包宗华：韩国“整治”房地产投机的启示
中国建设报
11月初，我参加了在日本奈良召开的第5届中日韩住房问题研讨会。在此期间，分别邀请几位日本及韩国专家进行座谈交流。其中，韩国专家谈到的该国整治房地产投机的举措，令人颇受启示，因而将其整理成文。
投机的基本情况
韩国国土面积为10万平方公里，人口4600万，是一个典型的地少人多的国家。这些年来，其国内生产总值以平均每年4-5%的速度持续向前发展，并带动了房地产业的快速发展，属于国民经济和房地产业发展较快的国家。这种情况，为房地产价格持续上涨创造了重要的条件。特别是进入21世纪后，许多富人利用他们拥有的富有资金和私有房地产（据统计，韩国5%%的富人占有82.7%的私有房产），加入房地产投机，使得投机活动日益猖獗，房价不断飈升。例如，房地产投机活动猖獗的韩国首都首尔江南区，就出现了一个“富婆炒房团”。这一批富婆斥资10多亿美元，相互勾结，哄抬房价。据统计，2000年该地区平均房价在每平方米3000美元左右，到2005年初涨到了1万美元左右，5年时间竟涨了3倍多。从全国来看，许多大城市房价的年上涨幅度达到7-10%，有的城市最高的年涨幅达到28.9%。
韩国政府和有关专家分析，造成房价连年飈升的主要原因有四个：一是地少人多加上国民经济持续发展，是房价持续上涨的基础性因素；二是大量投机者涌入房地产市场，是房价飈升最直接、最重要的原因；三是媒体对房地产投机津津乐道的舆论“力量”，产生了一定的推波助澜作用；四是政府对投机活动的“不作为”，则是问题的关键所在。
土地、住宅和其它房地产价格的不断飈升，对韩国社会、经济的发展和人民生活的提高，都造成了巨大伤害，已经到非整治不可的时候了。到2005年来整治房地产投机，虽然稍嫌迟了些，但为时并不晚。
整治投机的主要举措
韩国在整治房地产投机时，主要采取了以下几项举措：
一是态度鲜明地宣布政府要直接抓“整治工作”。特别是卢武铉总统宣布，“这是一场与房地产投机势力进行的战争”。既说明这一整治任务的艰巨性，又表明政府要把整治任务进行到底的决心和信心。
二是大造舆论。房地产投机造成房价连年飈升，天怒人怨。在政府表明要与房地产投机作坚决斗争的态度后，广大媒体也顺应形势参加了“斗争”，从而形成了强大的舆论攻势。
三是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。今年，对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税，从2007年起，将改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无利可图甚至亏本。同时，调整房地产所有税（一种财产税），今年已把房地产所有税的起征点，由过去的9亿韩元下调到6亿韩方（约合6万美元），税率为1-3%，并计划从2008年起，每年以提高5%的速度，提高房地产所有税的税率，以提升到适当的税率为止。
四是有压有保。在打击投机的同时，大力帮助无房户和低收入者解决住房问题。对无房户购买住房，把银行的贷款利率由现行的5.2%下调到4.5%。对年收入在2万美元以下的贫困户购房，可贷给占房价70%的贷款，利率也下调到4.5%。而对于已经拥有住宅的居民如要贷款再买房，一要把利率调到5.2%以上，二要降低贷款占房价的比例。这样的办法，体现了区别对待的政策。
五是加快公寓住宅建设。韩国政府决定在全国新建19万套公寓住宅，由于公寓住宅主要面向中低收入者，能较好地满足中低收入者的住房需求。又由于公寓住宅的价格受到政府的适度调控，将有利于降低平均房价。
六是对整治成果的预期。韩国房地产专家预测，贯彻实施上述举措，韩国的全国平均房价有可能下降20%左右。
探讨时提出的几点看法
针对韩国的整治举措，在与韩国专家进行探讨时，我提出以下四点看法：
第一，韩国近年来房价的飈升已经到了危及社会、经济健康发展的危险程度，通过国家介入，大力整治房地产投机、平抑房价，是必要的和及时的，也是大得民心的。
第二，治理“顽症”要用“重锤”。韩国房价连年飈升就是“顽症”，把税率提高到30%，甚至提高到50%和60%，就是“重锤”。这样做，肯定会收到立竿见影的效果。但是，“重锤”是与平常惯用的“轻锤”相比较而言的。如果无休止地长期使用，就失去“重锤”的意义。特别是这种以高税收为主要手段的“重锤”，必然会产生抑止二手房上市和市场兴旺发达的副作用。因而要认真考虑使用这种“重锤”的适时、适度问题。
第三，韩国既“重锤”打击投机者，又注意有压有保，加大了对无房户和贫困户的住房优惠度。这种“区别对待的政策”，定会得到大多数居民的拥护而富有生命力。
第四，韩国房地产的增加值占国内生产总值的10%，是一个很重要的产业。因而既要整治房地产投机，又要保证房地产的健康发展。由于这两项工作既有同一性，又存在着许多互相制约的矛盾因素。要取得两项工作“双胜利”，一定要提高领导艺术。在整治的全过程中，要瞻前顾后，胸怀全局，及时解决不断出现的矛盾和问题，驾驭和完成好统筹全盘的任务。
(：中国房地产及住宅研究会常务副会长 包宗华)
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