于凌罡：业主出资合作建房是房产发展新模式
提出并运作北京首例“个人集资合作建房”项目的于凌罡认为，业主出资合作建房是房产发展新模式
对话人物
于凌罡31岁，北京人，本科学历，某著名IT企业工程师。北京首例个人合作买地建房的倡导者和召集人。他于2004年提出“合作盖房”的理念并逐步付诸实践而使其名声大噪。
对话动机
在今天房价高昂和中国房地产被广泛质疑为泡沫的背景下，于凌罡发起的北京首例合作建房事件备受社会关注。
其中追随者有之，质疑者有之，不看好者亦有之。有人认为，于凌罡合作盖楼是老百姓当家做主的一次尝试，是市场经济发展中一个重要的标志；也有人认为，在社会分工趋于成熟的今天，出现合作建房是一种反历史潮流的行为。
今年1月中旬，“合作建房联盟”的成立标志着于凌罡合作盖楼合作队伍的正式组建，项目也进入实质操作阶段。那么，于凌罡“个人集资合作建房”的成功性有多大？意义何在？本报记者与他进行了对话。
于凌罡：我不是什么布道者，只是一个想通过实际行动向大家证实一种新模式的年轻人。
自己的物业和底商自己做主
《新京报》：于凌罡你好，先做个解释吧，你提出的“合作盖楼”是怎么一回事？
于凌罡（以下简称于）：简单地说，就是许多人在法律许可的范围内，按一套协议共同出资购买土地，然后招标盖房子给自己住，自己的物业和底商自己做主。
《新京报》：大致说来，“合作盖楼”需要经历什么过程？
于：首先是制定一套合理的协议文本草案，然后召集足够数量的志愿者、参与者进行完善，使之成为具有法律效力的一整套协议。
然后进行协议公正，办理验资手续，成立法人机构，竞标购地，招标设计、建筑、施工、监理、审计等供应商和服务商，实施大楼的建设，并进行合理的规划和分配，最终办理全部商品房手续，安排业主入住，提供相关的物业服务和管理服务。
《新京报》：为什么想到合作盖楼？是不是因为现在房价太贵，想省点钱？
于：1999年我就在网易发起过类似的想法，当时仅仅出于节约的概念，提出盖一种酒店式的青年公寓，房子尽可能小，但当时的计划漏洞百出，很难实践。后来经过长时间的思考，有了现在的想法。
我认为这是一个基于社会责任感的个人理想，是为了让大家能住上最舒适的住宅。当然，省钱也肯定是考虑的一个方面。
《新京报》：估计可以省多少钱？
于：可以省四笔费用：开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息。
加上这个项目资金管理模式透明，据我们估算，大约能省15%至20%。但我们更看重的，是这个房子建下来主要是有两个优势：底商收益和物业自主。对一心想买便宜房子的人，我们不会接受。
《新京报》：有专家认为，你们在工程造价、企业管理运营成本等方面，要支付更高的代价，折算下来，所花费用与商品房相差无几。
于：我不这么认为。房产价格最主要是土地成本，这点上我们和开发商一样。然后是建设成本，只要设计确定，谁建都差不多，而我们会有一个优势：资金到位，直接给钱，开发商是垫资，这种情况下价格必然不同。相关的市政费用上我们会高一些，因为我们的项目比较小，分摊下来相对较高。
至于销售，我们并不存在广告等成本，自然会比开发商便宜。另外在传统购房过程中，存在的均摊面积和相关产权的计算，这里也可以省一部分。
《新京报》：谈到省钱，还有团购这种方式，而花费的时间、精力会比合作盖楼小得多。
于：如果一次买下一栋楼，团购可能会省一些钱。但问题是，你不能买到非卖品———物业自主和底商收益。
《新京报》：你所说的“物业自主”和“底商收益”是什么意思？
于：“物业自主”是说，我们不再像以往那样以个人面对物业公司，而是买房人组成一个机构，去面对一个一个物业员工，变弱势为强势，保证我们的权益，得到想要的服务。
“底商收益”包括底层商铺、楼顶广告牌、附属建筑和配套设施，包括停车位等。以往这些收益都被开发商无偿占有，现在我们可以把它拿回来。这部分价值非常可观，而且可持续。
《新京报》：你们的楼准备建在什么位置，怎么规划的？
于：预计是在北京北四环内建一栋小户型住宅楼，建筑总面积在2万到4万平方米，楼高60到80米，地下2层，地上13到16层。
让“老农”种菜给我们吃
《新京报》：你刚才说对一心想买便宜房子的人不会接受，那你希望的合是什么样的人呢？
于：首先要有资金实力，就是说你在开始要有一笔不算小的投入。其次要能够认同“合作盖楼”理念，并能认同以后的《业主公约》。他可以是北京人也可以是外地人。不过，非中国公民不得参加或购买。
《新京报》：我看到报纸上的报道，你们的“合作建房联盟”已经成立了，联盟一共有多少人？还考虑吸收新的合吗？
于：目前的合作盖房联盟有200人。但现在报名的人仍非常多，每天不断有人打电话过来，我们会有所挑选。其他报名的人会成为出资人或者排队出资人。
《新京报》：愿意加入的人有很多，其中会有一些被这个团体拒绝。他们不一定能理解，你怎样面对这种情况？
于：理论上我谁也不想拒绝，可为了项目能正常完成，我必须谨慎挑选合作伙伴，希望大家理解。不能成为出资人，其实还少了很多风险，未必就是坏事。如果没能成为出资人，还可以做排队出资人。
哪怕最终没有参与这个项目，将来或许还会有二期。不过，这里有个原则，那就是必须接受业主公约和合作理念，对极少数坚决不肯共担风险，事实上对合作造成破坏的，我们坚决不会接受，毕竟合作需要双方自愿。
《新京报》：有一个比喻说，合作盖房像是自己种菜自己吃，一个没有种过菜的人，不去买菜农的菜，却自己学技术，施肥浇水，想一年就吃上比老菜农种的还要好的菜，结果响应者众多。
于：这个比喻不恰当。可以这样说，以前我们是去菜市场买菜，但是菜贩子太黑了，我们就自己去找老农，让老农种菜给我们吃。
以民主议事的方式运作
《新京报》：这个项目的资金是如何筹集的？
于：资金靠自筹和银行贷款。这个项目要有40%自有资金，是出资人拿，大家分摊。剩下的60%是银行贷款。
《新京报》：一共有几百人参与，大家出的钱一样多，在事关权益时众口难调，你们怎么运作？
于：通过提案，以民主议事的方式运作。我们有一个定期的民主大会制度，发起的提案，在大会上投票通过后，就会被执行。这与一般的企业不同，全体出资人都有自身的权利。你有权投票，也可以弃权。
《新京报》：大家都会关心拿出来的钱安不安全，涉及上亿的资金，谁能保证钱不会被人卷走？
于：我们有一种新的付账模式，它最大的好处是不出现现金流，用来保证资金安全。
这种模式就是“分次定向转账”制度———我们会在每个月的20日提供当月的开销申请，申请的公示大家随时查阅，完成审核后，通过资金支出办理转账，会有专业的财务公司保证支出的合理性。另外还有信托安全，将合作建房资金独立于运作机构。
《新京报》：有人中途退出怎么办？如果在关键时刻数十人退出，引发不良反应怎么办？
于：所有的参与者都签过协议，谁退出就要被罚钱。退出者的位置会有排队者补上。
这个项目有核心成员，保证了一定的人数。而且项目刚开始时大家要在银行存上保证金，有人退出，保证金还在银行，对违约退出的人会有高额的罚金，足以保证剩下人的利益，保证项目能继续进行。
《新京报》：建好的房子因为楼层、朝向等会有很大差别，你们怎么分配呢？
于：挑房子的顺序按参加合作盖楼者的先后顺序来。我们也会同时保证公平———房子越好，你要出的钱就会越多。打个比方，房子均价40万，有的房子可能要出45万，有的只要35万就够了。
这个项目存在不能成功的可能
《新京报》：你们的“合作建房联盟”已经成立，也就是说项目进入了实质操作阶段。按你们的计划，什么时间能建好房子并入住呢？
于：按计划，我们会在今年春节前后完成法人机构注册，五一前后购买土地，经过12至18个月的建设，争取在2007年五一和十一之间入住。
《新京报》：说到买地，去年“8·31”后，很多实力雄厚的开发商拿地都很困难。你的计划书中也提到，土地是特殊商品，购得时间无法承诺，如果拿不到土地怎么办？
于：如果今年拿不到土地，这个项目自动结束。目前市面上有一些有利的消息，最近招商地产在北京朝阳路上通过项目出让，拿到了一块不错的土地，价格也比较理想。这种拿地方式也是我们考虑的方式之一。
《新京报》：实际上你们的项目存在着风险？
于：对。主要有三个风险：第一是政策风险，主要是能不能拿到土地；第二是资金风险，能不能从银行贷到款；第三是管理风险，这么多人在一起，能不能很顺利地在民主议事的基础上去做事情。
《新京报》：从资金风险上来说，在目前金融紧缩的情况下，有资质、信誉的开发商都很难获得银行贷款，你如何保证能够顺利拿到贷款？有没有和银行接触过？
于：我们有一个完善的财务制度和一个很高的自有资金比例———40%———去争取银行贷款，而且这个项目已经完成销售，有着100%的市场支持，这是我们的优势。
银行对此比较感兴趣，他们也旁听过联盟的会议。之前媒体的采访也表明，他们对我们表示了理解和一定的支持。
《新京报》：我们现在能不能这样说，在不可抗力的因素下，这个项目还是存在不能成功的可能。
于：事实上，每个人加入之前，我们都会告诉他做这件事有时间风险和资金风险，同意参与的人要有心理准备。很可能在花费大量时间和成百上千的资金后，项目碰上了无法解决的问题，之前的投入就需要大家共同承担。
《新京报》：但你有没有想过，如果不成功，这个实验会被贴上失败的标签，大家现在的期待和热情说不定以后会变成失望和嗤之以鼻。就你个人来说，万般努力一下子付诸东流。
于：如果失败了，我不会气馁，还会继续努力。我相信形势会越来越好，以后还有的是机会，我还年轻。另外，我想大家会理解我的，因为我做这件事，是为了证明房产的价值里还应体现“物业自主”和“底商收益”，不论成败，我的目的都已经达到了。
不赞成别人复制这个项目
《新京报》：听说现在上海、成都都有人想向你学，搞合作建房。你觉得这个项目的可复制性有多大？
于：理论上可以，但存在很多风险。第一，团队人员构成难以重现。我们团队里有一半的人来自房地产开发行业，囊括了房地产开发需要的各类专业人才，此外还有律师、注册会计师、教授等；第二，我们做这个项目创造出了社会价值；第三，不能排除一些复制我们经验的人只是想拿到便宜房子，甚至还有人出于不可告人的目的，这样肯定不行。
《新京报》：你说做这个项目创造出了社会价值，怎么理解呢？
于：第一就是上面说过的物业自主和底商收益；第二，它通过住房人出资降低了整个社会的风险，不仅有益于老百姓，还有益于开发商、政府和银行。它减轻了开发商的压力，降低了各种风险；它还可以解决银行的不良资产问题；对政府来说，它可以最大限度实现土地价值。
《新京报》：你是说，你这样做不仅没有抢开发商的饭碗，他们还会感谢你？
于：很多人会觉得，我做这个事情，开发商会恨死我了，其实不然，有很多开发商打电话找我谈合作。为什么？
开发商也有苦衷，他们承担着拿地、建设、贷款等多种风险，并不是所有的房地产商都赚钱了。所以有开发商说，按传统开发模式，他们盖的房子只能给富人住。而我们搞的业主出资的模式大大降低了他们的风险，这对他们来说很重要。
《新京报》：如果另外一个团队按你的方式严格复制，他们也有可能成功。大家之所以对你的行为这么关注，也是想着可以在你成功后“依葫芦画瓢”。
于：我不赞成别人复制这个项目。要组织这样的一个团队需要很强的控制力，对内是对自己团队，对外是对社会的负责任的态度。如果要复制这个项目，就必须复制最核心的东西：社会价值。
在项目的进行过程中，这个团队处在弱者的地位，需要支持。支持从何而来？来自本身的规范操作，来自对整个社会的价值回报。如果以后这种模式能够得到普及，那么大家也没有复制的必要了。
《新京报》：这个项目如果没有你的话，能否接着做下去并取得成功？
于：理论上可以，但是如果不是我的团队的话，恐怕很难。
我绝不是空想家
《新京报》：有人认为，合作盖楼是老百姓当家作主的一次尝试，是市场经济发展中一个重要的标志；也有人认为，在社会分工趋于成熟的今天，出现合作盖楼是一种反历史潮流的行为。
于：我认为这是社会发展的表现。只有社会逐步发展，个人素质得到提高后，才可能出现一群人合作盖楼。再者，社会分工并不完全合理，主要体现在开发商包办一切。现在老百姓对房价有积怨，开发商也有积怨，时间久了，自然会产生新的模式。我认为，新模式应该是业主出资的模式。
《新京报》：我在你的网页上看到，合作盖楼只是一个试点，你还有一个计划———“蓝城”（LineCity）。
于：是的。这个计划是由合作盖楼的想法衍生而来。我想象中的“蓝城”是一条地铁连接若干个居住区和功能区组成的线形城市。它是一种新的经济适用房的建设模式，由政府规划、业主出资、银行贷款、开发商竞标建设。它可以解决交通问题，节约土地，业主也能自主选择邻居、房型等，拿到质优价廉的房子。它会成为以后房地产开发的主流。
《新京报》：在西方这种方式也不是主流，你作为一个业余人士，坚信的理由是什么？
于：实际上，它是由我们自身经济特点必然产生的一种结果。之所以这么说，是基于目前中国的资源过度紧张，人口基数大的特点。而在一些西方发达国家，人口基数相对来说要小，对合作没有太大的需求。
《新京报》：感觉上，你是一个布道者，向许多人，在许多地方不遗余力地宣扬你这种模式以求得成功。
于：我不是什么布道者，只是一个想通过实际行动向大家证实一种新模式的年轻人。行胜于言，我想我的实际行动会比我的言辞更能让人信服。
《新京报》：你是一个理想主义者？
于：很多人都问我，是不是一个理想主义者？我想我是一个敢于用一生去实践的理想主义者，或者说，是一个实践主义者。合作盖楼绝不是乌托邦，我绝不是空想家。
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《新京报》2005年02月03日
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