讲座主题：房地产焦点透视
主讲人：杨帆（中国政法大学商学院教授）
时间：2005年5月23日星期一晚7点
地点：北京书吧（www.wyzxwyzx.com）
今天是北京市出台政策、落实“5·11”中央九部委关于稳定房地产价格的通知，今天北京新房价没有跌，旧房价还在涨。上海则已经下跌了 5% 。 深圳广东一带因为去年涨得少，今年原来准备涨 30%，现在是涨不动了。网上对于国有资产的关心程度超过了房地产，说明了意识形态的作用，实际上房地产泡沫如果控制不住，对于经济的危害更大，其中的利益转移也不小。目前是否能够控制，含有政治意义，就是维护中央政府权威和金融稳定。
我提出树立新改革开放观，是针对中国的经济学主流派的，也是要结合具体问题的，最近有朋友建议我搞“新社会主义”或者“新民本主义”体系，似乎没有体系就不能服人。我说，我这人一听体系就头疼，感觉无论什么体系为了自圆其说，就有不大讲理的倾向。我只讲具体问题，摆明假设前提，扣具体逻辑，看实证结果。能说清楚一二个具体问题就不错了，具体问题多了，从中提炼出一些理论来，也是从实际问题中得出来的。建立体系如果需要也是许多人的事情，我想，我从1994年开始提出超越左右翼，从2000 年组织思想讨论会，已经尽了自己的力量。现在中国政法大学，专门讲热点问题，学生爱听，官方没有干预，我已经很知足。最近一些老师也在传，说我是经济学家中间很少敢讲真话的，这是对我的最高评价了。 我真的不理解，难道“科学”不就是区别真假，告诉社会一个“真”字吗？
现在房地产问题是利益焦点，另一个利益焦点是WTO。从2000年开始我们就说要公开化，但一直没有公开和美国订立的全部条款。那时都说加入WTO是双赢，特别说发达国家取消纺织品配额，中国就可以大量出口。哪有那么美的事啊？结果现在美国对7种纺织品设限，然后中国自己提高了这些纺织品的出口关税，自动限制了。纺织品协会呼吁政府对美国进行报复。 其实，2000年加入WTO，先和美国签了什么协议，应该由全国人大进行质询，是不是当时已经同意了美国有这样做的权利啊？2000年，我和韩德强、左大培等六个学者呼吁全国人大公开讨论 WTO条款，反而受到了官方的打击。 为什么这么保密？ 是不是做了见不得人的事情啊？
是不是2000年的时候我们和美国私下有协议？ 大家不知道，或者不敢相信。一是承认中国十二年内不是市场经济国家。WTO是市场经济国家才能加入的，中国加入的时候，从逻辑上讲就已经是市场经济国家。但是，后来怎么又要别人承认我们是市场经济国家啊？ 难道大家不觉得奇怪？ 二是允许美国单方面采取保护措施。香港学者 2000年就知道了，但是大多数国内人士不知道。协议是在多哈通过的，石广生高兴地从椅子上跳起来鼓掌。我们呼吁全国人大公开讨论，但人大已事先通过决议不再讨论，直接委托给国家主席签字。星期五北京时间晚上十一点在多哈通过，星期六早上八点起床，就听广播，说国家主席已经签字。干嘛怎么着急，周末都不过了？
我们给人大写了一封信要求讨论，以后受到围剿好几年。纸包不住火，还是暴露出来了。中国企业界开始倒霉了，傻不傻啊？为什么一直吹捧那些新自由主义经济学家，听龙永图说了是双赢就是双赢啊。WTO有一个叫特别援助条款，任何一个国家在进口太多冲击了国内产业之后，可通过议会法案做短期临时性特别关税保护，而且是非歧视的。前几年美国在钢铁业就采取了这个方案，对所有国家向美国出口的钢铁进行限制，不能只针对一个国家。这是WTO的非歧视原则。但这次是美国单方面的对我们进行歧视性的限制。哪有双赢啊。是不是以前有协议？中国同意美国这么做？
中国房地产业还没有外商和它竞争，是典型的官商垄断。地方政府要急于卖地收地租，搞政绩工程制造表面繁荣。房地产商垄断起来，高价出售房地产。商业银行认定住宅是优质资产使劲贷款。三个利益集团共同制造房地产泡沫。现在到了中央政府管不了他们的程度。前年人民银行管不了，去年4月份中央政治局开会说经济过热要整顿，但我认为这个整顿没抓住要点。整顿的是民营企业的钢铁厂。对粮食形势估计有点紧张，严禁各地方使用耕地，造成土地供应紧张，被房地产商利用进行炒作。房地产投资是下降了，但房价大大上涨。
所谓泡沫就是价格涨得太高。国家经济调控我们支持。房地产商宣传，土地没了，房子紧缺，所以价格还得涨。直到今年3月份北京的政府发言人才说北京土地很多，房地产商囤积的土地够北京开发十年，不会缺地。但宣传不够，知道的人不多，看见了没，房地产商宣传造势的能力比政府强多，几个房地产广告就可以操纵媒体。宏观调控不仅没有控制房地产，价格上涨了。前年是杭州，去年上海、北京、重庆，今年转移到南昌。 去年全国住宅价格涨 15%，今年一到四月份又涨12%。这是平均价，主要城市的高档房子翻一二倍了。上海的最高价到了每平方米两万多，旧房从两千涨到一万多了，都涨了三四倍了还不卖啊。按照原来早就卖了，但是后来又不卖了。前年年底美国摩根的谢国忠说现在全世界房地产泡沫必然要崩溃，上海人还真听，是外国人说话他们就听。谢国忠也是华人，只不过在摩根担任中国经济分析师。中国人现在就这副德性，谁要是披一副外国皮谁说话就管用。你看郎咸平说话就管用。最近中国右派经济学见又在炒作诺贝尔经济学，这就叫“挟洋以自重”。 谢国忠一说会跌，上海就真跌了，摩根乘机在上海买了十三套大楼，这下上海人发现，跟美国跑傻了，被玩弄了。以后上海人就不相信会跌。现在上海有人说要等到一平方米四万块才卖。
2004 年造成严重的涨价预期，在重庆只能说涨不能说跌，最高到了每平方米五千，今年南昌也涨到五千，本地人说不行，我们没这么多钱。一个月收入才一千多块，不到北京的一半。普遍职工才几百块，也没什么外块，不像北京和上海人。谁买得起啊。媒体只说涨不说跌。把厉以宁和建设部副部长杨慎，退休以后当房地产协会主席，到重庆去做报告，说重庆形势非常好，来这边看了真高兴。你说他代表什么人在说话。你怎么不问问重庆老百姓好不好啊，买得起吗。他们说房价二十年内只会涨不会跌。一张门票一千块钱，这正常吗，这叫做精英联盟。只有几个经济学家，社科院金融所的易宪容，尹中立，人家不拿国内房地产商的钱，就说有泡沫。去年吵起来了。
房地产商方面进一步提出自己的纲领，说好的土地要给有钱人盖房子，穷人不要想买房子了，本来这房子也不是为你们盖的。大多数人以后是租房子。人家说的对啊，我就希望他们多宣传这一点，省得中国老百姓特别是中产阶级跟着右派走，还迷信市场经济。早告诉你们说不行了，就不听。去年国企改革争论我找了王小东，他就不想来。他说，防止瓜分国有资产，已经晚了，我十五年前给中央写信了就是没人听。老百姓不听，知识分子也不听，以为国企改革也有他们一份，以为改革了也能得到一点好处。我们十五年前已经看出来了，不是那么回事。利益集团不喜欢我们是正常的，但老百姓和许多知识分子还抱幻想，知识分子不是讲理性吗？就说：反正怎么干也比毛泽东时期好。这是理性还是非理性？ 直到去年才发现国有企业瓜分得差不多了，老百姓一份也没得到。本来也没你的份啊。谁说国企改革也有你的一份啊，傻不傻啊，包括许多大学生，大学教授傻得不像样。
瓜分者挺聪明的，人家就这么说的，有啥不对的啊，人家也没说有你一份啊。人家利益就在这摆着呢！几年就是亿万富翁，人家没胡说八道。问题是大部分中国企业界，老百姓，还有得不到利益的知识分子和中产阶级也跟着起哄，这可能就是市场经济，新自由主义的优点。它有迷惑性，一个“自由选择”就把你迷惑了。包括中西部也跟着上海一块起哄，结果上海得利。那一套理论对中西部，对广大老百姓是不利的，甚至对民族企业是不利的。自己看不出来跟着瞎起哄，到去年看出来了，哦，我们分不着国有企业啊，人家就是要把国有企业分给有权的人，没你的份。去年八月份，那是我们支持的，在网上干了一把。我就说该改，该怎么分拿出方案来，到了最后哦，都让当权的拿走了。你就跟他讨论怎么分不就完了，就看出它的真正用意来了。
房地产业是一样，去年我看潘石屹，任志强他们讲得有自己逻辑：中国土地资源有限，老百姓太多，想住房子没门。稀缺的土地资源要专门给有钱人盖，也是引起网上反对。 一提国有企业大家劲这么大，一提房地产就不明白了，那不都是瓜分公共财产嘛。房地产要干的事比那更狠，什么叫最好的土地资源要给富人盖豪宅啊，这话你听不出来吗，哪是最好的土地啊？ 北京哪是最好的土地？香山颐和园故宫天安门，现在还没到敢分天安门广场的时候。 全国的旅游景点，公园都是最好的土地，关了门拍卖豪宅，知道吗？ 比关国企狠不狠？狠多了，国有企业如果搞不好，卖就卖了。香山和颐和园挺好的，但是不能为资本家产生利润，就叫做没有效率，也该瓜分。你们到颐和园里看看，好多地方已经不开放了，以前是特权，弄个干部疗养院，那是计划经济特权，后来又关了好多地方，一些院子开始出租了。大亨们夸下海口毫赌，香山的住宅三千万一套；那边说我要盖一个亿的，你说能不能卖出去啊，当然能卖出去了，中国有钱人不敢买，还有外国有钱人呢。过两天香山就成本拉登他们家的了，恐怖主义也有钱。撞一回美国大楼从金融市场上能挣几十亿美元。花十亿美金买香山没问题。市场经济，按照金钱配置资源，这有错吗，公园先给你弄没了。
然后告诉你们不要买房子，要租房子，最适合市场经济原则。你只要说市场经济配置资源，那不就这样吗，你穷人怎么能买房子啊，穷人租房子吧。模式问题，为什么能这么说，就说明中国已经两极分化，根源不在房地产商。大多数人没钱嘛，所以有钱的人就要买百八十套，出现一大批大地主出租房子，现在已经这样了。房地产这个模式，两极分化下按照市场原则一定是这样。北京人一般有两三套房子，中产阶级以上的，能有三四套，现在股票有崩盘，你说能干什么。我看买保险，但保险公司的人赚钱多了，也是买房子出租。以后是有钱的有五六套房子，甚至上百套，去出租。
这种模式有什么问题？ 让左派说就是剥削，大房产主，大地主阶级又出现了，依靠地租生活。我是专业经济学家，从投资角度看也是很危险，住宅因此从消费品变成了投资品，如果比例大了，必然酿成投机，产生泡沫经济。
我去年开始研究一年才得出结论，中国房地产有泡沫，还不是很严重，还有可膨胀的空间 。我研究了西方投资理论，索罗斯和马克思关于市场经济的理论，结论是：泡沫经济难管。已经形成就更加没法管，可能上的很高，在中国办完奥运会，那房价比现在要高。美元利率和人民币利率还得提高五年，一年一个百分点，涨到百分之七，那时差不多了。
象股票似的，从2400 跌到1000 点了。大部分股票按股价算已跌到600点了，跌了75%。我认为到1000点会有反弹，因为国际资本在香港估我们股市就是1000。我就奇怪，中国的资本市场政策是不是美国人策划的啊？
房地产的泡沫现在到了调整阶段，但是不一定管得住。理由是非均衡的经济不可能用市场的手段控制。要么看泡沫经济做大，要么用综合手段把它打下来。市场经济的非均衡性，必然造成泡沫经济。经济手段最好的是我建议的，把人民币一次性升值 10---15%，投机资本获利了结，房地产回调 30---40% 。 提高利率太慢。 否则就只能够用行政手段，看来政府采用的还是后一种。
政治上讲就是国家还能不能管得了利益集团。全国房地产泡沫的根源是上海，胡温新政大家都很支持，社会主义和谐社会，科学可持续发展，以民为本，都说得很对，我们希望能够落实。去年给农民免了农业税，涨了粮价，都是扶植弱势群体这部分，能不能对强势群体特别是房地产利益集团打击，那是另外一回事，对此，我们拭目以待。
经济学家干什么就要顺着他们说啊，潘石屹也说了，我不怕别人就怕经济学家。房地产商没有信誉可以做广告，经济学家是搞科学的。有些经济学家是比较坏的，卖身投靠。我还以为管不了他们了。现在七部委联合重拳出击，上海终于跌5%。现在有人说房价不能跌，一跌银行就崩溃。 吓唬什么人哪？ 现在 泡沫还没有做大，应该跌20---30% ，到 2003年水平。把泡沫挤掉正常需求就进来了。不断的这么干，高了就挤一下，正常需求正常进来，中国房地产还有长期持续发展，房地产商也有长期利润可得，只是要注意，不义之财不要取，君子好财，取之有道。
住宅价格的争论是第一个焦点，住宅模式的争论是第二个焦点。
中国的房子给什么人盖，什么人买，什么人租，现代化是什么模式就清楚了。孙中山说耕者有其田，居者有其屋，社会主义也好，三民主义也好，资本主义也好，发达国家也好，这都是基本道理。 这个道理偏偏中国的精英不懂，叫什么精英啊？ 中国也需要居者有其屋，多数人通过消费信贷可以买得起，当然比发达国家，房子要小，质量要差一些。美国也是大多数人消费信贷买新房，把旧房子租出去，收入稳定，三十年还清。死的时候给孩子留两三套，算有点资产。
租房子的比例越来越高是错误模式。那是临时的农民工，大学生，中关村的小伙子，先租个房子奋斗三年五年之后，等生了孩子一下子买一个100平米的，就不愿意过度了，一次达标。租房子是应该发展的，但不能说大多数人长期租房子，那出租房子的那帮人不就是大地主了吗，那是绝对不行的。现在许多富裕地区，外来人口超过了本地人口，外来人口租房子，本地人口全变成地主。下面是店铺，上面是住的。一家里有那么几十套房，一年收房租两三百万，这地主够大的。你们看看经济史，中国闹共产主义革命的时候，这么大的地主没几个。那时候经济也落后，一家也就几十套房子，现在沿海比较发达的地区，大部分本地居民变成地主，一年百万房租。所以他们才有钱倒出炒房。
第一个问题说完了啊，争论到现在还没有解决，现在房地产商说了，不涨就是了，政府也没说要跌，说是稳定房价，什么叫稳定，就是这水平，也不跌也不涨。过一半年又涨。 现在没解决跌不跌的问题，我认为应该跌。这是对政府权威的考验。看中央能不能管得了房地产集团。各地区都有一伙和地方政府勾结的利益集团，在上海影响下炒房价。
右派说剥削有功有理。我说，最有钱住最好的豪宅，也是经济规律，咱惹不起，让他住吧。大多数老百姓靠分期付款才买得起的，一部分是出租的，这比较正常。住宅是消费品，自己买自己住。有钱人买豪宅，咱也希望他们买，国家可征收高额遗产税，省得他把资产转移国外了。这好。这边一定是自己买得多，租得少，这是消费品多还是投资品多的问题，住宅主体不能变成投资品。住宅是消费品，你如果买了房子不是为了住，而是为了出租，你这就是投资。
大多数研究和国家政策都是反对投机，对于投资理解不够，似乎可以不限制，这是认识错误。投资和投机是可以互相转化的。
前一段争论股票时，我开始支持吴敬链的，获利是传媒把他捧才了“社会良心”，外国机构也介入了，我就觉得不对劲了。我不同意吴敬琏在那个时候出来说股票过度投机，股市象赌场。 本来和他在许多问题上比较一致的，这次是把他得罪了。因为股市的主要问题是政府利用它为国有企业融资，和大户作庄，股民投机没有关系。
在理论上没有搞明白投资和投机是可以相互转化的，所以你不能简单说投机不好，投资好。投机也有刺激作用，投资也有过度和错误的。正确的投资可以转化为投机，错误的投机可以被迫成为投资。中国几千万股民主观都是投机，因为上市公司基本不分红。但是现在被套住了，一年以上就是投资了。中国股市怎么可能成为过度投机的股市呢？
政府现在的政策就是单纯限制投机，限制炒房，买了两年之内卖要收税。你买了房子可以自己住，或者是出租。你不能买了不装修，等两年之后涨 50% 把它卖了，这要收税。现在两年这个限也太短了，起码五年，你卖时也要收一把税。
什么叫投机，例如股票和房产，你买了之后是为了要增值收入，赚取买卖差价的，这就是投机。什么叫投资，就是你买了股票一年、两年你不卖，为了要分红。买了房子不卖要房租，这是投资。
买房子主要是为自己住，你有钱多买出租也可以。但没听说过大地主买一千套房子出租。若那样就要革命，要没收你财产了。住房有投资和投机之分，投资多了会转化为投机。有人非典时期买期房，叫先知先觉。人家投机有眼光。谁在非典时敢跑出去买房子? 那个时候一平米5000， 非典后买 7000元，现在涨到 10000 。若不装修可以把它卖了，投资 130万，一年赚三十万，利润是 20%。但是一卖我没地儿住了。我是消费者。实际上许多人把旧房出租，这就是投资者。这是正常的，小投资可以啊。
北京的房子涨得不高，20---30%， 上海涨了100---200 %，干嘛不卖？我是消费者，是投资者，也可以转化为投机者。倘若现在北京市居民80%都有旧房子，又有一部分人买了新房子，如果是房租涨，你就出租是投资者； 如果房价涨30---50%，大家就由投资转为投机，把房子卖出去。投资和投机就是这么转化的。相反，有些人高价买房专门投机，中央政策一出台，房价下去了，就不能卖了，留着出租，就由投机转化为了投资。所以在房地产领域里，不仅是控制投机，也要控制投资的比例。 别以为投资可以，投机不可以。现在政府只限制投机，没限制投资。政府没有看到，投资倘若多了，只要泡沫一起来，都会转化为投机。 高成本投资也要求房价继续上升，否则他的投资就收不回来。这点，理论界只有学金融的可以认识，因为本质是金融问题。需要我到去给他们讲一讲，但是他们现在不让我去，嫌我说话不好听。
第二点是住房，现在是有泡沫，就是投资比例太高了。判断的标准就是“ 租售比”。我一个旧房子，在北京可卖 50万，出租每年 25000元，年租金和房租的比例是 20：1，说明我投资回收期是 20年，如果投资于新房子是30年，这样的投资不合算。所以在北京，或者是提高房租，或者是降低房价。 而房租能否提高，根本取决于大多数人民的收入水平。 我看没有什么提高的空间。 许多学生租房子是 8个人一间，比大学生宿舍还挤，大学毕业生的工资也是下降趋势。 所以房价是应该下降的。长期是上升趋势，是说，价格是随着人民收入的提高逐步提高的，现在这个涨法，短期肯定是过高了。
第三条，房地产还有一些理论特性。房地产的本质是金融，不是商品，套路和股票一样，很容易产生泡沫，真正的泡沫起源于地价，而不是房价。根本是马克思的地租理论，它解释了中国房地产业为什么这么发达，是由于有暴利。任何行业发展都要有暴利刺激，没暴利发展不起来，发展初期都要有些泡沫。比如大哥大出来时有泡沫吧？这叫垄断。十年前进口的一万元一个，傻大黑粗。我到美国一看，那是搬垃圾的工人用的，有钱人根本不带那玩意儿，嫌吵得慌。到中国来都是企业家先用，一万元一个。你说不是垄断，不是暴利吗? 一个行业开始，一定有暴利。
房地产的暴利是来源于马克思所说的三种地租：绝对地租、级差地租和垄断地租。这三种地租原来没有，中国是低地价或者零地价，因为地租的范畴被计划经济消灭了。这就是毛泽东的功绩，有钱人要首先感谢毛泽东。有个杂志的主编问我：毛泽东到底做过什么好事？他连畜生也不如。 我说，我不能回答你，因为你拿毛泽东和畜生比，而没有把作为一个国家领导人，我们就没有办法评价。我现在可以在这里回答这位主编：毛泽东时期中国对外打仗全赢了，两弹一星和科技发展了，而且造就了改革开放的基础。 中国有帮人比较孙子，发财是好事，但发财之后忘了祖宗是坏事。他们不知道财是从哪儿来的，爱听一帮经济学家在那里瞎吹，说他们是天才。天什么才呀？这是老毛闹革命给你造下的基础。现在得让这帮人认祖宗。要认识到为什么房地产现在这么繁荣，包括地方政府、企业，为什么赚钱多，包括外资到中国为什么能赚这么多钱？ 一部分财富绝对地租转化来的。
在马克思主义中，地租是客观经济范畴。土地私有制下的地主阶级是腐朽阶层，马克思的《资本论》不几仅讲工人与资本家的矛盾，第三卷特别讲地主阶级和资本家的斗争。通过革命实行土地国有化，使用暴力消灭地主阶级。按照马克思看来，资产阶级比地主阶级对工人的剥削严重多了，他看到剩余价值率。到第三卷，他说资本家是个进步的阶级，搞工业搞资本的，是个进步的阶级。有比他们还腐朽的，是地主阶级，他们坐收绝对地租。绝对地租是凭土地所有权白拿的这份。要通过革命把他们消灭光。在苏联是肉体消灭。在中国叫财产消灭、清算转化，在台湾叫赎买。方法不一样。台湾到现在也没有地主。
我们羞愧不羞愧，让人家宋楚瑜给咱们讲“耕者有其田”、“均贫富”。当初国民党不就是不懂得分地，被共产党给打到台湾。台湾现在没有地主。中国大陆却在鼓吹制造大地主阶层，还借“改革开放”名义，你恶心不恶心。 这是自己的问题，自己要老老实实调整，瞎搞什么呀？中国右派太猖狂不像话。毛泽东用革命的办法、革命的权威来解决，因为平时消灭不了，不能把地主的土地剥夺，正常社会没法干。只有找最好的机会，就是革命的机会，在改朝换代时把他们土地没收，零地价。还有级差地租、垄断地租，三种地租国家全部给控制起来，零地价，用计划经济和国家暴力把地主阶级消灭了，地租全给消灭掉了，所以中国改革开放时面临着一个低价格体系，为什么低，主要是地租没有。改革开放以来一点儿一点儿开发，地方政府圈了地赚钱，超额利润是地租的转化。不能否定改革，市场经济就把这些焕发出来了，焕发出来之后GDP也涨了，价格也涨了，收入也涨了。但要看到国家让度了一部分地租。地方政府掌握着地，卖了赚钱，房地产商也能赚，他们积极性很高。为什么能造成暴利，是因为毛泽东领导人民革命的结果，也包括后来邓小平改革的结果，这是一致的。我一直反对把两者对立起来。我既不是左派，又不是右派，左右派都是错误的。从地价能看出，这是一个延续的过程，从零地价开始，到改革开放涨上来，造成今天的繁荣。
房地产业有暴利，必然要起泡沫，必然要管理它。因为有暴利的地方谁都想来。如果加入WTO让外国房地产商进来，中国房地产业还会有一次大的增长，泡沫没有到底，只是第一阶段而已。第一阶段调整，价格下降 20---30 %，让老百姓的正常需求买进去。以后一开放，外国房地产商进来，又要涨一轮。该涨不该涨是一回事，在谁手里涨又是一回事。 短期高了，都连涨六年了。下一波还会有涨，潜力很大，所以不怕它跌，跌也跌不到哪儿去。中国房地产正处于青年时代，还会有大规模的发展。只是现在处于青春期，不太听话，需要经常管教。他们说中央整得太严厉了，一严厉我们就死了，中国经济就完了，没有这回事，中央现在整得还不够呢。不行就抓一批，调离一批，撤职一批，用组织手段。他们不亏本，上面那部分是没有成交的，和股票坐庄一样，是互相自己倒出来的。房地产商自己囤积房子，你去买他说没有了。其实根本没卖出去，由此把房价一直往上炒，联合起来搞垄断，搞得太过分了。跌20---30%，马上有人买，房地产商还是赚了一大笔。这就和卖股票一样，开始一元、两元你不卖，涨到三元买了，四元出来赚了，接着涨到五元，你一看出来早了，又买了，涨到八元。接着上面的人造谣说可以涨到20，实际上涨到八元就不涨了，开始往下跌。许多人股市上被套住，都是在回调时买进的。坐庄的人成本就是两元，他把股市拉到十元，然后跌到五元，大家以为会反弹了，纷纷买进。其实继续往下跌，跌到两元。房地产业也差不多。市场经济是骗人的地方，不是直接杀人的地方，至于你亏本自杀，是你的自由选择，你只能怨自己太笨了，绝无什么闹革命的理由。这就是市场经济的好处，和生命力所在。
第二段说完了。
第三段是理论。改革是从计划经济地价到市场经济地价。市场经济地价可以说是国际市场地价。从计划经济零地价到国际市场地价这中间这么一大块利益，现在是政府和房地产商在分配，这是他们有这么大劲头的原因。中国房地产发展很快这是好事，但是容易产生泡沫。因为它预期好，预期产生超调, 即超前过度调整。中国房地产有长期发展潜力，房价是会随着人们的收入逐步涨的。但长期涨价预期会形成目前暴涨。现就是要把暴涨势头压下来，长期才会真正好。若现在下不来，再涨到一定程度，就会和银行一起垮台，那就长期也好不了。
第二个理论是西方主流经济学关于金融危机和投资理论，非常多。中国经济学主流派全不说话，任凭少数房地产商制造涨价预期，甚至帮助他们制造。 国际主流经济学是反对金融泡沫的，所以面对当前局势，中国占据主流位置的经济学家不站出来说话，是很没良心的。亚洲金融危机后，国际主流经济学出现许多理论，来解释泡沫，如“噪声效应”、信息不对称、“个人理性产生集体非理性”，这个逻辑他们自己都承认了。
中国主流经济学家批判计划经济的弊病，现在仍旧存在。如预算软约束，私有制好是因为花自己的钱，不会乱花。 计划经济下是花别人的钱，要全盘私有化。实际上私有制和市场经济也乱花钱，如房地产就是乱画钱，钱是你们家的你也会乱花吗？你不花你儿子也会乱花；投资失败也是乱花。中国股民这些年亏了那么多，不也是乱花钱吗? 他们说是主观上不想乱花，但客观上亏本，这还不是乱花吗？ 看来不能把什么都看成所有制问题。我看，这是人性的问题：凡是有钱的就一定乱花，没有钱就不会乱花。把钱捐了才不是乱花，扶贫就不讲究经济效益了。什么计划软约束，私有产权效率最高？ 未必。房地产相关四个方面都乱花钱，就必然出现泡沫，泡沫如果控制不住就必然崩溃。
第一个方面是房地产商，他们乱花钱，因为百分之八十的钱是从银行贷的，而且回扣厉害。万一房子买不出去，房地产商当然会破产，但在经济上损失主要是银行承担。真办法是鼓励住宅合作社，购买者自己监督盖房子，我们政府不让干，其实这才是国际惯例。像德国非常普及。我们是政府与房地产商共同垄断，也没有经济学说的那么大的矛盾。各种内部回扣有多少？ 可以比较住宅合作社自己盖的房子和房地产商垄断盖的房子，估计可以差 20---30% 吧。 现在业主自己装修，比委托公司装修，大约可以节约一半钱。这就是要扣除买料不合理的中间环节，搞装修的公司也不得不认帐。即使如此，他们组织技术工人，经营装修的利润率是 50 % 。就是说，你给装修公司老板 10000 元装修，他支付给工人的是 5000 块。怎么没有利润？否则为什么会有这么多装修公司。
我们大家都希望民主，要知道住房合作社就是一种人民大众的经济民主，自己聘建筑队自己干，自己凑钱和贷款，没有买卖的问题，也不会像现在的建筑体制，一套卖不出去就亏几十万。这不是完全商业交易，是经济民主化，房子全部有人住，没有卖不出去的问题，当然就没有泡沫。这么好的事为什么不能干？ 就是因为我国的供应体制是官商合谋垄断， 不仅侵犯购买者利益，而且必然有泡沫产生。
第二方面是购买者在消费信贷刺激下，过分扩大住宅面积，提前消费，并且高估自己的收入预期。 许多人没有认真想还钱。通过消费信贷刺激的繁荣这几年也应该告一段落。中国搞市场经济就没有多少理性人，理性人会想到还钱。中国人发疯似的贷款，为什么? 没想还！西方人就说了我们是基督教徒，我们搞市场经济有道理，只有你们才不想还钱。
第三方面是商业银行。盖房子与买房子的都不想还钱，最后是银行倒霉。所以人民银行着急，但商业银行不着急，反正这么多呆账了再增加点无所谓。商业银行认为住宅贷款是“优质贷款”，钱借给商人他们会跑，但房子跑不了，这种以不动产做抵押的大额贷款，可以抵御非系统性风险，不能抵御系统性风险，甚至帮助创造系统性风险。 最后房地产泡沫如果崩盘，大量房子收归银行，它怎么办？ 以低价格拍卖吗？
消费信贷也只能延期偿还，不可能把人赶出去的。 所以也可以说，大家拼命贷款买大房子，是理性的，因为如果大家都不还，银行也没办法。
第四方面是地方政府，在一任期把地尽量买光，也是理性行为，他为什么要把资源留给下一任？
四方面人全都是这样冲动，房地产怎么会没有泡沫呢？ 四个方面的利益相关者没有一方面有真的硬约束，只知道拼命扩张。西方经济学就讲道德风险、利益制约，可这四个方面没有利益制约，中央政府必须下狠手才能管得了。现在政府承认这个问题，还是不错的。
西方经济学对金融泡沫的揭露很不错的，但前提是市场经济可以自动达到均衡，所以反对政府干预，特别反对政府用非经济手段干预，这就注定控制不了金融泡沫。
索罗斯的非均衡理论非常有意思，他就认为市场不可能达到均衡。索罗斯是一个天才的犹太人，他能发大财，就因为他看透了市场经济是不均衡的。做股票，马克思也作，是亏的。索罗斯净赚。但他们得出相同的结论，市场是非均衡的。做股票有三个天才，巴菲特叫“等待机会”；索罗斯叫“寻找机会”，他相信市场经济均衡是假的，所以他就专找各国宏观经济不均衡的地方，那就是发财的地方。
我们找不均衡是忧国忧民，立场不一样，但看法是一样的。我们是帮中央看一下哪儿不均衡了，要关注。而索罗斯就是专门找不均衡的地方赚钱，哪儿崩盘了，哪儿打仗了，那他就赚大钱了。他说均衡市场没有意思，因为没有大钱可以赚。所以我到福建江西就讲打仗理论，和平发展这么多年是上海人赚钱，哪有你们什么事啊。中西部急了，推出选美人。如果外面形势一紧张，上海的资本马上就跑到江西了，那江西马上就发展起来了。这才叫抓住历史机遇发展吗！索罗斯就是这样抓住大机遇发财的。我看索罗斯就真有两下子，找历史机遇发财。
左派的缺点是不懂市场经济操作。 是命运决定性格，还是性格决定命运？ 我就是性格决定命运，自己脾气急噪赚不了钱， 有个新望，从连云港来北京几天，就代表主流派公开在网上骂我，说我一不懂数学，二不懂外语，在主流刊物上发不了文章，才批判新自由主义的。这也是实话。人家要为学术界立规矩，嫌我说话和文章不规范，我一直说，我没有那么左，而是被某某，某某，某某某，逼上梁山的。但是我是专门研究金融的，知道搞资本运作的风险很大，不是天才或者流氓，都发不了财，我也就心安了。所以我也不当左派，左派没逻辑，右派没良心，我叫“超越左右翼”。 有人说我是小资产阶级，最后要被左右翼所超越。那就是我自己没有本事，怨不得别人。 我马上就出版《透视汇率》，这是我第二本经济专著。 第一本是 2000 年出版的，当时是 10 个人，有两位不可一世，不屑于和我一起出书，因为范恒山力保，我才有幸排在第十。前面是刘伟，樊刚，魏杰，钟朋荣，李晓西，马建堂，范恒山，邱晓华，全是院长，副局以上干部。我估计在5年以后，我是可以在学术上超过他们的。现在书出来了，那几位排挤我的人，没有看到他们出什么书。 如果还没有公论，我可以再努力5年，我这个非主流派，就是和他们斗气的。所以被人看不起是好事，关键是自己要知耻，努力，我也不相信经济学就真的被那几个人把持，他们可以垄断？
第三个投资天才是谁？本拉登啊，他是“创造机会”，巴菲特说是早晚得涨，你不要关心波动，那个你不可能认识，你就长期等着，平时睡觉，休闲。索罗斯看出到处都是毛病，找地方发发大财。本拉登说市场均衡不均衡无所谓，我恐怖主义可以打破均衡，就是赚钱机会。把美国给治住了。国际金融市场是美国制造和控制的，现在他控制不了了，就是出了本拉登这种人，他们有钱也学会了这一套，采取了攻击的办法。比如说咱们这愤青不是挺多的吗，找个机会也干一把？ （笑）
弄到一大笔钱，把石油股票吃足了，把房地产航空股票先沽空，找个飞机撞他一把，这一撞，石油股票涨，航空股票跌，我们把石油股票一卖，买航空股票。 美国创造的金融霸权不行了，就因为人家看出他的弱点可以攻击他，为恐怖主义当摇钱树，我相信911的策划有可能就是有赚钱目的，那家伙我特佩服，一定是在美国的阿拉伯人，熟悉这一套规矩，完全可以做这一把股票和期货，一次赚几十亿美元没问题。大家要懂得市场经济，这可不是批判剥削就能解决问题的。
索罗斯说市场经济本质是非均衡，就讲一个基本面和预期的关系。比如说一个国家的经济基本面好不好，我推荐大家买宝钢，长期持有肯定赚钱。索罗斯是个哲学家，他说预期可以改变基本面，互相影响，主观世界和客观世界。毛泽东说精神可以变物质，物质可以变精神。后来我们学的乱七八糟，老说唯物，贬低精神，西方经济学也是动不动就讲唯物。什么基本面啊，索罗斯说得对，预期和基本面是可以互相影响的，不是什么信息不对称，对称的信息也可能是假的，主流经济学家说市场经济缺点就是信息不对称，对称了就没缺点了，索罗斯说对称了也有缺点的，信息有虚假性，客观世界的真假受制于主观世界的思考能力，这点特别关键，不多讲了，希望大家学点哲学，主观和客观的关系，主观是可以改变客观的，可改变客观事实。
比如美学，我反对选美，中宣部要批判选美，广播电台推选我来，我说你们多少年不找我，我说话不好听，不怕我说话又走火？他说今天批判选美，要你恨骂，直播。我说你们不先录个音，过滤过滤，梳理油光粉面，你再播？从来对我都是这样，他说就要你骂。其实我自己从来都不胡说八道，是官僚主义听不得直率的语言。全国选美，搞了一个工业化的造美人产业，我们造飞机那么多年出不来，到处要争论，造美人那么快啊。 有人说市场经济你管不着，我说什么市场经济，这是市场泡沫。 全国154万个美容店，我说房地产业怎么那么厉害，占了那么多地皮搞这个，专家定美人的标准就是错的，大家按标准修理自己。美本身有主观性和客观性，凭什么几个专家就定什么是美，你说双眼皮美，我说单眼皮美，你说大眼睛美我说小眼睛美，而且人造标准工业化造美人，最终搞出就业歧视，女孩子长什么样，男孩子身高多少？我臭骂一顿，说单位领导人庸俗无聊，招男孩子要一米七，不够一米七怎么了，个矮的聪明，像我这么高又聪明的少（全场大笑）
单位找人干什么的？ 歌舞团可以挑，你单位挑什么啊，闲得无聊制造歧视，看着好玩还是什么。 大家骂计划经济歧视，没城市户口不能就业，现在户口刚刚准备解决，又来美容歧视。 经济的发展是先有物质还是先有精神？ 大家说先有物质，我说不是，你们造产品是先有图纸还是先有产品，图纸就是精神。 马克思说得很清楚，由猴变人，人是有创造力有劳动创造性，是主观创造，生产力是人的创造力。后来哲学的错误，把主观越压越低。 毛泽东说精神第一过分了，精神治国，我们现在搞物质第一又过分了，西方经济学到现在讲预期，已强调精神。这几年国际上心理学家得经济学诺贝尔奖，就是那些主流经济学家，拿数理模型测金融亏了本，有人改变了方法，沿着人的行为和心理，按照统计的办法去研究，人有心理预期，预期是大家对未来的看法。
我们老是说物质决定精神。我为什么看宝钢万科好是因为他客观好，我去他们厂看了，财务好，所以我认为他好，这是客观决定主观。
主观对客观有反作用，索罗斯说这两个互相作用，预期好会改变基本面，信息没有对称不对称的问题，是真假的问题，比如大家都说一个人是小偷，时间长了，他会变成小偷，不偷白不偷。这就是预期改变事实，主观可以把客观改变了。
所以股票房地产业可能产生高度垄断，一小撮人制造预期，可以改变基本面，看你好就更涨了，更涨就更看你好。所有公布的基本面都是跟着预期走的。怎么治房地产庄家得用行政、法律、舆论手段，经济手段是要用的，比如说不许你囤积房子，查出来之后让你交税，这方法都可以，但不够。 预期很重要，报纸争夺战，从春节前后房产商们搞了多少宴会，吹房子都卖出去了，喝酒，预期，告诉老百姓让你买。预期特关键，让大家相信房价不跌，相信不跌就不跌了。预期是可以制造和控制的。房地产会一点点涨的，20年之后会涨到2万，那时收入也上去了，还是可以买得起。 但是只要预期成立，房价会提前涨到2万，呼一下就涨，然后跌回来，我们应该避免这种大起大落。
目前降低房价对老百姓有好处。我们政法大学比我有钱的老师都急了，在周围看了一圈都是9000元一平米，我买时是7000，刚买完一年，就迅速从7000元涨到9000。北京市香山那边的房子一万以上，若跌回 7000，大家肯定马上就买。若跌到9500 有人买吗？没有。跌得不够，还等着。跌到9000 还是不买。贬值预期没人买，干脆跌足，然后一点点往上涨，买的人就多了。股票房地产要跌就要快跌，涨就要慢涨，这叫快熊慢牛。中国股市今年也是缓慢往下跌，我说别折磨了，干脆从一千点跌到一百点，你看有人买没有。跌得不够，跌得太慢。
中国的新自由主义经济学家对胡锦涛不满意，认为胡锦涛是民粹主义，替老百姓说话他们不拥护，我们拥护。
房价降下来成交多了，房地产商就赚到钱了。若没成交，尽管把房价炒得天高，也是自己看自己画饼充饥。中国还没“拉美化”，中国还没“俄罗斯化”，不要以为有钱就想操纵政局，有些人失败就败在这儿，有钱不知姓什么，敢和国家作对。看看20年来倒了多少企业家了。他们说中国没有人权、政府随便抓人。但不想想自己有什么毛病没有，有些人是该倒。
我发现， 运营资本到一亿时，人就开始说胡话。就像我那些学生，以前不好好学习，我一提问，他们就说胡话。搞化妆品的那些人，他们就敢借钱做广告，广告做得越多赚得越多，化妆品和营养品和广告成正比。这些人敢作广告，结果就上亿。你们知道谁把他们害了？是中央电视台。他们搞全国品牌大拍卖，那帮人争雄斗富，争标王。这是赌场啊，进去后有去无回。做电脑的史玉柱，做好了就是中国的比尔盖茨，后来搞多种经营，又在珠海做房地产。不会盖房子，也不会委托人，大家看他的名声，就把钱都汇他了，一人一千万，盖一全世界最高的大楼。这人抽疯，盖到一半钱都没了，债主要钱他就完蛋。牟其中是金融天才，到北京搞飞机旅游，北京能让你在这转悠吗？还有禹作敏，村里死了人，天津市公安局去抓人，他不让进，他以为他家里挂着中央首长的照片，他进北京就找中央什么大人物，可以随便进他们家门。他没这两下子也不敢，他以为他认识哪个中央首长，就敢顶公安局。最后政治局开会讨论他的问题，还是很慎重的嘛！万里也没有给他说话，越是这样越不能说话，败就败在这地方。还有谁，翟新华，八十年代我还差一点到他下面去当一个部门经理，我算了一卦，没去，天救我。没三年全抓起来了。翟新华这人狂妄，他当了总经理以后，就是部长级。他自己写了一本书，请经济学家吹牛，这帮经济学家八十年代就吹，说你超过了马克思，你是当代马克思。你们现在知道谁叫翟新华啊，不知道！八十年代都知道，大企业家。特有名的好几个呢。
九十年代还有三个被吹成社会良心的，不到三年一个一个掉了下来。你谈问题谈对了就对了，干吗要炒作，中国叫盖棺论定，人还没死就吹捧成为社会良心，改革旗帜，能不倒台吗？张维迎被国内外利益集团看中，有意炒了三年，说他是中国改革旗帜，成为东方之子。他就开始胡说，吐痰论瓜分国有企业，腐败不是最优也是次优论，赦免原罪论，北大教改，震动全国知识分子，大家都害怕了，有点毛骨悚然。我们社科院的老前辈都说，这张维迎可不得了，一改革成功，就是北大副校长，主导中国社会科学了！文化买办化了，把中国整个高教和社科改成美国附庸。大家看不出来啊，那时特别特别危险，这跟MBO瓜分国有财产是一样的。在知识分子里引起巨大轰动。但我不怕，中国如果真是他成功，就等于把中国人文知识分子全部消灭，我这岁数也活够了！我要死了也不怕你，中国知识分子干吗要像走狗一样活着？ 他们把老百姓当成什么呀? 老百姓成虫子了! 我不相信他们能成功！我的那位老领导说，你又不懂博弈论，你又没留过学，怎么能弄得过他们呀! 看谁都不敢说！吓坏了。结果还是北大的老师先不干了，是好样的。 告诉你这就是天意，北大老师先不干了，尤其是文史哲。网上臭骂几个月，张的党委委员也没选上，怎么当副校长啊。张维迎的败落还不在这一次郎咸平讨论，真正败落是北大那一次。
张维迎走到这一步，传媒也没起到什么好作用。另一个是吴敬琏，本来也挺好，是传媒吹捧一通。是不做股票的那帮人把他作为中国社会良心。结果怎么样，中国股票跨到这种地步，中产阶级受到重大损失。这事不能看热闹呀！它跌下来以后，外国资本跟着抄底。中国的股票市场不就成了外国的了吗? 这点都看不出来？ 这就是加入 WTO 的冲击，谁说没有冲击了？ 第三是何清链，我一方面坚决支持她反对腐败，也多次劝告她要警惕国内外“社会良心”的吹捧，结果如何，去了美国，现在是销声匿迹了。非常可惜。
中国的股市何时可以起来？第一，就是房地产下跌，第二个就是外国资本要在一千点抄一把底，可赚两万亿，他不在乎这钱，他是想把中国证券公司逼垮，证券公司160个大半快垮了，正在纷纷与外商谈合资，现在中国的银行，保险都想和外资谈合资，在情况比较坏的时候，他的条件会很低！外资是有这个企图的。我们政策也跟他们相配合，非常糟糕。
买办主义必然激起民间的爱国主义，今年不是什么改革年，而是爱国年，几千万华人签名已经成功了，据我估计，日本今年入不了常。中国右派精英们一直说挡不住。怎么档不住！这些人眼中就没有老百姓，全球五千万华人千名反对！就是管用，老百姓就是管用！谁说老百姓不管用? 就你们几个管用阿！你们说什么就是什么是吧？房地产商不要干政，不把老百姓放在眼里，不把中央政府放在眼里你就太狂妄了一点。既得利益集团带头炒作，去年中央没管住。
香港借97题材，国际资本猛炒，股价房价到了天价，那个时候市中心房价上涨10倍。香港房子300万涨到3000万还不卖，还要到1亿！那时还把香港的老师耍了一把，推行住房改革，把存款拿出来，换一个产权证吧。告诉大家错误形势来的时候，大部分人都错，这是铁律。一般大部分人都会判断错误，特别是关键时候！不论是什么制度，啥制度预测也一样错。大部香港老师拿出三千万买房子，原来房子不是他们自己的他们买的时候比较贵，预测还会往上涨，政府也说以后不给你们房供了，买完之后房就暴跌。老师买房子把自己存款吃光了。后来跌50%下来，房产股票暴跌！上市公司主要搞房地产。我上大学时候老师天天说日本第一，经济发展多块！美国人写书叫日本第一，说21世纪是日本人的世纪。美国已经衰落了。当时是风靡世界的一本书，1983年我是日本研究硕士。都看那本书！我估计是中央情报局写的一本误导世界的书，你看看现在世界是谁的呀？是美国的呀！日本现在成了啥了！在亚洲连中国都不如！但是当时就吹成天！
在中国特别容易产生经济泡沫， 20 世纪 90年代以来已产生互连网泡沫，GDP泡沫，股市泡沫，汽车泡沫，大学生泡沫，传销泡沫等，现在主要是房地产泡沫和外资泡沫。 泡沫的产生是必然的，问题在于人们为什么相信泡沫？ 政府为什么不敢或不能预先防止泡沫？
第一，中国人出于对计划经济反感，产生对市场经济迷信。 新的市场经济教条代替了计划经济教条。 所谓教条， 就是把一切问题都归结为市场经济的不完善， 而不是市场经济本身。
第二，中国人缺乏对于市场经济的经验和本质认识， 既不敢用马克思主义揭露现今中国的权力资本运动；也不能识破西方主流经济学误导。 对于市场经济运作更缺乏经验，盲目性很大。第三，泡沫制造者有巨大经济利益，少数人制造涨价预期，力图扩大房地产泡沫。第四，中央政府宏观调控缺乏经验，很不成熟，而且受到既得利益集团的误导。第五，中国人口多且素质低下，各方面发展极不平衡。 我见过北京高级记者卷入传销不能自拔者不乏其人，小小刺激在短短数月可以发展成数十万人的传销组织，人之愚昧疯狂另人震撼。 第六，改革以来少数人不择手段暴富造成全民追求暴富的浮躁心理， 包括从外国介绍的骗术， 都是一个个“金融金字塔” 接连倒塌又接连建起的心理基础。第七，北京上海等大城市，房地产及其所拉动的产业占 GDP 50 %， 地方政府为短期政绩，与中央政府争夺金融土地资源， 有意维护房地产泡沫。第八， 银行支持房地产共谋利益。 中国储蓄大于投资，银行存款大于贷款数千亿，急于放款，特别愿意对消费者进行住房信贷， 存贷款利率相差 3个多百分点。 有人说房地产贷款有实物抵押， 没有风险，这是对非系统风险而言。 如果系统性风险出现， 房地产公司只是倒闭而已，过剩商品房集中到银行廉价拍卖， 经济损失是银行承担。银行最怕呆帐，运用100亿资金依靠吃利率差盈利，1年一个百分点，利润是1亿；一个百分点呆帐就消耗1年利润。 我国商业银行至少有25% 呆帐，如经房地产泡沫洗劫，可能达到40%。 之所以没有发生居民挤兑存款，是因为中国储蓄率高，掩盖了呆帐。 2006年以后外资银行开始分流国内银行储蓄，如果再有什么风吹草动，影响居民信心造成挤兑，外商撤资，商业银行危机将导致全面的危机。 中国发展，改革开放的成就将毁于一旦。
房地产泡沫的防范对策
第一，对未来 5----10年总量和结构进行整体把握，解决供给不足和结构失衡问题。调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策向中低收入者倾斜；对高档不动产开征不动产累进税。第二，统计已有房地产详细信息，增加经济适用房，保证一定收入水平居民买得起或租得起房，政府对真正需要住房的居民提供优惠。第三，发展房地产金融，加强对按揭贷款风险控制，控制投资性购房，尤其是通过按揭贷款进行的投机性购房；完善信用制度和抵押制度、抵押保险和抵押二级市场。控制消费信贷，提高首付款比例。加息要慎重，中国按揭贷款利率不低；开发性贷款更高，加息可能会使本已紧缺的房地产供应链条出现脱节。第四，开征财产税，即使闲置也要按评估价征税，加大囤积房地产成本。第五，从土地源头入手，保障土地使用结构合理，加快建设有形土地市场，实现国有土地使用权交易的公正公开公平。建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止圈地炒地谋取暴利；对违规者给予严厉制裁。
升值与升息，是遏制房地产泡沫的两个车轮
理论上讲，当一个国家或地区的货币面临升值压力或货币持续小幅度升值情况下，在升值前如把外币换成本币，一旦本币升值，投资者便能获得与升值幅度相应的收益（把本币兑成外币即可兑现该收益），这促使投资者追逐该国资产，最有吸引力的是股票和房地产，投资者不但获得升值收益，还能获得股票房地产本身增值收益。巨额资金进入股市和房市，促使股价房价上涨，进一步吸引资金，促使股价房价进一步上涨，从而出现泡沫经济。 与历史上的日本不同， 中国目前货币升值有利于遏制房地产泡沫。 因为2003年以来在人民币汇率升值预期下，国际游资早已通过各种渠道进入国内房地产业。有统计表明，2003年末我国外汇储备增加约1169亿美元，但贸易顺差仅为255.3亿美元，外商直接投资约为570亿美元，缺口约344亿美元；2004年外汇储备余额6099亿美元，增加51.3%，新增2000多亿美元，其中有大规模投机资金，进入中国购买廉价人民币资产， 不是股票就是房地产。 无论人民币升值与否， 只要打消了升值预期， 一部分投机资本撤离， 就造成房地产价格的正常下降， 这对于遏止房地产泡沫是有利的。如果确认货币升值或升值预期容易导致泡沫经济，就应该让人民币尽早升值。如坚持不动，随着均衡汇率不断升值，名义汇率偏离均衡汇率的幅度越来越大，泡沫经济风险越来越大。
另一种办法， 坚持不升值而是提高人民币利率， 在提高到一定程度以后，会造成房地产价格下降。 必须指出，无论多少人鼓吹房价要持续涨多少年， 无论地方政府和房地产集团用多大力量维持房地产价格， 利率的提高将决定性地击破房地产泡沫。
过去5年，澳大利亚，新西兰，英国，爱尔兰，荷兰，西班牙的实际房地产价格年上升 8---12%， 美国 4%， 但是在波士顿，旧金山 为 10%，房地产价格与平均收入之比达到历史新高， 超过 1975---2002年均值。 全球将购买房产作为投资已经普及，股市崩盘，养老金亏损以后资金涌向房地产。 澳大利亚经常出现几千人挤爆讲演大厅的场面。英国 30% 的人认为，投资房地产是最好的养老手段，只有 27% 的人选择养老金。70年以来，英国各项资产回报率平均值在税后达到 4。5%， 而房地产回报率却是负的3。7%。 更多的人使用消费信贷投资房地产但房租下降。美国，英国，西班牙扣除维修费以后，房地产回报率只有 3--4 %，比抵押贷款利率还低。 西方国家提高利率将加速房地产泡沫破灭。 美国，澳大利亚等国家居民的债务负担接近历史高点。英国，抵押贷款债务负担占居民家庭收入 12%，如果利率提高到 6。5%，这一比例将上升到 15。5%，达到 10年以来最高水平。 美国已经进入加息周期，人民币利率不可避免随之上升， 提高到一定程度，房地产价格就会下降，而预期的改变将对房地产价格产生巨大的冲击，在加息初期， 有关利益集团极力抬高房地产价格是必然的。
我国房地产热在2004年宏观调控中并未受到控制，价格反而由于控制土地供给继续升高；房地产商连续炒作控制舆论， 房地产泡沫还有继续发展蔓延的趋势。 影响房地产市场走势主导力量在需求，银行贷款并没有真正收缩。如果土地利用计划和房屋拆迁计划获严格执行，供应量与需求差距进一步加大，房价上涨可能持续。部分企业开发资金短缺，供应总量和供应速度下降，信贷收缩加大了开发商融资成本和风险。从投资（投机）角度看，只要房地产投资收益率高于存款利率，资金仍可流入房地产市场，房价就存在继续上涨的理由。
中国经济能够承受的风险不是无限的。这次的房地产问题涉及重大利益集团，如不能及时制止， 将吸引全国资源进一步进入这无底洞，包括银行资金，国家外汇，环境资源等， 其恶果多则4—5年，少则两三年就会显现。房地产泡沫危害极其严重，它使得资产价格发生扭曲、资源配置失衡，从而威胁整体经济的健康发展。房地产业自身的特性及其与银行的密切关系，又进一步加深了金融系统的脆弱性，更有甚者将极易导致银行资金链条的断裂，引发金融系统性危机，危害金融安全。房地产价格是判断房地产泡沫的一个重要标志，价格的迅速上升和崩裂，不仅引爆房地产泡沫，还对居民的财富与消费产生重大的不利影响，造成社会整体福利的下降。中央政府已开始抑制房地产泡沫，包括限制贷款和土地，但是限制土地不能降低房地产价格，对已囤积土地大地产商有利，应有计划公开拍卖土地，增加普通商品房的供应以降低房价。应允许成立住宅合作社，由住宅购买者和业主依法行使消费者主权，消除非法中间环节，这是防止房地产泡沫的治本办法。如果政府宏观调控适当的话，升值之后中国房地产市场还有很大发展前景。我们希望的是，不要在等到房地产泡沫进一步坐大以后，再进行控制。 现在就应该进行调整， 包括打消预期，控制需求，增加供应，改善结构，使房地产价格首先受到控制不再上升， 并且逐步下降，特别要警惕房地产方面的垄断力量有意制造涨价预期， 进行土地和价格垄断。
央行加息被认为是调控房地产供给与需求的最好的市场化手段之一。央行上调人民币基准利率，目的在于发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用，减缓过热的投资需求，控制固定资产投资的增长速度，抑制经济发展中的不稳定、不健康因素。利率是市场经济中最重要的经济杠杆，房地产是资金密集型产业，对利率变化的反映比较灵敏。此次加息通过对房地产市场各主体行为的影响，进而影响房地产市场供求关系的变化，使之向宏观调控目标靠近。 加息对供给和需求两个方面都有所调整，能同时起到平抑物价和保持房地产平衡发展的作用。对于购房者，虽然此次住房贷款利息上调幅度很小，并低于平均水平，但却给出开始加息的信号，将从几个方面影响其购买决策。一是此次加息将增加购房成本，搜房研究院有关专家认为：加息0．5％，相当于房价上涨1．6％，加息1％，相当于房价上涨3．1％；二是此次政府加息的目的之一是要控制房地产过热和房地产价格，住房价格是否会回落要静观其变。因此，加息将使部分购房者推迟购房时间或削减购房面积。三对于买房投资者，加息以后银行理财的回报率也在提高，因此投资者会进行房产投资和其他投资回报率、融资成本增加和收益的比较等等，担心持续加息改变房地产价格走势。加息增加了投资房地产的风险，将使投资者的投资行为更加谨慎。
央行加息表明国内利率将进入一个上升周期，对于资金密集型的房地产行业来说是一个强有力的调整信号，也必然会对购房者带来巨大的影响。加息将促使购房者重新审视房地产价格的走势，改变对房价上涨的预期，其对心理预期的影响要大于实质性的影响。与供给相比，加息对需求方的影响将更大。短期内，一部分人持观望态度，潜在购房者也尽量延迟购房的时间，理性考虑购房风险，需求下降；长期看，利率进入上升周期，将使自购房者消费行为更合理，投资者投资行为更理智，将使房地产价格更加合理，房地产虚热及“泡沫”现象渐渐消解。
对房地产开发企业来说，推动其加速开发投资的动力是房地产市场旺盛的需求，而其面临的最大问题却是宏观调控中严控信贷措施带来的资金紧张。开发企业从银行贷款十分不易，加息进一步加大融资成本，使地产企业不得不以更高的资金成本到银行系统以外融资，开拓新的融资渠道，如基金、信托产品、企业债等。加息所引发融资成本增加，将使房地产市场的供给也得到某种程度的抑制，减缓房地产投资速度，改善房地产市场的供求关系。升息和进入升息通道后的预期，以及贷款利率市场化的进程， 将会对中国未来房地产市场发展产生深刻影响。 只要央行实行稳步而适度的升息政策，全国整体房价就可能会出现小幅缓慢回落，房价有望最终实现“软着陆”。
当然，上述分析也是建立在主流经济学“均衡”假设上的，我们不能排除 “非均衡”假设。
如果垄断力量不断强化市场涨价预期， 地方政府和银行继续支持房地产热， 外国资本持续进入， 或许会出现所有干预失灵的现象。 主流派经济学家所极力批判的，计划经济下的“预算软约束”， 似乎并不专属于计划经济。 他们极力推崇的市场经济， 房地产业的生产者， 消费者， 银行和地方政府， 也没有什么“ 硬预算” 来约束他们。 房地产泡沫越来越大，风险越来越大， 是否就会有 “理性”的投资者和消费者退出， 我一直表示怀疑。 个体理性造成集体非理性， 这一金融学原理是否会在中国变成现实， 我认为危险很大。 房地产泡沫的坐大及其最终崩盘， 未必能够避免， 特别是在中国人受市场经济教条控制的今天。 我们只能尽力向社会发出警告而已。
「 支持！」
WYZXWK.COM
您的打赏将用于网站日常运行与维护。
帮助我们办好网站，宣传红色文化！
欢迎扫描下方二维码，订阅网刊微信公众号
