2024年房地产以惨淡开场。
2023年政策密集出台以来，整个楼市并未好转。
新房同比多数城市下滑
70大城市数据显示，2024年1月份新房同比下降的城市为53个，而2023年7月同比下降城市仅44个。
从下降幅度看，下降城市的平均降幅，多数时间大于上涨城市的平均涨幅。也就是说，从2023年7月以来，房价同比下滑的城市越来越多，上涨的城市越来越少，而下降城市的降幅多数时候大于上涨城市的涨幅。
二手房同比环比几乎全线下滑
如果从更能反映市场情况的二手房价格看，那就更加惨烈。2023年7月以来，二手房价格同比下降的城市不断增加，2024年1月，所有城市二手房价格全部下滑。也就是说，从真实的市场供需看，没有一个城市比去年好。
如果把时间拉长看变化趋势就会更加明显。我们看二手房环比数据，2023年初，环比下滑（本月比上月下滑）的城市只有30个，3月还有好转，仅为13个，说明疫情放开后大家的确预期房价会涨。
但是很快就发现，放开后经济并没有转好，于是楼市预期再次下滑。从6月以来，环比下滑的城市数量超过60个。2023年12月所有城市环比下滑，2024年1月，68个城市环比下滑。
也就是说，几乎所有城市二手房价格不仅比去年低，还比上个月低。
再看变化幅度。2023年初的环比跌幅是0.26%，换成年化数据大概是3%，即100万的房子一年下滑3万。2023年10月以来，环比跌幅超过0.6%，2023年11月更是高达0.8%，换成年化数据是9.2%，100万的房子一年后就只有90.8万。
这还仅仅是平均数据，具体到个别楼盘降幅会更大。
百强房企惨淡异常
二月数据并不比一月好。
我们从百强房企看，按方正引用的克而瑞的数据显示，百强房企二月销售同比下滑59.7%，即使剔除春节影响，下滑幅度也高达41.6%。并且这是全面下滑，即使最强的TOP1-10的下滑幅度也大致如此。
并且，这次大幅下滑不仅仅是民企，国企和混合所有制房企都大幅下滑。大家看下图，是1-20名房企的数据。这里面有国企，有混合所有制企业，有民企，所有企业无一幸免，销售额全部大幅下滑。
按方正引用的克而瑞数据，在TOP20 房企中：“
1）国央企2 月单月销售额同比-61.8%……国央企2 月单月销售额环比-29.8%；
2）头部民企2 月单月销售额同比-71.0%，环比-33.3%；
3）混合所有制房企2 月单月销售额同比-52.8%，环比-16.1%。”
后续会怎么发展
在融资不畅的时候，销售资金回款是房企最主要的资金来源。当前销售大幅下滑，房企资金压力会陡增，烂尾的概率会加大，违约的概率也会加大。
这次房地产危机的暴雷路径是先民企，后混合，先小型，后大型。
2020年6月前，违约的房企多是百名开外的小房企，2020年7月以来，百强房企也开始违约，2021年6月以来，排名前十的房企也陆续违约。
2023年以来，混合所有制的开发商也频频爆出负面舆情。前段时间，金地要出事的消息也是到处乱传。
现在销售大幅下滑，资金更加吃紧，混合型企业能否守住，实在难说。
万科也许是最后的防线
看下面这个图，白色是已经出事的，蓝色是还没出事的。万科是这个战场的最重要的一道防线。万科是大型优质混合型企业，如果万科也出事了，就表明所有的混合型企业都会出事，也表明国企不再绝对安全。
去年三季度万科财报出来后，市场大吃一惊。“前三季度现金及现金等价物合计流出约达331.81亿元；剔除预售监管资金及其他受限资金后，三季度末账面可动用货币资金余额约为600亿元，恰好覆盖短期借款和一年内到期的非流动负债合约511.36亿元。”
也就是说，万科的现金和等价物大致也就能还债而已。
这还是建立在当时的销售环境下的。然而，市场还在变差。2022年底，有熟悉万科的人对财新说，“当时账上仅剩不到千亿元，但公司每月的刚性支出大约介于450亿至500亿元之间”。
2023年，这个人提到，“万科暂停了部分新增地块的开工，在售主力楼盘更多是此前已开盘但未售罄的存货，而存货的去化难度大于新开项目，万科不得不降价处理，也导致销售规模有所下滑。”
按财新估算，万科要实现资金平衡，至少每月销售额在300亿才行。财新说，“眼下万科的资金压力红线大体维持在月均销售额300亿元上下。如果融资端再收紧，万科对销售资金的依赖度还会提升。”
然而，2023年7月至2024年1月，万科的月均销售仅为274亿元。
也就是说，如果市场没有好转，万科这道防线不见得能防住。一旦万科失守，就可能击穿最后的防线，传导至国企。
最后，为了防止误解，我要声明，我们的困难只是暂时的，要有信心，一定要顶过去。
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