填补卖地收入的降幅之前，地方政府难有积极性推动。
而且现在土地出让金还很丰厚，今年更是创下历史新高，地方政府并不着急寻找替代性的财政收入。另一方面，房产税是直接税，不仅收起来困难，花起来也麻烦。这在越来越透明的政治生态中，也算一块“烫手的山芋”，眼下还是多一事不如少一事。
而且房产税对吸引人口、发展经济方面的作用如何，现在也说不好，有可能是正面的，也有可能是负面的。“第一个吃螃蟹的”很有可能面临炒作游资的出逃，对地方经济产生拖累，这让处在“经济锦标赛”之中的地方政府官员们心里没底，大家都在观望。
如果中央政府规定X年X月之前各地方必须开始执行，那会打消这种观望心态。大家变成只是在征收比例上进行微调，大城市有底气多收一点，小城市可能就更优惠一些。
房产税早晚要来，但不会是今年，明后年的可能性也不太大。各方面的准备会在这几年陆续到位，地方政府的动机也要等到卖地收入出现难以为继苗头的时候才好解决。房产税的正式征收只能是水到渠成，没法揠苗助长。
4.深圳二次房改政策能增加供应、平抑房价吗？
很难，因为新政所谓的增加供给，其实主要还是在存量市场上左右腾挪，鲜有真正从源头增加的土地，下游房子自然也没法增加太多。公众对房价的预期没有改变，明知道未来房价会继续涨，谁会现在卖呢?盘活存量的效果不会太好。
5.中国房价走势和日本、美国的房地产周期有可比性吗？
中国内地的房地产市场其实和香港更类似。美日的土地允许自由交易，下游房价上涨的信号向上游传递能增加土地供应，而中国内地和香港的政府则是土地的独家供应商，价格上涨无法刺激供应增加。
所以政府对于“托市”稳定房价（稳中有升），既有动机，又有手段。这与美日发生经济危机时楼市“崩盘”有很大不同，资金链断裂的房主在利息的重压下抛售房产，进而引发房价进一步下跌，卖家急不可耐，买家观望情绪严重，交易冻结，房价螺旋式下跌，最终演变成“雪崩”式下跌。相较而言，中国政府的调控手段更多样更强力，特殊时刻能用多种手段制止房价下跌演变成恐慌，甚至可能扭转公众预期。
6.政府有能力托住房价一直上涨吗？
虽然政府有很多强力手段，但归根结底也要服从经济规律。人总是趋利避害的，房产之所以有投资(投机)价值，是因为人们预期其有保值增值的功能。
而且凡事有利必有弊，房价升高代表其“储藏”的财富价值升高，但过高的房价对资源流动、提升资源利用率是不利的，从社会角度看也对社会阶层流动性有害。
所以不是说房价越高越好，也不是说越低越好，而是处在一个“合理区间”内比较好。这个区间是多少?我们只能事后回顾，看房价原来涨到这个地步之后，所有商品和服务跟着涨价，人们就不愿意来这个城市，不愿在这里生活，最终对整个城市的发展产生拖累，这个时候我们才能确定，这个房价太高了。
现在出现这种情况了吗？应该说，部分大城市已经出现了苗头，但还没发展到那一步。部分城市出现“用工荒”就是一个标志。
反过来说，城市经济发展、基础设施改善，也会提高这个“区间”的上限，人们愿意为了更好的前景忍受更高的房价。不过这也不是无穷的，终究还是有限度。
7.小城市房价还有上涨空间吗？
不一定，小城市一定会出现分化，主要看城市本身的资源优势，只有潮水退去之后才知道谁在裸泳。整体上涨时，有涨得快的，也有涨得慢的;大家一起下跌时，有抗跌的，也有一泻千里的。这主要看炒房客的比例，热钱来得容易去得快，一旦出现价格预期扭转向下的趋势，炒房客会最先出掉手里“水分”最大的房源，好的会尽量留在手里待价而沽。
如果发生危机，自住房是最抗跌的。大部分中国人，尤其是普通老百姓，当手里只有一两套房的时候，自住的属性很突出。即便房价显著下跌，利息成本上升，但不到万不得已的时刻也少有人会考虑卖房。前些年政府调控导致部分城市的部分地区房价下跌，有少数业主喊出要“退房”“断供”，不过在我看来，这只是一种“要挟”的示威，“褒贬是买主”，更多人还是期望手里的房能越来越值钱，而视下跌为短期的调整，这也能用“禀赋效应”来解释。
怎么判断你所在的城市房价走势？其实还是看供需关系。人口是在流入还是在流出?开发中的地块是在增加还是减少?银行资金的支持力度怎么样?利息有没有上浮?有没有开发商跑路?新房和二手房销售情况如何?幼儿园和小学的报名情况如何?这些是短期内决定房价走势的重要指标。不过很遗憾我国的统计信息还很不完善，大家只能自己搜集相关信息来判断，八仙过海各显神通。
归根结底，现在我国的房地产市场是扭曲的。居民支付的“溢价”，一部分被开发商和银行赚走了，更大一部分是地方政府拿走搞建设了(我们善意地相信如此)。这种模式是过去二十年中，我们国家要快速发展的目标和积累不足的现实之间的矛盾造成的，所以政府选择向老百姓伸手，拿老百姓现在和未来的储蓄来搞建设。
不过现在我们国家已经越来越富强，拿老百姓的钱终究要付出代价，现在这种副作用正以贫富差距拉大的形式表现出来，未来继续发展还可能危及社会稳定。
“土地财政”的路会越走越窄，我们应该趁着现在国家还有余力，主动进行转型，不能等到山穷水尽的时候，再想调头也调不动了。
未来改革的方向很明确，地方政府财政收入的开源节流才是治本之策。出台房产税提高炒房成本，完成地方财政的转型，不再依赖一次性的卖地收入，而是更多依靠细水长流的房产税。之后就有条件增加土地供应，保护耕地的问题也可以用地票制度来解决。最终让市场机制发挥主要作用，让房屋回归居住功能。
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