【万科原文】
近日有媒体报道称，我公司2012年年报中，计提的土地增值税清算准备金人民币44.34亿元，为应付未付的土地增值税，并称公司下属企业开发的吉林万科城、广州金域蓝湾、广州柏悦湾、广州金域华庭等四个项目，存在未及时清算土地增值税的问题。经本公司核实，实际情况如下：
1、根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》(国税发[2006]187号文)及《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号文)的规定，应进行土地增值税清算的，为以下三种情况：
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(三)直接转让土地使用权的。
经核实，报道涉及的四个项目，均不满足上述条件中任何一条，不属于“应进行土地增值税清算”的情况。
【批驳】
第一、央视节目一直说的是其项目早就达到“可以清算条件”。
可以清算条件具体指：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的；或者取得销售或者预售许可证满三年仍未销售完毕的等。只要符合其中任何一个条件，主管税务部门便可以要求纳税人进行土地增值税清算。
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》有关土地增值税清算，的确有“应清算”和“可以清算”的不同提法。但税务部门有应收尽收也就是可征必征的职责。
而且，“可以清算”，并非“可以不清算”，更非“跟税局领导有特殊关系的已达到可以清算条件但还没达到应清算条件的开发商，税局就有权不清算，跟税局领导没有特别关系的已达到可以清算条件但还没达到应清算条件的开发商，税局就有权要清算”！！！
附：
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》中有关“应清算土地增值税条件”与“可以清算土地增值税的条件”的两条规定：
第九条纳税人符合下列条件之一的，“应进行土地增值税的清算”。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。
第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算”。
【万科原文】
具体如下：
广州金域华庭项目，目前销售比例仅为49%，远未达到土地增值税清算条件。
【批驳】
央视节目说的是万科2011年报显示，广州万科同福西项目即万科华庭一期项目，早在 2011年12月31日前其预售比例已达100%。而非项目整体。万科有意回避“土地增值税分期开发项目，以分期项目为单位清算”的事实。
央视节目强调的是，分期项目万科及税局应按国家税法规定分期清算。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》明确规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
【原文】
(二)吉林万科城项目，根据经审计的实际成本及收入测算，目前项目毛利率仅为16%，预计清算后实际应缴纳的土地增值税少于预缴金额，属于应退税项目。
【批驳】
万科要想说明此事，就应该公开说明：当时计提吉林万科城项目，当年结算销售的时候，是按什么样的毛利率计算的准备金，且计提了多少准备金。如果当时虚高毛利率虚提准备金，那么，其行为涉嫌偷逃企业所得税违法。如果当时毛利率为16%，则按税法规定，是不能计提1分钱土增税的。
若在依法不该计提一分钱土增税时，却违法计提出了44亿元土增税，这就是偷了11亿元企业所得税的严重偷税犯罪行为！！！
万科预提计提土地增值税准备金的时候，也是必须严格按照账面显示的收入支出成本费用原始数据，按照税法规定来计算来计提的，而不是万科老板有权随便估一个预提比例来计提！
央视节目一直强调的是万科这四个一期项目已达到土增税清算条件，而未如期申报清算征缴。其后来几期项目清算结果毛利率是多低多高，也与已清算的一期项目无关。
【万科原文】
(三)广州金域蓝湾项目、柏悦湾项目，均未全部完成销售，最近交付时间均为2013年12月。虽然均未达到应清算条件，但项目公司已经在整理相关材料，为清算工作做准备。
【批驳】
万科有意混淆了分期销售比例和总项目销售比例概念。央视节目中强调的是该一期项目预售比例，而不是整体项目预售比例。
【万科原文】
根据会计准则的要求，在房地产项目产生确认收入时，应根据确认的收入和配比的成本，基于谨慎性原则，对未来可能缴纳的土地增值税进行合理估计，并预提准备金。此预提为企业会计处理程序，与企业现时纳税义务无关。预提金额仅为企业自身的估计，未来确定企业实际纳税义务时，税务机关另有计算方法和程序，不会以企业自测数据作为依据。
截至2012年12月31日，公司计提土地增值税清算准备金人民币44.35亿元，此为公司按照会计准则要求，对未来可能产生的土地增值税进行的计提，公司不存在应缴未缴的土地增值税。
【批驳】
万科此说法，歪曲了会计准则。按照会计准则要求，企业只能够按照当时的实际收入支出财务数据来计算毛利额及土地增值额及依法应补交的土地增值税金额，企业没有权力拍脑袋随便估计预提金额；如果企业随意虚列成本多提土地增值税准备金44亿，这种行为就是涉嫌偷逃企业所得税11亿元的违法犯罪行为。
【万科原文】
公司一贯守法经营，照章纳税。集团子公司及合营联营公司近三年合计缴纳税金约620亿元，其中土地增值税约144亿元。
【批驳】
企业营业收入越多，交纳税金就自然应该多。无论已缴纳的数额多大，也无法改变其拖欠40多亿土地增值税的事实。不能说，前面有一百个人你没偷他们的钱，最后这十个人的钱被你偷了你就应该无罪！
央视节目所述，万科对这四个一期项目已经自行清算但未如期将自行清算出来的应补交土增税及时申报当地主管税务机关也没有及时将其征缴入国库，这确是一个客观事实。
央视并没有说，税务部门已经要求万科清算缴纳这四项目万科已自行清算出来的应补交土增税准备金而万科拒绝清缴。
央视节目已经清楚地揭示了：这种事实结果，是纳税人万科和征税方当地税务主管机关人员双方面的共同造成的。
我觉得,央视节目要着力推动的，不过就是：
在全社会共同关注千夫所指下,能早日结束长期存在的这种征缴双方不正常的现象，促使巨额土地增值税能够如期依法清算征缴入国库，维护税法尊严和国家利益民众利益！
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