薛涌：公布房屋成本会为西方主流讥笑？
2006-10-31 09:42:27 来源: 南方都市报
美国来信 之薛涌专栏
最近关于商品房交易是否应该公布成本的问题，房产大亨任志强和北师大房地产研究中心主任董藩一唱一和，不啻一场闹剧。
任志强先发表他的高论，说商品房定价无需公众监督，无需公布成本，开发商受法律保护，没有这个义务。董藩则更是语不惊人死不休，竟然声称“强制公布商品房成本是在制造国耻”，因为这是“侵犯了企业的自主定价权”，而“商品房成本也不属于消费者知情权范围”。然后他特别用黑体字强调指出:“如果一些地方政府迫于舆论压力或在地方政府换届来临之际出于讨好舆论的需要，继续公布商品房成本，不仅会被西方主流发达国家的经济学家、政治家和企业界所讥笑，成为一种国耻，严重损害国家形象，同时将成为中国改革开放过程中可悲的一幕——全世界都会怀疑我们是否在诚心建设市场经济体制！”哈哈，好一个“友邦惊诧论”！
我没有买过房，不懂房地产；不过，住在董先生所谓的“西方主流发达国家”十几年，没骑过马也算见过马跑了。他们这些业内人士说得太离谱，外行人也很容易看出破绽。比如，在他们这样吵闹时，我所住的波士顿地区的一个镇正在准备起诉一个房地产开发公司，因为该公司在承建该镇的经济适用房时，夸大了成本，少报了利润。州里的法律规定，承建经济适用房的公司利润率最高为20％左右，但该公司通过虚报成本，获得的实际利润率达50％。此案如果属实，该公司将被迫退还巨额款项。
当然，这属于经济适用房，和一般的商品房不同。不过，经济适用房和商品房的经营规则，区别在利润率上，前者政府有限制，后者没有限制。但是，在成本核算上两者并无本质区别。你盖经济适用房和盖商品房一样要在市场上买原材料，雇佣劳动力。成本核算和自由定价权是两回事。商品房要不要公布成本呢？我没有经营过房地产公司，按说无权说话。可是，这样显而易见的事情，你生活在美国，不呆不傻，凭常识也能判断。比如，主要房地产公司都是上市公司，必须定期公布其经营特别是赢利情况。安然丑闻后，华尔街在这方面特别加强管理，企业的经营账目必须总裁签字，并对之负责，弄虚作假甚至会进监狱。一个房地产公司不公布成本，人家怎么知道你是亏是赚？还怎么买你的股票？像巴菲特这样的投资大师，就是靠分析企业的投入产出和经营效率发起来的。企业不公布成本，股市还怎么运转？
为了核实情况，我特地打电话给一位朋友。他是某名校的经济学教授，美国财经界的新星。我问美国的房地产公司是否可以不公布成本，他什么还没有说就笑起来。在他看来，这是个不折不扣的笑话。他让我看看售房广告就明白。大部分广告，都列出该房子的估价。这个估价，是由中立的有特别证书的专业评估员作出的。人家的估价，要考虑成本和市场等多方面的因素。你到银行贷款，银行会看这个估价决定是否给你钱。如果估价是五十万，你的买价高达一百万，银行恐怕不会贷款给你。理由是房子不值那个钱。如果银行贷给你九十万，万一你破产了，银行没收你的房子拍卖，最多能拿回五十万。谁会这么傻呢？另外，拥有住房要缴房地产税。缴多少就要看这个估价。你要是成本保密，人家怎么个估法？
西方主流发达的国家，其经济运转乃至社会制度就是建立在这种市场的高度透明性上的，否则根本无法运营。任志强说中国没有相关的法律，这没有什么奇怪。因为我们市场经济刚刚开始，还没有成为发达国家，没有相关的法律可以制定。房地产业公愤这么大，就是因为垄断和不透明造成的不充分竞争的结果。公布成本，对垄断的暴利多少是个限制。政府要求开发商公布成本，是一个进步，何来“国耻”之说？
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