牛刀：2010年房价调控的三个核弹全成哑弹
——答《西安晚报》财经记者问
1、从2009年末开始，此起彼伏的多轮楼市调控，眼前调控房价的新政是否起到抑制房价的作用？是否有迹象表明新政使得房价有所下降？
牛刀：这一轮调控的准确时间应该是今年4月17日国十条开始，从5月1日开始执行先后推出了产业政策、财税政策和货币政策的调整，但是，因为市场形态已经扭曲，价值规律已经不起作用，这些调控手段传导到市场上就像铁拳砸在棉花上，没啥用。实际上，谁都看得出来，不管怎么调控，真正能够遏制房价的三个核武器，一个也没有推出来。
这三个核武器，一个是解除开发商的自有资本金比例，取消开发商在银行贷款的杠杆效应，这是政府完全可以做到的，只要真心降房价，对开发商的调控一定要有这一条，现在开发商自有资金比例在2009年救市时，由35%降到20%，等于在银行由两倍的杠杆效应放大到四倍，所以，对开发商来讲，很容易在银行拿到巨额贷款，今年在新增贷款中有36%被房地产拿走，比去年还高3%，你还调什么控什么？调到最后，开发商依然不存在资金问题，所以，真正调控就要把开发商自有资金比例调到50%以上。
二个是货币政策其实没有转向，仅仅提高了5次存款准备金率，对降低银行风险有好处，但是，提高存款准备金率尽管也是在回收流动性，但是，因为商业银行实际上不断在释放新的贷款，抵消了提高存款准备金率所有效应，而且，无法传导到市场上，对遏制房价没有什么效应。加息，央行行长周小川有一个解释，就是7进制是算盘的产物，现在改为5进制是电脑的产物，听起来很有道理，但是，少加了0.02，实际上一年开发商和地方政府贷款可少支出利息700多亿，少回收流动性1200亿。央行现在就不断地采取这种手段，蒙老百姓。什么时候，央行能够真正加息，并且，一年在三次以上，那才是真正的调控。
三个是房产税根本出不来。现在说试点房产税，就把这个房产税完全搞走样。作为国家住房制度的一项重大措施，本来是一件很严肃的事，关系民生、关心一国长治久安，一定是全国范围内整体开征的。但是，搞了这么久，也没搞出一个名堂，不是搞不出来，而是不敢触动官员的利益。
从以上三点就可以看出，这个调控基本没的搞，也没有任何迹象显示房价会下降。
2、到了今年岁末，上海房产税方案隐现，新购且总量超200平米或被征税。有人认为买得起200平米以上住房的人还怕交那点税，您怎么看待这个方案？房产税是否能够起到限制房价的作用？
牛刀：你可能没有看上海房产税的征收方案，完全背离了征收房产税的用意。各国房产税，主要是作为社会财富的平衡机制而创建的，在操作上，主要是对拥有多套住宅的家庭课以重税，在上海变成了只对新购住宅征收房产税，这不仅仅只是一件很可笑的事，而是背离了房产税开征的宗旨，又变成了政府掠夺民众的一项新的苛捐杂税，只会助涨房价，根本不可能限制房价。
3、未来您预测政府是否还会出台调控政策？调控政策将从哪些方面入手？未来的价格走势将如何？
牛刀：政府已经黔驴技穷，2011年房价注定上涨。高盛香港投资银行部总经理哈继铭预测，明年一季度新增贷款会爆发性增长，不只是推动房价上涨，而且会助涨通货膨胀。未来的价格走势，在一线城市价格会有结构性松动，而绝大多数二三线城市房价会暴涨，并持续到明年10月份。乐观的估计，到明年10月底之前，央行会有两次加息。如果央行就是不加息，房价泡沫2011年下半年就会开始出现区域性破灭。如果加息两次，房价泡沫可维持到2012年5月开始区域性破灭，2012年下半年整体破灭。
4、西安作为一个二线城市，房地产泡沫化率不是很高，这是否意味着房价比较坚挺。二线城市的房价涨跌是否和一线城市一样出现“共震”？
牛刀：我对西安没做研究，泡沫化率不好说，综合评估要看租售比、空置率和房价收入比。但是，这一轮房价上涨不是住宅价值的体现，而是人民币贬值带来的房价上涨。西安也在使用人民币，因此，西安的房价性质不属于资产泡沫型，而属于通货膨胀带来的上涨。西安房价的涨跌主要关注人民币币值的变化。如果人民币不提高利率，而是继续贬值，那房价还要上涨，如果央行开始加息，而且有一定的力度，那西安的房价降起来也很快。
5、您对西安房地产发展的认识和未来房价的预期是什么样的？
牛刀：我对中部二线城市做了许多研究，但是，对中原地区和西部地区研究的不多。房价和人口有关，未来对人口吸引力大的城市，房地产还有发展空间，但不等于房价上涨空间大。我对全国二线城市人口吸引力基本评估中没有西安，也就是说，西安排不上前十位。未来五到八年，中国内陆二线城市只有一个城市人口可能突破1000万，那就是长沙、株洲、湘潭的规模集约化发展，会带来人口的暴增，其他城市都不行。
6、近期，西安很多人现在在徘徊，到底出手买房还是继续观望，谈谈您的看法。
牛刀：2008年10月以后，政府狂印钞票支撑房价，打破了价值规律和经济规律，所以，我再不提供任何买房建议。各人家庭情况不同，打算买房的和持币待购的应该对自己的购买行为负责，而不要听信别人的所谓建议。但是，中国住宅没有投资价值，泡沫迟早会破。
7、您认为目前西安房价每平米多少钱合理？为什么？
牛刀：那就更不好说了。西安这样的城市未来经济和人口的发展都属中性，房价已经不由供求关系决定，房价收入比、租售比、空置率都不能解释西安这样的城市的房价。理性的说，因为货币币值已经不一样，西安房价很难回到2008年的水平，我的印象2008年西安房价在3200元至3600元区间。这个价位是比较合理的。
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