由黄金价格的波动看房地产价格的未来走向
中国银河证券有限责任公司研究中心 研究员 田书华
2006年6月20日
现在很多人关注房子价格，房价的上涨已经引起民愤！我认为如果再继续上涨 而国家有关方面不加以干预有可能危机目前政府的执政地位！！！有下台的可能。尤其是建设部官员不是站在广大老百姓的利益上而是站在房地产开发商的利益上，已经引起极大地民愤！！！
最近，北京的门户、房地产大亨刘晓光被审查关押，这标志着房地产价格暴跌的来临！！！
另外，要谨防“高价买来豆腐渣房子”！ 近年来由于房地产的虚假繁荣，房子不愁卖，因此导致很多房地产商在房屋建造中的豆腐渣工程，很多房子是偷工减料、以次充好、用不合格的伪劣材料建造而成，据一位在一家知名品牌房地产上供职的朋友说“现在房地产建造房子时用的材料大多时很便宜的次料”，知名品牌的房地产商如此，那么不知名的小的房地产上怎么建房子就可以想象啦！”很多国家重点工程还存在不少豆腐渣工程，那么购房如潮的房地产建造就不会豆腐渣工程！！！
黄金是世界通用货币,黄金列五金之首，黄金保存万年不会变质，很难磨损，黄金的价值是全世界公认的，黄金是最具储藏价值的宝贝，但是，就是这样的好东西，其价格却会有大幅度的变动。附件可以看到黄金80年代以来的走势图。黄金的价格波动性也比较大，例如在上个世纪80年代初国际黄金价格曾经超过每盎司800美元，而在上个世纪末国际黄金价格曾下跌到每盎司二百多美元。
由黄金价格的变化，我们可以想到中国的房地产，且不说房子会变旧，会倒塌，房子有一定的寿命周期，还不说目前中国坑人的人情很多（豆腐渣、偷工减料、以次充好等等），也不说目前中国房产权的70年，更不说目前房地产商人为地炒作房价（怎么炒作？例如：一开盘开发商故意说“卖完来，没剩几套啦，故意制造抢购气氛”，等几天后再给欲买房的人打电话，说“有房啦，快来交钱，没剩几套”，结果拿出8套房子，而通知50个人甚至更多的人去抢这8套房子，其目的还是制造抢购气氛，再等几天再如法炮制，。。。）即使是完好（比如说是用黄金盖成的房子）产权1万年的房子也会随黄金价格的变动而变动，可是目中国的房子价格一天一个价，天天涨价，这正常吗？稍有一点辩证法常识的人就会辨明未来房地产价格会怎么走！！！
在20世纪70年代以前实际上是不存在黄金市场价格的，因为那时黄金有价格，但是那时的价格是官方规定的，不是市场形成的；20世纪70年代由于国际金融体系的变化导致黄金管制的废除，黄金开始进入市场自由交易，因此开始了黄金的市场价格，黄金价格的起伏不定也就从20世纪70年代开始了。
附表：近30年来世界黄金价格走势
说明：下面这些文章都不是本人写的，而是别人的文章，只是交流，因为现在很多人关注房子价格，房价的上涨已经引起民愤！
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刘晓光从首都机场被中纪委带走 事件震动北京地产界
2006-6-21 2:37:05 【记者陈雪根20日北京报道】
6月16日从首都机场被中纪委带走摩根中心引起关注，据接近刘晓光的北京首都创业集团（简称首创）高层人士证实，北京首创董事长刘晓光6月16日，在首都机场被中纪委来人带走，接受中纪委的调查，中纪委的调查可能与土地交易有关。目前，进一步的细节尚不明朗。刘晓光是北京市副市长刘志华被免职以后，第一位接受中纪委调查的房地产界人士。
房地产宏观调控除了经济手段之外，同时还借助于行政手段，去年“国八条”就曾提出，省级政府要为当地房价失控负责，今年“国六条”细则出台后，一改从前新政出台，开发商众声喧哗的局面，出现集体失声，直到最近才有人出来唱赞歌，原因就在于这次参与实施“国六条”的部门增加了监察部。
在地产界，刘晓光一直比较低调，但两年前开始有所不同。据了解，刘晓光生于1955年，当过兵，上过学，做过工人，干过商贸，1978年毕业于北京商学院（现为北京工商大学），获商学士学位。在1982年至1995年期间，刘晓光先后担任北京市计划委员会处长、委员、总经济师、副主任、北京首都规划建设委员会副秘书长等职，现任北京首都创业集团有限公司总经理，新资本国际投资有限公司董事局主席，首创置业有限公司董事局主席，北京首创股份有限公司董事长等职。
1995年，原来隶属于北京市财政局、市计委和市政府办公厅的17家难以为继的国有企业组成了北京首都创业集团，这一年，40岁的刘晓光从北京市计委副主任兼总经济师的位置上调任首创集团总经理。首创集团当年资产总额高达97亿元，但营业收入只有两个多亿，净利润才2000万元。目前，首创集团主要业务领域涵盖金融、房地产、基础设施建设、工业与高科技、旅游和酒店以及商业和贸易六大板块，总资产400多亿元，土地储备量400多万平方米，其中95％以上位于北京的黄金地段，被称为“北京地主”。
刘志华出事前，正负责处理烂尾楼，其中，位于奥运村边上的摩根中心是被收回后第一个接受处理的项目。该地块属于北京市朝阳区大屯乡，曾因一地两卖，有过纠纷，后来几经周转，最终落入文茂公司即后来的摩根公司手上，由于地处显要位置，原来一个整体的长条型建筑，被一刀切成了三段。由于工程款等问题，摩根与承建方北京建工发生纠纷，项目已停工两年多。
2005年北京市建委、市发改委、市规委、市国土资源局等四部门联合对北京“半拉子”工程进行了调查。结果显示，截至2005年4月26日，北京城八区内因建设单位自身资金不足，或违规建设等原因造成停工超过一年，复工无期限的“半拉子”工程共有26项。2006年1月16日，北京市发改委、市规委、市建委、市国土资源局联合在市国土资源局网站发布公告，称取消摩根中心等5个项目立项批复等批准文件，并依法对有关项目进行审计。
摩根中心被收回后，原开发商曾四处活动。记者今天在电话采访摩根公司董事长林强时，林并不讳言他们曾找过国家有关部门和北京市主要领导，其中包括刘志华，但刘志华非常强硬，坚持要收回。同时，他们也向北京市高院提起行政诉讼，北京市高院指定二中院受理。一周前，还开过一次庭。
摩根指控政府违法行政拿走属于他们的项目。林强表示，他们从未放弃努力，但当记者问到海外媒体报道，说刘志华是他们弄倒的，林强对此未置一词，问到是否知道刘晓光被中纪委带走时，林强很肯定地表示，他当天就知道了，但再问他具体是哪天时，他又说自己也是从网上看到的。对刘晓光是否与刘志华案有关，他说，对他们之间的内幕并不清楚。
摩根中心被收回后，北京市将这块肥肉重新挂出，当时有四家公司参与竞标，但最终为首创和广西阳光股份有限公司组成的投标联合体以17．61亿元“一次性付款”竞得，阳光股份在其公告中称，将与首创置业共同成立项目公司，3个月内正式开工建设该项目，2008年6月底之前完工。阳光股份拟占该项目公司的股权比例为30％。
就在此次竞标开标后不久，刘志华出事，不久刘晓光也出事，也许这只是巧合。
据记者了解到的最新情况，近日北京的多家房地产开发公司受到有关部门的问话。
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香港房地产是怎样崩溃的
stnirvana 发表于 2006-5-5 23:20:00
从二战结束1945年算起到今年，香港房地产发展正好60年，1974年是分水岭。前30年相对发展比较慢，出现过1945-1951年、1952- 1958年、1959-1968年和1969-1074年四个周期。但是这些周期基本上是受外向型经济和产业本身影响，与泡沫没有多少关系，房价最大下跌幅度也只有20%左右。后30年房地产突飞猛进，创造了“东方之珠”一个又一个奇迹，成为仅次于日本的全世界房价最高和房价收入比最高的城市，并爆发了 1982-184年和1998-2004年两次泡沫破裂。前一次持续3年，房价最大下跌幅度超过30%，后一次持续6年，最大下跌幅度达到60%。
1974年伴随西方经济从石油危机中全面复苏，香港经济和房地产业重新走上“快车道”。1974-1983年房地产持续8年快速增长。这段时间里，香港成功完成了从轻纺、成衣、塑料、钟表等制造业为主向金融、咨询、公用、电讯、海陆空运输、旅游等高附加值服务业为主的经济转型，香港经济得益内地改革开放，与华南经济融为一体，获得巨大发展空间和能量。
1977年李嘉诚的长江实业击败置地集团，获得“金钟”和“遮打”两个地铁物业的兴建权，并入主和记黄埔董事局。1980年包玉刚成功“上岸”，收购九龙仓转战房地产。这些都标志着香港的华资企业超过英资成为市场主角。同时香港十大房地产公司也已先后公开上市，通过发行股票和债券获得开发需要的巨大资金。香港经济进一步崛起更是吸引了内地、日本、东南亚和澳大利亚资金蜂拥而入，推动房地产一派繁荣，也造成房价和地价急剧上升。
1981年和1997年是香港楼市最繁荣的年份，但是也正是此时吹响了泡沫破裂的前奏曲。1981年香港房价已是世界第二，十年前仅为加拿大的50%，十年后反超加拿大三四倍。从1974年房地产开始复苏到1981年，香港房地产市场以及房价已经连续7年强劲增长，房价中位线高达居民收入中位线的17倍。虽然办公楼空置率高达20%，住房贷款利率高达18%，香港房地产仍然表现出严重的供不应求，炒楼现象蔚然成风，结果以泡沫破裂告终。1984年中英联合公报公布，一切不确定因素息数扫去，香港房地产再次进入“快车道”。
1995年已经连续十几年强劲发展的香港楼市出现强烈回调现象，房价曾一度下跌20%以上。但是只有一年多时间，严格的控制刚刚过去，同时在“九七”回归“利好”下，各方一致看好后市和香港未来，买家涌入，房价不跌反而再次上攻，制造了又一个泡沫奇迹。
造成香港房地产泡沫破裂的原因很多，主要有三点。第一，比重长期太大依赖性太强，同时又受到强烈的地域限制。四分之一居民住在填海造地上“弹丸之地”的香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，与制造业和金融服务业“三足鼎立”。财政收入长期依靠土地批租收入，1980年为36%，加上其他房地产相关税收高达45%。同年建筑业产值占生产总值的23%，加上设计、律师、测量、中介和物业管理等服务性收入，物业交易和出租收入占ＧＤＰ30%。房地产投资长期占固定资产总投资的三分之二。房地产股历来是第一大股占总市值三分之一，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖，开发商和居民贷款始终占银行贷款总额的30%以上。
第二，长期采取高地价政策，造成地价和房价长期上涨太快。1960-1980年香港工业、商业和住宅用地批租价格分别上涨了281倍、74倍和82倍。1984-1997年香港房价年平均增长超过20%，其中1990-1994年“豪宅”猛涨了6倍，甲级办公楼猛涨2.5倍，沙田等非市中心的中档楼盘猛涨近3倍。房价中位线长期是居民收入中位线的8倍以上，不少年份为14倍甚至更高。房价大幅度上涨后，居民还贷压力巨大，很多居民从每月收入40%用于还贷上升到60%甚至80%。上世纪年代初期，中环湾仔尖沙咀等中心区域每平方米房价已经高达十几万港元，元朗屯门等新镇地区也要3-4万港元，而大部分居民年薪只用十几万甚至不到十万。新界一套280万港元的房子只有63平方米，100万港币的只有25平方米（都是建筑面积）。
第三，房价上涨太快形成巨大的财富效应，炒楼成风。房价上涨太快之时必是炒楼成风之日，炒楼越烈也就说明离泡沫崩溃不远了。由于地少人多资本集中，香港房地产投资回报率长期比世界其他主要城市高2-3倍。在房价狂涨的时候短期炒作更加有利可图，转手之间就可以赚个20万50万港元。上世纪年代最著名的案例金门大厦20个月里四次转手总价从7亿港元炒到17亿港元。炒楼为生的佳宁集团空手倒卖，又通过上市筹措资金进一步炒楼，三四年里资产过百亿跻身十大房地产企业，最终因泡沫破裂清盘破产，董事长被捕入狱。
香港楼市就是典型的土地严控型楼市，再配合外来资金的炒风把楼一路炒高而去，就连唱戏的都加入了炒房团，当然金融股市配合得很好，
中国得楼市是1999年开始进入炒作阶段的，前段时间街头巷尾凑到一起的都是谈的你买房了吗，你炒房了吗。最离谱的是钢琴教师也加入了，有机会赚钱想必就象苍蝇闻到屎一样人们会一窝风扑去，就象麻风病样会传染，如果你没买房就象被社会抛弃的弃儿显得很孤单，人人以有套象样得房而发疯，这还有很大部份并不是要炒房，而是靓房和显赫在刺激人们得神经，中国人都是为别人而活的，为了让别人更看得起自己或让别人羡慕，当然房子又大又气派又装修豪华更是有钱有派成功得象征，是要面子得事，于是这欲望就一路被刺激，好象没有套高挡商品房就白活了似的，当然中国人已到了要住的好的时代了，原来的老公房没有园林没有会所没有电梯没有很好的物管，这些都大大地刺激了人们的神经，所以需求一下被激活了。更主要的是花点首付就可住进去了，这首付低则3－5万，高则10来20万，很多人已有了这笔钱的，于是信用被扩大了 3－5倍！
日本房地产的“泡沫神话”带给我们什么教训？
泡沫程度惊人
回顾日本出现房地产泡沫破裂的历史也许对我们有所帮助。毫无疑问，现在的美国与上个世纪80年代的日本有着天壤之别。其一，日本当年的房地产价格上涨速度更快、幅度更大。部分原因在于，投机者利用迅速上扬的股市的账面利润投资房地产，导致股价与房价全面飙升。
另一个区别是：在日本当年的房地产热中，最大的投机者是财力雄厚的公司。它们在抬高商业房地产市场的同时，也抬高了住房价格。
日本遭受了现代历史上规模最大的一次房地产市场泡沫破裂。在1991年房地产市场的巅峰时期，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。
后来，由于日本中央银行升息力度太大，股市和楼市同时崩溃。随着投资者抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，日本的股市与楼市价格直线下降，跌入低谷。直到现在，才刚刚开始恢复。
泡沫背后的神话
日本的经历包含着许多警示。其一：避免受炽热的房地产市场发出的诱惑的吸引，特别是避免动用高风险或外来贷款，进行入不敷出的借债。其二：避免购买一旦市场冷却难以出手的房地产。
经济学家说日本的经历对美国决策者（比如即将于明年1月底出任美联储主席的本·伯南克）来说还包含着教训。首先就是从日本中央银行的失败中吸取教训，放慢美国房地产和股市泡沫的上升速度；其次，要吸取日本未能缓和崩溃的教训。日本直到最近才终于找到了恢复房地产市场的办法，即通过放宽限制，刺激新的房地产开发。
最重要的是，日本的经历告诉我们：必须对一切财产泡沫背后的神话持怀疑态度。那个神话就是价格会永远不断地上涨。与当今美国购房者一样，日本当年的许许多多购房者过度举债，购买了超出其支付能力的房产，因为他们以为房地产价值只会上升，不会下降。当价格下跌时，很多购买者在经济上遭受了重创，甚至破产。
日本泡沫问题最知名的权威、早稻田大学教授野口悠纪雄说：“日本最大的教训就是不要陷入曾经有过的那种拒绝相信的状态。泡沫期间，人们不相信价格会下跌。历史已多次证明这是错误的。但是，人的天性中总是存在一种令人无法吸取历史教训的东西。”
他说，上个世纪80年代，日本的投资狂热已到了登峰造极的地步，即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺。但现在的中国国与当年的日本仍有着相似之处：购买者居然感到别无选择，只能现在购买，以免房价升得更高。
专家还发现了其他相似之处。上个世纪80年代，由于对房地产价格持上升预期，日本许多购房者对大举贷款感到心安理得。但是，当日本房地产价格下跌时，业主们发现自己背负的债务远远超过了房产的价值。很多人破产，特别是由于房地产价格下跌而引发较广泛的衰退后出现的失业人员和减薪人员。
决策层的镜鉴
现在，日本的房地产市场泡沫本身的教训：那就是房地产价格一落千丈。
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索罗斯再看跌中国房地产 应吸取日本教训
国际投资大鳄乔治-索罗斯近日在接受CNBC财经频道采访时说：“由于加息导致的流动性减少，所有类别资产都承受着向下调整的压力。”他说，当前最“脆弱”的资产就是房地产，而美元也将继续贬值。大家可能都还记得索罗斯去年放出的看跌中国房地产的言论，他直言不讳地说“中国房地产市场繁荣坚持不过三年”。
索罗斯看空中国房地产的观点是否准确，自然会由未来的事实作出判断，毕竟只有实践和时间才是检验真理的双重“试金石”。索罗斯的思维和理论充满神秘色彩是人所共知，正如他的那本著名的《金融炼金术》书名一般独特幽秘。索罗斯的“腰酸背疼”本能一直是传说中他的直觉来源：当他开始背痛时就知道投资组合出了问题，当痛的地方接近腰部就是出了买超的毛病，若是左肩痛就是货币方面有麻烦等等。这是种很有趣的解释，估计只是一种半开玩笑的说法，却也说明了从蛛丝马迹中辨别那些貌似平常的事件背后隐含趋势的重要性。是什么蛛丝马迹让索罗斯看空房地产？或许从经济生活的细节中就能找到答案。
但房地产市场发展的周期性是个客观的现实问题，不管开发商喜欢与否房地产市场也与其他市场一样有其自身发展的规律性。世界经济周期性波动对房地产市场的影响尤其不容忽视。在世界范围，由房地产泡沫导致金融风险的案例都相当惨痛，其中影响最大的非日本案例莫属。
上世纪80年代后期，日本经济快速回升，出现了历史上少有的繁荣期。日本中央银行为了刺激经济持续发展，采取了非常宽松的金融政策，这些资金基本上都流入了房地产业，致使房地产价格暴涨。从1986年起，日本在短短5年间，地价上涨了2倍多。其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%。日本国土厅公布的统计数据显示，1985年，东京都的商业用地价格指数为120.1，但到了1988年就暴涨到了334.2，3年间暴涨近2倍。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达40001万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。
1991年，日本房地产泡沫破裂，致使日本经济十多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭。仅2000年，包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年破产企业总数的33.6%。2002年，日本有28上市公司倒闭，其中有三分之一以上是房地产公司，创战后上市企业倒闭的最高纪录。房地产泡沫破灭直接引发了日本严重的财政危机而且给金融业带来了大量的呆坏账。日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭，中小金融机构的破产更是接连不断，金融体系剧烈动荡。房地产泡沫破裂把日本经济带入了持续10多年的萧条期。
客观地说，中国经济持续多年高速增长很大程度上是房地产市场繁荣的结果。但这种繁荣到底能持续多久是个很大的问题。房地产市场的特殊性使它具备了牵一发而动全身的效果，房地产市场波动对国民经济有着深远的影响。由于房地产产业链条较长，产业关联度较高，上游涵盖钢材、水泥、物流等行业，下游包括建筑、装饰装修、物业等行业，是经济发展的支柱产业，容易引发大量投资；此外，房地产业是资金密集型产业，与金融业又属于捆绑型关系，地产金融风险会过分集中在商业银行体系；需要指出的是，房地产具有实体经济和虚拟经济兼有的特性，同时兼有投资和消费的功能，房地产商品的虚拟经济特性相对比较隐蔽。正是房地产这些属性，使得房地产经济成了国民经济的领头羊，然而这只羊既能把经济引领到康庄大道，也能带入泥潭和深渊。
有数据显示，上海的房地产价格在2001年至2004年间上涨近70%，其房地产建设规模只占全国5%，但2003年至2004年的房贷总额却占到全国的近20%。这与上世纪80年代末的日本东京有相似之处。此外，目前中国的房价收入比(即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例)大大高于世界平均水平。房价收入比是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。美国目前的比例是3∶1，日本则是4∶1。而在我国，这个比例大约是10∶1～15∶1。香港房地产在1997年跌落之前，房价收入比大约是14∶1。种种迹象表明，中国的房地产市场已经走到一个十分微妙的边缘。
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