一个“伪预测” 3年后房价下跌

　　买房，还是租房，这是个问题，而且是个让人难以很快给出答案的问题。

    新浪房产博客的编辑王彩霞小姐给我出了一篇命题作文，让我分析一下现在该买房还是租房。无法拒绝，只好硬着头皮写了一篇，知道肯定要挨板砖。这年头，预测房价是个受累不讨好的差事，不仅网友打闷棍，钟伟教授也要说这是“伪预测”。您就当作是基本面分析吧，至少给您一个扔板砖的靶子。

    如果将租房还是买房，看作是一个人在生命周期里的决策，那么他要考虑的不仅是财务成本，还要对诸如生活方式、财产观念进行选择。关于长期租房的话题说起来会很长，这里无法细讲，我主要就短期内该是买房还是租房，谈谈看法。

    对于短期决策而言，选择租房还是买房，主要考虑的是财务成本，也就是说，选择哪种方式更合算。

    如果从财务角度看，就是把租房成本和买房成本进行比较。我读过中金公司经济学家哈继铭在去年写的一篇文章，他提供了一个计算财务成本的简单算式，应该说比较实用。他用了两个指标，一个是买房资金成本与租金比率，一个是买房月供与月租金比率。

    中金公司在对19个样本城市进行调查后得出的结论是，平均买房资金成本和月供分别是租金的1.1倍和1.3倍。也就是说，以19个城市的平均数字来看，买房比租房的资金成本要高。

    哈继铭最后给出的结论是租房比买房合算。

    如果说，哈继铭去年4月份所提供的成本数据是准确的，那么，时隔一年后的今天，买房的成本更应该大于租房成本。

    理由主要有二。

    其一，房价大幅上涨，而租金相对平稳。今年以来，全国70个城市的房价均出现上涨情况，而比起房价的疯涨，租金比较平稳。

    租金无法与房价同时高涨的原因在于租房供给大幅增加。租房供给增加的来源在于，住房销售增长，市场提供了新的出租房源。出租房供给的增加部分包括主动供给和被动供给。主动供给包括两类，一类是投资者购买住房后专门用于出租；另一类是自住者购买新的住房后，将旧房投进出租市场。而被动供给则是一部分投机客在宏观调控形势下无法转售住房，只好出租。

    其二，宏观调控导致购房资金成本增加。由于房价疯涨诱发了新一轮宏观调控，特别是经济过热促使央行将贷款基准利率提高了0.27个百分点，这使得买房者的利息支出增加。而无法预计的是，央行是否会在随后的几个月继续加息。从房价和利息成本看，买房者的资金成本肯定是增加了。

    一方面是房价高涨和利息成本增加，一方面是租房市场供给增加租金相对平稳，二者相比，租房自然比买房合算。

    但决定是否买房，不仅要看目前的买房租房成本比，还要看到未来房价、租金的走势，以及收入预期。

    因此，谈论买房问题，不得不预测房价的走势。

    我以为，在可以看到的一两年内的时间里，房价不会疯涨，但也不会大幅下跌。其主要原因有两个，一个是我多次强调的“政策底”问题，一个是通货膨胀问题。

    所谓“政策底”，就是指中央政府在调控房价时，顾及到银行利益，担心房价下跌会增加银行的呆坏账，进而引发金融危机，所以在调控时只能以稳定房价为目标，这就导致市场产生房价不会跌破当前市场价格的预期。由于，“政策底”的无形支撑，使得房价短期难于打破稳步向上的状况。

    所谓通货膨胀问题，是指普通居民认识到通货膨胀的潜在威胁，不得不购买住房，以进行保值。如果撇开造成房价居高不下的制度性因素，单纯从供给角度看，是资金过剩导致了房地产市场需求旺盛。

    资金过剩的原因在于货币政策存在问题。从银行角度看，因为外资大量流入，央行被迫发行基础货币，以稳定人民币汇率，造成货币供给大幅增加。而商业银行迫于自身的流动性压力，同时在追求高额利差和稀释不良贷款的动机驱使下，主动大量放款。

    而从居民角度看，由于房价不断上升，而存款利率却保持不变，那么为了预防通货膨胀，进行资产保值，也就不得不把资金从存款转投到资产市场。事实上，央行近日所做的问卷调查显示，以北京、上海为代表的10个大城市居民的购房意愿自去年四季度企稳回升，今年二季度更是由上季的15.5%升至17%，上升了1.5个百分点。与此相伴的是，5月份全国房价继续上涨，据国家统计局数据，5月份70个大中城市新建房屋价格同比上涨了6.1%，而北京房价更是上涨了10%。

    从当前经济形势看，买房实际成为居民进行资产保值的一种手段。

    不过，房价上涨的状况不会持续很长时间。3年后，房价应该进行大幅调整，当然，也不排除特殊原因导致房价提前进行调整的情况。

    导致房价3年后可能调整的因素是多方面的。

    一个是供给的增长。对城市住房进行规划的效果会在一年后出现，那时，市场住房供给会显著增加。同时，开发商囤积的住房也会因为信贷政策紧缩而被迫放量进入市场。

    一个是需求的分化。自住者会等待规划房，进而减少原有的市场需求，投机活动无法裹挟一般性住房需求。

    一个是资金因素。货币政策会逐渐偏紧，人民币也会加快升值步伐。一旦人民币汇率改革进展到一定程度，就有可能出现国际游资变现流出的情况，市场中的流动性泛滥局面将得到缓解，房价就会面临调整。

    一个是政治因素。3年后，国有商业银行全部完成改制，银行圈钱结束，应付呆坏账的能力增加，中央政府对银行的担心要小得多。另外，奥运会已经结束，政府不会担心因为房价下跌，“负翁”可能引发不安定因素。

    总之，无论从经济因素，还是从政治因素看，3年后的房价很可能要经历一次大的调整，至于幅度有多大，那就要看房价现在敢涨多高了。

    如果现在要对买房还是租房进行选择的话，那么我选择租房。因为，尽管买房可以进行资产保值，但同时也会让生活受到约束。不如潇洒点，将手头的钱一部分购买其他可以保值的资产，一部分进行消费。人生自古谁无死，何必紧衣缩食做房奴。

    3年后房价还涨，那只好一辈子租房啦，因为70年后，留下的房子与己无关。那时的社会已经大变了，现在的“鸽子窝”，70年后还能值几个钱？