在劫难逃：地产业危机渐近
文/巫继学 12月8日
正当房地产商们为房市一路蹿红赚得盆满钵满弹冠相庆之际，他们可能万没料到，一场危机很可能已经悄悄逼近。
很多人不以为然。感到有关房市的争论近来似乎比较平静，不再是人们激评热议的焦点。然而，这是令人不安的平静，它很可能就是即将登陆房地产的风暴前的那种平静。房地产商“九金十银”的季节刚刚送走，新年春节销售热潮又即临门，我似乎不合时逢地这样说，决非空穴来风，故意搅他们的局，而是基于以下经济事实做出的独立判断。
暴利与高企的房价：紧张了各方经济关系
据央行公布的《2004年第三季度中国货币政策执行报告》称，过去的一年里房地产价格的持续上涨。前三季度，土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别上涨11.6%、9.9%和2.1%；如果根据房地产类型来区分，商品房上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨9.2%，豪华住宅上涨8.4%。另外，央行也根据地区的不同，在35个大中城市中排出了房价同比涨幅超过10%的前9个城市，它们分别是沈阳、南京、重庆、上海、天津、兰州、青岛、宁波和杭州(北京尚不在此列)。因此，央行在报告中警告各银行目前仍然要防范地产金融风险。有资料认为，国外的房地产商的行业利润尚不到5%，可我国的房地产商利润，企业自己公开承认的是15%，业内人士说绝对超过30%！而各大媒体披露的信息远不止这个数，从100-700%获利的个案不胜枚举。房地产的暴利也从另一则角度获得证实：据《共鸣》杂志从2002到2004连续发布的《中国十大暴利行业》排行，房地产业3年蝉联榜首、独占鳌头，是名副其实的暴利行业中的暴利行业；而根据胡润的“2004中国大陆百富榜”，房产老板们更是占据“百富”中的45%，房产业成为公认的“功率”最为强大的“造富机器”，不折不扣的富豪最大诞生地。
还有一项重要指标可以说明中国房价十分离谱，即是房价收入之比。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。而在我国许多大城市，新房价格与居民家庭收入比却高达十几倍。
房地产业界的高房价、高利润意味着什么？它意味着房地产开发商从购房者手中搜刮了更多的银两，意味着在资本竞争中房地产商获取了更多的超额利润，意味着开发商更多地利用了潜规则甚至违反法律法规谋利(诸如逃税漏税，与权力资本勾结，降低楼房质量，侵占员工与购房者权益等等)。那末，这是不是可以解读为，开发商与购房者之间关系，地产资本家与其它资本家之间的关系，劳资之间的关系，企业与政府之间的关系，背离着和谐的方向发展，甚至正朝着矛盾日益尖锐的方向发展？当然不能说所有开发商都如此这般，可其中的比重一定不会低。
新近任志强不怕泄露天机公然宣称，房地产就应该是一个暴利行业。话语落地，业内业外一片严厉遗责，仓皇之中不知吃错什么药的任某人只好草草收回此言论。
跨越红色警戒线的商品房空置率：投机危机四伏
国家统计局发布的形势报告显示，预计今年1至10月，全国商品房竣工面积达到13464万平方米，比去年同期提高8.8%。前10个月，全国累计销售商品房近12980万平方米，同比增长27.6%；平均销售价格为2357元/平方米，增长了6.1%。据悉，目前全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率已达到26%。而北京市，截至8月底，空置一年以上的商品房面积同比增长23.7%，增幅比上年同期高30.8个百分点。在全部空置一年以上的商品房中，商品住宅空置面积为266.3万平方米，占商品房空置面积的69.1%；办公用商品房空置面积为42.4万平方米，占商品房空置面积的11%；商业营业用房空置面积为41.7万平方米，占商品房空置面积的10.8%。我国的商品房空置率目前大大超过国际公认的10%的警戒线。按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。国家必须采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济，特别是房地产业的发展带来一系列的严重问题。
如此高的商品房空置率表明，房屋不是用于满足安居需求，而主要是从事投资。据建设部2004年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约17%，在投资购房中，28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置待涨价。长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在20%左右。甚至部分城市和项目存在一定投机炒作现象。表现为一些楼盘短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利；部分城市次新房(购买后不到两年)短期炒作现象突出，如上海市2004年次新房转让占二手房交易量的46.6%。空置房一般是用于炒房或者出租。然而，与房价高企不相称的是，房租在各地都未见相应上涨。房价是什么？不过是购买楼房的70年租金而已。这就意味着，从一个长期的价格波段来说，房价并不具有持续涨的基础，而眼下的高价，正表明炒作风险巨大。
投资规模中国第二大：背离国情必将调控
据国家统计局新近出版的《中国大型房地产与建筑业企业—2004》年鉴，2003年，全国房地产开发企业达到37123个，完成房地产开发投资10154亿元，企业资产总值40486亿元，经营总收入9137亿元，利润总额506亿元。全国建筑业企业达到48688个，完成建筑业总产值23084亿元，企业资产总值23542亿元，企业总收入22037亿元，利润总额520亿元。房地产业和建筑业的增加值分别占国内生产总值的比重为2.0%和6.9%，尤其是建筑业占国内生产总值的比重创建国以来最高，仅次于工业、农业、商业居第四位，已经成为国民经济的支柱产业之一。这表达的是2003年的事。
国家统计局9月26日刚刚公布的国内各行业固定资产投资完成情况(2005年1-8月)数据显示：2005年1-8月，房地产业共完成投资9958.42亿元人民币，比去年同期增长23.9%。值得注意的是，今年1-8月房地产业投资完成总额占同期国内各行业固定资产投资完成总额的24.2%，接近四分之一，该比重与去年同期基本持平(2004年1-8月的比重为24.9%)。在国家统计局列举的二十个行业中，房地产业投资完成总额的比重仅次于制造业(27.5%)，位居第二。(《国家统计局：前8月房地产业投资额仅次制造业》2005年9月27日 新京报)房地产在中国的产业结构中，位置很重要，因为它面对着经济发展与农业提升过程中对建筑产品的巨大需求。然而，它是不是到了迅速增长的投资规模仅次于制造业而傲视其它产业的地步，多数人对此是断然否定的，更多的人是忧然担心的。
如此大的投资额，开发商认为这远远不够，因为需求量大呀。果真如此？非也。拿北京为例来说，在北京商品住宅的主要空置是价位在每平方米售价在4000元/平方米以上的中高档住宅。而售价在3000元/平方米以下的商品房则空置较少，这说明目前市场的产品结构存在严重失衡，造成这一现象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外，也与开发商过分乐观的利润预期有关。这形成一些大城市房地产的特殊现象，定位于普通老百姓的经济适用房或中低价位的商品住宅，一推出往往被抢购一空，而那些所谓面向都市白领阶层、企业主、社会成功人士的中高档住宅却乏人问津。
除了上述情况外，房地产市场现在还面临以下几个问题：一是房地产信贷质量有所降低。目前房地产企业平均资产负债率是72%，最高达到94%。截至2002年10月，个人住房贷款的总规模为7500亿元，银行贷给开发商的开发贷款总额为2000亿元，加起来近1万亿元。二是房价上涨中蕴含一些不正常因素，一些企业盲目高价买地，也使其开发出来的产品超过了市场承受能力。三是居民投资房地产可能带来的银行贷款偿还风险。目前我国有6.6%的人拥有两套住房，但实际上这个数字可能要达到15%。一旦多余的住房租不出去，偿还银行的贷款就会成问题。
一方面疯狂地扩大投资规模甚至已经到了与当前国民经济整体不相合辙的地步，一方面又出现严重的结构性失衡。目前的楼房供求状况十分特殊十分尴尬：安居需求房供不应求，安逸需求供过于求，投资即投机需求时高时低此高彼低。这种状况酝酿的危机在于，它很可能为政府宏观调控提供根据。政府的调控，无论是冲着总量来的，还是结构性量来说，对房地产的现行布局，都是凶多吉少。
各路资本狂奔掏金地：暴利聚集合成归谬
价值规律告诉人们，资本总是流向高利润行业。今年以来在房价持续高企的刺激下，演绎了一出各路资本继续狂奔房地产的壮观剧，又为这一观点增添了新的脚注，新的案例。
北京市统计局投资处最新统计，今年1-8月，全市累计完成固定资产投资1435.1亿元，同比增长14%.其中房地产开发投资完成785亿元，增长7%；民间投资中近八成投向房地产开发业。(2005年9月25日新浪房产)人们自然会想，首都北京，作为中国房地产最大的开发地盘、最具有代表与象征意义的投资区域，在国家对房地产一直宏观调整之际，在公共大众对房市高企一片谴责声中，全市今年前8个月房地产投资较比上一年增长7%，这其中民间资本投资完成604.6亿元，占全市民间投资的比重为79.6%。
此前媒体一再披露，诸如联想、清华紫光、普天、华为、海尔、TCL等等在地产创富的新感召下，纷纷难以自持，掉转马头分兵地产。盘点新军，其中不乏代表国家核心竞争力的高科技企业。而且有数据显示，我国已有300多家上市公司涉足房地产开发领域。联想到国际热钱自去年以来一直对中国房地产业虎视眈眈，在北京、上海、成都等地，都有数百亿钱入市。眼前上演的，真是一出资本追暴利的激情大戏！
国家外管局日前首次披露，外资在中国房地产市场中的比例约为15%。(《国家外管局首次披露:外资在中国楼市占比15%》2005-09-12东方早报)谁都知道，外资一直以来都觊觎着中国房地产。但外资在其中的比例达到大约15%，却超出了人们的判断。此前，人们盛传外资杀入中国房市，“小数说法”是几百亿元，“大数说法”是几千亿元。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房。外资大都集中在上海、北京等少数城市；后来有报，珠江三角洲、成都、武汉也进入外资投资房市的新版图。据人民银行金融市场司调查，外资占上海全部购房资金的比例2003年初为8.3%，2004年底已经达到了23.2%。仅2004年头11个月，外资流入上海房地产市场的总量超过222亿元，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8%。看来，“狼”真的来了。一条有着敏锐寻利嗅觉外资“狼”，面对房价居高不下而且需求旺盛，人民币升值想象空间依然而且热情有加，这个15%可信度是相当高的。
榜样的力量是无穷的。各路资本的英雄豪杰个个都是财富精英，一旦点燃了他们的心中的那团欲火，钱投向何处他们都有十足的自信。但他们同时都有百分的自负，因为他们有自己走过的金光大道。他们才不听谁的劝呢。从学理上说，由于价格火爆不减，投资自然获利丰厚，于是在价值规律决定下的平均利润率驱使下，资本会不断流向这个行业，直至这个行业的获利与其它行业趋于持平为止。在盲目竞争下，如果没有政府的宏观调控，矫枉过正是必然的。当你认为还会赚钱的时候，其实投资早已过剩，已经大错铸就。这就是著名的合成归谬定律。有人以为其它行业可能会出现这个现象，房地产则不会。殷鉴不远。君不见十年前中国房地产那场来势凶猛的调整，也不见北海、海口、珠海等地至今仍然伫立的满目“烂尾楼”？
背离政策背离民意的人心向背
在中国经济社会，房地产有着震耳欲聋的大名声。现今要说是它恶名在外，恐怕大多数人都认为不为过。房地产公司开张的第一桶金，要么有着不光彩的原始积累史，要么是公权入份当事人私自得利凑起来的，要么干脆就是“空手套白狼”圈银行的钱。在整个开发过程中，有着诸多业界特有的“潜规则”，从圈地到划红线，从报建到容积率，从设计到面积公摊，从带资施工到偷工减料，从卖楼花到货不对板，从虚假宣传到拖期交房，等等，凡是买过住过商品房的业主，谁没有一部痛苦史？
对于政府的经济政策，房地产公司执行如何呢？避税乃至偷税漏税，以媒体披露的资料看，是家常便饭，盘盘如此，年年如此。最好的证明莫过于刚刚出笼的2004年全国纳税500强，其中居然仅有一家房地产公司，就可见一斑了。在这样铁一般的事实面前，某位房地产大鳄还说出房地产公司纳税“良民”多的话。如果这不是睁着眼睛说梦话，就是钱迷心窍说混话。对于政府的土地政策，房地产公司也有避开政策规定的路子。不一定非要挂牌拍卖时去竞争，绕开的办法多的是；可以买下公司套买地；即令去竞拍，自然也有低价拍下来的门道。至于国家金融政策，更是难获房地产公司遵守。商业银行今年上半年不良资产实际新增达1500亿元，作为从商业银行有55%贷款的房地产公司，它们在其中有多少死账赖账是路人皆知的事。房地产公司在与地方政府的经济交往中，与经济腐败有着千丝万缕的联系，其中要特别指出的是圈地游戏。从目前落马腐败领导干部，几乎很少没有与土地买卖无关的案例。据国土资源部一位副部长说，至少有90%的干部涉案。
进一步分析我们会发现，大量圈地，将为社会的不和谐埋下了不良种子。可以想见的是：大量圈地必然增加失地农民，从而引起这部分农民的强烈不满；大量圈地，如前所述，必然误导房市走势，从而伤害到购房消费者；大量圈地，部分商家获暴利，也不可避免地引起行业内部的利益冲突；大量圈地，同时会在社会各阶层中触发对房地产发展的愤慨；如此等等。
许多做法，许多看法，确实已经深深伤害了购房者，伤害了公共大众，比如，今年年初发生在上海的一桩残无人道的暴力拆迁案件，一家房地产公司居然指使人纵火逼人搬家，结果酿成一家四口两人跳窗逃离两人被活活烧死的惨剧(《抗美援朝老兵遭遇野蛮拆迁，家中被活活烧死》2005年09月25日《财经》杂志)另一个令大众十分反感的是，年初房地产大亨任志强不知是那根筋出了问题，居然强势提出“只给富人盖房论”，此谬一出，即遭批驳。这些言行难道不会令千夫所指吗？
趋势这种东西说来奇怪，无论现象看上去依旧多么辉煌，内在劲势暗中涌动，终将显现出它的澎湃之势。东南亚金融风暴有多少人感到了，东南亚海啸又有多少人觉察出了，然而，它仍然出现了。眼前我觉察到的是，房地产业已面临这种危机趋势，不能理智地进行自我调节的暴利房地产业恐怕在劫难逃！
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