宋鸿兵：房地产是财富泡沫，还是经济增长的支柱?
节选自《货币战争4》
靠土地升值和房地产开发来拉动经济链条的整套思路，都是值得怀疑的。土地升值和房地产开发，是生产率提高的自然结果，而不是其初始原因。颠倒了这一逻辑，就会产生错乱的经济效果。要回答这个问题，还是从最简单的猎人的故事来分析，会看的更清楚。
猎人用传统的方式打猎，从而形成了猎物的“储蓄”，当他用这些储蓄进行“投资”弓箭制造，他就在提高自己的生产率。而更高的生产率带来了更多的猎物，使他能够将这些剩余“储蓄”在市场上进行交换。如果他需要一件衣服，那么制衣人就会受到生产“刺激”，加快衣服制作，满足猎人需求，从而提高制衣的生产率。当猎人和制衣人都产生了越来越多的储蓄剩余后，他们的增量储蓄在市场交换中，又会刺激更多行业加速生产，结果带来更大范围的生产率提升。
因此，经济增长从率先提高生产率的部门开始向周边行业“扩散”，从而带来社会生产率的普遍提升。在这一过程中，高生产率的部门扮演着“经济火车头”的角色，低生产率的部门则是受其需求刺激而产生增长的动力，然后逐步提高自身的生产率。
如果猎人是“经济增长火车头”，那么制衣和其它行业的发展就是“被拉动”的部门。整个社会生产率普遍提升后，创造出大量的过剩财富，因而产生了“财富窖藏”的需求。在猎人制造弓箭之前，社会并无剩余财富，整个部落的土地并不值钱，如果连肚子都填不饱，谁还会在意土地开发呢？只有当社会出现“财富窖藏”需求后，黄金、财宝、首饰，也包括土地，才起到了盛装财富溢出的容器作用。于是，土地开始升值。越来越富裕的猎人和制衣者们渐渐有了住房需求，房地产开发商被“刺激”起来，他们在建造房屋的过程中，再“刺激”了砖瓦、木料、家具等行业。
在这个产业链上，猎人是需求的源头，动力是弓箭制造。只有生产率的革命，才是财富创造的真正源泉。
靠土地升值和房地产开发来拉动经济链条的整套思路，都是值得怀疑的。土地升值和房地产开发，是生产率提高的自然结果，而不是其初始原因。颠倒了这一逻辑，就会产生错乱的经济效果。
如果没有生产率的革命性突破，片面追求土地升值，将会造成实业部门的成本提高。土地和房地产的货币化，则导致了货币供应量的增加超过生产率的提高，结果就是普遍的通货膨胀，土地成本、原材料、能源和人工的抬升，伴随着市场价格的激烈竞争，将挤压尚未取得生产率突破的整个实业部门的利润。其最终的恶果就是，缺乏利润的实业部门，由于没有必要的“储蓄”积累，丧失了改进“弓箭制造”的能力，弱化了生产率提升的潜力。
土地财政刺激着高地价政策，高地价又刺激着房地产暴利，这种畸形发展模式最终将瓦解实业生产率提升的基础，遏制社会财富创造。GDP总量的增长，并非是经济发展的真正目的，健康的经济增长必须以提高生产率为最终导向。房地产及其产业链带来的GDP，本该是生产率提升的结果，现在却变成了压制生产率的原因。上亿吨的钢铁、水泥、原材料被冻结在充满投机而空置率奇高的“鬼楼”中，这与20世纪50年代大炼钢铁和70年代的“洋跃进”一样，都是在浪费宝贵的经济资源，相当于剥夺了猎人用以制造弓箭的积累，而将其置于闲置和浪费的状态之下。
土地和房地产的货币化，刺激了信用创造的狂潮，日益贬值的货币购买力，扭曲了社会财富的合理分配。它将储蓄者的财富大规模转移到少数人口袋里，并树立了一个“快速致富”的恶劣样板。在财富流向的巨变中，土地增值轻易超过了实业生产的微薄利润，迅速瓦解了实业家们艰苦创业的意志，动摇了实业持续改进“弓箭制造”的决心。既然买一块地坐等升值比枯燥、痛苦、绞尽脑汁和充满风险的技术创新，来钱更快、赚钱更多的话，谁还愿意继续踏踏实实、勤勤恳恳地做实业呢？这种短视和浮躁的社会氛围，使“中国制造”的根基越来越浅，抗风浪能力变得脆弱。
土地快速升值和房地产业的畸形发展，从物质和精神两个方面同时摧残着实业生产率增长的潜力。它们所创造的GDP中，毒素含量高、副作用大、泡沫成分重，属于经济发展中的“高污染”行业。
正常的房地产发展，有利于全社会的生活品质改善，带来了经济的健康成长，促进了社会消费，扩大了国内市场规模，应该受到鼓励。但是，畸形的房地产繁荣绝非中国之福。
2001年“911”以后，美国信息技术革命被资本过度投机所断送，生产率爆发的进程戛然而止。在缺乏新技术突破的困境中，美国走上了以刺激房地产繁荣来拉动经济增长的“资产泡沫型”模式。过度的信用扩张和金融创新，最终导致了20世纪30年代大萧条以来最为严重经济危机；日本上世纪80年代中期之后的房地产畸形繁荣，引发了20年的经济停滞；亚洲四小龙的房地产泡沫，受到了1997年亚洲金融风暴的严厉惩罚。前车之鉴历历在目，挤压房地产泡沫的手不能软下来！
对于房地产泡沫破裂将引发中国金融危机的西方“高论”，其实不必过虑。所有的金融危机都是债务违约所造成的流动性枯竭，进而摧毁金融机构的资产所引发的链式反应。注入足够的流动性，救助金融机构，制止违约蔓延并不难，美国已经做到，欧洲正在准备做。难是难在高负债的长期存在，压制了消费者信用扩张的愿望和能力。没有信用扩张，就不会有经济复苏的持久动力，也就难以产生就业与生产的良性循环。而政府无权强行调整社会中的债务债权关系，这才是问题的症结！
在美国“金权天下”的制度下，华盛顿执行的是华尔街的政策，而债权对于银行而言就是最核心的资产。所以债权是“神圣不可侵犯”的！因此，美国政府用了最不合理，也是最浪费的方式去拯救金融危机。
银行坏账的根源是贷款人不堪债务重负而发生违约所造成，本来最简单和效率最高的方式应该是，美国政府用救援资金直接冲销坏账，债务债权关系一笔勾销，这样一来，没有负债压力的消费者将能够轻装上阵，经济复苏很快就能重上轨道。但银行家不同意，减免消费者的负债，银行还怎么赚钱？银行家坚持拿政府的钱来充实银行的资本金，让负债沉重的消费者们继续做债务的奴隶，甚至债务负担更重，还不上就让政府用财政持续贴补，两房就是明显的例子。这样做的结果是，政府的钱补了银行的亏损窟窿，负债人继续承受高负债的压力，还不上时政府进行补贴，而政府的钱全部来自于透支未来的国债，国债飙升的压力最终由纳税人承受。经济体的总负债与GDP的比例非但没有下降，反而越来越高。消费者在更大的债务负担之下，丧失了扩大消费的能力，经济复苏陷入泥潭，就业复苏则希望渺茫。
中国与西方的根本区别在于，债务债权关系可以由政府强制重新调整。早在井冈山根据地时期，由于农民负债沉重，经济发展凋敝。红军提出的政策是“工人农民该欠田东债务，一律废止，不要归还”。当农民债务的沉重枷锁被解除之后，根据地的经济很快就繁荣起来。
废除债务债权关系，意味着社会财富的重新分配，这事实上就是一场社会革命！西方社会的统治基石就是金融集团的利益，改变债务债权关系，等于“革他们的命”，当然是行不通的。
在中国，政府是社会权力的中心，在危急时刻，一切皆可变！包括债务债权关系，可以随时调整，从而使西方的金融危机在中国难以出现。而这种制度上的差异，却很难被西方学者所理解。如果房地产泡沫破裂，政府可以直接抄底收购房产，再廉价租给低收入人群，不仅可以为资产价格筑底，而且还省去建设大批廉租房的成本。随着经济的恢复，房地产价格将健康复苏，银行体系的坏账会大大缓解。
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