一边是高涨的房价，一边是萧条的农村

一边是高涨的房价，一边是萧条的农村

——冰火两重天的近代中国

/余治国（《世界金融五百年》天津社会科学院2011年版 ）

晚清鸦片战争以降，中国各地农村的大小地主与贫富农民纷纷进城。在这一城市化过程中，涌现出上海、青岛、厦门、武汉等一系列“国际大都市”。尤其是上海，逐渐“崛起”为一座灯红酒绿的大都市与全世界人民群众中的一小撮人的“乐园”，并在20世纪2、30年代被誉为远东第一大都会。按照时髦的经济学说法，一地的城市化率越高，经济就越发达。但在西方国家，城市化与工业化的过程如影随形，相伴相生。而在近代中国，非工业化的城市化进程却别具一格，成为极富中国特色的经济分崩离析的标志。

近代城市化是“背井离乡”的同义词　　

天朝上国被西方人痛打之后，被迫与国际接轨，迅速由闭关锁国转变为完全开放的“自由国度”，对外开放一切商品和资本市场。“只买贵的，不买对的”，在那时尚未流行，价格才是唯一的信号。在西方廉价商品的冲击下，中国传统的小农经济日趋溃败，大量的农民和手工业者成变成了一无所有的赤贫阶层。他们迫于生计，不得不成为流民，涌进城市。

当时的农民经过了满清政府多年的精神文明与物质文明两手抓的教育，大多都是安土重迁的良民，自然不会臭不要脸地想找官府要公平要自由。但是，一旦发生自然灾害，要不要背井离乡的逃难就由不得他们自己来决定。

比如，在苏北、皖北的淮河地区，一旦发生旱涝灾害，人们都蜂拥奔向大上海以讨口饭吃。这成为当地多年来约定俗成的习俗了，不过却也留下了“江北猪猡”的美名。中国首位留美的容闳曾这样描述到：“其时黄河决口，江苏北境竟成泽国，人民失业，无家可归者，无虑千万，咸来上海就食”。容闳是个高级绅士，自然要将挨家挨户讨饭的行为文饰为古雅的“就食”。直到20世纪初，依然是“各省偏灾迭见，米价均异常腾涨，江、浙、湘、沔、淮、泗之间，嗷嗷之声，达于比户，而淮安、扬州、江宁、平湖、海州等处，老弱流亡，络绎道路，或数百人为一起，或数千人至万人为一起，汉口乃聚至二十余万人。”

除了多难兴邦的自然灾害之外，战争也是促使流民大量逃进城市的主要原因之一。19世纪中后期的太平天国运动大为促进了中国城市化的进展，尤其促进了上海大都市的形成。

太平天国起事后，自南向北势如破竹地相继攻占南京、杭州、常州、无锡、苏州等大清最为富庶的东南地区。鹿失于野，有力者居之。政府军与太平军在东南地区展开了长达十余年的拉锯战。长期的战争使这一地区化为废墟，荒凉不堪，一时之间变成全国最不宜居的地区之一。当时江南规模最大的城市杭州的人口从100万锐减到20万，直接返祖到南宋之前的水平。整个浙江的人口从3000万降低到不足1100万，江苏人口则从4400万减至不足2000万。而损失最为惨重的皖南地区，在“贼来如梳，兵来如篦，官来如剃”的来回扫荡中，从1200多万人口骤降到220多万。其中徽州、宁国和广德的人口数量直到今天也未恢复到太平天国前的水平。

而当时的上海因有租界而受洋人保护，于是成了民众逃难的首选之地。英国驻上海领事文极司脱在向英国政府递交的贸易报告中说，上海租界的外国居民区变成了大批无家可归的中国难民的避难城，这些难民是被迫从长江右岸广大冲击平原上的城市和乡村中逃出来的。1860年仅在上海英美法租界内的华人就增至30万，到1862年更达50万。无怪乎有后人评曰：“租界因得圈出战线之外。于是远近避难者，遂以沪上为世外桃源。”

高涨的城市房价　　

随着大量难民的涌入，洋商趁机在上海租界修建成千上百幢的简易木板房出租给难民来敛财。像沙逊洋行、哈同洋行这样在上海起家的著名房地产公司就发迹于此。美国学者雷麦在《外人在华投资》一书中估计，晚清英国商人在上海投资中有60％为房地产投资。随着外国投资与租界人口的剧增，上海地价在太平天国时期开始快速飞涨。英商义记洋行1844年11月从农民吴襄等手上租到南京路的一块地，其租价是每亩42两，到1869年时租价上涨到每亩6000两，短短25年涨了143倍。1852年，上海租界内的地皮平均每亩售价303英镑，到1862年平均每亩售价6万英镑，10年涨了200倍。（上海房产泡沫参见《世界金融五百年》天津社会科学院出版社2011年版）

太平天国运动被镇压后，大量逃往上海的先富一族早已习惯了上海的奢华与酒迷金醉，即使意欲返回满目疮痍的家乡，也无法适应战后的萧条生活了。于是，他们争相购置房地产，定居上海。英国人编撰的1880至1890年《海关十年报告》中说：“中国人有涌人上海租界的趋向。这里房租之贵和捐税之重超过中国的多数城市，但是人身和财产更为安全，生活较为舒适，有较多的娱乐设施，又处于交通运输的中心位置，许多退休和待职的官员现在在这里住家，还有许多富商也在这里。”

房子为富人而造才是最赚钱的，当时的“上海租屋获利最厚。租界内洋商出赁者十有六七。”无论中外商人或美其名曰企业家，从来都是流淌着利润的血液。洋商为了赚取暴利带头赶着造房子来满足富人的需求，紧追其后的是有钱的华商。有条件的能上，没有条件创造条件也要上。那些没有钱的人，无论是公司小职员，还是邮差、家佣或保姆，则四处借贷用来投资房地产。凡是能进入房地产业的都热情饱满地投入到这个热火朝天的行业中去了。结果，中外大量资金进入上海房地产业，房地产价格极度上涨。海最为繁华的街区之一南京路的地价从1869年的每亩1676两上涨到1911年的29788两，平均涨了17倍。上海公共租界的平均地价从1903年的每亩4603两上涨到1907年的9596两。

在晚清的乱世中，数千万人因灾害或战争丧了性命，但却也有少数幸运儿咸鱼翻身。当时的房地产暴发户便是这幸运的少数人。时人这样评价他们：“设家有一二亩地，举而售之，当获千金，则可以美食鲜衣，呼奴使婢，嫁女婚男，几多大事，皆从此可以如愿”。

蜗居的近代蚁族与萧条的农村　　

近代上海、北京、广州、天津等大都市不乏公馆别墅和高尚社区。但是，里弄胡同、棚户破屋才是多数进城蚁族的蜗居之处，那些幸运的暴发户毕竟是少数人。20世纪20年代，在北平的北漂一族是“没有一定住址的人们，大多也住在天桥附近。冷天的时候他们无家可归，就每天设法花铜元六枚，挤在二三十人男女混杂的小店里，围着半熄不没煤气触鼻的小煤球炉，或在凹字形炕上，以免沿街冻死。到夏天他们即省了店钱，到处便为家的露宿了。朝阳门外是北京穷陋无比的地方，只要能形容得出的龌龊、污浊，那里即能见着嗅到，住在那里的都是北京最下层的人民们，如洋车夫、乞丐、小窃，以及失业的工人们。”而在“上海尺地寸金，值昂于内地者倍蓰，中下社会为节省赁资起见，往往合数家赁居一宅，甚至走廊灶庇亦有人满之患。经济则经济矣，然终日胼手鞳足，局促万状，羝羊角藩，不是过也。”

当然，能蜗居于城市已经算中产阶级了，海量的底层人连蜗居都不可求。近代中国的工业落后，企业规模很小，运营资金短缺。根本没有足够多的岗位提供给那些进城的人，就连当时的学生都毕业即失业。据统计，1937年，天津年除学生之外的无业与失业流民约60万人，占天津总人口的48％；1928-1929年，北京全市9万职工中有3万人无业或失业；20世纪30年代的上海工人总共约35万人，其中无业或失业者则达7.5万人。原本淳朴厚道的进城小农或小商人被逼无奈，为了生存而从事起各种非法勾当。在他们当中，沦为打家劫舍的砍手党有之，走投无路被迫自杀者有之，沦为失足女者有之，沦为乞丐者有之。

与此同时，农村青壮年大量进城，农田均有中老年人耕作的现象，严重影响了原本已极为萧条的农村经济。1929年6月的《顺天时报》记述：“京畿一带以及城内无业贫民虽称众多，但……乡间之农作尤有缺乏农工之叹。目前田间忽得透雨，地皆湿润，农民等以播种谷稼时机已到，于是咸皆雇觅农工，忙于耕种。不料农工竟不敷需要，以致大好良田，因乏工人不能耕种者，为数甚广。”

由此看来，在近代中国，工农商均处于低水平的恶性循环中，唯有房地产价格一枝独秀地挺立于一片萧条之上，可谓之冰火两重天。