人人拥有住房政策开始转向
短短700多字的“国六条”，透露出高层正在重新梳理房地产的发展导向
□记者 商思林
北京失控
京城地产的异常始于3个多月前的春节期间。这是北京明天地产运营总监陈云峰的直觉。
大年初八开始，明天第一城的销售量由每天10套房子一下子升到每天50套左右。陈云峰赶紧询问售楼人员，发现购房者大多是去年观望了一年的年轻人，随后几天，他发现投资者也跟进来，比例一度达到20%。
到了4月份，这个被业内人士视为“普通商品房”代表的楼盘，已经从去年10月份的均价5200元/平方米，半年之内上涨了整整1000元。与此同时，几乎与明天第一城同时开盘的被视为高档楼盘代表的星河湾，也由16000元/平方米涨至18000元/平方米，并且在五一黄金周内创下销售3亿元的纪录。
北京市建委发布的数据称，北京今年第一季度房价同比增长14.8%，期房均价达到6885元/平方米，超越上海，成为中国第一。而一位中国人民银行官员在参加某次房地产论坛时也透露，2005年全国房地产销售额增长28%，而销售面积仅增长15%。
“根据我和同行们的交流，实际增长可能要超过这个数字。”陈云峰对于如此涨价幅度，高兴之余也感到有些心惊肉跳。
房价上涨的同时，土地拍卖也屡创天价。进入2006年，北京的卢沟桥地块、温泉镇地块、工体4号地块等，无不一次次以天价刺激快速上行的北京地产。“以我们企业的实力，都不敢这样去拍地，太疯狂了。”陈云峰感叹。陈所在的明天地产是消费家电零售巨头国美旗下的地产投资公司。
在此期间，先是北京市建委公布北京有近六成的新房没有被售出；后有中央媒体和有关部门指责开发商囤积房子，哄抬房价；再此后，市场遍传来央行要出台5成按揭的消息。
市场上各种传言四起，加上各种部门数据之间的频频打架，调控一年后，呈现在人们面前的是一副乱相：一方面土地价格不断飙升；另一方面，半夜排队买认购券再现江湖。
“我们也看不清楚到底是怎么回事，现在是乱成一团。”国家建设部一位官员向本刊承认，从平抑房价的目的来看，上一轮调控起码在北京是失败了。
“再这样调控也无济于事，总不能真只允许5成按揭把刚性需求打下去吧。” 中关村不动产商会会长杨建平向《商务周刊》指出，平抑现有市场上的商品房价格，只能带来新一轮的观望—僵持—上涨，刚性需求迟早要释放，如何疏通这些需求才是正道。
“我们对市场的反映很敏感，但问题是现在很难判断政策的走向。”杨建平透露，为了规避政策风险，他所在的中关村科学城建设有限公司暂缓了几个项目的开发，决定先等等看。而陈云峰所在的明天地产也推迟了他们在南部的一个项目。
“国六条”是疏不是堵
5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，在肯定调控取得了“初步效果”的同时，宣布了6条继续调控房地产的措施，因有去年的“国八条”在先，业内人士把这次调控简称为“国六条”。
“我个人看来，这是去年‘国八条’的深化和完善。” 中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌分析，“国六条”看似比较温和，但却对当下的地产困境非常具有针对性，而且结合接下来将出台的具体政策，“应该比去年的‘国八条’更值得期待”。
顾云昌注意到，“国六条”开篇就提到了结构问题。在他看来这正是导致北京现象的主要原因：一是政策层面的结构性。有关数据表明，2004年经济适用房的投资占整个商品房的比例只有6%，而且这两年呈现下降趋势；二是市场层面的问题，普遍的套型面积很大，整套的价格比较高，以北京为例，120平方米以上的房子仍然超过50%。
因此，“国六条”区别于去年的“国八条”，要求各地政府要“切实调整住房结构”，“重点发展中低价位、中小套型”，并要求“各地要对新建住房结构比例提出具体要求”，较之“国八条”，其要求进一步量化的变化明显。
“至于怎么推出中低价位房，上海去年调控的效果还是非常好的，他们的做法值得借鉴。”顾云昌透露，中央有关部门正在讨论通过土地规划限制房子的套型和价格的政策。
上海房地产协会副会长印华告诉本刊，去年上海市政府推出了1000万平方米左右的中低价位商品房，采取政府定向规划土地的方式，由开发商开发后推向市场，对平抑上海中外环房价起到了立竿见影的效果。
印华认为，土地出让“招拍挂”制度实行以后，在外资和本地实力雄厚的大开发商共同作用下，中国大城市的地价飙升，而这部分多出的利润都落入政府的腰包，并最终由购房者买单。
印因此认为，完全市场化的“招拍挂”，实际上逃避了政府作为公共产品提供者的责任。他建议说：“在把土地价值最大化的同时，政府在拍卖一些土地时，应限定建造房屋的价格和套型规划。”
对于北京市场层面的结构问题，杨建平认为，开发商会根据市场变化进行调节，但他也注意到“国六条”中非常有针对性的提出了调控手段。
“国六条”指出要“有区别地适度调整信贷政策”，意味着信贷政策将进行调整，试图保护中低收入家庭和首次购房者、小户型购买者的需求，抑制高贷款者、多次置业者和大户型购买者的需求。
北京师范大学教授董潘为“国六条”表现出来的理性感到欣慰。他指出，过去调控思路停留在控制投资规模的常规表述上，诸如“加强房地产信贷管理，防范金融风险”、“严格执行土地利用总体规划和土地利用计划”、“抑制房地产投资快速增长势头”等，但类似表述在“国六条”措施中未再提及。
实际上，“国六条”没有在存量商品房身上下更多工夫，而是更多力图通过中低价位房以及经济适用房的增加，以有效供给来稀释刚性需求。同时为了避免去年“严控土地规划总量”带来的供给紧张，“国六条”提出应“科学的规划土地供应”。
董潘认为，所谓科学规划，肯定要根据市场需要，松动严控的大门。而杨建平指出，科学规划不仅仅在土地的供应量，事实上，现实进入“招拍挂”的土地依然有相当大比例不具备开发的条件，很多土地的拆迁、平整、配套都没有完成，因为各种原因，政府需要开发商来完成这些环节。
“有了这些不确定因素，就存在开发商和政府之间协商改变价格的空间。这造成了土地价格无法在其长达两年多的开发周期里确定，所谓限价也就无从谈起。”杨建平认为，土地开发能力不够，恰恰是实现限价商品房的难题。
“开发商囤积土地的情况确实存在，但有多少真囤积，有多少是因为不具备开发条件，政府很难弄清楚，这也是两年不开发即予收回的规定难以实现的原因。”新加坡凯德置地北京分公司副总裁毛大庆认为，土地如何“科学的供应”，是考验“国六条”落实的关键点。
“作为一个纲领性调控文件，给各地留下了很多自主空间。北京和上海的情况就完全不同，因此还是地方主导。”顾云昌认为，全国房地产市场的差异化已经得到高层共识，除了金融和税收政策外，这次调控没有一刀切的规定。他认为，这避免了可能出现的大起大落情况，一旦调控效果不理想，还可以在这个框架下继续出台具体措施，做到“进可攻，退可守”。
上述不愿透露姓名的建设部官员向本刊分析，两次地产宏观调控看似都因高房价而起，但目的有明显不同。之前更多的是抑制投资和需求，以稳定房价为导向；而今年这次调控，则是更有针对性地提出解决中低收入家庭住房的系统方案。他说：“一个是被动的调控，一个是主动的梳理。”
房地产框架期待重构
“中央领导人在调控期间不止一次表示，房地产在相当长的时间内仍然是重要的支柱产业。”顾云昌说。
在支柱产业地位不能动摇的情况下，地产发展框架的调整成为必然。“国六条”一个容易被人忽视的表述，可能意味着中国住房供给体系面临一次系统性的调整。
在“国六条”导言中的最后一句话指出，房地产业发展和住房建设，“必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费需求和消费模式”。在第五条对此提出的具体措施是：“积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。”这大大突破了去年“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”的表述。
“国六条”出台后的第二天，北京市长王岐山就迅速做出反映，他到近两年土地供应大户丰台、大兴两个地区考察经济适用房建设时指出，要引导市民消费观念，通过购买和租赁等多种方式解决住房。
虽然很多专家和业内人士一直呼吁新增家庭应该梯度改善，可以通过租赁、买二手房、买新房的路径逐步实现住房梦，但作为中央政府在宏观调控的文件中明确提出，作为此次调控首当其冲的北京市父母官积极反映，这还是第一次。
事实上，一次到位的购房理念，正是政府1998年以来持续鼓励而形成的。因此，政府态度的转化大有深意。
一直旗帜鲜明批评政府行政调控的华远地产董事长任志强指出，1998年后为启动住房改革和房屋商品市场，政府倡导了“人人拥有一套产权房”的消费观念，对二级市场的限制性条件又促成购买一手商品新房的消费环境。为鼓励消费，市场上甚至有了“美国老太太贷款买房”的经典寓言，“使本来在发达国家都必然经历的递次消费过程，在发展中经济尚处于落后状况下的中国，形成一步进入首次消费必须一次到位的高级消费行为”。
“这推动了市场按超前的消费能力提供商品的行为。”任志强说。
顾云昌曾参与制订开启中国房地产市场化道路的国家23号文，他透露当时房改政策的出台，国家确实有一个拉动经济增长，拉动内需，消化存量货币的考虑。而广受诟病的“开宝马买经济适用房”现象，正是当时“鼓励”消费的产物。他回忆说，经济适用房刚推出时，由于担心百姓刚刚过渡到要掏真金白银适应不了，实际上采取了“开放的门槛”。这一开放政策的延续，形成了2003年房地产出现井喷行情后难以控制的局面。
同时，顾云昌指出，经济适用房的建造和销售都是通过开发商，政府部门缺乏有效的监管。他举例说：“香港地区有二三百人专门审核这类房子的购买条件，而北京负责这方面的只有两三个人。”
“实质上政府一直走的是发展导向，而不是致力解决百姓住房的民生导向。”现在担任北京科技大学教授的经济学家赵晓认为，目前的混乱局面，正是政府以房地产市场化名义占有土地资源和居民储蓄以带动经济发展的结果，这种行为实际上导致了2003年以来各大城市的恐慌型抢购，其结果是越来越多的居民无力承担高昂的房价。“此时稳定房价并不能解决真正的矛盾。”他说，如何引导需求走向正常路径，并提供足够多的社会保障，才是解决问题的根本。
“联合国提出的是人人享有住房，而不是一定要拥有产权房。”顾云昌指出，租赁得到政府的认可成为解决住房困难的一个重要途径，这需要有充足的出租房源，同时也就意味着要鼓励一部分人购买房子出租，通过有钱人的资源建造足够多的房子形成出租市场。
“政府应该有魄力鼓励市民成为大房东，这是一个很了不起的转变。”印华认为。
当民众的居住逐渐成为社会问题，在经历一次不太成功的调控后，“国六条”的出台表明，高层显然已经意识到了问题所在：要求各地搞活二级和租赁市场是正视现实基础，解决民生的前提。而一旦上海的1000万平方米中低价位商品房的土地供给做法在全国推广，政府的公共产品供应会找到一个合适的路径。加上方兴未艾的廉租房和经济适用房，一个多层次的政府保障体系或许能逐步建立，这或许成为“国六条”最大的意义所在。
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