关于大连房地产可能的调控政策判断
·王志清
【今天—— 2010年7月16日 星期五,是大连夏季房展会。因此将6月初为大连房地产开发协会和有关企业写的《关于大连房地产可能的调控政策判断》发上网,以让时间做验证。】
对2010年此轮房地产调控,主导权是在地方政府,由于各省所处的房地产发展阶段的不同,其应对政策自然不同。
比如,在调控的第一阶段,长沙市和吉林省就宣布将2008年各自的房地产政策延长一年。
当前,除北京、上海、深圳、广州等房地产一线城市因房价增长过高,地方调控政策一般严于中央,房价在6月份就有较大幅度下降;而其它城市继推出的房地产调控政策比较温和,其主要表现为成交量下降非常明显,价格由于主流开发商还在坚持中。判断到八月份将表现为新开盘项目普遍较大调低预期价格,继售楼盘开始加大打折优惠力度。
根据北京市房地产交易管理网数据, 5月3日 至9日,北京商品住宅期房、现房整体量价齐跌。亚豪机构统计显示, 5月3日 至9日,北京市商品住宅期房共成交133528平米,扣除保障性住房实际成交130424平米,环比减少了13.66%;商品住宅现房共成交25420平米,环比之前一周减少了54.33%。
与此同时,北京市5月末6月初时商品住宅整体成交均价16898元/平米,环比之前一周下降了1790元/平米,降幅达9.60%。而与此轮新政出台之前的一周( 4月4日 -11日)相比,均价下降了7744元/平米,降幅达31.43%。
新项目调低开盘价。4月中旬新政以来,从 4月12日 开始的三周,北京商品住宅成交套数跌幅分别为10.34%、11.39%、30.82%,跌速逐周加快,而成交均价却在22000-23000元/平米之间保持坚挺。
在成交量不断下降后,商品住宅成交均价开始出现明显下调。 4月26日 - 5月2日 ,商品住宅成交均价从此前一周的22176元/平米跌至18688元/平米,上周跌至16898元/平米,两次跌幅都在10%左右。
统计显示,近期不少新开盘项目实际开盘均价均低于开盘之前的预计均价,降幅在2000-5000元/平米不等。业内分析认为,开发商已经选择以降低预期的方式进行推盘。
也有业内人士认为,受调控影响,支撑高价项目的投资性需求和高端改善型需求受到抑制,取得预售证的城区高价项目较少,也直接导致成交均价的下跌。
著名专家央行货币政策委员会委员、经济学家李稻葵认为:楼市调控势在必行。
李稻葵在 5月24日 表示,本轮房地产政策调控势在必行,近期出台的楼市调控政策未来12至18个月内将收到明显成效。
李稻葵在清华大学举行的“破解迷局:聚焦中国宏观经济政策”论坛上称,房地产宏观调控的势在必行是由目前特殊社会现实中的两个“从未”决定的。一方面是刚工作的年轻人,对现在房地产价格过高过快增长,他们表达的呼声从未如此强烈。另一方面是中央高层领导在房地产价格上表达出来的意愿从未如此明确。李稻葵表示,这两个因素融合在一起,一定会产生一系列变化,甚至会产生一系列短期所不能预见的“大改革”。
李稻葵认为,此次房地产调控是与以往不一样的,人们还要看到政策背后各种社会政策力量的推动。李稻葵表示,等到18个月此轮政策见效后,一定会出现更加有力的宏观经济改革措施。
大连的房地产调控特点主要表现为追随在国家政策后行,目前尚在感觉有经验可介绍的阶段。房屋成交量下降特别明显,但主流开发商坚守价格不为所动。
大连市政府尚在调研怎样仿效上海等城市推出调控细则。估计细则可能在2010年7月上中旬推出。8月,大连房价将开始实质下调。
大连市对于房地产调控政策从2003年开始历来多依靠用调控动迁量的多少来平抑市内房价。卖不动房时,就接受开发商的意见,加大拆迁住户的动迁面积,以促进销售,推高房价。2009年,大连市内四区的动迁量达到175万平方米,因此才使大连市内四区的商品房成交量达到了52293套,同比增幅114.44%;累计成交面积461.36万平方米,同期相比上涨104.53%;成交额422.1亿元,同期相比上涨130.17%。
在面临中央如此严峻的调控政策下,大连也必定主控房地产价格上涨,因此,除严格统一执行中央的调控方针外,市政府必定要把减少动迁量作为一个重要的调控手段,以用来抑制房价。现在主流开发商已经很担心严控拆迁量这一措施。但据传有领导曾对大连的过量动迁提出批评,再加当前朝鲜半岛局势不平静,判断今年大连主城区的动迁量将比2009年减少一半以上,并很能将主要的动迁补偿在2010年10月以后发放,这样大连下半年购房的有效需求将比2009年减少一半以上。
基于此,大连的房价在8月份之后将从新开盘的商品房调低开盘的预期价开始步步走低,市内四区没有增值空间的高档商品房可能降价2000-3000元,普通商品房价格将下调1000元。这可能是全国的大势所趋,是等待购房者所盼望的,亦是大连市政府所能接受,也是多数开发商所能承受的,也是银行所乐见的。
2010-6-9
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