再谈08年的房价的走势问题
8月底，笔者在自己的博客（新浪网和搜狐网）上发表了《08年房价是否会下跌？》的短文，主要的从人口结构的变化来分析08年前后的房价走势，结论是：由于1978年实行计划生育制度，使我国的人口出生率在1978年之后出现很大的下降，该因素导致2008年前后的购房、结婚人口数量将非常明显的变化，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的。从这个角度看，2008年可能是中国房价的真正拐点。
从学术研究的角度看，上述推理和结论应该是没有什么错误的，但结果却让笔者十分意外，在笔者的新浪博客的两百多条留言中，90%以上的留言是反对笔者的观点的，而且言辞非常激烈，充满着语言“暴力”。这种现象在我的博壳中是从来没有过的，从今年初到现在，我在博客中发表了数十篇评论，还没有遭遇如此集中的“围剿”。仔细反思后发现，问题可能出在“房价”上。在以前的众多文章中，以讨论住房制度和房地产政策居多，很少涉及房价问题，而这次恰恰是讲房价的，而且是讲房价要下跌的！我想要害应该就在这里。
这不禁使我想起了我的同事易宪容老师关于北京、上海房价要下跌的言论之后的社会反响。05年底，易老师感冒天下之大不韪，提出“未来北京的房价要下跌30%，上海的房价要下跌50%”的言论，于是乎群情激愤，在今年上半年的众多的房地产论坛上，只要有开发商代表发言，必然会对易老师的这个观点批驳一番、讽刺一番。而易老师在05年发表了数百篇文章，唯有该文章引起的凡响最强烈。原因何在？皆因房价问题太敏感也！
笔者不打算去评判给笔者博客留言者观点的是否曲直，但如果我们能从这些社会公众的无意识的留言中去揣测社会心理的变化可能意义更大些，更有利于我们把握房地产市场的投资机会与风险。
我们把时间拉长些，就会更清楚地感受到社会公众对房地产市场的认识的变化。2004年初，笔者撰文认为政府应该积极主动地去干预房地产投机行为，最好的办法是通过立法的形式来禁止炒房行为。一时间全国掀起了声讨“温州炒房团”的旋风，赢得了社会的广泛赞同。2004年底笔者在对上海房地产市场调研的基础上发表了上海楼价将难以为继的观点，当时的舆论分为针锋相对的两派，有人反对，有人赞成，而赞成者占大多数。随着房价的不断上涨，尤其是05年10月份“国八条”出台之后的房价大幅度反弹，社会预期发生了很大变化，从05年底开始，已经没有人会相信房价会下跌了，不论是易老师的曾经遭遇，还是笔者正在感受的语言“暴力”，都说明了这一点。
从上述直观感觉可以看出，如果说05年初还会有人相信房价会得到控制的话，到现阶段已经很少有人相信房价会得到“稳定”了，更没有人会相信房价会下跌了，尤其没有人会相信北京的房价会下跌。
这是一种十分可怕的现象，它具有很强的破坏性，直接表现为政策失灵。当所有的人的预期高度一致时，就没有人会相信政策调控的效果了。我们已经看到，“国八条”出台之后，房地产市场曾经有非常明显的变化，“国八条”是05年5月份出台的，随后的6、7、8三个月的房地产统计数据变化非常明显，交易量大幅度萎缩，房价出现回落，开发投资的数量也明显减少，出现反弹是05年底才出现的。而“国六条”是今年6月出台的，从统计数据看，今年7月份的房价统计数据仍然出现上涨，有些城市上涨速度还加快！原因皆在于社会心理的上述变化。
出现这样的结果是不奇怪的，这是房地产市场的价格波动规律决定的，国内外的研究结果表明，当房价的波动在一定范围之内时，房地产的价格决定与一般商品的价格决定没有什么不同，但如果房价的波动超过一定的范围时，它的价格变动规律就会出现很大的变化：价格上涨得越快，需求越旺盛，需求与价格呈正比而不是反比了。简言之，此时的房地产市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”。
正因为房地产有这样的波动规律，使政府对房地产的控制变得比较困难，历史已经证明，政府对于市场的干预能力是有限的，没有哪个国家的政府能够有效防止房地产泡沫的产生，也很难阻止房地产泡沫的破灭。当然，凡事都有例外，如果一个国家的金融和房地产市场发展很成熟，政府控制房地产的能力会强些，例如，在美国，完全可以通过调整利率等手段来调控房地产，因为美国的房地产市场对利率非常敏感。而发展中国家则没有这个能力，从这个意义上说，发展中国家不能玩房地产泡沫，或者说发展中国家玩不起房地产泡沫。
可能很多人对房价的波动规律并不感兴趣，他们最关心的是结果，是未来的房价走势。笔者不敢确切地预测房价在什么时点会出现拐点，也没有那个能力预测未来的房价的准确走势，但有一点是可以说的：当所有的人都看好市场的时候，市场的风险最大，此时的房价将会见顶。如果笔者的上述分析正确的话，房价的拐点也许不会等到2008年了（包括北京的房价在内），因为当下的社会预期已经高度一致！
今年8月份公布的房价统计数据表明，7月份全国70个城市的房价继续上涨，有些城市的上涨速度还出现加快的趋势，例如，北京的7月份环比增长速度为1.4%，超过6月份的环比增长速度。该结果让很多人感到意外，因为这是6月份出台了包括“国六条”在内的一系列调控房地产政策之后出现的情况，“国六条”的指导思想是“调整住房价格，稳定住房价格”，房价的不断上涨表明“稳定住房价格”的目标可能会落空！
当然，有人会说，政策的效果还没有显示出来，7月份的数据还不能说明政策的效果。从去年5月份“国八条”出台之后的市场反应看，6、7月份的统计数据反应最明显，到去年8月份之后，住房的交易量和价格开始出现回升的迹象，进入第四季度后北京等城市的房价开始出现加速上涨的趋势。也就是说，市场对政策的反应程度随着时间的推移而递减的，按照此规律，6月份出台的政策，7月份的市场反应应该是最敏感的，如果7月份的房价没有得到“稳定”，7月份之后的市场就更难得到“稳定”了。
国家为了稳定房价，史无前例地九部委联合出台政策来“稳定”房价，而且是连续两年多次对房地产市场出台政策，而房价依然上涨！我们不禁要问：房价为何难以“稳定”？
笔者认为，要分析上述问题，首先应该清楚房价形成机制的特殊性。
房价形成机制和一般商品有什么不一样？对于房地产而言，正常的“需求”当然是住居、办公、商业等，但它除了可以满足人们住居等的消费需要之外，还可以成为投资品，可以收取租金或再出售，赚去买卖的差价。这样，房地产的“需求”就包含了两个不同的内容，一个是消费，一个是投资。
正因为房地产具有投资品的特性，使得它们的价格形成机制和一般商品有较大的不同，不能用一般商品的均衡分析方法来分析房地产市场。一般商品价格均衡理论认为，在自由竞争的市场，一种商品的供给和需求会自动达到均衡点，均衡点的价格就是均衡价格。如果市场的价格高于均衡价格，就会刺激投资，增加供给，于是价格下跌，回到均衡价格；反之，如果市场价格低于均衡价格，供给会减少，市场价格再次回到均衡价格。但投资品的价格决定不遵循上述规律，投资品的价格决定于未来的收益预期。
投资品的市场没有均衡点，更不存在均衡价格。对于投资品而言，预期价格上涨则需求增加，预期价格下跌则需求减少。对于具有市场投资经验的人都知道，所谓的“预期价格”主要是根据历史的价格走势来判断的。简单来说就是，如果最近一段时间市场是上涨的，那么，“预期价格”就是上涨的；反之，如果最近市场价格下跌，则“预期价格”就是下跌的。因此，在投资品市场，市场的需求和价格走势是正相关关系：价格上涨则需求上升，价格下跌则需求减少。而房地产市场的供给和需求则比较复杂，当市场价格上涨时，投资利润率增加，刺激开发商增加房地产开发投资，房地产供给增加；而市场价格下跌，以前的投资“需求”会成为“供给”，市场价格会进一步下跌。
因此，我们简单概括投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”：当一种趋势形成以后，市场自身有强大的自我复制功能。如牛市形成以后，市场参与者由于未来价格上涨的预期作用，倾向于购买并持有房地产或股票，市场需求增加而供给减少，呈现供不应求的状态，于是价格继续上涨，而上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲望。如果是熊市，价格的不断下跌和市场的悲观预期同样会互相作用，互相强化。
正因为房地产有这样的波动规律，使政府对房地产的控制变得比较困难，历史已经证明，政府对于市场的干预能力是有限的，没有哪个国家的政府能够有效防止房地产泡沫的产生，也很难阻止房地产泡沫的破灭。当然，凡事都有例外，如果一个国家的金融和房地产市场发展很成熟，政府控制房地产的能力会强些，例如，在美国，完全可以通过调整利率等手段来调控房地产，因为美国的房地产市场对利率非常敏感。而发展中国家则没有这个能力，从这个意义上说，发展中国家不能玩房地产泡沫，或者说发展中国家玩不起房地产泡沫。
从房地产市场的波动规律看，要么上涨，要么下跌，不会出现“稳定”的结局。有意思的是，“国八条”的标题就是《关于稳定住房价格的若干意见》，“国六条”的标题同样有“稳定住房价格”的字眼。这些明确透露出同样的信息：既要抑制房价过快上涨，同时又不能大起大落。
就在“国八条”出台之后，笔者曾经写过《房地产能软着陆吗》，该文提到：“如果政府的措施里隐含着‘软着陆’的企图，那么，调控房价的行动就不可能成功。这是房地产市场的价格波动规律决定的，当已经形成了价格上涨的趋势之后，市场只有两种选择，要么继续上涨，要么迅速下跌。不会出现第三种情形”。一年之后的实际情况印证了笔者的判断，房价在经过2005年6、7月份的调整之后，部分城市的房价从2005年10月份之后就大幅度上涨。
当然，在分析“国八条”为什么没有取得预期的成效时，可以从各个角度，如地方政府的阳奉阴违呀，税收制度的缺陷等，但我认为，政府对房地产价格波动规律的认识不足也是重要原因之一。
历史的经验和教训告诉我们，对投资品市场的调控没有两全齐美的事情，如果不让市场出现暴跌，唯一的办法就是不让它暴涨。如果已经出现了泡沫，应该当机立断，处理泡沫事件不能瞻前顾后，否则泡沫会越来越大。希望房价稳定是不现实的。
上述关于房地产的波动规律的描述是笔者的观察和总结，不一定会符合市场的真实状态，希望更多的研究来探索房地产市场的价格波动规律。
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2008年之后房价是否会下跌
很多北京的朋友都认为2008年之后北京的房价会下跌，原因是奥远会之后北京的房地产缺乏炒作的题材了。笔者不想就此话题展开讨论，08年奥运会充其量只是影响当前北京房价的因素之一，甚至不是主要因素，更不可能是影响整个中国的房价的主要因素。我在此要讨论的是人口结构变化对房价的影响，从人口结构的变化看，08年之后的房价可能会下跌。
触动我将人口结构与房地产价格联系起来的动因是最近一次回乡探亲之行。
我每次回安徽老家时，都要去看望一下初中的老师，这所中学离我的老家只有1公里的路程，是本乡所属的初级中学，所有的学生都来自本乡。记得80年代初，当我上初中的时候，有三个年级，每个年级有两个班，共约500人。由于条件的限制，教室小而简陋，每个班有是七、八十名学挤在一起，每当课间休息，教室里总是尘土飞扬。可见当时学校的人气之旺！
但这次返回母校时，眼前的景象让我深感震惊。往日的喧嚣被一遍凄凉所替代，当年有500名学生的学校如今只剩下100多位学生。据老师介绍，现在的学生越来越少，两年前，乡政府已经决定把临近的几所初中合在一起，剩下的这100多名学生是最后一届毕业班了，等这届学生毕业之后，该学校就停止招生，我的母校将彻底关门了。往日的铃声将永远成为回忆。
母校的兴衰促使我思考中国的人口结构的变化：和20年前相比，中国中学生占人口的比例在迅速下降，这和人口的计划生育政策是直接相关的。从统计数据看，我国的生育高峰在1965年前后，1962年的出生率是3.71%，1965年的出生率是3.78%，1970年的出生率是3.34%，一直到1978年之前出生率都在3%以上，但1978年的出生率下降到了2%以下。60、70年代人口高峰期出生的人口在80年代正好处于上中学的年龄，因此，才有我上中学时的拥挤的场面。由于计划生育政策的实施，60、70年代出生人口的下一代比他们的父辈少了一半多。这就是我的母校出现“门前冷落”的最根本原因。
很显然，人口结构的变化导致了学校生源的变化。同样如此，人口结构的变化也会对房地产市场产生深刻的影响。
从一般规律来看，25--35岁是结婚的高峰，也是第一次购房的最高峰。60、70年代人口高峰期出生的人口在2000年左右正好是处于买房、结婚的高峰，如同我们当年上学的情形一样，这辈人不管干什么都会形成一股强大的冲击波，买房当然也是如此。这是导致2000年以来我国房地产市场持续升温的最根本原因。
但2008年之后，当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期了。2008年前后的人口结构变化将非常明显，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的，因为影响房价的最重要原因是边际需求因素，当边际需求减少时，价格肯定会下跌。从这个角度看，2008年将是中国房地产市场的真正拐点，当前的房地产喧嚣可能很快将会结束了，如同曾经十分热闹的我的母校一样。
当然，以上是单纯从人口结构变化的角度分析的，是假设其他因素不变的。其实，影响房地产的因素是很多的，如城市化进程、经济发展速度等。笔者认为，在众多的影响因素中，最重要的可控因素就是城市化进程（因为在人口加速老年化的情况下，经济增长不会有出乎意外的表现的，经济景气状况会有所下降的），为了弥补人口结构对房地产市场的不利冲击，我们可以通过加速城市化的方法来缓冲，这需要宏观决策者的未雨绸缪，也需要企业家的高瞻远瞩。
联系地址：北京市，建国门内大街5号中国社会科学院金融研究所
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