和谐社会需要新一轮房价调控
从去年两会以来，抑制房价暴涨就成为全社会最关注的话题，两会众多代表委员的共同诉求，基层广大民众的反映声浪，中央政府八大部委两次联手动作，持续不断的红头文件出台，原以为房价会直线下跌，至少也会就此住脚。但不曾想到，就在这样十二道金牌连连出招之下，房价居然逆势飞扬，最高的地区竟高达40%甚至更多，举国上下哗然。作为学者，笔者专门研究房地产，房价，关注之余，出离愤怒，觉得政府相关部门的政策摇摆不定、房产大佬们的摇唇如舌、媒体导向的见钱眼开、地方政府的公开叫板，这一切让国务院关于抑制房价暴涨的政策措施化解于无助，松懈于无形，让政府的威信受到极大损害。另一个，某些学者充当富豪的马前卒，置学识与良知于不顾，更让人感觉耻辱、卑劣与不齿。而再不控制飞升的房价，于国计民生将大为不利。
记得2005年两会上，温家宝总理在回答记者的提问时，说了这样一段话： “我想起了诺贝尔奖金获得者，一位经济学家叫舒尔茨的一句话，他说世界大多数是贫困人口，如果你懂得了穷人的经济学，那么你就会懂得经济学当中许多重要的原理。”温总理提出的“穷人的经济学”，是一个关乎社会发展公平与和谐的问题，这表明党和政府坚持以人为本的科学发展观，努力建设社会主义和谐社会的政治主张，笔者衷心拥护，笔者最大的愿望是做一个穷人经济学家，那种一贯沉迷于以增长方式带动社会效率提升的“富人理论”应该得到纠正。
一、理解“穷人经济学”才能理解政府调控房价的主旨
党的十六大以来，党和政府强调以人为本的科学发展观，强调可持续发展，胡锦涛总书记要求“情为民所系，权为民所用，利为民所谋”，国务院政府工作报告把降低城市房价作为近年来施政目标之一，这是代表最广大人民的根本利益的举措之一。温总理关注“穷人经济学”更说明了党和政府关心人民疾苦，关于最广大的中低收入阶层的生活，充分显示了党和政府执政亲民、为政爱民、以民为本的政治理念，笔者认为有这样四个深刻含义：一是经济发展到了贫富差距的矛盾需要高度关注的时刻，需要缩小差距、帮助中低收入者提升生活质量与扩大发展空间；二是效率优先是市场经济的法则，但效率优先有“马太效应”的“恶”的一面，需要以“公平”来调节；三是关注富人如何更好致富过去一直是市场经济法则的主旨，现在需要把关注度转向穷人，让穷人尽快脱贫致富是政府施政的重点；四是和谐社会的工作重点应该是一个政府关爱与扶助穷人、富人资助善事、低收入阶层逐步减少、中等收入阶层逐步扩大，实现社会的稳定的社会秩序与持续的经济增长。从这个意义上来讲，调控房价是 发展的必然。
二、调控房价应从三个方面切入主题
一是从观念层面切入。这个问题人们争议不休，各种观点充斥舆论，其实极好理解。房地产开发商作为利益获得者，部分权力部门与房地产开发商形成利益共同体、金融部门希望已经放出的房贷安全、地方政府拉动房地产成为税收的主要来源之一，在地价与房价中间的大量灰色收入的利益链条上俘获了一批政府官员、媒体为获得房地产的巨额广告费收入将偏重于发表支持房价上涨的意见，一批理论功底不足、实践经验极少的学者用庸俗的市场需求导向的理论来解释涨价合理的观点，政府部门出台的多个文件，相当一些文件名为调控实际助涨，某些部门权力滋生官僚主义等等，而公平意味着放弃权力寻租空间，诸如此类，等等；由于种种原因，要求贯彻国务院文件精神、进一步打压房价的诉求被堂之皇之的托词敷衍了事，房价在政府官员、房产大佬、媒体混杂的报导声音中持续走高到了令人咋舌的地步。大是大非的问题，向国家政策叫板的问题，令不行禁不止的问题，不统一思想是不行的。怎么样统一思想，答案是统一到以人为本的科学发展观上来，统一到保持与努力实现国民经济持续增长上来，统一到公平优先兼顾效率上来，统一到建设社会主义和谐社会上来。要改变房地产是国民经济支柱产业的错误提法，要坚定不移地优先保证制造业、科技创新企业、农业获得更多的资金扶持，要保证广大中低收入阶层有能力购房，要把多年倡导的但数量极小且分配不公的“经济适用房”与“廉租房”真正的落到实处。
二是从政策层面切入，对现行文件进行清理。要清理一切有利于房价上涨的政策文件，或者暂停执行相关文件。特别是涉及到城市建设类指标的考核、城市房地产开发、城市GDP考核文件。要出台并考核制造业发展、科技企业数量与质量考核指标、考核居民人均收入、考核房价收入比的相关文件，考核中小企业贷款发放数量、考核企业创新产品的个数与总销售额，考核工业企业效益指标，考核就业率，用这些真正体现国民经济竞争力与老百姓生活小康指数相关的指标代替那些过时的落后的有负作用的指标，代之以包含真金白银的GDP指标，从政策层面纠偏矫正，回归到转变增长方式、促进经济持续增长上来。
三、出台专项文件，坚决扼制房价上涨势头，并使房价缓慢下降，回归理性。
这些文件应该包括四类：
第一类是指导性文件，对购房条件、房产类型、指导价格、调控方式的，主要是引导房地产业健康发展的方向，保障中低收入阶层购房需求。
第二类是限制性规定，主要是针对买房人的，目的是防止投资者哄抬房价、专业炒房的、包括外资炒房的。
第三类文件，是规范房地产市场秩序、调整房地产市场的结构，打击房地产市场上恶意炒作、投资炒房和与各类违规行为，引导房地产业健康发展的文件。
第四类文件，是禁止性文件，主要是防止房地产业商业贿赂的，防止官商勾结的，以及贪污渎职的、违法乱纪的惩戒性规定。包括富人抢走穷人救济粮的惩罚办法。
四、关于制订四类文件的建议
制订上述四类文件无疑是特别困难的事。因为涉及重大利益调整，而许多制订政策者已经在利益关系人当中，所以多个政策看上去狠话不少，狠招也有，但破绽很多，政策在实施中被化解为无形。结果是政策照样出，房价照样涨，严重削弱政策的权威性。作为笔者，虽然冒着被骂娘的风险，反对者利益受损固然恨之入骨，赞成者因利益有限也不满意，但是，依然愿意抛砖引玉，仗义执言，提出想法，引导思考。
关于第一类指导性文件。我国的房价为何超常上涨，主要是购房越迟、房价越高的心理作怪。一窝蜂购房、超前购房，超能力购房。文件要明确，只有在城市生活和工作的人群才是房屋的主要购买者与消费者。应将房产消费分为三类：
一类是商品房，市场供应，市场调节，政府控制总量，控制区位。从总量上看，应占整个房屋供应量的30%左右，不宜超过40%，供较高收入者、改善住房条件者和其它不符合购买保障类住房者购买。商品房的开发应由于群体条件较好，应有70%安排在市区的郊外。例如，北京市应安排在五环以外。商品房，本市户口，房贷可贷70%，国内外来户口，首付建议为50%。
第二类是保障性住房，以前的提法是消费房（指作为居民生活必需品），简称保障房。从量上来看，我国是占世界人口1/5的大国，保障的条件只能参照新加坡与香港等国家和地区的情况，再根据城市的实际情况酌情有所调整。保障应与国情国力相适应。保障房的主要需求对象是中低收入群体，是公交车上班族，因此，保障房的70%应安排市中心区。原则是城市人口一户或一生只能享受一次，保障房不得转让、出租、不得闲置，如有能力购买商品房的，可退出保障房给政府、并获得相同面积的补偿，不得私相授受。外来人口在城市工作，应当纳入城市保障房供应范围，但应明确具体条件。以北京为例，年满25周岁且无房的北京市居民、在北京工作的外来人口（常驻）均可获得。条件是：外来人口在北京市就业满5年、有劳动部门的留存的企业职工名册可查、并向所在地交纳个人所得税的人员，可拥有保障房购房资格。应对北京市外来就业人口进行登记，凡满5年的即可列入保障房享受资格。关于保障房的标准，参照新加坡等城市的做法，建议单身户为25平米、新婚户为40平米、多人户为50到75平米，（以上均以建筑面积为例，下同）。关于保障房价格，建议按市三人户年均收入的6：1考量。依北京市2005年情况，3人户50平米总价四环内不超过30万元，五环内不超过25万元。北京市相关部门应对需购房户进行全面摸底登记，对总需求量进行逐年排序，最长时间待房者不超过5年。保障类住房应占房屋供应总量的50%以上，房贷政策可贷30年80%。关于保障房的价位，政府应在出让金中少收一块，建筑工程招投标实行在资格合格的前提下最低价者得的办法。其它相关税收可一应豁免。
其三是廉租房，供应外来临时性民工、城市特困户，可分别对待。对待外来临时性就业者，人均面积8~20平方，每平方月租金30~40元左右，鼓励合住，统一管理。对本地户口的城市特困户，家庭的，以35~50平方米为宜，月租金不超过每平米10~15元，必要时政府可给予适当补贴。廉租房应由政府投资，总量应不少于10%，且应安排在市区较好位置，方便就业与生活。
关于第二类限制性文件。外国人买房可参照国外的做法，在工作居住三年内不得购买住房，对外资不遵守规定变通购房的应给予相应的处罚。本国人民不在居住地（未在其它城市工作）而在其它城市购房者，需申报资金来源，应苛以20%左右的消费税加以抑制。对炒房与资金来源不明的应禁止购房。鼓励重奖举报并查处违规购房。此外，国家应参照英国的做法，控制第二套房消费，政府可开征空置税，建立全国第二处房产登记制，同时提高第二处房产的新交易税率加以抑制。
第三类文件，规范房地产市场秩序的文件。房地产市场应平稳健康发展，避免大起大落，目前的主要目标要实现软着陆。基于目前城市房地产的现实情况，特别是大部分城市市区土地已经被开发商拿地完毕，继续如期开发无法缓解房价涨势的特定情况，建议：政府与开发商协商，用原价回购其中70%土地用于保障房开发，或者政府用其它地段土地给予调换，其价款可相互抵冲，也可冲抵税款，原有土地用于开发保障房，可免除新开发地段的所得税。开发商开发房地产项目，其形象进度只有完成房屋封顶工程时方可实施房屋预售。商品房开发，实行形象进度贷款，完成基础工程时可落实贷款指标的20%，建筑物封顶时可发放贷款指标的50%，到期贷款不能如期归还的，可加大罚息力度的3-5倍。
第四类文件，关于禁止性规定。近几年来，许多政策实施效果不佳，关键在于政策的破绽太多，规定不到位，容易变通破解。有的是政策本身不对路，或是惩罚性规定虚置。因此，政策的禁止性规定得不到落实，违规成本太低。在新加坡，政府明文规定，任何人在买卖组屋时，必须提供翔实的资料，如果一旦发现虚报，将面临高达５０００新元的罚款或６个月的监禁，严重者两者兼施。在瑞士，政府通过税收控制炒房。针对私有住房，政府根据房屋所在地段和价值估出一定数额，列入个人财产税征收计算范围，个人拥有的房产越多，财产税越高。如将私房出租，包括出租私有楼房里的部分套间，租金也算作个人收入，需缴纳所得税。如私房自住，政府会估出相当于月租的数额，也作为个人收入，列入计税基数。所得税比例是递进式的，收入越多，纳税比例越高。
鉴于我国处于经济转型期，对个人收入无法统计，托关系、走后门、违法成本很低的实际情况，政府要加大举报力度，必要时可将惩罚收入的1/3奖给举报人，不如此不足以遏制违法违规现象。在新加坡早期，组屋售价非常优惠，购房者趋之若鹜。不少购房者购买了组屋后来转手出租，直到政府给予高额罚款及牢狱之灾考令行禁止。针对我国目前在许多方面无法可依，有法不依、执法不严的情况，要加快制订相关文件，明确保障性住房的购买条件，对违规购买的不仅要坚决退房，而且要处以重罚，对购买保障性住房后闲置、甚至出租的，应当收回保障性住房，从重罚款，对获得收益超过一定额度的应用刑罚进行惩处。其它罚处也一应如此。如果相关规定得以完全实施，房价平稳回归，房地产市场健康发展就会早日到来。但是，动真碰硬的阻力很大，需要中央政府拿大主意，下大决心。
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