房改之路——发展合作建房与委托建房
丁立民
2008年3月6日
2003年以来，国务院有关部门多次下发文件规范房地产市场，但效果不明显，房价飙升，投机炒房盛行，说明需要开阔思路，才能解决我国房地产市场的问题。我的建言是：发展合作建房与委托建房。
总体设想：在大中城市周边的自然村，用合作建房与委托建房的方式，在农民的宅基地上建设新型社区，星罗棋布的社区为购房户、租房户、本村农户提供居住条件。新型社区功能齐全：包括住宅、道路、绿化、给排水，还包括幼儿园、学校、医疗站、餐饮店、小超市等。住宅建设体现基本国策，把两个70%落到实处，大力建设经济适用房、租赁房，节约能源，充分利用太阳能、沼气、地热等。
具体设想如下：由地方政府委托专业机构做好大中城市周边自然村的中、长期建设规划，规划草案向自然村农民公示，修改后报上级人大批准，批准的规划按市场需求分期分步实施，原则是先试点，总结经验，然后因地制宜地推广。
开发自然村这样的新事物，首先要明确土地开发政策，宅基地的所有权仍然归农民集体所有，政府不征用宅基地的土地、不拍卖土地、不收取土地出让金。
宅基地转为商业用地，农户也就成了农村拆迁户，一户农户可购买一套住宅，如何购房须制定细则，经村民大会通过实施，其购房资金计入开发成本，列入非本村农户的购房款中，因此农村拆迁户购房不交房款，仅账面核算，存档待用。住宅所有者都要交纳地产税，不过，政府要将纳税所得的一部分对口使用，向农户支付土地补偿金，比如设20年补偿期，保证农户细水长流地获取土地增值的收益。
开发自然村的主体是建房合作社、建筑商，负责经济适用房、租赁房及配套设施的建设。通常说的廉租房是租赁房的一种，与其他租赁房一样，按市场价格支付租金，不过，廉租房是用政府补贴给低收入家庭的现金，加上受惠家庭自有资金支付租金。
合作建房的设想是，有意愿合作建房的购房户，可按政府的规定成立建房合作社，负责开发经济适用房所需的筹集资金、贷款、签定建筑合同等。建房合作社充当小型开发商的角色，但不以盈利为目的，按建房合作社章程收取会员费以维持正常运转，住宅建成一年后，为合作建房而成立的建房合作社注销。
委托建房是地方政府委托建筑商建租赁房、经济适用房、社区配套设施，换句话说，政府将租赁房、经济适用房、社区配套设施承包给建筑商开发。思路是，无建房合作社建经济适用房时，政府委托建筑商开发，扮演补位的角色；政府委托建筑商建的经济适用房，比照建房合作社定的房价上浮出售；租赁房、社区配套设施为政府所有，建成后委托物业公司经营管理。国家法定建筑商的利润率，监理、规划等机构参与工程验收，工程验收合格，政府兑现优惠政策，如核定企业所得税退税率、拨付“工程合格金”（列入地方政府财政预算）、企业资质升级，精神奖励；工程不合格则处以罚金、企业资质降级、媒体披露。
为适应合作建房、委托建房的特点，政府应降低市场准入门坎，培育和扶持小型建筑商。改革20多年，我国建筑行业人才济济，降低市场准入门坎可提供更多的创业机会和就业岗位，为后继创业者、就业者提供致富机会。
综合上述，说明开发自然村对购房户、租房户、农村拆迁户、建筑商都有利，对政府转变职能，建设服务型政府也有利，其优点归纳如下：
1、用农民宅基地建高层建筑的住宅，既满足城镇化对土地的需求，又保护了耕地，提高土地利用率，节约能源。新型社区是城乡一体化的模式之一，各类住户同处一个社区，共建美好家园，并为解决小产权房问题提供借鉴，堪称百年大计。
2、社区住户的服务需求可为农户提供就业岗位，加上宅基地土地增值的收益、务农收益，将使农村拆迁户收入水平提高，分享城镇化改革的成果。不过，农村拆迁户将失去养殖业等收入，但可给远郊农民发展养殖业提供机会，促进社会全面发展。
3、合作建房使供需双方近距离接触，及时反映和调节供求关系，按市场需求开发房地产，较好地满足中、低收入家庭的住房需求，缓解住房难、住房贵的问题。
4、合作建房与委托建房是按市场需求开发房地产，集中国民财富推动实体经济发展，必将实实在在地拉动内需，引导储蓄资金转化为社会大众的住宅，规避投机炒房、炒楼花的风险，还能吸收流动性过剩，协助化解金融风险。
5、住宅所有者交纳地产税，意味着用地产税代替一次收取70年土地出让金，这将有效地推进税制改革，解决地方政府寅吃卯粮、吃子孙饭的问题。
6、合作建房、委托建房是打破开发商垄断住宅市场的切入点，打破垄断可平抑房价，实现住宅市场的结构性调整，多元化建房将形成有效的竞争。
多元化建房指市场主体多元化，包括合作建房、委托建房、开发商建房、自建房等。现行的两限房、经济租用房仍维持市场主体一元化——开发商垄断建房，与市场主体多元化有质的区别。两限房实为价格低档的商品房，经济租用房实为价格高档的租赁房，是补贴实物（住宅）的一种形式，在住宅品种上做文章会进一步扭曲房价，改革市场主体一元化为多元化才能消除市场的缺陷，促进房地产市场健康发展。
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