注：本文摘选自余斌《45个十分钟读懂资本论》
有人在网上询问，5.5462‰的房贷月利率是高还是低？从操作层面上回答这个问题，就是看看能否获得更低的房贷月利率，如果能够获得，这个房贷月利率就高了，否则就不算高。而要从理论层面上回答这个问题，就要分析利率是如何形成的。
由于在资本主义生产的基础上，货币能够转化为资本，并通过这种转化来生产利润，从而由一个一定量的价值变为一个自行增殖、自行增加的价值，于是，货币除了作为货币具有的购买商品的使用价值以外，又取得了一种追加的使用价值，即作为资本来执行职能的使用价值。在这里，它的使用价值正在于它转化为资本而生产的利润。就它作为可能的资本，作为生产利润的手段的这种属性来说，它变成了一种特别的商品。
但是，作为特殊商品的货币不能像其他商品一样买卖。一个普通商品的买者所购买的，是这个商品的使用价值；他支付的，是这个商品的价值，并使自己手中持有的价值额由货币形式转化为商品形式。而在贷出者和借入者之间，不像在买者和卖者之间那样，会发生价值的形式变化。价值额，货币，在没有等价物的情况下付出去，经过一定时间以后交回来。贷出者总是同一价值的所有者，即使在这个价值已经从他手中转到借入者手中也是这样。在简单商品交换中，货币总是在买者方面；但在贷放中，货币却是在卖者方面。
贷出者把货币放出去一定时期，让渡的是货币作为资本来执行职能的使用价值。而借入者则需要把这笔资本所实现的利润的一部分作为利息偿付给贷出者。如果借入者没有支付利息，那么他对于贷出者让渡的使用价值就没有支付任何代价；而如果借入者把这笔资本所实现的全部利润都作为利息来付出，那么贷出者就没有让渡给借入者货币作为资本来执行职能的使用价值，因为借入者没有从中得到任何剩余价值。因此，利息是而且只能是借入者所实现的利润的一部分。当然，借入者也可以把借来的货币用于挥霍或其他用途，而不把它实际转化为资本来生产剩余价值。但他仍然必须支付利息，因为贷出者是把货币作为资本贷出的。事实上，只有资本家分为货币资本家和产业资本家，才使一部分利润转化为利息，一般地说，才产生出现代资本主义意义上的利息这个概念。
与普通商品的价格由价值即由生产该商品的社会必要劳动时间决定不同，货币作为资本来执行职能的使用价值时，其贷放价格即利息（按单位货币计算则为利息率），却没有任何“自然”的规定。西方经济学家曾经用原始森林树木的增长率作为自然利息率，虽然树木的交换价值在很大程度上取决于树木的增长状况，但树木的增长状况却完全不以树木的交换价值为转移。由于利息只是利润的一部分，所以，利润本身表现为利息的最高界限。达到这个最高界限，归属于执行职能的产业资本家的部分就会等于零。考虑到产业资本家必须从利润中获得一笔所谓的监督工资来维持自己的生存，因此，也许要把全部利润减去一定的监督工资后的余额，看作是利息的最高界限。利息的最低界限则完全无法规定。它可以下降到零以上的任何程度，尤其是在钞票可以滥印的今天。事实上，只有货币资本家和产业资本家之间的竞争，才产生出利息率。
回到房贷利率高低的理论问题上。在改革开放初期，中外合资企业中，中方的出资称为“资金”，外方的出资称为“资本”，合称“资本金”。之所以创造“资本金”这个名词，主要是因为资本是与剥削联系在一起的，名声不好听。但是，马克思在谈到原始共同体之间的产品交换时指出，物一旦对外成为商品，由于反作用，它们在共同体内部生活中也成为商品。那么按同样的逻辑，资金一旦对外成为资本，由于反作用，它们在共同体内部生活中，即包括公有制在内的中国经济中也成为资本。改革开放三十年来，非公经济成分发展迅猛，中国经济日益融入资本主义主导的全球化之中。自然地，国内利率的形成规律与上面所讲的是十分类似的，其最高界限不应高于一般利润率，其最低界限可以接近于零。
不过，就房贷利率而言，我们还可以从恩格斯的一段论述中降低它的上限。事实上，尽管货币的贷放一般是资本家之间的事，但也不排除一些货币被贷给了工人。这是因为，随着经济的发展和工人的抗争，工人的必要的生活消费品中也会包括一些耐用消费品，甚至是住房。从而工人的劳动力价值中也会包括这些耐用消费品的价值。随着工资的提高，工人就可以通过分期付款来购买这些耐用消费品。恩格斯曾经谈到，法国工人为购买房屋而付出的加价房租同英国比起来是相当高的。例如，工人在15年内渐次付出4500法郎以后，能取得一所在15年前价值3300法郎的房屋。若按今天银行贷款方式来算，这个零首付，为期15年的房贷的月利率仅为3.6287‰，低于那位网友的房贷月利率。而这已经是当年较高的水平了。因此，可能的话，国内首套房（既然是首套，那就不是用于投资或投机，而是用来居住的）的贷款的月利率应当以3.6287‰（相当于年利率4.354%）为上限。
我们从这里还可以看出，那些认为城市化会导致大量人口进入城市，庞大的住房需求会大大推高房价的说法，并无理论根据。最后支撑房价的只能是进城者的收入，如果进城者没有足够的收入，买不起房，他们将不会买房。如果房价高到他们甚至租不起房，他们将不会进城。而如果需要他们进城做工，就只能提高他们的工资以应对房价的高涨。如此一来，中国企业的用工成本和物价上涨的压力就会大大增加，企业的竞争能力就会被削弱，中国经济的增长必然会受到极大的制约。
更多分析，请关注余斌《45个十分钟读懂资本论》
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