房市下跌将持续
——从股市趋势谈房市走势
孙成旗
２００４年８月１８日，笔者曾以《从房地产市场透视股市未来方向》为题撰文指出，“投资者现在最应该坚定信心，保存实力，停止买房投资，并把手中已有的房产逐步变现，迎接真正牛市股市行情的到来。在没有最佳的投资方式或最佳投资点出现前，持币等待也是一种最佳投资。”当时，中国股市仍在下跌途中，１３００点还是很多人期待的铁底，而房市仍是各开发商急功近利，疯狂拉高出货的阶段。当两个市场进入牛熊转换期，持币观望是最佳的投资策略。当时，政府对还没有最后下决心解决股权分置问题。对此，笔者坦言：“任何方案的出台都是有利的，只要能够出台。即使方案不好，市场会很快跌出底部，然后开始走牛；方案好，市场会迅速确认底部，然后也该走牛了；方案不好不坏，市场也会盘整出底部后，开始走牛。”同时，笔者也指出，“下跌平息了几乎所有利益争执，也解决了所有矛盾”。果然，２００５年６月６日，股权分置试点改革正式启动，上证指数跌破１０００点到９９８点，并出现了久违的长红。
相对２００１年６月１４日的２２４５点， 股指下跌历时４年，跌幅达到５５．５５％。期间除了一波反弹，两次最惨烈的下跌，幅度都超过４０％。而当前中国房地产市场的下跌，充其量就是中国股市２００１年和２００２年的下跌。从波浪理论上讲，这是下跌的大调整Ａ浪，随后会进入二浪反弹，类似于中国股市２００３年底和２００４年初的反弹行情，最后的三浪下跌才是真正死伤遍地的时刻。从时间上讲，房地产市场２００５年下半年开始的下跌，将延续到２００６年，此为大Ａ浪下跌，随后会在２００７年和２００８年进入反弹年，也就是大Ｂ浪反弹，奥运会前后，市场将步入三浪下跌，直至２０１０年的世博会，房地产市场才会真正触底，并进入全面复苏阶段。而对应中国股市，在２００５年和２００６年进入牛市初期阶段，在２００７和２００８年将步入首次拉升阶段，２００９和２０１０年将进入高峰，并孕育新的调整。
如果从下跌目标看，房地产市场的熊市下跌也可以跌去５０％，否则就不是进入下跌周期，首轮下跌和最后一轮的下跌幅度也都可以达到３０－４０％。国内百姓从来没有感受到住宅房下跌的残酷性，风险意识比较差，特别是前期购买住房多为自住，所以容易掩盖房市下跌的风险，但以住宅为投资的投资者将真正感受到此轮下跌的严酷性。下跌幅度在５０－６０％属于正常的非崩盘下跌，指望政府救市是不现实的，更何况２００００家房地产企业也该利用熊市洗牌了。证券公司的现状也将是未来房地产市场大洗牌的最终结果。房地产市场的下跌是伴随股市的上涨展开的，恰如房地产的上涨是伴随股市的下跌产生的一样，市场用于投资的资金总量是相对稳定的，目前房市与股市处于跷跷板的高端与低端，股市从低端开始向上，房市从高端开始向下，这个趋势要人为干预的难度可以想象。
２０００年，当《人民日报》社论发表时，资金敏感的机构已经开始从股市撤离，到２００１年，国有股减持办法出台的２２４５点，这些资金进入加速抽逃阶段，由于这些资金的带头作用，又影响了更多的机构和更多的资金撤离，从而导致大盘７个月的时间暴跌９００多点。对应于房地产市场而言，国家抑制房产价格疯涨的最有力政策是２００５年６月１日实施的税收改革，导致房地产市场启动正式下跌。
当然，很多房产开发商会坚定认为房价与股价不同，房价有价值作为基础，但实际上，强者恒强，弱者恒弱。按照供求关系，越是弱市，观望情绪越烈，需求减少，价格完全可以跌破价值，甚至长期在价值之下运行。股市中，动态市盈率在５倍以下的股票已经很多，房地产商跳楼价卖出的时机也一定会有。
由于中国股市仍在震荡筑底阶段，所以资金不会贸然涌入股市，由此可以预见，房价跌幅达到４０％后，向上反弹的力度依然会比较强，类似股市自１３３９反弹至１７４９点，反弹高度达到３０．５４％，相对于下跌９０６点，反弹是下跌的４５．２５％，这些数字也都预示着股市的弱市特征明显。笔者的一位朋友，在２００５上半年把自己居住的房子２２０００元／平米卖掉，赢利超过１００万，随后就一直在郊区租房居住，并计划等到房价大幅度下跌后再买，这当是比较明智的投资决策。其实，若能理解透本届政府的执政纲要，当不难理解房产下跌的核心动因。在实现小康之后，人们的吃饭穿衣问题已经得到彻底解决，但要提高生活质量。构建和谐社会，必须解决百姓的住房、上学、医疗问题。中小学教育的费用全免已经提到议事日程，药品价格一降再降已经成为事实，只有房产的价格虚高不下，甚至疯狂上涨，让百姓如何买得起房，如何提高生活质量？构建和谐社会已成为本届政府的执政目标，和谐社会最起码的要求就是安居乐业。新加坡普通工薪阶层月薪１０００－２０００元，但新加坡政府推出大批公房，房价维持在１０００元左右，以充分满足工薪阶层的居住需要，进而抑制房价，效果明显。
农村人口涌入城市已经是大势所趋，无法阻挡，工薪阶层的人数占整个社会人口的８０％以上也是不可改变的事实。这些人的住房不解决，就谈不上构建和谐社会。要彻底解决这些人的居住问题，就只能是推出大批的经济适用房。北京、上海等大城市的经济适用房价格在２５００－４０００元，省会城市的经济适用房价格在１５００－３０００元，地级市的经济适用房价格在１０００－２０００元，县级市的经济适用房价格在８００－１２００元，均属于工薪阶层可以接受的价格。当然，经济适用房的户型应以５０—８０平米为主，一家三口，人均居住面积超过２０平米，按照户口，限购一套，当可解决当前地产市场价格虚涨的问题。从低端增大房源，进而抑制中端和高端房价的上涨，若８０％的工薪阶层住房都得到了保障，中端和高端房价即使再涨１０倍又如何呢？
上海房地产价格自今年６月１日就开始松动。１０月上海中心城区价格指数为１１１８．５１点，比９月下跌０．７４％，其中闸北、闵行等区域的指数跌幅达１．８５％左右，成为１２个中心城区中的领跌板块。《国际金融报》一文章撰文称：“汉宇地产近期成交的一套金鹏花园的二房，该房为７８．９１平方米的二房一厅一卫，挂牌价为６９万元，挂牌４天成交，成交价６８万元，成交单价为８７００元／平方米，相比３月份，该地区物业的二手房均价下降３０％，而这套物业的降价幅度更超过３５％。”这种主动降价３０％求快速脱手的个别案例将在上海逐步增多，并最终会蔓延到普遍降价３０％，所以上海的房地产价格下跌仍会继续，而作为全国龙头的上海房地产必将影响到全国各个城市，进而引发全行业的房地产价格持续下跌。
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