高房价挡不住的购房潮
： 王育琨 | 2006年08月09日09时21分
【内容提要】中国城市居民，虽然在外观现代化的宅子里，本质上还是农民。农民意识，重实体轻虚拟，重元宝轻票据，重现金轻虚拟。本来已经活在虚拟社会中，可还是以实体经济为转移。西方社会那是经过没有宅子的农奴转为产业工人，历来以做事情为转移。而中国农耕社会文明，却是建立在一家一户的恒产稳定性的基础上。这才经过多少年的洗礼，西方社会几百年、上千年的文化积累和转移，中国毕竟才经历了短短的20-30年，这么短的时间怎么有可能把农民的根性转移过来？城里人说着现代话，骨子里还是农民。一个父母如果不能为后代置房，将是一种耻辱；一个人能够置房，是有恒产恒业的标志，是有稳定社会地位的开始，甘愿做房奴，甘愿入牢笼，也要买房。
高房价挡不住的购房潮
只有深入到每一个宇宙中，才能够理解复杂表象背后的理性。中国住房市场迫切需要洞穿混乱的理性。
王育琨/文
为什么住房价格高涨，还不断有人投资买房？一般化的解释于事无补。深入剖析中国当下把住房投资需求推动膨胀起来的独特机理，对把握中国住房市场的走向，至关重要。
住房成了强劲投资需求的一道泄洪口。
中国经济20年持续每年10%的增长速度，其中80%转化成居民收入，这是一个相当可观的量。居民收入中的40%转化为储蓄，形成金融资产。这笔庞大的金融资产的分布存在着巨大的差距，有些人年积累百万以上，而有些人则勉强糊口，没有任何金融资产。在少数人手里集结的金融资产，也不全是福音，它们既要遭受着负利率的煎熬，股市的重重黑幕堵截，以及花样百出的老鼠会的沉陷。高增长、高储蓄，金融资产集结的的巨大差距，另外再加上投资渠道的狭窄，使得住房成了一个泄洪口。而且，在住房投资中集结的，不只是现有城市居民的收入，而且更多是居民的未来收入（抵押贷款）和非城市居民收入（非城市居民的亲朋好友集拢的资金）以及转型投资基金（温州炒房团与各类中外基金）。资金如此之多和如此之丰富，住房价格一时很难摁得住。
国营单位的持续扩张是源头。
住房改革的本意是要解脱单位对居民住房需求的责任，而实际上不仅没有削弱，还因为体制改革没有跟进，使得单位成了住房需求膨胀的一个重要诱因。据7月29日报道，审计署上半年共审计184个单位，专项审计调查31个单位，查出违规问题金额223亿元。2005年1月至11月，全国共审计9.1万个单位，查出各类违法违规问题金额2900多亿元。通过审计，已上交财政、减少财政拨款和补贴等170亿元。共向纪检司法机关移送各类违法犯罪案件线索1370多件。这些资金多数都跑到住宅建设上去了。有的城市如重庆还在搞二次福利分房，一位70多岁的退休一般干部，只有老两口，以前已经分得130平方米的房子并且便宜买下，这回又分得一处160平方米的房子以1300元的低价获得。而同类房屋的市价在3000多元。公务员的住房在当地形成了很强的示范效应。改革前住房福利扩张虽然在搞但是路径不多。现在花样翻新而且都合理合法！只要你不是往自己兜里装，多少都没事。这就是我们的体制。
国民性。
中国城市居民，虽然在外观现代化的宅子里，本质上还是农民。农民意识，重实体轻虚拟，重元宝轻票据，重现金轻虚拟。本来已经活在虚拟社会中，可还是以实体经济为转移。西方社会那是经过没有宅子的农奴转为产业工人，历来以做事情为转移。而中国农耕社会文明，却是建立在一家一户的恒产稳定性的基础上。这才经过多少年的洗礼，西方社会几百年、上千年的文化积累和转移，中国毕竟才经历了短短的20-30年，这么短的时间怎么有可能把农民的根性转移过来？城里人说着现代话，骨子里还是农民。一个父母如果不能为后代置房，将是一种耻辱；一个人能够置房，是有恒产恒业的标志，是有稳定社会地位的开始，甘愿做房奴，甘愿入牢笼，也要买房。现代经济是以工作流动为本质特点的。而且就是在一个公司工作，你一提升就要流动。中国城市人要真正适应这个社会，还有待时日。而且，中国当今社会女性的拥有心理在家庭决策中地位不容低估。女人买一件时装，可能一生只穿一回，但是它要摆在那里。一件大钻石首饰，可能一生也带不了一回儿，但她要保存；一个男友或丈夫，她不是不相信他的人格，而是只有整天陪伴在身边她才能感觉是自己的。这种占有欲退到住房上来，便产生了住房自有率最高的国民性。
中央和城市政府的推动。
中央政府在住房政策上就有所迷失。房地产从带头产业过渡到了支柱产业，支柱产业对GDP的推动作用非常直接。而政府忘了中国还处于一个发展阶段，还需要把主要财力物力投入研发创新上，带动大国经济，以提升国家竞争力。战后的日本，为什么没有陷入这样的迷失之中？尝试有所作为的一届政府，一如被置于一个巨大的风箱之中，被一股无形的力推来搡去，左右为难：调控楼市价格伤了经济；放任价格伤了民情。楼市的尴尬，引发了体制性腐败和民愤，还危及我国的长久竞争力。关注民生民意的中央政府高调宣誓调控，政策却在尴尬徘徊。而对城市任期政府来说，热衷于为业绩经营城市，投巨资建立里程碑，比拼搞最大广场的强势，把本来应该负责的基本需求不管（廉价公屋），本来不该产生的投资需求持续产生（为了市容大规模拆迁建设）等。
按揭成为强劲的助推器。
银行按揭成了一个杠杆，把千百万潜在的需求都焕发出来。开发商最怕什么？最怕限制按揭或提高按揭利率，一如北京的哥怕提高出租车价格。个人按揭贷款，是银行最好的资产。许多假按揭盛行，并不是伪装多么巧妙，而是银行睁一只眼闭一只眼，为什么？因为它、怕这生意跑了，按揭贷款的信贷资产是银行最好的金融资产。你违规，一个人贷款1个多亿元，他求之不得。只要你敢借，他就敢放。因为银行存在着严重的倒挂现象。
开发商的新住宅运动误导。
上个世纪90年代开始的“新住宅运动”与2002年开始的“居住改变中国”，是由开发商发起的两次大规模运动。这两次运动，带有一点愚民政策的味道，对国民性的调动和不合时宜的需求膨胀起到了重要的作用。扩大市场基础，这是任何一个商人所要首先考虑的问题。但是由此产生的后果，却是惊人的。这就是把千百万本来应该有更高流动性的群体，绑在了一个地方，成了房奴。
每一个人是一个宇宙。每一个市场也是一个宇宙。只有深入到每一个宇宙中，才能够理解复杂表象背后的理性。中国住房市场迫切需要洞穿混乱的理性。
---------
财富都砸向住房，中国还何谈竞争力？！
： 王育琨 | 2006年08月03日08时26分
【内容提要】日本的东京人不是天生就喜欢龟缩在笼子里的。韩国首尔早就规定一个家庭只能拥有一套住房，而我们的著名经济学家，早在几年前就鼓吹中国城市居民开始了拥有第二套住房的时代。一种浮躁的、封闭的小农意识，左右了我们的舆论和导向，使得我们把所有的财富都往住宅上砸。这样的整体结果，必然是降低中国公司的竞争力。
财富都砸向住房，中国还何谈竞争力？！
城市居民对房价的高涨既恨又爱。当名人任志强给出了一个简捷的判断——历史证明所有的房价永远都是上涨的，网上立刻骂声一片。任志强的预言既来得残酷，也进一步坚定了不少人投资房产的热心和雄心。或许那些骂得最凶的人，却很可能私下里拼命往房产上投钱，就怕迟一步赚不到增值的红利。其实，残酷的不是房价。比房价更残酷的是一场深刻危机在人们盲动中正在逼近。
根据建设部的最新统计，截至2005年年底，全国人均住宅建筑面积26.11平方米。其中，上海为33.07平方米，北京为32.86平方米。而日本的东京只有15.8平方米。东京的人均GDP超过3.5万美元，上海、北京人均GDP刚超过5000美元，而居住水平却早已是东京的2倍！对此，或许人们通常会认为，中国人住得好一点有什么不好？这说明我们的发展成就和体制的优越性！与这种认识相反，我却从中看到了我们的无序和危机！
一个人、一个公司或一个国家，所能够支配的东西归根结底不会超过你所拥有的。当一个人在打牌、网游、侃大山等上花费太多时间，他在苦读、冥思、劳作上花的时间就一定有限；当一个公司在仿制、渠道、回扣上花费过多心思，它在研发、设计与品质管理上花费的时间就一定少；当一个国家在广场、门面工程、居住等上花的时间过多时，他们花在劳作、创造、研发等上的时间就必然有限。当然也有例外。如果你是皇帝，你可以从自己的子民那里取之不尽、用之不竭；如果你是英特尔或微软，你可以借助垄断技术而形成垄断利润，左右行业走向；如果你是超级大国如美国，你可以借助技术垄断或种种手段让世界的资源拼命往你那里涌。可是不幸，如果你和我一样仅仅是个平常人，你的公司没有多少自主知识产权而且又是在列强虎视眈眈的背景下成长起来的中国公司，你就没有资格在生活方式上学习美国的高能耗，你就不得不学习日本人与韩国人的辛苦与坚韧，或者来一点欧洲人的节俭与简约，这样你才能在自主创新上花费更多时间，创造出更多世界独一无二的东西。
当一国居民把财富都凝聚在住房上的时候，这个国家的居民就危险了。因为，靠这种方式积累的财富，只会给世界上其他国家创造重要市场，却不会给自己的长久竞争力增添什么砝码，反而会直接削弱竞争力。构成一国和一个地区竞争力主干的只能是在区际和国际间流动的产品和服务。全球化流动的产品和服务，并不因为你是来自发展中国家，消费者就愿意为你的高价格埋单。性价比不如人，你的产品和服务就没市场。从生产要素全球一体化配置的视角来看楼市价格，就有了一种危机感。
现在是一个全球扁平了的时代，所有国家都加入一个竞争体系中来。在这个竞争体系中，中国是后来者。在人均GDP高我们几倍的东京等城市居民，平均居住水平大大低于我们时，我们很有理由作出判断，我们的居住条件超出了社会必要劳动时间的规定性，超出了国力所能承受的部分。
日本的东京人不是天生就喜欢龟缩在笼子里的。韩国首尔早就规定一个家庭只能拥有一套住房，而我们的著名经济学家，早在几年前就鼓吹中国城市居民开始了拥有第二套住房的时代。一种浮躁的、封闭的小农意识，左右了我们的舆论和导向，使得我们把所有的财富都往住宅上砸。这样的整体结果，必然是降低中国公司的竞争力。
或许纪伯伦的预言正是中国房地产的宿命：只有孤独地迷失上千次者，才能回归故里。
【来源：广州日报】
-------------
被严重误读和损害了的住房需求
2006-8-14 星期一
那种把所有财富都砸向住房投资上来的疯狂也该回归理性了。调控住房投资品市场，不能拿住房服务市场上的诸多价值尺度来度量；而改善住房基本服务的供应，也同样不能从价值最大化的投资品市场上寻找根据和途径。
王育琨/文
非驴非马的经济适用房终于出现拐点。据建设部最新消息，经济适用房将以租代售。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级：廉租房主要面向最低生活保障线以下的家庭；租赁型经济适用房面向低收入家庭；限价商品房将面向拆迁户或无房户。在经历盲目市场崇拜以后，政府主管部门终于认识到，住房是个特殊商品，不是简单化地推行住房商品化就可以了事的。
1980年邓小平把住房改革提上议程时，城市人均住房面积不到4平方米。邓小平当时提出到2000年要达到小康居住水平，人均8平方米。可是发展远远超出总设计师的预测，2005年年底我们城市人居住房面积已经是26.11平方米了，超过了当初设想的3倍。上世纪90年代，住房改革加快进程的一个重要原因，是在双轨制时期，各国营事业单位都以膨胀本单位的住房需求为己任，于是全面实现了住房商品化，果断引进市场机制，以约束住房需求。
没想到，市场机制非但没起到限制住房需求的膨胀的作用，反而由于一系列因素的综合作用，加大刺激了住房需求的膨胀。一种对住房需求简单化的理解，使我们错把简单的市场化当成了万能的解药。市场化是一套复杂的体系，如果你的体系不完备，你的市场必定是无效的。在扭曲的住房市场中，住房需求问题被严重误导和损害了。
新近国务院发展研究中心发布最新报告《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》指出，导致近两年来我国商品房销售价格大幅度提升的主要因素是来自土地成本和其他因素的涨幅远超过工程造价的涨幅，而需求因素并非价格上涨的决定性因素。在报告的写们看来，从1996年以来，中国住宅与非住宅商品房当年实际销售面积均低于当年竣工面积，即使不考虑以前年度未售出的商品房，每年仍有大量竣工商品房因缺乏相应的需求而处于空置状态。
以空置房反论需求不足，怪事一桩。没有需求，哪里来的土地价格上涨？土地成本与工程造价的对比，得不出需求不是上涨主因的结论。对于数字背后的逻辑，不从需求层面深入分析，无法得出一个准确的概念。
住房商品有着双重规定性。它既具有经久性、单件性、固定性等自然属性，它又具有满足人们居住需要和财富增值的社会属性。尤其是它的社会属性，更是一切问题的焦点所在。这里要区分“住房资产”与“住房服务”这样两个概念。住房资产是由土地、建筑材料、创意设计、劳动等要素生产出来的固定资产；住房服务则是由住房资产、环境、水电气等新要素派生出来的消费服务。跟住房服务相对应的是满足人们居住需求的“住房消费品”市场，跟住房资产相对应的是实现财富增值的“住房投资品”市场。住房服务既可以从政府的廉租屋中获得，也可以从自己所拥有的房产或从租赁房投资者那里购买。
区别基本住房需求与住房投资需求，是一个不错的出发点。那种把所有财富都砸向住房投资上来的疯狂也该回归理性了。调控住房投资品市场，不能拿住房服务市场上的诸多价值尺度来度量；而改善住房基本服务的供应，也同样不能从价值最大化的投资品市场上寻找根据和途径。
原始出处：广州日报
「 支持！」
WYZXWK.COM
您的打赏将用于网站日常运行与维护。
帮助我们办好网站，宣传红色文化！
欢迎扫描下方二维码，订阅网刊微信公众号
