让居者有其屋
重庆探索双轨制供房体制
■ 环球财经特约记者 刘慧（发自重庆）
安其居，才能乐其业。
重庆作为直辖市，是全国统筹城乡综合配套改革试验区，集大城市、大农村、大库区、大山区和民族地区为一体。一直以来，全市危旧房屋多，住房困难群体多，零散就业农民工多，仅靠市场无法完全解决中低收入群众的住房问题。
如何让城乡老百姓都有房子住，实现居者有其屋？重庆市委、市政府提出建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系。公租房的规划、融资、管理、运营等等都是全新的课题。
“双轨制”规划
2011年1月中旬，时逢重庆“两会”，重庆市公共租赁房管理局副局长唐华丽事务繁忙，但他仍抽空向《环球财经》详细阐述了目前重庆公租房建设情况。
唐华丽介绍，按照“双轨制”规划，30%~40%的中低收入群体，由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障；60%～70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决，并对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障全覆盖。
对于近期引起关注的重庆房产税试点，他告诉记者：“房产税将对高端商品房征税，并以‘高’补‘低’，收到的税用于建设重庆公租房。”
作为“双轨制”住房体系中最为关键的一环，重庆的公租房率在全国率先推出。
国家统计局重庆调查总队首先对主城区居民住房情况进行1%的入户抽样调查，租房居住的家庭约为22%。重庆两江新区将在户籍制度和住房保障等方面破题，未来10年，预计有100余万产业工人转化为新区市民。因此，全市平均按照15%的比例计算租赁住房需求量。
2015年重庆全市常住人口家庭户数为1000.67万户，计算得出全市租赁住房需求总量约150.10万套，减去近年来通过廉租住房等方式已保障的52.29万户，全市公共租赁住房需求量约为97.81万户。按户均2.5人计算，约达240多万人。
“我们要把更多没有房、买不起房的人纳入保障范畴。”唐华丽对记者说。
三年建80万套公租房
重庆计划从2010年起，三年建设4000万平方米公租房，其中主城区完成3000万平方米，区县完成1000万平方米。“这较原计划提前了五年。三年建成后的80万套公租房，可解决240多万人的住房困难问题。”唐华丽说。
《重庆公租房管理实施细则》日前正式出台，规定允许3人合租公租房。
细则新增了多人合租方式，不过合租人均需符合申请条件，且人数不超过3人。“允许多人合租是为了减轻承租人的经济负担。不超过3人，是为了防止租赁后成为集体宿舍不利于小区管理。”重庆市国土房管局相关负责人介绍说，多人合租的可确定1人为申请人，其他人为共同申请人。
收入限制标准与之前在网上公示的内容未作改变：单身人士月收入2000元以下，2人家庭月收入3000元以下，超过2人的家庭人均月收入不高于1500元。月收入不仅包括工资，而且还将计算薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴、养老金、其他劳动所得及财产性收入。
细则规定，公租房租金按建筑面积计算，承租人应按月交纳租金，交纳日期为每月20日前。租金收入专项用于偿还公租房贷款利息和公租房的维护。
如果承租者出现拖欠租金，从逾期之日起，承租人将每日按应付金额的万分之五支付违约金。此外，对承租人拖欠租金和其他费用的，还可按租赁合同约定通报其所在单位或市住房公积金管理中心，从其工资收入或住房公积金账户中直接划扣。
此外，承租人应当每两年向市公租房管理局申报住房、收入情况，未按规定申报的，视为放弃租赁住房，合同终止。
“我们今后将根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化定期调整收入限制标准，进一步扩大保障覆盖面。”唐华丽说。
到“十二五”期末，重庆全市力争通过公租房、各类棚户区改造和安置房建设，解决占城镇人口30%~40%的中低收入群众住房困难问题。到“十三五”期末，将保障覆盖面提高到50%左右。
在重庆两江新区龙兴工业园内，记者看到公租房小区展厅和样板间，小区配套完备，有医院、学校、社区广场、商业广场等。两江新区规划建设公租房1000万平方米，占重庆全市区总量的三分之一，年内开工建设面积有400万平方米。
公租房“不差钱”
重庆市公租房建设的提速，在重庆理工大学教授邱冬阳看来，是重庆产业发展、户籍改革以及城市化的需求。
以全市建公租房面积最大的两江新区为例。该新区是我国内陆地区惟一的国家级开发开放新区，将打造重要的先进制造业和现代服务业基地，以及长江上游地区的金融中心和创新中心。
两江新区将发展战略性新兴产业，空间布局初步确定为“一心四带”，即：金融商务中心、都市功能产业带、高新技术产业带、物流加工产业带和先进制造产业带。 布局“6+3”核心产业体系，六大工业，包括以轿车和新能源汽车为主导的汽车产业，以轨道交通和电力装备为主导的装备产业，以电脑整机及信息家电为主导的电子信息产业，以生物制药和医疗器械为主导的生物医药产业，以碳纤维及高温超导材料为主导的新材料产业，以节能产品和环保设备为主导的节能环保产业。
三大服务业包括以创新金融为主的金融业，以会展物流为主的商贸业，以资讯研发为主的信息业。这些产业带将会聚集数以万计的劳动力。
重庆的户籍制度改革在未来几年也将促使大量人口集聚到城市。按照目标，到2020年，将累计使1000万农村居民转户进城，从而使全市的城市化率由现在的29%，提高到60％以上。这些都需要政府提供大量的住房保障。
据公租房管理局估算，重庆4000万平方米公租房建设，除了土地，全部建设资金需1000亿元左右。重庆公租房建设全部由政府出资，政府划拨土地，减免相应税金，由国有城投、土地两大集团兴建。
千亿元的资金地方财政能够承担吗？“重庆公租房建设不差钱。”唐华丽介绍说，公租房建设所需的1000亿元资金，以3∶7的比例，由财政出资300亿元，融资贷款700亿元。其中，财政出资包括中央专项资金30亿元和各级财政的支出。
另外700亿元则通过市场渠道融资。一方面，公租房有10%配套商业住宅，4000万平方米规划有400万平方米的商业住宅。“这也是借鉴了新加坡和香港的公租房制度，我们测算下来，可筹集400亿元左右资金。”唐华丽称。
根据《重庆市公租房管理暂行办法》，公租房采取租售并举的方式，承租人在租期满5年后可以申请购买。4000万平方米卖10%的话，就可以回收资金约100余亿元。剩下的200亿元则通过银行贷款。
记者获悉，有关商业银行为重庆公租房项目提供了贷款利率下浮10%的优惠，以及3到5年的还款宽限期。整个公租房还本付息期限为10年，总利息计100亿元。即10年需还本付息300多亿元，一年30多亿元。
唐华丽表示，本息将通过租金来偿还，“4000万平方米的公租房，按每平方12元计，预计每年收取租金43多亿元。还本付息后，还有10多亿元余额。目前重庆正与几家基金公司合作制定方案，拟以200多个亿的租金为基础，将公租房运营管理部分申请上市。 所以，公租房投入和运营的资金是平衡的。”
保证公租房可持续性
重庆2010年开工公租房1300万平方米，预计2011年2月完工1000万平方米，并将在2月份、9月份分两批通过摇号的方式出租给居民，预计有40万人入住。2011年则计划开工1350万平方米。
如何保证公租房的持续性，整个体系如何深入运营，政府能否实现对住房保障的承诺，还有更多的问题考验着重庆这场公租房试验。
根据重庆的规划，主城区的公租房共21个点，分布于主城内外环高速500平方公里范围，远郊区县则布局于万州、涪陵、永川、江津、合川、黔江六个区域性中心城市。
而公租房的收支平衡，很大程度在于稳定的承租者带来的租金收入。“产业发展就对公租房可持续性至关重要，公租房布局也要考虑到与产业布局的一致性。”唐华丽说。
重庆主城区公租房一个小区大约有5万居民，与周边城市小区将形成近28万人规模的社区。唐华丽表示，政府接下来要重点考虑公共产品配套，以及对这种新型社区的管理问题。
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