赫德森论中国如何通过改革税收体制抑制房地产泡沫
：张金梅 袁艺周 陈剑芬 译 来源：《国外理论动态》2010年第8期
摘要： 2010年5月6日迈克尔·赫德森将其针对中国朋友关于中国地产泡沫的提问的访谈录寄给本刊发表。赫德森主张中国政府应对地块价值（即地租）而非建筑物征税，这样可以避免随城市建设自然增加的地租被房屋抵押贷款的发放者——大银行所免费获取，特别是避免被几乎可以自由印钞的外国大银行获取，后者正准备通过金融自由化控制中国大银行，最终控制中国房贷从而获取最大的免费午餐——自然地大规模增长的地租。而且这将抑制房地产泡沫，不损害建筑商积极性，并可以减少对劳动者和企业的征税，从而提高中国经济竞争力。访谈内容如下。
问：您坚决主张征税是防止房地产泡沫最有效和最恰当的手段。现今中国媒体进行了许多关于重建中国房地产税制的探讨，还特别探讨了美式物业税的好处。一个良好的房地产税制应具备哪些要素呢？
赫德森：一开始人们很难理解什么是“土地税”。中国实施的是长达70年居住权的长期土地租赁政策。租赁费用并非土地税，而是对地契的保证，即保障土地使用权。对于欧美国家来说，若非出售，这些国家的居民可长期享有房地产所有权。但他们仍需缴纳以物业估值计征的税额，该税额每年随市场变化上下浮动。中国的问题在于，除了较低的初始契税，政府没有征收任何其他物业税。
以地租价值（通常能够决定物业的市场价值）为课税对象的税额无法预先设定，该税额由市场决定，且每年浮动，一般规律是随时间推移而上涨，但金融泡沫破裂后则有可能骤降。如果政府遵循古典自由主义政策，紧缩银行信贷，房地产价格将保持稳定，正如在德国所实施的政策。如果政府征收地租这一“免费午餐”，房地产价格将保持稳定，不会被银行贷款哄抬上去，因为租金净额扣除公共税额后，将不会留下“免费午餐”（地租）被银行以大额贷款利息的方式拿走。
地租只能基于每年现收现付的模式，从屋主所获得的收入或者房屋的价值中收取。
美国的物业税并不属于理想的古典主义房地产税，因为它既对房屋征税又对土地征税，令房地产建筑开发商处于不利地位。符合中国利益的做法是，鼓励建设，多多益善。在某一时刻，如果这样做提高了某一特定地区的住房价值，则这一地区的地块价格会更高，超过建筑成本与开发商资金投入产生的正常利润之和。为了鼓励建设并防止提供“免费午餐”，应仅向土地征税，而不向房屋征税。这就是为什么许多美国城市实行“双税率房产税”，税额主要来自土地，来自建筑的仅占一小部分。
关于这一问题的经济学理论研究已经有相当长的历史。事实上，古典政治经济学的发展在很大程度上就是为了解决经济租金问题，以及如何对其征税——不仅对地租征税，而且对垄断租金、利息费用和其他费用都征税。这三种形式的收入被称为食利者收入，正如英国经济学家约翰·斯图亚特·密尔所阐述的，有闲阶级“睡着大觉”赚着大钱。
古典经济学的本质是捍卫以下政策：对并非由投资者自身的劳动、支出与经营活动所创造的、而是属于“免费午餐”性质的经济收益征税。这里所谓的“免费午餐”即指经济租金，主要有三类：土地租金、（不存在竞争时的）垄断租金，以及银行因为垄断信贷与资金运作而收取的其他融资费用。
根据约翰·洛克（17世纪60年代）、重农主义者、亚当·斯密（1776）、约翰·斯图亚特·密尔、美国“进步时代”改革者等古典自由主义者的经济学说，房地产税的恰当来源应当是地块价值。房地产开发商有权从建筑投资和其他增值活动中正当获利。但土地是大自然所供给的，其地块价值一般由经济情况决定，如市政府提供的交通设施（道路、地铁、公交）、供水和排水设施、电话线、公立学校（尤其对美国而言）以及普遍的经济条件所决定。
问：在重建税制这一问题上，中国应避免哪些错误？
赫德森：中国需要确保土地的地块价值（随着经济繁荣而不断增长）被政府通过征税获取而非被银行获取，尤其是避免被拥有“自主”特权创造信贷并从中以免费午餐形式获利的外资银行获取。这种合理税收政策的主要反对者不仅包括房地产开发商，而且包括站在他们身后的银行。如果地块价值这一“天然课税基础”被以利息形式支付给了银行，政府就不得不通过所得税、营业税、增值税等向劳动者和劳动者购买的商品征税，这将提高生活成本与商业经营成本，降低中国经济的竞争力。反之，如果向“免费午餐”式的地租征税，避免其被银行所占有，中国政府就可以抑制房地产价格（同时不提升地租水平，地租将由市场条件决定）。
理清这一理论的关键是税额应来自市场地租。税额并不提升地租，不提高住房所有权的价格。但征税的确减少了可以转化为贷款形式的银行可获取的免费午餐式的收益。因此，最初创造地租价值的公共部门将这一价值以税收形式回收，避免银行将其私有化。
问：仅靠开征渐进式资本利得税能否阻止过度投机行为？每年评估的物业税是否不可或缺？
赫德森：资本利得税通常只在进行房地产交易时征收。美国各个城市的政府大约每两年重新评估一次房地产的市场价值（评估整座城市的房地产大约需要两、三位评估人员花费三个月时间）。一个合理税收体系的目的，是向地块的地租价值征税，也就是对地块本身征税。如果一个停车场附近有一座漂亮的新楼，则对这两处房地产征收的税额将是相等的（如果土地面积相同的话）。此做法的目的并非是惩罚房地产开发商的建设工程（该工程属于良好投资），而是惩罚陋巷恶霸或房地产投机商，因为他们捂地捂盘，坐等地价飙升。对上涨的土地市场价值征税，将促使囤积者将土地转卖给愿意充分利用地块当前价值的开发商。
问：这听起来有点不合常理：论及房屋所有权，大多数人期望享有税收优惠。
赫德森：有一种普遍的误解没有正确区分征税与银行贷款利息。银行又加剧了这一误解，导致人们认为较低的物业税将减少为拥有房屋而支付的分期付款利息。银行避而不谈的是，如果政府不对地租价值征税，即以“免费”方式处理的话，此价值将被银行无偿占有，并以利息的形式支付给银行。可见，不论采用哪一种形式，屋主（或商业投资者）都将支付相等的地租价值，即该地块租金的市场价值。无论政府征收了多少税额，已征收的税额将不再支付给银行，从而减少了地租进一步转化为银行贷款的空间，屋主和投资者也不会将房地产价格哄抬得那么高。
中国可以用这种方法避免美国物业税减征所带来的房地产泡沫。这种泡沫实际上是放松信贷所带来的金融泡沫，银行放松了信贷，导致市区和郊区房地产估价的上升，且挤占了地方政府的利益。现在美国面临着国家和地方双重财政危机，以及“负资产”的房地产抵押贷款止赎危机。
我曾经在一篇文章中列出了一些图表，说明国家和地方政府将税收从房地产转嫁到劳动者身上的情况：1930年时66%的地方税收来自物业税，现在已经降到16%。
问：乍看上去，似乎存在明显的矛盾：战后的美国政府和今天的中国政府都制定了国家政策，通过税收优惠鼓励房屋所有权；这项政策看起来暂时是起作用的，中国城镇地区的房屋拥有率自1998年城镇住房制度改革以来显著上升。
赫德森：如果屋主（和商业投资者）没有意识到银行将通过提高贷款来吸收征税者剩余的地租价值的话，他们似乎只会看到可以从较低的物业税中获益。“租金就是用来支付利息的”，这是美国房地产投资者的座右铭。他们指的是税后净租金。
实际情况是税收优惠被银行获取。在政府与银行之间，屋主只是扮演了利益的传送带角色。税额中“节省”下来的，却被以利息形式重新吐了出来。
现阶段物业税政策的主要目的应当是让中国的屋主避免美国屋主的债务困境。为了购买房产，许多美国居民不得不终身负债，奋斗三十年，枉顾基本的家庭收支平衡需求，把所有收入贡献给了银行。银行在此期间所获得的利息，可能是出售房产所获利润的两倍。因此，银行家成了最富裕阶层，并利用他们的财力给政府施加影响，进一步为富人减税。
问：据我了解，抵押借款利息免税是战后美国政府鼓励购买房产政策的基础，这一政策在二三十年时间里成效显著。
赫德森：鼓励抵押借款的税收政策只是“鼓励”屋主把更多的“免税”收入缴纳给银行。当物业税减少后，房地产价格将上升，因为房产购买者有更多的租金可以支付给银行。
这样我们又回到了一个基本的经济学原理：征税者放弃的一切利益都可作为利息被支付给银行。而屋主们则被银行的公关专家所鼓吹的经济学谬论哄骗，毫不知情。
问：政府与民众异口同声地支持鼓励购房的税收优惠政策。您的理论是，长期而言物业税和资本利得税会使住房价格更趋低廉，从而扩大屋主群体。在美国的住房发展史上，是否有足够的实际证据来证明您的理论呢？您能否详细说明？
赫德森：在一些银行监管严格得多且公有住房也更多的国家，如德国，工人只需拿出他们工资的20%左右用于住房，而美国的这一比率是德国的两倍。税收从土地向劳动力和资本转移而催生的房地产泡沫是令美国劳动力价格超出世界市场价格的主要原因，损害了美国经济的竞争力。
问：现在中国评论家矛头所指的主要对象是房地产开发商与地方政府，虽然他们在公众领域均保持低调。但有人认为，开发商与地方政府正不遗余力地游说中央政府，历陈房地产业崩盘后所带来的经济危机与社会动荡图景。
赫德森：冲减不良抵押贷款不会造成动荡。相反，民众将举手欢迎。但在美国，金融掠食者的社会能量比受害者要大。既得利益者力求保护他们的特权与免费午餐，而受害者的政治活动力度小，与掠食者相比，也较易受到控制。
问：您是如何看待反对征收物业税与利得税这一观点的？
赫德森：过去两个世纪的所有经济逻辑都显示，对地租与其他经济租金征税是“负面影响最轻”的征税。这是经济学入门级的分析结论。对劳动力和资本征税会提高它们的价格。而当税额来自地租与资本收益时，转化为金融资源的价值会随之减少。
问：渐进式的资本利得税的上限是什么？
赫德森：应当容括地块的所有增值。实际操作中，资本利得税是针对房地产价值的增加而征收的税种，因为房屋本身并不会增值，而会逐渐损耗。
问：设定理想税率方案的原则或参数都有哪些？纽约的物业税率是多少？您的著作中指出，后苏联国家1%的房物业税率太低。
赫德森：纽约的物业税率大约在1%到1.5%。但这一税率并没有能够征取飙升的地块价值。纽约的物业税除对土地征税外，还对房屋征税。因此，停车场、贫民窟以及其他待开发的地产所缴纳的税额远低于建成的地产，这也导致了土地利用的不足。
这种征税办法的经济效率并不高。随时间推移而增加的地租价值应属于公众，如果不对其征税，则最终会支付给银行。
地租价值无法预先支付的原因有二。（1）其价值是无法预知的，因为租用价值取决于总体经济情况以及地方政府的开支。只有市场能够决定每年的租金金额。（2）如果预付租金，则其金额将高得难以置信。
为鼓励开发商开发地块，开发商应当可以从建筑投资与其他资本投入中获得公平回报。但他们不应从地价的长期上涨中享受免费午餐。随着居住环境的改善，经济的增长，尤其是当政府提供更为优质便捷的交通设施与市政建设时，土地租金价值会上涨。但是，上涨的原因并非是土地拥有者自身的投入，因为自然形成的地块本身是不涉及成本的。
地块与地下的自然资源，以及自然垄断的经济租金，应当成为中国天然的课税基础，其原因可归结如下。第一，中国的房价会因此更为合理，中国经济也会更具竞争力。第二，民众负担的银行债务将会降低。因为征税者没有征收的任何价值将会被“释放”出来作为利息支付给银行。这样一来，房屋购买者在任何情况下需要支付的地租价值都是相等的。问题的关键是谁将获得这一价值，私有银行抑或政府。第三，政府可以避免对劳动者和资本征税，对这两者征税将增加生活成本与商业经营成本，中国经济可因此避免失去竞争优势。
总而言之，征收土地税可以避免对劳动力和产业课税，抑制房地产价格上涨，有利于控制金融与房地产费用，保持经济竞争力。征收土地税还能够把中国从支付个人与企业所得税和支付利息的负担中解放出来，因为如果土地不被课税，其租金价值将会被转化为银行贷款并作为利息支付，而不是支付给公共部门。
我的建议如下。
我了解到中国现在以商业房地产价值的70%到90%为基础征收1.2%的年税，但不向第二套甚至第三套住房征税。政府应当对闲置住房征税，而且也应当对第二套、第三套住房即除去自住房以外的所有房屋征税。
政府当然应该鼓励提高房屋入住率。应当让国有银行部门以固定的地租资本转换率通过国家向屋主提供抵押信贷，分30年期偿还。
中国应当不惜一切代价避免金融业以利息形式获取地租价值。特别是避免外资银行获取该价值，因为外资银行拥有自由创造信贷的特权。任何政府都不应当将这一特权下放至私有银行，更不用说外资银行了。
问：“二战”以来，美国曾两次成功地将经济危机转嫁到欧洲和日本。美国未来将经济危机成功转嫁给其他国家的可能性大吗？现在希腊与欧元区整体的经济困境是否是美元霸权转移危机能力的又一明证？如果是这样，您能否解释一下其中的运作机制？
赫德森：大家一开始就对欧元存在误解，很大程度上是因为欧元遵循着芝加哥货币主义学家罗伯特·蒙代尔的观点，而马斯特里赫特条约与里斯本条约正是滥觞于美国鼓励金融利息的新自由主义政策的结果。但从根本上说欧洲应当对这一问题负责，因为欧洲不仅支持既得利益集团，而且实施的是一项注定会失败的偏向金融资本的政策，所以现在的状况原本就是不可避免的。人们曾反复警告，货真价实的“欧罗巴合众国”需要民主的欧洲议会，而并非由银行游说人士操纵的官僚体系。目前我们看到的在希腊和PIIGS欧洲五国发生的情况，正是由于实行有利于金融业而不利于劳动者的税收政策，将国家陷于经济困境，搬起石头砸自己的脚。
投机者正在从危机中获利，享用这一资本盛宴。美国从没有与欧元作对，美国认为，欧洲在以购买美国财政部国债的形式积累外汇储备，这对于美国经济战略而言是件好事。
问：我们再多聊一些有关欧洲的话题吧。最近，越来越多的中国学者对美国大失所望后，视欧洲为经济与社会发展的榜样。但您很不赞成欧洲无力抵抗美国霸权以保障自身利益，却投入了新自由主义的怀抱。您曾声称欧洲并未“崛起”，唯一正在崛起的经济体是中国。请您解释一下欧洲本应该怎样做才能应对这一金融危机，并具体阐述一下解决当前希腊问题的办法？
赫德森：在实行美国式的新自由主义政策方面，欧洲可谓做到了有过之而无不及！欧洲经济共同体于1957年成立，目的是克制民族主义，促进社会发展与民主建设。但是马斯特里赫特条约和里斯本条约已经将欧盟反拨为新自由主义化、金融化的右翼政府。现在欧盟正将征税对象转向劳动力，降低了自身竞争力。“老欧洲”国家将后苏联时代的“新欧洲”国家视为殖民地——即剩余农产品和工业品以及银行的新市场。现在这些后苏联经济体无法完成这一任务，而银行业抛出的拙劣右翼经济计划正促成一场金融危机，令欧洲经济泥足深陷。
欧洲政府并不需要从银行借贷，它们本来可以将自己的负债货币化。但是自封建时代就一脉相承的既得利益者，即那些拥有大量土地的贵族与银行家阶级，在20世纪初就曾阻挠改革，发起了经济层面的反启蒙运动。现在，民众已无力支付优质教育的高昂学费，迁居他国的移民速度在加快，劳动者的工资不断被挤压。由于不向富人征税，而向劳动者征税，抬高了劳动力价格，劳动产品在世界市场上失去竞争优势，欧洲各国政府正处于入不敷出的境地。
问：您如何看待奥巴马政府现阶段的金融改革？您又如何评价美国和其他国家主流经济学家目前正在探讨的金融改革的关键理念，比如金融活动税？主流经济学家以及奥巴马政府的改革方案没有顾及的关键问题是什么？
赫德森：美国并不存在真正的“改革”，所谓的改革，与后苏联国家新自由主义的“改革”一样，都是对概念的扭曲。通过竞选献金和游说，以及承诺在私营领域为那些服务于银行利益的政客们提供高工资的工作机会，银行已经将它们的经济力量转化为政治力量，封杀了政治改革（即控制了日本人所谓的“天下”）。
所以，美国选民对奥巴马总统非常失望。他所任命的倡导放松管制的官员正是令克林顿政府不堪的拉里·萨默斯、蒂姆·盖特纳，以及其他信奉“鲁宾经济学”的新自由主义者。
奥巴马政府并没有致力于抑制抵押贷款和其他坏账以恢复偿付能力，而是对银行采取了救市方案，让高负债问题原封未动。这意味着越来越多的收入将支付给债权人。相应地，民众花在产品与服务上的收入将会更少，结果是对生活水准的挤压，而过去三十年间，生活水准一直在原地踏步。
（译者单位：西安外国语大学）
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