看空的氛围越来越浓了。
大家都盯着跃动的房价和成交量，默默计算。
哪些城市适合投资，该什么时间入场，重点布局哪些板块，大家在末日的舞蹈中狂欢。
让人魂牵梦萦的房子，蒙上了一层冰蓝色。
大家普遍看空不是没有理由的。
这段时间里，房地产市场的负面新闻着实不少。
传统的金九银十在18年的成色严重不足。
克而瑞地产研究中心重点监测的29个重点城市中，10月份商品住宅成交量甚至不及2018年月平均水平[1]。
10月12日，杭州绿城建发沁园开盘，均价49500元/平米。
楼盘价仅比拿地时的价格高出2700元，几乎连财务成本都覆盖不了[2]。
全国土地成交热度也大幅下降。
同策研究院监测数据显示，截至18年9月30日，全国300城市建设用地成交宗数比去年同期减少约40%，成交金额同比减少33.6%。
成交的建筑面积下降约同比下降27.9%[3]。
深圳楼市甚至出现了量价齐跌的现象，去年十一期间的二手房交易量几近腰斩。
九月份深圳全市的二手住宅成交量甚至环比下滑三成。
环京区域的房市也悄然转冷。
17年时燕郊二手房的报价在每平米三万元，18年十月中旬的报价在每平方米一万八千元左右。
售楼处、中介门店也门口罗雀，有的甚至已经关门。
睿智的资产阶级教授却早已看穿一切。
13年北大国民经济研究中心主任苏剑就预言，18年左右房地产市场将转冷，积累的地产泡沫也将逐渐破灭，房价坚挺的一二线城市也难逃厄运。
与此同时，中国经济将进入异常大衰退甚至大危机。[4]
众所周知，中国房地产市场的泡沫早已十分严重。
由于大城市房子保值增值的属性，它做了投资客们的长期签约版梦中情人。
各个领域的龙头企业也纷纷投资做房地产开发。
打飞的抢房的温州炒房团成了靓丽的风景线。
但对普通人来说，在北上广深买一套婚房，成了和银行大佬们一辈子的约定。
中国的房子为什么像嫦娥一样可望不可即呢?
小编也为这个事情想秃了头(;´д`)ゞ
来看看小编找到了哪些资料吧!
首先是城市的土地问题。
城市土地的所有权掌握在政府手中。
开发商们为了拿地，必须钱向政府购买土地70年的使用权。
这笔钱叫土地出让金，是地方政府的重要收入来源。
2017年，全国政府的基金性收入一共6.14万亿元，国有土地出让收入就有5.2万亿元。
全国财政性收入一共17.2万亿元，房地产相关的五税收入就有1.6万亿元。
地方政府热衷卖地，原因就在这里。
而房价的相当一部分成本，就是土地出让金。
地方政府到底在高房价中起了多少作用呢?
全国工商联组织的全国9城市“房地产企业的开发费用”调查显示，房地产总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。
其次是金融方面的问题。
在我们的印象中，房地产是相当暴利的行业。
地产富豪占据了中国百富榜的半壁江山，房地产企业的资产积累速度也让人瞠目结舌。
但是房地产企业的利润一般在10%强，超过20%就已经相当可观了。
不算非常夸张的利润率，是如何催生出一大批地产大佬的呢?
秘密全在金融上。
尽管部分楼盘的净利润率不到20%，但是房企自有资金利润率达到150%甚至更高!
从拿地、建设、宣传到最终的销售，开发商们的大部分资金都来源于银行贷款。
尽管按规定，银行贷款的前提是开发商前期投入30%左右的资金。
但“他们才没那么傻”，银行内部的人会对开发商进行指点，比如向开发商透露只有银行内部才知道的“打分制度”，指导开发商修改资产负债表以提高分数等。
图：某楼盘的资金出入表
另外，房地产行业还和宏观经济紧密相关。
2016年房地产行业创造的新财富达4.9万亿，占当年GDP的6.68%。
如果再考虑和房地产密切相关的建筑业，以及房地产的上游(如建筑用的钢铁、水泥、玻璃等)和下游(如装修、家具、家电和其他装饰材料等)的共同影响，房地产行业对GDP的影响可能占到20%。
房地产及上下游行业可能是中国经济中最为重要的一块内容。
说房地产绑架了中国经济也不为过。
由于房地产的重要地位，以及资本增值自身的贪婪本性，所以房地产行业必然高速增长。
只有房地产业的快速增长，才能拉动中国整体经济的增长，
也才能增加地方政府的财政收入。
所以在推动房价上涨这个话题上，房地产商、地方政府、中国的宏观经济有着高度一致的意见。
中国的房价必然像嫦娥一样一飞冲天。
泡沫，就在房价不断上涨的过程中产生了。
目前中国的房价泡沫严重到什么程度了呢?
国际通用的衡量指标叫做房价收入比，即一户家庭每年的可支配收入都存下来，存多少年后才能买得起一套房。
国际比较通行的说法认为，房价收入比在3—6倍比较合理。
下图是我国一些城市的最新房价收入比数据。
中国一二线城市的房价收入比已经到了非常夸张的地步了。
深圳的房价收入比甚至达到了惊人的40。
这意味着，深圳中等收入群体攒40年的钱才能买一套房!
图：中国部分城市最新房价收入比榜单
从房屋空置率来看，中国的房地产泡沫也非常大。
2016年初中央党校教授周天勇做了个测算，2015年底预计中国城镇的住宅空置率约在20%到25%之间，城镇地区空置住房约为6500万套到8800万套之间。
另一方面的消息也可以印证这一判断，截至2016年底，全国城镇住宅供给约4100万套，每套3.05人，城镇住宅可供约13亿人居住。
但实际上截至2017年，统计局数据显示我们城镇常住人口为8.1亿人。
图：到夜晚几乎没人亮灯的小区
那中国的地产泡沫有破灭的可能性吗?
毫无疑问是有这方面可能性的。
在市场经济比较正常的环境下，人口是支持房产上涨的最核心因素。
由于中国的严厉计划生育政策，2015年中国的劳动力达到峰值，2018年前后中国人口达到峰值。
中国人口达到峰值后，一个城市的人口增长只能靠人口流入。
人口流入多的城市房价上涨快，人口流入低的城市房价上涨慢，人口净流出的城市房价会下跌。
在中国的城镇化中，农民往往绕过三四线城市，直接往二线和一线城市流动，特别是刚进入劳动力市场的年轻人。
原因在于大城市就业机会多，而且工作和用人环境相对公平。
而且由于大城市的集中效应，三四线城市的人口也会逐渐向一二线城市流动。
图：人口增速及城市常住人口增速
目前三四线城市常住人口增速低于总人口增速。
这说明三四线城市的人口已经开始逐渐向一二线城市流动。
在人口净流出的情况下，三四线城市房地产市场的萧条只是时间问题。
而棚改货币化安置的退潮，会加速三四线城市房地产市场的萧条。
从这两个月来的各种消息来判断，中国的房市已经进入拐点，
一二线城市的房子开始有了下跌的趋势。
中国房市的投机色彩十分严重，这是它的重要特点。
然而当前各方对房地产市场的信心都不足。
地产商们在主动降价，政府部门一直强调要对房市有信心，投资者们不会在房价下跌的情况下贸然入场，刚需群体也会对买房持观望态度。
投机市场上最怕的就是大家信心都不足，普遍的信心不足必然会导致恐慌性抛售，房价也必然因此而一泻千里。
所以，如果政府兜不住这个底，一二线城市房价下跌，恐怕是我们不得不面对的事情。
最后，讲一个兔子买窝的小故事吧。
兔子月薪5千，打算用20万建一个窝。
狼不允许，说私自建就是违章建筑，只允许向王八买。
王八是搞房地产的，先用20万贿赂狼取得开发权，再用50万元向狼买这块地，投资20万元把兔子窝盖好，向兔子要价200万元。
兔子拿不出这么多钱，于是向狐狸借200万元，连本带利300万，20年还清，兔子全家给狐狸打二十年工。
狼、狐狸、王八都挣了钱，只有兔子亏，连孩子也不敢生了。
兔子越来越少，狼觉得这样下去大家没肉吃，于是调控。
狼显得非常重视兔窝价格太贵的问题，研究部署了遏制兔窝价格过快上涨的政策措施。
最后认定兔窝价格卖得太高的原因，是因为有的兔子买了兔窝后自己不住而进行倒卖。
于是狼规定：兔子买了兔窝5年内卖了的，要向狼交纳20%增值税。
结果兔窝价格没降下来，狼却发了大财。
狼又对狐狸说：只借钱给首先交了更多钱的兔子，并提高高利贷的利息，多买兔子窝的不借，全交现钱。
这样狐狸在兔子的购窝过程中也发了财。
王八借着兔窝价格上涨的行情，以更高的价格向狼买地，并转嫁到兔窝价格上，再加价后卖给兔子。
看到狼辛苦地为自己操劳，兔子很感谢狼，但还是发现兔窝价格越来越贵。
狼说：这事挺复杂，还真不太好办，不过兔子们放心，我们将继续调控，可以向已经有兔窝的兔子征收兔窝税。
看到这里的你，知道秃头小编为什么不买房了吗?
[1] 楼市“金九银十”黯然收场 10月份成交不及月均水平
http://www.xinhuanet.com/fortune/2018-11/05/c_129985776.htm
[2] “金九银十”褪色 90%中小房企要退出房地产业?
http://www.chinanews.com/house/2018/10-23/8656842.shtml
[3] 9月新房上市5608万平方米历史第二，成交不足八成
https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_2578914
[4] 房价泡沫2018年前开始破灭 中国经济将进入衰退期
http://house.ifeng.com/detail/2013_09_04/39293318_0.shtml
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