赵晓：我建议对房地产调控实行一票否决制如何
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中国证券网-上海证券报
◎赵晓 北京科技大学管理学教授赵晓
从近期来看，在九部委调控意见的基础上，不妨再进一步，干脆借鉴计划生育一票否决的做法，对凡是导致房价失控，以及在解决大多数人居住保障方面不力的地方政府官员，无论其政绩有多么突出，都坚决地将其罢免。
——对九部委调控新政的一点建议
去年，我曾撰文提出，当今老百姓意见最大的问题是买不起房子，但买不起房子可能是因为房价太高，也可能是因为老百姓收入太低。一年后的今天，我要说：中国房地产的根本问题并不在房价，真正需要反思的是住房发展模式。九部委房地产调控实施细则一个非常重要的特点，就是从房价调控为主转向了调控房价与建立住房保障供应并重，并从调控市场为主转向了调控政府与调控市场为主。这显然是非常正确的方向。
以往的争论，譬如房价是否太高，有没有泡沫，房地产有没有暴利，房地产是面临拐点还是新的起点，空置率到底高不高这些问题，不能说没有价值，但只是技术性和局部性的价值，并容易落入诡辩的陷阱，掩盖真正重要和实质性的问题。而楼市的现状实际上已时不我待，已到了结束旧游戏规则，建立新游戏规则的时候了！
本来，合理的住房发展模式应该是一辆二轮马车(全世界亦如是)：一个轮子是市场化，其目的是改善一部分人的住房条件，同时提高效率，以此促进经济发展；另一个轮子叫建立住房保障体系(就像建立就业保障、社会医疗和教育保障一样)，其目的是保障公平，确保大部分人尤其是中低收入群体能有房住。从政策导向上来讲，市场化轮子代表着政府对增长导向和效率导向的追求，住房保障制度体系轮子则代表着民生导向和公平导向。两个导向缺一不可，两个轮子也缺一不可。真正市场经济体制下的合理的住房发展模式，就应该是“上帝的归上帝、凯撒的归凯撒”，然而，遗憾的是，这两个轮子从一开始就失去了平衡，并且在过去几年内愈来愈失衡。在所谓的市场化过程中，大多数地方政府非但没有做政府最应该做的事(建立住房保障体系)，反而像商人一样卷入到了市场中去、斤斤计较的是土地拍卖的价格以及个人可能从中得到的好处，甚至出动国家机器(公安部门)去征地拆迁，但在住房保障体系的建立上却像小脚女人裹足不前；维护民生不光雨点不大，甚至连雷声也不大。而市场也没有按市场的规范来做市场应该做的事，而是一头扎在权力的怀抱，一起瓜分起全国的土地资产和掠夺全国人民的储蓄存款。这样一个市场显然并不是自由市场经济的市场，而是沦落为特权市场经济的市场。这实质是一只轮子往前飞跑、另一只轮子全然萎缩的最危险的增长模式。
在这样的模式下，政府的公平荡然无存，市场的效率也根本无法保证。大多数时间以及大多数的情况下，房地产企业的所谓竞争力不过是搞定政府的能力而已(想一想严介和创造的名词“谈判经济”！)。
最可悲的是，各级地方政府又几乎是自愿被搞定的。这里面的关键就是增长体制所决定的权力与资本的结盟。众所周知，中国房地产最重要动力是来自于权力与资本形成的“你发财、我发展，成本社会掏”的共生共荣型畸形增长模式。至于其中大量的社会与公共损失，譬如说环境破坏，失地农民的利益损失、银行可能出现的呆坏账风险、国家的税收损失乃至后任官员的利益，则都在这一“发展过程”中被忽视甚至不予考虑，住房保障体系当然就更加无从谈起。
显然，这既是一种几乎会自动促进房价不断上涨并很容易导致楼市过热的畸形的增长模式，也是一种日益导致利益分配不公的严重不公平的发展方式，许多人以为房地产的市场化等于房地产已经市场化，其实在房地产迅速发展的过程中，市场“看得见的手”只是一个影子而已，真正掌盘做庄的是地方政府“看得见的手”以及开发商们的长袖善舞。
不得不问的更深层次问题便是，为什么出发点良好的城市化与市场化进程中的房地产发展会如此扭曲变形？这需要从经济学理论作些分析。
经济学证明，权力与责任的分布如果不对称，控制权就会成为一种“廉价投票权”(cheap voting right)，拥有控制权的人就不可能真正负责任地行使权力。“廉价投票权”的理论过去主要被用于分析企业行为，其实，用于分析当前中国地方官员行为再合适不过。宪法规定，权力来自人民，但在目前现实的治理制度下，地方官员通常只对长官负责，并且真正的大权其实是掌控于地方官员之手并很容易被其所滥用。由于缺乏监督与制衡，地方官员手中的权力几乎必然沦为“廉价投票权”：只要能够带来政绩带来地方收入增长，根本不必去考虑民生与公平，根本不必认真权衡国家的利弊得失，甚至根本不必去理会中央三令五申的房地产调控政策。“廉价投票权”及其引致的中央与地方间博弈，注定房地产调控难于取得预期效果甚至失效！
再要问的问题就是，何以改变这样一个不合理的房地产发展模式？何以保证房地产调控能够真正见效？最关键的还是要从体制上着手，最终则是要从改变地方政府的行为入手。九部委文最重要的就是将房地产调控纳入了地方目标责任制，并明确了中低档房的供应比重、土地供应比重等，这实际上意味着对地方的考核已经从政绩、效率、增长转向了民生、公平以及公共职能。从长期看，通过建立高度的社会主义政治文明是保障中国住房发展能够真正代表大多数人民利益的根本。但从近期来看，在九部委调控意见的基础上，不妨再进一步，干脆借鉴计划生育一票否决的做法，对凡是导致房价失控，以及在解决大多数人居住保障方面不力的地方政府官员，无论其政绩有多么突出，都坚决地将其罢免。
这样做的目的，就是迫使地方官员的行为能够调整到与百姓、与中央房地产调控的目标相一致的方向上来。如果说，过去地方政府眼中只有增长，只有政绩，只有效率，只有个人利益，那么现在他必须同时还考虑民生，考虑公平，考虑当地大多数人的愿望。也就是说，地方政府必须要在两堆稻草间寻求平衡。这样的一种平衡是相当关键的，将真正发挥地方政府在调控房价中的作用。
印度的经济学家在比较中印经济增长时，认为中国地方政府组织能力强，是印度没有办法比的。经济学家在总结中国经济转型的经验时，也往往强调地方分权下的地方竞争导致的效率提高，但当中国跨越人均收入1000美元之后，当从追求GDP增长转向科学发展观并强调和谐社会与政治文明的构建后，情况已大不相同。尤其在房地产业，地方政府的行为已经呈现出边际效益递减之势，在增长上过度作为，在民生上过度不作为，因此平衡是不仅必须的，更是紧迫的。也许将在相当一段时间内，中国还得继续动用传统体制的组织资源来推动经济与社会发展，但传统组织资源的着力方向一定要调整，才能保持活力，并且不致使社会矛盾激化。
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赵晓：瓜分与掠夺式的住房发展模式必须叫停
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http://finance.sina.com.cn 2006年05月31日
《财经文摘》
：赵晓
今天的中国是一个矛盾的中国。一方面，GDP增长速度列全球之冠，政府财政收入以两位数的速度持续增长，人均收入也已经越过了1000美元大关；另一方面，普通百姓的幸福并没有和GDP的增长速度同步上升，相反，社会收入分配不公日益严重，社会矛盾日益加剧，社会风险继续上升。其中一个根源，就是相对于改革开放所带来的私人产品的丰富乃至过剩，公共产品的短缺已成为当前大众“不幸福”的根源。
新一届政府就职以来，关心民生，锐意创新，在发展理念上力图纠正以往偏差，已经从强调GDP增长转向了对科学发展观的追求，从单纯强调经济增长转向了对和谐社会乃至政治文明的追求。但是，这一转型是痛苦的，并且要受到旧的惯性的束缚。其中尤为触目的，是GDP增长时代所形成的扭曲、畸形的房地产发展模式依然存留，业已成为科学发展观与建设和谐社会时代的一道疮疤，成为阻碍中国经济发展，构建和谐社会及政治文明的一大阻碍。
权力与资本结盟，房地产模式已成病态
事实上，只要睁开眼睛，就不难发现，由于体制和发展模式的缺陷，中国城市化过程中的所谓房地产市场化改革实际上演化成了权力与资本结盟瓜分公共土地资产以及掠夺居民存款的工具，房地产在中国事实上成了一架不断制造贫富差距、不断制造社会不和谐的病态的机器。
这样一场瓜分与掠夺的运动，在中国社会早已名声狼籍，如果不能及时叫停，转变发展模式，势必影响党和政府的威信，危及社会安宁，妨碍和谐社会的构建！
反思中国住房发展的历程，必须看到其与科学发展观及建设和谐社会有重大背离。
中国房地产发展非常重要的一个里程碑是1998年国务院出台23号文件，大力推行住房制度改革，但其目的却是通过房地产的发展来拉动经济增长，应付1997年亚洲金融危机带来的增长压力。或者更直白地说，所谓的住房市场化改革一开始就是政府机会主义的产物，并非致力于解决绝大多数老百姓的安居问题。2003年6月份，央行为了宏观经济调控，抑制投资的过快增长又出台了121号文件，这个政策的取向是防范经济泡沫，其最终目的仍然是为了保障经济增长。即便如此，为了不影响房地产市场的发展，国务院随后又出台了18号文件，进一步强调房地产的发展。因此，很显然，房地产在中国发展的从始至终，增长导向几乎都是唯一的要旨，而民生取向以及政府要在百姓安居中所要扮演的重要公共角色则长期被搁置、被淡漠乃至被遗弃。
本来，住房市场化的目的应该是通过市场化更好地解决一部分民众(主要是富裕阶层)的住房需求问题，与此同时，其他人群(特别是低收入人群)的需求也应该在公共方案中一并予以考虑。但中国的住房发展却只考虑了通过市场化来分流百姓的储蓄存款，以此启动消费促进国民经济发展，并没有将民生纳入到最为重要的发展方向并在体制上保证这一方向的实现。
市场转型迅速，政府转型异常缓慢
如果说房地产发展过去以来在总的政策导向上存在着偏差的话，那么，这种偏差的发展理念在现实中就走得更远了。在中国的不同地方和城市，“房地产是国民经济的支柱产业”这一提法被地方政府奉为至宝，推至极致并演变成畸形的增长模式。这里面的原因，其一，是因为地方官员要依赖房地产作为经济增长的发动机和政绩打造的利器(目前全国房地产投资占全部投资的比重高达18%，一些地方房地产投资占其总投资的比重高达55%以上)；其二，是因为房价上涨是政府地价上涨的前提，地方政府可借助房地产泡沫增加手中的可支配资源。这两者都使得地方政府有极强的让房地产市场化并不惜手段帮助开发商提高房价的积极性，而权力与资本的结盟最终使得房地产脱离了“居住”供应的性质，演化成利益集团寻租的“工具”。
本来，中国的住房货币化就是要改变住房的分配方式，却不应该全盘否定住房福利，因为福利分房作为一种带有社会保障性质的制度，是市场经济各国普遍实行的一项社会福利制度。然而，遗憾的是，在实行货币化分配过程中，政府为了给房地产商创造需求，总是迫不及待地将福利分房者们赶到了市场上去，却一贯疏于对低收入大众群体的住房保障。迄今为止，各级政府所采取的实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等公共住房保障方面的政策只不过是杯水车薪而已。
从国外发达国家的经验来看，几乎所有市场经济国家，包括英国、美国、瑞典、新加坡等不同类型的国家，都能按照住房“供应--分配(公平)”的二元目标，或按“市场--救济型”或按“市场--福利型”的政策导向来保障“居者有其屋”，不仅如此，不少国家甚至把公民享有住房的权利写入了宪法。然而，中国作为一个社会主义国家，却非常不应该地忽视了政府在这方面的最重要的职责。
说到底，在中国住房发展中，市场的转型是迅速的，政府的转型却是缓慢的；通过市场化掏老百姓的口袋来拉动经济增长是积极的，政府通过公共政策和公共产品的供应来保障民生是被动的和消极的。这使得中国的房地产整体发展典型地演变成了温家宝总理多次讲到的一条腿长一条腿短的跛足发展的局面。
房价：利益博弈下的伪问题
从最新的房地产调控看，“新国六条”虽然涵盖了税收、信贷、土地、供应、市场、结构乃至信息，大体称得上全面、完善而稳妥，并且将以往的“增加与发展经济适用住房为主、建设廉租房为辅”改为了加快廉租房的建设和规范经济适用住房的提法，显示出中央政府对住房供给体系的修正，管理重心要更多向买不起房的低收入家庭转移和过渡。但是，“新国六条”仍然强调了房地产的重要产业支柱的地位，强调了房地产的问题只是局部市场的问题，并且没有涉及到根本的体制的变革和发展模式的转变，在这种情况下，可以预料，中央的看得见的手势必还将受到多只看得见的小手的掣肘，地方与中央对于房地产调控的博弈仍将象上一轮调控中那样上演。
其实，在中国畸形的增长模式下，房价具有自动升温的趋势，已非中央一家所能主导。更关键的是，中国房地产的根本问题其实并不在房价，房价调控的成功也不等于住房矛盾的解决。就算房价稳住了，围绕着中国房地产发展模式而产生的一系列矛盾也将继续积累，乃至一发不可收拾，引爆经济与社会危机。
显然，如果政府不能从“经济增长型”转向“公共服务型”，如果增长永远是积极政府第一位的关注对象，民生的考虑却被忽视，我国的住房制度改革就会越来越变形、变态，越来越远离公众，成为公众痛苦一大伤口。显然，如果不及时叫停旧的发展模式，地方政府和开发商形成的利益集团，就可以在未来不长的时间里瓜分中国迄今为止最庞大的一笔资产(全部土地资产远远高于国有工业企业的全部资产，也高于股市市值，甚至高于全部居民本外币存款)并借机掠夺居民一生的储蓄存款。
到了叫停住房模式的时刻
中国房地产的发展已经到了一个关键的时刻，必须超越一般意义上的房价调控和房地产调控，必须回到根本的增长模式的问题上来。中央和国务院要超越房地产调控，适时转向重构中国住房发展的游戏规则，果断叫停当前以城市化和市场化为名的瓜分土地资产和掠夺居民储蓄存款的运动！
必须警省，在一个健康的社会里，社会公正与经济效率对于社会经济发展具有同等重要的意义，从长远看没有高效率经济发展不可能实现社会公正，但是没有社会公正，经济效率也不可能长久维持，经济增长甚至会在社会危机暴发的火山口上一朝断送。
虽然还有许多学者仍在基于善良天性及市场的空想讨论住房的细枝末节问题，虽然政府不断地付出努力调控房价，然而事实上，我们一直忽视了，在中国，房子和土地，原始资金的积累和社会机会的抢占，从一开始就是在非市场、非合理、非人性甚至有悖伦理和政治、法律、经济和社会环境下进行的，并不能用简单的经济学教科书去生搬硬套；我们也忽视了，即便房价合理，然而瓜分和掠夺的游戏不结束，中国住房的矛盾就就越积越深，最终达致暴发的地步！
显然，如果政府必须在房地产发展上真正从“经济增长型”转向“公共服务型”。如果增长永远是积极政府第一位的关注对象，民生的考虑却被忽视，中国的住房制度改革就会越来越变形，越来越远离公众，并且房地产调控的成果也无法从机制上得到保证。
现在，各地都在倡导建设公共服务型政府，并出台了种种举措。但从结果来看，收效甚微，基本上只停留在办事效率方面的改进等屑小的方面。既然城市中70%的居民都没有能力购房并因此而陷入安居的绝望与痛苦之中，既然教育、卫生、医疗、住房早就成了大家公认的百姓最忧心的问题，政府就必须从政治文明与和谐社会的叫停落后的发展模式，重新出发！
我们建议，可借鉴计划生育一票否决制的作法，在保障当地大多数居民有房住的问题上，在防范当地房价上升的问题上，可以采取一票否决的作法，即不能再让地方政府官员不能只考虑增长，而必须在增长与民生间寻求平衡。
我们建议，要创新土地制度和政策，将农民的土地产权归还给农民，并允许私人土地产权、集体产权和国有产权具有同等的买卖权力。
我们还建议，应该允许失地农民、城市中低收入购房者成立维权协会，表达并捍卫其正当权益。
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