周末有关银行对房地产停贷的消息频传，传闻中涉及的银行包括交行、兴业及中信银行。经多方核实，兴业银行确认于春节前两周下发通知，暂停房地产夹层融资、房地产供应链融资及房地产开发贷款，但不包括按揭贷款和土地储备融资。交行与中信银行的传闻则多有失实之处，两家银行对房地产相关业务的态度相较2013年下半年并没有显著变化。
兴业银行暂停部分涉房贷款的举措引发市场高度关注。公开信息显示，有银行业分析师在解读时指出，兴业是中国银行业中最早发现机会，并实施房地产战略的银行，其房地产业务(包括表内和表外)占比在同行中较高，管理层出于业务结构(降低集中度)和业务模式(从粗放转向精细)调整的需要作出了这一决定。同时，调研过程中，三、四线城市房地产业务的风险引起了管理层警惕，进而引起了对行业趋势拐点的重视。而在上月11日，兴业银行首席经济学家鲁政委发表了题为“资金态势与房地产业发展”的演讲，称自己首次开始从趋势上看空房地产，并将未来十年中国的房地产称为“盛世危途”。我们注意到，鲁政委此番演讲，在时间上与兴业银行的通知(春节前两周，差不多1月中旬)相隔很近。或许，经济学家的判断对银行态度的转变也起到了推波助澜的作用。
现在的问题是，此举到底是仅具象征意义——就像分析师在解读时指出的那样，只是兴业银行单方面的业务调整;还是带有一定的信号意义——表明银行对房地产的判断出现了趋势性的改变，可能引发更大范围内的跟风?从核实的结果看，暂停涉房贷款的只有兴业银行一家，其他行并没有跟进。但这依然是一个重要的信号，表明银行对房地产风险的重视程度确实在显著提升——即使没有大范围跟风暂停涉房贷款，在相关业务上，也会更加谨慎。
事实上，今年以来，监管层已经多次对房地产业的风险予以了提示。在1月6日召开的2014年全国银行业监管工作电视电话会议上，银监会主席尚福林表示，要坚定不移地防控系统性区域性风险，防控平台贷款、房地产贷款、过剩产能贷款等重点风险;一个月后，2月19日，尚福林在《人民日报》撰文《更加奋发有为地推进银行业改革》再次强调，加强地方政府融资平台、房地产市场、“两高一剩”行业等重点领域的信用风险防控。结合监管层的表态看，即使这次兴业银行只是在单独行动，但随着形势趋于明朗，以及监管层面的可能的收紧，其他行跟进的概率是很大的。届时，商业银行撤出房地产业的形势也将越来越明显。
多重原因支持银行对涉房贷款持谨慎态度。长周期层面，人口红利的消失降低了房地产行业的“刚需”。从建国后新出生人口的变化规律看，当前正好处于60后婴儿潮步入财富巅峰、80后婴儿潮第二代踏入社会的“双峰叠加”阶段，形成了对住房的强劲需求。但随着60后逐渐退休、80后购房需求得到满足，这部分需求将面临锐减。而这一人口结构的历史性变化，即将于未来5-10年完成，考虑进预期因素的话，市场拐点可能还会提前。
在供给层面，行业的跨越式发展让房地产供给开始出现过剩。商品房市场上，依据统计局发布的数据测算，人均住房面积已达34.7平米，未来随着竣工面积的增加，这一数字还将继续增长。商业地产上，国内三、四线城市的商业地产已经显露出警讯，这股过剩潮正在向一、二线蔓延。目前行业公认的结论是，国内房地产市场供需在总量上已经平衡，存在结构性问题，体现为一线城市供不应求，越往下走，供给越过剩。近日频传，杭州郊县个别楼盘大幅降价，引发部分业主的过激行为——杭州这样的二线城市尚且如此，其余大兴土木的基层可想而知。而这也给出了国内房地产业风险的传递路径，从基层向上蔓延。
资金层面，中国经济去杠杆抬升整体利率中枢，考验房地产业的资金链。若兴业的操作真的引发跟风——想想钢贸行业，一夜之间，银行全部撤退，并且批量发起诉讼——势必将成为压垮骆驼的最后一根稻草。不过，略感宽慰的是，除非迫不得已，银行是不会对自己的利益共同体采取这样激烈的手段的。央行发布的数据显示，2013年，房地产仍为吸金大户，新增贷款占比近三成。但不排除银行将资质较差房企踢出局的可能性。
最终分析结论(Final Analysis Conclusion)：
兴业银行暂停部分涉房贷款，表明商业银行对房地产业发出了撤退信号。问题可能并没有传闻中那么严重，但也不能等闲视之。房地产业的趋势性转变近在眼前，政府、银行、房地产企业与购房者都需要做好应对。
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