在香港回归后的治理问题上，香港的复杂性显然被估计不足，这主要体现在经济、历史和文化这三个方面，其中最重要的是经济，特别是房地产。
一、香港的所谓“自由经济”就是强盗资本主义
香港曾是“亚洲四小龙”之一，并且在大陆支持下顶住了亚洲金融风暴。美国传统基金会连续多年评香港为经济自由度全球第一，将其立为全球自由经济的楷模。
什么叫经济自由度?就是政府在两个最重要的方面实行了全世界中等以上经济体独一无二的政策，一个是单一税率制，一个是没有完整的社会保障制度。没有社保制度使穷人在老、病和失业状况下得不到基本保障，这是中下阶级这一头。而单一税率是指，和美国欧洲包括英国的制度相比，没有资本利得税，没有遗产税，没有社会保障税，也没有累进税，所有人，无论贫富按单一税率交个人所得税，现在税率为15%。这是最大程度有利于富人的政策。
这两个制度都是弗里德曼所极力主张的，并为它贴上了自由主义标签，而美国传统基金会正是弗里德曼主义和美国霸权主义的主要吹鼓手。
这个制度特别有利于香港的地产商，因为香港房地产的历史很特殊，正是这个特殊的历史和这个特殊的政策相加，使香港成为全世界贫富差距最大的地区，首屈一指的强盗资本主义典范。
港岛和九龙的土地在割让给英国时就成了英国女王也就是英国政府的资产了，香港回归后，这些资产成了香港政府的，或者说是香港政府代中央政府行使权力的资产。也就是说，港九土地是公共资源。
各国政府对待公共资源，按其稀缺程度采取不同政策。例如，美国早期，为吸引移民，曾宣布每个家庭赠送150英亩相当于900亩的土地。
关于美国的资源人口比，我们将另有文章介绍。许多人，当他拿美国和中国比时，他们总是忘了或故意忘了这个最基本的因素，这里说一点题外话，仅涉及土地资源。
至今，美国有普通耕地27亿亩，特殊耕地18亿亩，还有40亿亩森林，35亿亩草场，这还不算荒地。美国就是地太多，人太少，如果按中国每人1亩半划耕地红线(也就是中国18亿亩红线)，美国的45亿亩耕地至少可以有40亿亩可以用来盖房子，平均每人13亩，每个3口家庭40亩。
实际上，美国盖房子根本用不着动它的45亿亩耕地，因为还有大量荒地可用。所以，美国没有炒房团，根据席勒教授的计算，100年来，美国房产总增值率年平均在2%左右，远低于其他资本投资回报。引发金融危机的房地产泡沫仅仅几年就破灭了，原因很简单，美国的资源人口比使美国的房地产根本就不是投机对象。
香港、大陆与美国根本不同之处在于，土地资源极度稀缺，同时，用于房地产开发的土地是公共资源。对于政府如何建立极度稀缺的公共资源的使用政策，可以作为参考的是各国城市出租车公司政策，因为房子和出租车都是人民生活的必需，而且房子更重要。
城市道路在任何一个国家都是稀缺公共资源。我们在《公平，公平，还是公平》一文中曾分析了各国政府对以赢利为目的，占用稀缺公共资源的出租车公司的政策，这就是政府制定统一价格并通过“竞入制”竞价获得准入，从两头挤压了出租车公司的获利空间，使其获利大至相当于“资本成本”，也就是资本市场的平均利润。我们也指出，世界各国的出租车公司，本质上都是特许经营。显然，这是公平使用稀缺公共资源的合理政策。
香港的房地产，通过竞价拿地，但并不限制价格，其结果是，下层居民被挤出房地产市场，中层居民付出沉重代价，大地产商独享丰厚利润。而单一税率制使这一独享更夸大到无以复加的地步。
在欧美，由于实行累进税，利润丰厚的大资本家，其个人所得，至少在理论上，纳税额在50%以上，由于还存在遗产税，其整个生命周期的税额在70%以上，而香港只有15%。
这两方面，即稀缺公共资源市场化的房地产政策和单一税率，使得香港极少数地产商迅速暴富，使香港成为贫富差距最大的地区，这就是香港自由度第一的真实意义。
二、本质上是安抚和收买而非福利政策的“公屋”和“居屋”计划
我们在《中国是怎样落入权贯资本主义陷阱的》一文中指出，巨大的贫富差距是一种社会成本，它必然带来社会普遍的不满和社会动荡。
香港的问题比较特殊。香港是大陆解放后特意留下的一个对外窗口，大陆要借此拉拢英国在美国的全面封锁中打出一个缺口，大陆的进出口，获得国际情报，以及与西方的有限的政治交往，都要通过香港。大陆政府和港英政府都不希望香港生乱，都在通过自己的管道平抑民愤。
另一方面，香港经济一直就是趴在大陆身上的一个“吸血虫”，大陆源源源不断提供转口利润和廉价劳动力，香港的收入和生活水平一直高于大陆。
在经济寄生和政治压抑这两个因素的作用下，香港下层阶级中的不平不满一直处于压抑中，60年代曾暴发过，在港英政府的强硬镇压下和后来的两个关键政策实施后被平抑了。这两个政策，一个是对下层阶级的安抚，一个是对上层阶级的贿买。
对下层阶级的安抚就是“公屋”计划和后来的“居屋”计划。
从50年代开始，港英政府推出“公屋”，也就是廉租房计划，租金相当于市价的1/4，开始主要针对灾民、搬迁居民和下层公务员，数量较少。
60年代的动荡之后，1973港英政府成立房委会，统筹政府各部门的各自兴建的公屋，并通过其执行部门房屋署规划兴建公屋，使公屋大规模扩展到低收入阶层，到97年香港回归时，逐渐约有200万、1/3的市民入住。
公屋计划的本质，是将本应由限制地产商利润和个人收益以满足的社会需求转移支付给了政府。为什么港英政府要当这个冤大头呢?这很好理解。
当时香港的地产商主要是英资，港英政府为维护英资地产商的利益，曾用断电断水等切断公用设施的卑劣手段打击霍英东等中资地产商。霍英东是最早进入地产业的华人，是第一届地产商会的主席，在港英政府的打击下差点破产，以后退出了地产业，以至现在巨富地产商竟没有霍家大名。
港英政府就是为英国资本家服务的，英国资本家在香港赚的钱，大部分都回哺了英国。而现在，华人资本家在香港和大陆赚了钱也要回哺英国，这对香港和大陆政府是怎样的一种讽刺。
港英政府的另一个目的就是收买人心。香港回归问题已见端倪，英国政府要借此增加自已的讨价还价能力，至少也是给大陆政府打下一个“楔子”。显然，英国人不愧为老辣的殖民者，这两个目的都很好地达到了。
房委会运营公屋，除政府提供免费土地和低息贷款外，房委会通过出租公屋配套设施如商场、街市铺位及停车场等来补贴公屋运营。这些出租设施的本质，是低收入者自已补贴自已，入不敷出是必然的，70年代末，公屋逐渐成了政府财政的巨大负担。
1978年，房委会推出“居屋”计划，以市价70%的价格出售，其获利用以补贴公屋。到2003年居屋计划停止时，共推出超过42.2万个房屋单位，有100多万人入住，住在公屋和居屋中的香港市民已达51%。
我们可以看到居屋计划类似于出租车公司的政策，居屋按市价70%的价格出售，这是一种不固定的价格限制，其作用是保证政府的一个重要收益，就是市场价格的土地出让金，它相当于出租车公司的竞价准入金，也就是稀缺公共资源的占用费。
同时，政府也得到了一笔经过测算确定的，相当于资本成本的利润。在1988年之前，这两笔费用都用于补贴公屋运营，因此，公屋和居屋都得到较快发展。
我们可以看出，“居屋”的本质，是由下层中产阶级补贴底层阶级。但同时我们也应看到这个补贴的扩展效应：
首先，它对下层中产阶级也有益处，因为在原来的房地产政策下，下层中产阶级根本买不起房，他们的唯一出路就是跌入底层。
其次，对中上层中产阶级而言，“居屋”的推出可以在一定程度上平抑商品房价，使他们减轻了置业负担。
“居屋”政策使政府获得了市场价的土地出让金和相当于资本成本，也就是10%左右的利润，而它的价格是市场价的70%，也就是说，香港地产商的利润率在40%以上，它享受全世界最低的税率，而它出售的是稀缺公共资源，也就是说，香港地产商是把稀缺公共资源在最高利润率和最低税率的情况下装到自己口袋里。尽管他们发了大财，但他们并不是责任人，港英政府才是这个全世界最不公平政策的主要责任人。
但是，“居屋”在“量”和“价”上都给商品房造成一定冲击，因此，第三，相比于原政策，大地产商理论上也减少了收入。
所以，综合起来说，“居屋”政策也可以看成是全社会给予底层阶级的补贴。虽然它远说不上是一个公平的政策，但也可以说是向着公平跨进了一步。
这一切在1988年发生了根本性的变化。
在香港回归大陆的前景明朗后，英资纷纷布局撤资。港英政府与房委会在1988年达成财政安排并于1994年达成补充协议，其主要内容是：
1、政府对房委会之前的部分投资135亿港元，成为无息永久资本。
2、由前“居者有其屋计划基金”转拨的28亿港元现金结余，以及政府于1988年与1993年期间注资的100亿港元，转换为有息借贷资本，房委会须分14年以5%年息逐季向政府偿还上述的借贷资本。
3、政府不再向房委会进一步注资。也就是彻底退出“公屋”计划。
失去了无偿土地拨付，房委会手里的钱，除了还本付息，已无力进行大规模的居屋开发和运营，而居屋获利占房委会全部经费，或者说是运营公屋的经费的50%以上。
也就是说，在香港前景明朗以后，港英政府给香港的房地产，也是给香港的经济和政治前景下了一个很大的“套”，迫使房委会逐步退出居屋，同时也将逐步扼杀公屋，把因此必然引起的社会动荡留给后来者。
香港中下层阶级拥护公屋和居屋计划，这个计划在回归前事实上是在逐步停止，但老百姓并不知道其中的奥妙。回归后的特区政府则面对两难：继续推行这个计划必将面对巨大的财政压力，可能需要改变单一税率，必将面对中上层的反对;停止这个计划，将彻底失去中下层市民的人心。特区政府将在撕裂的社会中煎熬。
港英政府在回归前的这一变化说明，公屋和居屋计划原本就是不想持续的，它的目的是安抚和收买人心，给回归后的政府造成两难。
三、董建华最后的努力和失败
香港回归后，权衡利弊，董建华政府推出了“八万五千套居屋”计划，企图挽救被港英政府扼杀的社会计划。但是，早已被港英政府“贿买”了的上层中产阶级反掉了董建华的计划(关于对这个阶级的分析，我们将在下一篇文章中展开)。
自2003年起，房委会停止各项居屋计划，对其财务状况产生了重要的不利影响。03/04年度房委会整体运作赤字达5.89亿港元。如果没有其他大笔收入来源，房委会难以自负盈亏维持公屋的持续发展。
为此，房委会决定分拆出售旗下大部分商场及停车场，成立领汇房地产投资信托基金并上市。房委会预计从分拆出售中可获得总收益为320亿港元，虽然可以解一时之困，但谁都看得清楚，30多年来，对香港社会稳定起到关键作用的公屋和居屋计划即将寿终正寝，受此影响最大的，是40多岁以下的中青年人。
我们认识的一个装修工长阿宝就是这样的人，他是世代香港人，文化不高，一句普通话不会说，老实、本份，专业性和信用性都非常高，比大陆那些装修工长好上10倍都不止。他现在的收入，一年在五、六十万港币，已经40岁，有两个孩子，但至今仍租住在偏远的屯门地区不到50平米的房子里，他一直在攒钱准备买房，但房价却像脱缰野马，攒的速度赶不上涨的速度。
阿宝认为英国人“不好”，中央政府“好”，香港回归后，他应该能过上比过去更好的日子。刚回归时，他确实很有盼头，因为董建华政府推出了“八万五”计划，但他和他这样的人失望了，而且一直失望到现在。
想想看，阿宝的上一代，无论是哪个阶级阶层，都能在政府的社会计划中找到自己的位置，实现“安居”，而阿宝和他子侄一代，也就是正在上小学、中学和大学的一代，这两代人成了战后香港最没有“梦”的人。
虽然 “碎梦”者其实是殖民者，但从来没有人揭穿殖民者的诡计，而破碎的“梦”也一直没有得到修补，至今也没有看到修补的希望，这个“账”就自然算到了中央政府和香港政府的头上，这两代人的政治态度在回归后的20年间悄悄发生了根本的转变。
香港的房地产政策是回归后的香港政府犯的最大错误，但也许，香港政府的上层公务员，那些治港的“港人”，作为这个错误的获益者，打心眼就不想改正这个错误。
所以，面对香港的政治动乱，香港的中下层市民能作个旁观者就是对“祖国”最大的支持了，因为，让失望者看到实实在在的政策支持的希望，才是获得人心的最好办法，如果梦醒时分一切如常，那么，失去的就会永远失去了。
也许，董建华最近提出的“让香港80%的市民居者有其屋”计划是个值得考虑的方案。
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