2021，第一枪射向楼市……
2021-01-05
来源：杨国英观察 ，杨国英
子弹已上膛，射向银行。
银行无大恙，楼市受伤。
2020最后一天，子弹上膛。
2021的第一天，枪声正式打响。
2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(“房地产贷款新规”)，明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。
房地产贷款新规，给银行设置了两条涉房贷款红线：一“房地产贷款占比”占银行全部贷款的比重;二“个人住房贷款占比”占银行全部贷款的比重。
枪声不大，余音绕梁。
严控的房地产贷款，这是罕见的政策。
这一枪打响之后，今天的银行股和地产股，瞬间两条绿线——截止收盘，今天银行股下跌1.23%，地产股下跌2.13%。
而今天的A股，却是火红一片的，上证、深成和创业板三大指数，分别大涨了0.86%、2.47%和3.77%。
真真是万亩红枫两点绿——相比银行股，今天的地产股更绿。
2021，央行的这一枪，对银行杀伤力并不大，对房地产杀伤力超级大。
1，对银行的杀伤力并不大
这次的“房地产贷款新规”，两条红线，意味深长。
政策在收紧银行对房地产的贷款，无论是对开发商的贷款，还是对个人房贷的贷款。
此外，“新规”还将银行分为了5档。
第一档是七家大型银行，第二档是17家中型银行，第三档是小型银行和非县域农合机构，第四档是县域农合机构，第五档是村镇银行。
大中小微等五档银行分类，银行越大，房贷占比就越高，银行越小，房贷占比就越低。
当然，占比是有上限要求的，房地产贷款(含开发商和个人房贷)占比上限为40%，个人住房贷款上限为32.5%。
不同银行的房贷差别化，这说明，政策对大银行的影响不大，对中小微银行的压力有点大，但是，并不离谱。
毕竟，相比大中银行，小微银行的经营范围，往往仅限县域、甚至县域以下，其本身的房贷业务就相对有限。
2，对房地产的杀伤力超级大
房地产本身就是强金融属性。
现在，央行给房地产贷款祭出了“两条红线”，意图很明显，对房地产进一步去杠杆。
收紧了贷款，开发商的开发积极性必受影响，个人贷款购房的积极性也必受影响。
结合去年8月针对开发商的“三条红线”，那么，这次针对银行(房地产贷款)的“两条红线”之一，其逻辑上是一致的，目的仅有一个，确保房企去杠杆、降负债。
“两条红线”之二，直指个人房贷占比，这基本可以断定，2021年的政策，将进一步扼制二套房和多套房的贷款(包括利率和额度)。
2021，央行的第一枪，真正目的，还是射向楼市。
射向银行，银行受力，那也仅不过是隔山打牛的“山”而已。
所以，对2021的楼市，不必有丝毫的侥幸。
非刚需，勿炒房。
除了一线城市、以及极个别的二线城市，2021的中国楼市，差不多可以全面看空。
针对看多的城市，我最看好的，还是上海和深圳(及其相邻区域)——科技主导的时代，强者恒强，而这两大城市的人口密度又超高，存在产业和人口外溢的强需求。
针对看空的城市，我就不多说了。
工业时代，城市全面崛起;
科技时代，仅有核心城市才能崛起。
这还仅仅是开始!
在央行对楼市率先开枪之后，2021中国楼市的枪声，仍将持续，不会停止。
这才是真正的大国定力!
“房住不炒”这场硬仗，2016年打响之后，一直延续至今。即便，途中偶有局部反弹，政策猛火也随即压制。
而央行刚刚的这一枪，在2021，应该还远不是火力最猛的。
2021最猛的，我的判断是，房地产税立法.
附录：房地产融资“闸门”再拧紧！金融监管严控“灰犀牛”
新华社北京1月6日电题：房地产融资“闸门”再拧紧！金融监管严控“灰犀牛”
新华社记者李延霞、吴雨
金融管理部门近日出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对不同类型不同规模的银行机构分档设置房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比“两条红线”。前者从40%到12.5%不等，后者从32.5%到7.5%不等。
为何要出台此项举措?中国人民银行、银保监会明确表示：提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展;优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、“三农”等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
近年来，我国房地产长效机制实施取得明显成效，房地产贷款增速稳步回落。截至2020年三季度末，我国人民币房地产贷款余额同比增长12.8%，增速连续26个月回落。
尽管如此，在监管部门看来，仍需要进一步增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系房地产贷款过度集中带来的潜在系统性风险，提高银行业金融机构稳健性。
招联金融首席研究员董希淼表示，房地产贷款集中度管理制度是加强宏观审慎管理的重要内容，其出台有助于进一步降低房地产金融风险，同时有助于推动金融资源进一步进入小微企业、制造业、绿色发展等国民经济和社会发展重点领域和薄弱环节。在金融资源有限的情况下，避免房地产业“虹吸效应”。
长期以来，房地产行业吸引了大量资金流入，房地产与金融业深度“捆绑”。近年来监管部门三令五申对房地产贷款进行控制，虽然增速有所回落，但总量仍然不小，占比依然较高。
“目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，此外还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清撰文表示。
2020年8月，人民银行、住房城乡建设部形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，对资金需求端进行管理。此次制定的“两条红线”，主要是从资金供给端入手，对房地产贷款整体占比和个人住房贷款占比同时进行约束，覆盖面更广。房地产融资“闸门”正在全面拧紧。
政策对房地产市场资金供给的影响有多大?“目前，大部分银行业金融机构符合管理要求。”人民银行、银保监会有关部门负责人表示。
记者调研发现，目前超出上限的银行数量并不多。作为房地产贷款投放的主力，多数国有大行和规模较大的股份制银行接近监管上限，少数已经超限。仍有一些银行与上限有些距离。
针对超出上限的银行机构，监管部门设置了一定的过渡期。这表明加强管理和调整的方向是明确的，但也会把握好政策的节奏和力度，给不达标机构充分的整改时间，维护市场平稳过渡，体现了政策“不急转弯”的特点。
比起存量调整的压力，政策影响更在于对未来增量的严控。人民银行、银保监会要求符合管理要求的银行，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。这意味着，没有超过上限甚至离上限较远的银行，房地产贷款也是不许补涨的。
此次监管办法，除了对房地产贷款设置总的比例上限外，还对其中的个人住房贷款单独设置了上限。这将对购房者带来怎样的影响?
“由于超限的银行不多，过渡期较长，总体上影响比较有限。房地产贷款在银行之间的结构将有一定变化，部分超标银行将会压降，而占比较低的银行还有增长空间。”董希淼表示，因面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款条件和要求或有小幅调整。
在对房地产调控的同时，不误伤刚需，一直是政策导向。如何让有限的房贷资源满足刚需群体，而不是流到炒房客手里，是监管部门和银行机构需要关注的。
值得注意的是，银行违规为房地产输血的冲动一直都在，为此吃罚单的银行也不在少数。对银行机构来说，在套上“紧箍咒”的同时，更需要的是摆脱对房地产依赖的勇气和能力，找准符合高质量发展的信贷投放领域。
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