房价成本清单曝光 项目回报率近100％
2006年09月27日 09:27
房价
昨日，一位杭州的房产业内人士向本报记者传递了一份房产开发成本清单（表一）。从这份清单上看出，该开发商凭借该项目共赚取了5.8亿元的毛利润，相对其6亿的成本来说，回报率近100%。
据记者了解，这位业内人士曾经从事于南都房产，后来离职独自创业，并以咨询公司的名义继续从事房地产开发业务。
但是该人士拒绝透露这个成本清单属于杭州哪个房产楼盘。
从这份成本清单可以看出，开发商的拿地成本只有区区165万/亩。专家告诉记者，按照这样的拿地成本推算，该开发商是在2001年左右拿到的土地，折合成地面价格是每平方米2475元。
而当该楼盘于两三年后建成时，楼价已经飞涨至7000元至8000元。在其销售一栏里可看到，其多层公寓销售价格为7800元/平方米以上，高层公寓则卖到了8000元/平方米以上，加上商铺与车位的销售，回报率惊人。
与此同时，本报记者还从有关渠道获得了两家开发商对各自项目的预算规划。这两家开发商，一家是上海的ZH房产（表二），一家是杭州的ZT房产。从这两家开发商的项目预算中，可以看出房产成本与利润之间的悬殊差距。
上海的ZH开发商所开发的项目，位于上海市闸北区某街道，项目总面积103亩，项目总建筑面积20.6万平方米（商铺及配套3.05万平方米），一期47亩、建筑面积10.25万平方米，目前已划分为面积大体相等的A、B两块，将分步拆迁并开发。
在ZH的“如意算盘”中，A区的动迁成本、建安成本、配套费用加一起，总成本是4.284亿，折合每平方米的成本是8400元，而该开发商的预计卖价则是住宅1.5万元/平方米、商铺3万元/平方米。从成本到售价翻了一倍，该开发商的理由是，周边的楼盘售价，绿洲雅宾利一期：2006年4月开盘，均价18000元/㎡，已售75%；蒙特利名都城：2006年下半年开盘，均价16000元/㎡。
如果项目建成并成功销售，该开发商的毛利将达4.416亿元，项目的毛利回报率超过100%。
杭州ZT房产的项目虽是拆迁安置用房，但该项目成功开发的话，开发商将得到14.6亿的收入，相对于其11亿元的成本，毛利回报达30%以上。
打开“商业秘密”
房地产清单，这组本该透明、公开的数据却是记者通过复杂的途径辗转得到的。
国务院办公厅2005年6月转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第八条曾明确：完善市场信息披露制度，要求各有关部门加强信息沟通与整合。而时至今日，除了盐城、福州等部分二线城市开始了信息公开试点外，北京、上海、杭州等城市无一效仿。
在该不该公开成本的对峙中，一线城市开发商的利润居高不下，这和稳定房价的初衷开了一个不小的玩笑。
在本报得到了上海、杭州两地的房地产成本清单的同时，广东省建设厅近日以“容易造成对（房地产）企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响”为由，否决了该省朱列玉等8位人大代表提出的公布房价成本的要求。
房地产业界表示，目前各楼盘的各项销售指标通过网络很容易查到，如果再公布成本，房地产商将没有任何秘密可言，这对于房地产企业不公平。
在房价中，一般包括地价、建筑安装成本、配套设施费用、贷款利息、税收以及开发商中间利润。从政务信息公开的角度讲，政府公布其中由自己控制的那一部分，无可厚非。
房地产业界人士还表示：“即使公布了房价成本清单，对降低房价也不会起到多大作用。当市场供大于求时，房价自然下降。而供不应求时，即使是把所有的成本清单都公布了，房价高低仍不受影响。”
专家指出，房地产的价格主要是由市场供需关系决定的。房价成本是否公开，表面看并不会对商品房市场价格产生实质性影响。但是，这种公开是根治高房价的一个突破口，政府公布房价中的社会成本，尤其是土地成本，可以为社会和媒体对开发商的价格行为进行监督创造有利条件，最终有助于一个有效的商品房价格监督机制的形成。专家认为，公布房价成本的关键是如何使之法律化、制度化、科学化，肯定会逐步改变住房价格机制扭曲的现状。
由此可见，公布房价成本清单，还购房者知情权，是非常有意义的。这样消费者就能根据真实、全面的信息作出理性判断，形成的房价也会更趋理性。
易宪容：市场经济需要信息公开透明
市场经济的一个基本原则就是信息的公开化、透明化，这样才能把相关信息体现到商品的价格上。如果一个市场的信息既不公开也不透明，或是公开而不透明，将会导致商品定价系统残缺，交易将在不平等的情况下达成。而市场交易的不平等，或是会导致交易市场的萎缩，或是市场中的一部分人利用信息优势对另一部分人进行掠夺。”
表1：杭州某楼盘成本清单
项目名称计算式金额（万元）一土地面积（出让面积）141.19亩（94133平方米）二可建房面积（主要部分）
多层公寓94560平方米占62.78％小高层公寓40000平方米占26.56%沿街商铺4000平方米占2.66%半地下汽车库17280平方米
小计167890平方米三容积率1.6四销售额多层公寓7800*9456073756.8小高层公寓8000*4000032000沿街商铺
12000*40004800汽车库8100小计118656.8五项目成本（万元）1、地价投标价165万/亩241362、配套费3793
3、建安工程造价171984、建设与准备费19625、财务费用26886、销售广告费118656.8*2.5%2966.427、营业税
118656.8*5.85%6941.428、不可预见费54831*1%548.31项目成本合计60232.84六利润
118656.8-60232.8458423.96七所得税58423.96*33%-19279.9八净利润58423.96-19279.9
39144.05表2：上海ZH房产成本清单一期A块利润测算：一期A块建筑面积5.1万元/㎡：商铺7000㎡，住宅：44000㎡
（1）成本：动迁成本：2.5亿元，楼面价4900元/㎡；建安成本2000元/㎡配套费用
1500元/㎡（组成：规费：300元/㎡、设计、环境费：100元/㎡、管理费用：200元/㎡、广告费用100元/㎡、资金成本600元/㎡、小区配套100元/㎡、不可预见费用
100元/㎡）成本=(4900/㎡+2000元/㎡+1500元/㎡)×5.1万元/㎡=4.284亿元
（2）销售收入：商铺售价3万元/㎡；住宅售价1.5万元/㎡.销售收入=7000㎡×3万元/㎡+44000㎡×1.5万元/㎡=8.7亿元
（3）毛利：8.7亿元-4.284亿元=4.416亿元
来源：上海证券报 记者李雁争
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房价成本公开的阻力在地方政府
2006年09月27日 09:56
据报道，江苏省悄然出台了首个“官方版”房价构成清单，涉及盐城市自2004年以来开盘的97个楼盘。与此同时，盐城市还对普通住宅商品房实行政府指导价———以基准销售价格为基数，盐城市区允许上浮8%，下浮不设限。
值得注意的是，盐城市公布房价成本，在受到公众欢迎的同时，并没有遭到开发商的反对。这透露出几个信息：第一，公布房价构成后，“百姓关于房地产价格的投诉变少了”，这说明，公布房价成本，保障公众的知情权，有利于缓解消费者与开发商之间的矛盾。第二，房价成本公开，使房价运行围绕成本进行，有利于避免房价的大起大落，有利于稳定房价。其三，如果政府想公开房价成本，开发商一般是愿意给予配合的———哪怕有点不情愿，他们也会配合。
这说明，房价成本公开的真正阻力并不全在开发商方面，而主要在于地方政府，有几个现成的例子为证。今年广东省“两会”期间，广东省人大代表朱列玉建议通过开发商公开房屋成本价等方式来控制地产行业的暴利行为，但建议被广东省建设厅全部“否决”；2005年8月，福州市物价局在全国率先公布该市商品房的社会平均成本，但不久，由于来自各方面的“压力”而停止披露房价成本数据；曾经承诺公布房价成本的城市，由于地方政府的阻止未能兑现。
地方政府或相关部门为何反对公布房价成本？首先，地方政府不希望土地出让利润被公众所知。有专家曾指出，建安成本、配套设施成本浮动不大，能够决定房价的最重要因素是土地成本，而土地价格和相关利润是地方政府最忌讳的话题之一。许多发达地区的财政被称为“土地财政”，地方政府本能地不想让公众知道他们所获的这部分利润的丰厚程度，因为他们担心公众有可能因此把对房价非理性上涨的不满从开发商身上转移到自己身上。
其次，公布房价成本将把地方政府的各种税费大白于天下。据报道，在我国房地产开发过程中，各种收费项目多达100余种，有“头税轻，二税重，三税、四税要了命”的说法，所谓三税、四税指的就是各种收费。这些收费常常是违规征收的，如果公开房价成本，势必会把地方政府悄悄收取的各种费用拉出来曝晒，地方政府自然不愿意干。
最后，公布房价成本将大大压缩权力寻租的空间，减少一些官员的灰色收入。房地产行业与医疗药品行业、零售业，被称为商业贿赂的三大高发领域。商业贿赂贯穿房地产开发的各个环节，任何一个环节的权力拥有者都可以通过权力寻租获取部门或个人私利，由此增加的成本被转嫁到了公众身上，早已引起公众的不满。在中央加强反腐的今天，如果公布房价成本，不仅权力寻租的空间变小，一些腐败分子过去的一些灰色收入也有可能露出马脚，因而，他们会强烈反对公布房价成本。
地方政府阻止房价成本公开，有着种种难言之隐，而这些难言之隐是与中央宏观调控政策和公众的利益相背离的，我们需要进一步努力，力促地方政府以大局为重，公开房价成本，促使房地产的稳定发展，这于国于民都是有益的。
来源：上海证券报 吕青
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