房价合理只是高房价的别名
提要：这次房产调控的目标是使房价趋于合理。但到目前为止，人们还只是在谈房价下降的趋势，并没见实质性下行。其实中国的房价就是下降50%，它名字的还叫高房价。真正的原因是，中央难舍高房价，地方迷恋高房价，因为高房价可以一俊遮百丑。所以，房价合理只是高房价的别名。
这次看似决心很大的房产调控，反复强调的是使房价趋于合理，但我等百姓一直百思不得其解的是，房价怎样才合理，房价合理了是不是百姓就买得起房了？对此，全国政协委员、中国城建集团董事长于炼在接受记者采访时，斩钉截铁地说“房价趋于合理”不等于“房价趋于老百姓买得起”。
于炼分析说，房价合理有两个标准：一个是市场标准，即开发商不能拥有暴利，参照国内其他行业，开发商的年利润应该在15%左右，不能超过20%；另一个标准是房价与收入的比例，美国是6∶1，我们目前超过15∶1。但是，以北京为例，五环路外的土地每平方米楼面价摘牌取得已经超过1万元，加上建筑成本、利息、纳税等，保守说也要超过每平方米5000元，成本是1.5万元，一般3年竣工，按年20%的利润计算，售价也得每平方米2.4万元，这个价格与老百姓“买得起”的价位显然是相差甚远。另一方面，房价与收入比我们要按6∶1计算，这意味着3口之家若在北京五环路内购一套80平方米的住宅，需要每个月工资收入提高到2.5万～3万元，从目前看显然是不现实的。
于炼的这个分析，肯定是基于开发商立场的分析，但也从一个侧面揭示了中国高房价的原因以及房价合理的真相。
第一，地方政府才是高房价的最大罪魁祸首，开发商是水涨船高式的掠夺者，抄房产的是趁火打劫者，这三者都是高房价的既得利益者。而丈母娘的刚性需求是子虚乌有的，广大老百姓是最终受害者，同时受到伤害的还有中国社会的稳定。
第二，房产调控的房价合理目标，依然与百姓没有任何关系，不过是出于宏观调控需要下的既得利益者之间的利益分配再调整。其中，垄断土地资源的地方政府依然绝对强势，尽管限购政策作用有限，但短期效应强大，开发商如果死扛损失会更大。由此也可以理解任志强为何口出“夜壶论”。抄房产的不过是高房价的寄生虫，有高房价就咬，没就休息。
第三，从房产调控目标看，中央依然难舍房产这根经济支柱，这与地方政府难舍土地财政血脉相通。因此，这次调控的真正目的只是让房价晢时凉快一下，并不是要革高房价的命，如果房产商能更加配合一下，在中央宏观调控取得新平稳之后，高房价就能风光再现。
第四，中央当然明白满足老百姓住房需求，对于中国社会稳定的重要性，所以提出了加强保障房建设。关于这一点，中央很需要开发商的理解和支持。因为开发商的死不领情，保障房建设就是推不动，这才逼出了温家宝的“开发商应该有道德血液”之说。意想很明白，你开发商不能光顾赚钱，也要讲一点政治，也有要政府分忧的情怀。于炼说，保障房建设应该是国家的一种民生措施，能否做好，取决于综合国力对社会福利的支撑能力。这种在压力之下说出的话，很能代表开发商的此刻心情，一方面有点“心动”，另一方面还想与政府讨价还价。
到目前为止，人们还只是在谈房价下降的趋势，并没见实质性下行。于炼说，今年的房价可能下降10%左右。其实，中国的房价就是下降50%，它的名字还叫高房价。真正的原因是，中央难舍高房价，地方迷恋高房价，因为高房价可以一俊遮百丑。所以，房价合理只是高房价的别名。
2012年3月12日
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