王松：中共中央党校（ 国家行政学院）经济学教研部 讲师
谢富胜：教育部长江学者特聘教授，中国人民大学全国中国特色社会主义政治经济学研究中心副主任，中国人民大学经济学院教授、博士生导师
文章来源：马克思主义与现实2024年第5期
摘要：20世纪70年代，美国住房资本主义兴起。基于城市地租与资本积累分析框架的研究发现，资本初级循环与次级循环之间存在两种逻辑上的对立：一是价值生产与地租提取的对立，二是固定投入与自由流动的对立。住房金融化在一定程度上调和了两类矛盾，但也放大了金融风险。资本积累过程更倾向于投机性、流动性，使住房成为金融部门核心资产，推动房价暴涨和资产证券化规模扩张，形成地租提取和金融资本主导的金融化积累体制。“住房—金融循环”带来财富和债务膨胀，也导致不平等问题加剧、偿债能力受限，最终引发金融危机。房价泡沫破灭，金融化指标趋缓，不平等情况看似改观，但住房资本主义体制并未就此终结。美国为应对危机而采取的超常规宏观政策、信贷监管规则调整，实际上强化了这一体制。这导致近年来美国房价和未偿债务连创新高，而低收入群体住房严重不足。住房不平等问题再现，引发住房市场结构集中化、住房空间生产高级化、无家可归者激增等新住房问题。中国应从中汲取经验教训，防范化解房地产金融风险，探索建立房地产发展新模式。
关键词：住房资本主义；城市地租；次级循环；住房金融化；住房问题
2007—2008年美国次贷危机引发全球金融危机，引起国外政治经济学研究者高度关注住房金融化及相关问题。赫尔曼·Ｍ·施瓦茨和伦纳德·西布鲁克提出“住房资本主义”（ＲｅｓｉｄｅｎｔｉａｌＣａｐｉｔａｌｉｓｍ）概念，认为美国住房资本主义体制的特征是住房拥有率高、住房金融化和不平等加剧。相关研究进一步拓展，掀起住房研究的高潮，引发政治经济学研究的“住房转向”。比较政治经济学、国际政治经济学开展了住房金融的国别研究，分析其对资本流动、政治权力、经济增长和国际秩序的影响。激进政治经济学、后凯恩斯主义经济学研究了金融化资本积累结构及住房金融。越来越多学者呼吁重视住房问题，将其纳入更广泛的政治经济学研究。住房的政治经济学研究逐渐成为一个新兴研究领域。对美国住房市场的观察发现，受2008年危机冲击，美国房价暴跌，监管政策趋紧，国家干预加强，房屋及其资产价格恢复合理水平，财富不平等有所缓和，危机前积累的代际差距基本消失。后危机时代，美国住房金融化指标数据趋于平缓，这是否意味着住房资本主义体制就此终结？
要回答上述问题，需要分析住房金融与资本积累之间关系的本质及新变化。然而，现有的住房资本主义研究专注于住房制度与资本主义多样性的分类比较，着重经验描述，缺乏理论支撑，存在一般规律研究与具体制度分析“两张皮”的现象。其根源在于没有充分运用城市地租理论，在地租理论的十字路口，走上了具体化的进路，因而没有直击美国住房金融化的本质。事实上，住房金融化之所以需要重点关注，是因为美国已形成租金占主体地位的住房金融化积累体制。城市地租通过金融化转化为获取收入、资本流动和实现积累的重要来源。本文通过引入城市地租理论这一中间层，构建起城市地租与资本积累的分析框架，阐明住房金融化的积累逻辑，深入考察当前美国住房资本主义体制的新变化，从中探索规律性认识，以期为促进中国房地产业平稳健康发展提供借鉴。
一、城市地租与资本积累
逻辑的两类矛盾要破解“住房转向”研究遇到的理论困境，需要结合空间生产、城市地租等研究领域的理论成果，以此探究资本积累逻辑的内在矛盾，为住房资本主义研究提供分析框架。
（一）城市地租的形成与来源
住房是固定在土地上的居住场所，是嵌入整体空间环境的一个要素，其中还嵌入了阶级、宗教、民族、种族等社会关系，它与周边的交通可达性、公共服务配套等共同构成具有一定空间秩序的建成环境。一方面，房屋占据某一位置，意味着能垄断周边资源的便利性、可获得性，这为设定垄断价格创造了条件。另一方面，由于不同位置的空间资源禀赋存在较大差异，因而房地产市场存在异质性。建筑空间的垄断权力会阻碍资本自由流动，排斥其他竞争者进入该空间。需求端的激烈竞争则巩固和增强了这种垄断权力，供给者可以据此抬升价格，从中提取地租。正如马克思指出的：“这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购买者的需要和支付能力决定。”差异化的、不可移动的居住空间，其空间使用价值的可替代性有限，从而刺激需求者相互竞争。“他们之间的残酷竞争，促使‘地租’逐渐上涨，反而为土地占有者提供了新的便利条件，靠生产者来养活自己。”
这也引出了城市地租来源问题。马克思指出：“地租以垄断价格为基础时……其他商品里包含的剩余价值，将会有一部分转移到这种特殊的商品上来。”“这是由在资本主义生产方式基础上通过竞争而实现的市场价值所决定的；这种决定产生了一个虚假的社会价值。”城市地租是资本运动过程和劳动力再生产在使用建成环境时必然产生的一种费用，其本质是其他部门已经实现的社会价值。大卫·哈维认为，“资本循环”和“收入循环”带来价值转移，构成城市地租的来源。马克思基于对资本主义农业生产的考察，只讨论了资本循环中的地租，地租产生于土地位置、肥力以及投入土地的资本有机构成、生产效率等生产性差异。但城市的大部分土地用于交通、商业、金融、住房等非生产性用途，这些部门的盈利是从收入循环过程中派生出来的，地租支付也来自收入循环。城市地租的复杂性就在于，地租的产生还与收入循环相关。收入能以信贷、生活服务等方式在各个阶级内部以及不同阶级之间流转，地租即是其中一种表现形式。因此，地租得以形成的基础条件是对空间的垄断，掌握垄断权就掌握了提取地租的权力。
（二）城市地租与资本积累的内在矛盾
资本积累对土地空间、交通运输的需要，在物理空间上体现为对特定地理位置的需要。马克思指出：“空间是一切生产和一切人类活动的要素。”城市空间为资本积累和劳动力再生产提供了空间场所，因其所处位置的区位条件而产生城市地租。在很多情况下，空间本身并不能被直接利用，而是需要将资本投入土地空间，根据不同活动的专门需要对空间加以改造或建设，塑造资本积累所需的建成环境。政治经济学研究在发生“空间转向”的时期对此进行了大量理论探讨。亨利·列斐伏尔指明，空间生产是资本积累的前提，也为资本创造了投资场所和利润来源，形成了资本次级循环，能够吸收资本初级循环的周期性危机。哈维进一步将该观点发展为“危机转化理论”，指出空间生产的资本次级循环为化解初级循环过剩危机提供了投资领域，能够修复利润率，促进资本积累的“空间修复”。两种资本循环积累过程的内在联系为城市地租的出场搭建了舞台。
理解了城市地租的来源，就能清楚初级循环与次级循环两种积累过程分别依赖不同的利润基础。在城市空间中，按照社会再生产的需要，社会价值以不同方式在各类空间中循环流转。初级循环是产业资本循环积累的再生产过程，分别形成了工业生产空间和消费空间。产业资本的利润源于剩余价值的最终实现。而劳动力再生产通过收入循环完成，其基本需求包括衣食住行、教育培训和生存繁衍，需用收入进行支付。消费过程意味着产业资本、房地产资本所提供的商品和建筑物得到价值实现，两种积累过程通过收入循环相接合。社会再生产过程还会再生产出人与人之间的社会关系，包括劳资关系、宗教关系、民族关系、种族关系等。其“符号”意义通过建筑的空间位置、风格样式和质量层级表征出来，构成社会空间秩序，能影响消费需要，引导着产业资本积累。这需要为使用空间支付地租，推动空间生产的次级循环实现资本积累。其“真正主要对象是地租，而不是房屋”。房地产资本积累的利润基础主要在于收入循环带来的城市地租。初级循环与次级循环在利润来源和周转过程方面的差异，导致资本积累逻辑存在两类内生矛盾。
第一类是两种积累逻辑内生的矛盾。产业资本积累过程以生产性为主导，资本竞相改进生产条件，追逐超额利润，推动社会生产条件和劳动生产率提升，从而使商品价格更便宜。这能提升人们的生活品质，并降低劳动力再生产成本。当社会生产能力日益逼近生产极限，价格竞争和产能过剩不可避免会导致初级循环的利润率下降。而房地产资本积累更强调投机性，要创造获取地租的机会。“建筑业主的主要利润，是通过提高地租，巧妙地选择和利用建筑地点而取得的。”房地产业的资本竞争除了会提高居住空间的建筑品质，还会导致住房价格上涨，使次级循环的利润率上升。这也导致劳动力再生产成本提高，住房支出的增加必然挤压消费支出，从而进一步压低产业资本的利润率。次级循环的高利润率还会对初级循环中的产业资本产生吸引力，挤占生产性投资。因此，两种循环实际上存在相反的积累逻辑：价值生产和地租提取。第二类是两种周转逻辑内生的矛盾。在初级循环中，优势空间位置具有交通便利的条件，可以带来消费流量，能够缩短流通时间，加速资本周转，提高利润率。这吸引更多资本向此类空间集聚，从而会抬升地租水平，限制利润水平。而在次级循环中，空间生产塑造新的交通基础设施、地标建筑、居住社区，改变空间结构的特质，引导产业资本的去向和流通时间，影响初级循环的资本积累。产业资本和劳动者所支付的地租依赖初级循环的顺利实现。产业资本利润率的降低意味着支付能力弱化，劳动者也不得不为购房而储蓄和减少消费。这都会使初级循环和次级循环的周转时间拉长，势必制约地租提取和价值实现。资本总是力求消除商品买卖的地方特性差异，从而消除资本流动的空间障碍。空间重组造成空间用途持续处于被破坏与重建的变化状态，导致空间发展不平衡。资本向空间的投入是具体的、地方性的，而资本对利润的追逐是无差异的、全域性的。建筑的相对持久性使资本被固定空间束缚，周转周期较长，但短期盈利存在不确定性。因此，两种循环具有对立的周转逻辑：固定投入与自由流动，因而其周转资金量和速度都可能不匹配。
二、美国住房金融化与住房
资本主义体制金融化为解决资本初级循环与次级循环之间的内生矛盾创造了途径。住房资本主义随之兴起，住房的商品化和金融化程度加深，使美国形成了基于租金提取的金融化积累体制。
（一）住房金融化调和两类矛盾
20世纪60年代末和70年代初，美国陷入“滞胀”困局。资本更多转入次级循环，投机引发房价暴涨。城市地租上涨进一步抬升了劳动力再生产和工业生产的成本，制约了初级循环的畅通。价值生产与地租提取两种积累逻辑的内生冲突导致第一类矛盾激化。同时，次级循环的固定资本投入重塑了初级循环的空间条件，但大量资本又被束缚于固定空间，短期内难以收回，从而导致第二类矛盾凸显。两类内生矛盾为金融资本的介入创造了机会。金融资本与房地产资本的契合是观念和现实的统一。住房金融化为投机性交易提供了生产性基础，为固定性投入创造了流动性回报，促进了两类矛盾的调和。但是，土地虚拟资本化使土地和住房日益被视为一种纯粹的金融资产，这又会在更高层面和更广范围扩大矛盾，导致金融不稳定。
空间生产对空间结构的改变会影响未来地租水平。在金融化和地租投机的影响下，土地所有者自身也加入货币资本、产业资本的阵营，与资本家集团主动结盟。他们共同推进生产或服务活动，选择最有利于增加地租的土地用途，确保可以实现地租收益预期目标，从价格上涨中获得回报。在共同利益的驱使下，资本进入空间生产，改进土地利用条件，塑造空间使用价值，创造获取地租的机会，从而提升未来预期地租，也带来了土地价格的上涨。已开发土地地租的增长，还会带动整个地区的土地包括未开发土地的地租及价格的提高。这样一来，未来地租收益上升，土地价格也随之高涨，其带来的利润大大超出投资产生的利润。这使投机交易具有了现实基础，促进了生产发展，有助于化解第一类矛盾，但也使生产过程从属于投机导向。美国城市郊区化和内城绅士化的空间生产，吸收了大量过剩资本，带动了居民消费，但也导致房价的剧烈波动。
金融资本的介入为化解第二类矛盾创造了条件。一方面，金融资本能够有力支撑住房的大规模开发和购买，推动房地产资本积累。另一方面，信贷对收入循环的启动，加上房价上涨带来的财富效应，激发了人们的购房和消费意愿，促进了产业资本积累。但是，固定资本的周转时间长，住房短期内符合市场需要就能促进资本流动，如果长期不适应市场变化就会阻碍资本流动。这对开发商和金融机构来说，不仅占用过多资金，还加剧了投资风险。随着金融创新深入发展，利用固定资本分次回收、抵押贷款按期偿还形成的稳定资金流，使得抵押债务证券化诞生了，它能从固定性中创造流动性。这一时期，美国出现了抵押贷款支持证券（MBS）、担保债务凭证（CDO）、抵押担保债券（CMO）、不动产投资信托基金（REIFs）等诸多住房金融产品，在资本市场上发售，通过快速收回资金，充实了金融机构可用的资本金。及时收回固定投入，促进资本自由流动，分散投资风险，这些有助于化解第二类矛盾。然而，基于地租收益的资产证券化要保证还款利息的收入流稳定，但投机日益主导证券价格的波动，使交易更加依赖货币的流动性。
（二）美国住房资本主义体制兴起
对第一类矛盾的处理是将价值生产与地租提取分离开。一方面，通过企业采取的国际化策略，美国将生产环节通过离岸外包转移到发展中国家，形成了全球生产网络。这大大降低了制造成本，促进了过剩产能的化解，修复了产业利润率。在全球生产网络中实现的价值，通过由跨境结算和国际金融市场构成的全球金融网络流转。另一方面，在新自由主义政策下，放松金融监管和租金管制推动了住房金融化及债务证券化。1968年，美国重组联邦国民抵押贷款协会，即房利美，为联邦住房管理局、退伍军人事务部的抵押贷款提供担保。1970年，美国成立联邦住房贷款抵押公司，即房地美。这些机构通过抵押贷款二级市场吸引投资者为住房融资。针对低收入群体的住房需求，美国主张通过市场化方式解决，以低门槛的次级贷款重启收入循环。这为金融资本打开了进入土地、住房等领域的大门。哈维断言，城市发展的本质已经从旨在适应工业生产的需要转变为金融资本控制力的体现。在全球化和金融化的作用下，资本循环的成本降低，收入循环加速，从而推动了资本积累，缓解了价值生产与地租提取两种逻辑之间的矛盾。但这也使美国走上了去工业化和金融化的发展道路，资本积累更加依赖“租息池”，积累体制从“福特主义”转变为“由金融化主导”。
处理第二类矛盾时，美国大力推行证券化，力图从固定性中创造流动性。基于房屋抵押贷款的资产证券化产品及其衍生品，使住房从流动性较低的固定资产转变为可随时变现的证券。20世纪70年代，房利美、房地美等机构开启抵押贷款证券化，将其大量出售给个人和机构投资者。80年代后，金融机构对住房贷款资产重新包装组合，形成标准化、透明化的计息有价证券，在全球市场转售。90年代初，联邦政府通过立法制定了房利美、房地美的最低资本标准，进一步扩大抵押证券二级市场。90年代末，在金融去管制化、风险管理灵活化的宽松政策环境下，金融机构将隐含欺骗性、掠夺性条款的次级贷款大量借给低收入者，并将其证券化打包到资产组合产品中。信用资质不同的住房抵押贷款都被纳入金融化逻辑，调和了固定投资与自由流动之间的矛盾。房地产作为基础资产成为金融部门的重要组成部分，构成金融化积累体制的支撑条件。
金融化使得大量资金进入房地产，导致房价暴涨。住房资产净值增长带来的财富效应提高了家庭收入，刺激了居民消费，并强化了房价上涨预期。这激发了收入循环，驱动了初级循环和次级循环的资本积累。投资海外的产业资本生产的廉价商品大量输入，提振国内有效需求，促进了剩余价值的实现。更多资金投入房地产投机，地租成为金融化积累的重要来源，住房金融资产为海外资本回流和过剩资本增殖创造了投资渠道。随着住房金融化程度的加深，金融化主导的资本积累逻辑不断发展，其资本积累更加依赖租金提取，住房金融的重要性日益凸显。列斐伏尔指出，投机日渐成为主要利润来源，在工业部门中积累和实现的剩余价值所占比例下降，而其在投机和房地产部门中的比例却增加了，次级循环取代了初级循环。在金融权力支配下，产业利润、劳动收入变成金融部门的租金贡赋。租金带来社会价值转移，塑造了租金推动的金融化积累体制，美国形成了高度金融化、商品化和不平等的住房资本主义体制。
（三）美国住房资本主义体制终结了吗？
住房资本主义关注住房的商品化和金融化两个维度。如果住房拥有率是由负债推高的，则意味着住房的金融化程度提高，住房的商品化程度加深。2000—2008年，美国住房拥有率上升到近70％，未偿债务的GDP占比超100％。证券化又使可贷资金增多，刺激房地产市场扩张。投机回报强化涨价预期，进一步推高相关证券价格，形成一种“住房—金融循环”。由此堆积起的大量未偿债务成为这一循环的根基。未偿债务本质上是对未来劳动收入的债权，但生产全球化却割裂了美国劳动者工资的增长与生产力进步。这导致他们偿债能力有限，信用资质较差，而次级抵押贷款却在增加。住房金融化并没有找到协调两类矛盾的平衡之道，而是内含不稳定因素：产业资本的生产和金融资本的流动实现了全球化，但住房资产和劳动收入却陷入局地化；证券价格的稳定和地租的实现依赖货币的流动性，但提取地租的空间基础却受制于地理位置的固定性。这种内在不稳定性的积累势必引发金融危机。从2005年开始，利率上升直接影响美国低收入群体的偿还能力。最终，美国的次贷危机酿成全球金融风暴，财富的虚拟价格在危机的强制作用下复归均衡。
美国政府采取的“救市”政策，包括向房利美和房地美财政注资、出台货币量化宽松等一系列超常规政策，体现了各方力量围绕流动性展开的政治博弈。金融资本的增殖逻辑放大了对流动性的需求，它要求构建某些政治和制度安排以便于行使金融资本的权力，从而有助于保持金融资产价值稳定和随时转换为现金。为此，金融资本通过提供竞选资金来影响政治进程。2008年美国大选时，金融公司捐款近５亿美元，其中绝大多数流向了奥巴马团队。金融资本深度影响政治行为、法律法规和监管政策，重塑了政治权力结构。在围绕流动性展开的政治博弈中，美国为了治理金融危机，并未从根本上重构制度框架，而是制定了促进流动性的规则。美联储启动住房债券购买计划，2009—2018年购进和持有的抵押贷款支持证券在其资产负债表中所占比重高达41％，约为1.7万亿美元。对房地产市场进行有力干预成为美联储的主要政策目标，美联储将其作为货币传导机制，通过稳定住房金融资产的净值、增加货币供给、提高家庭财富并缓解他们的信贷约束，以刺激借贷、消费等支撑美国经济增长的核心因素。大规模购进住房债券的行为，彰显了美联储对住房抵押贷款市场的坚定信心，以此引导投资者进行资产组合再平衡，从而提高了住房资产证券的价格并降低其风险，促进了抵押贷款利率的下降。房地产再度成为有吸引力的投资领域。机构投资者利用低息杠杆，收购大量位置优越的廉价住房，从房屋出租和低买高卖中获得丰厚回报。个人、家庭等众多购房者更加依赖信贷。到2018年，美国的未偿抵押债务已超过2008年危机前的最高点。2020年为应对新冠肺炎疫情，美联储释放巨量货币供给，流动性的充足驱动房价再度上涨。2021—2023年，美国的未偿抵押债务和房价双双飙升，不断创出新高，远超危机前的峰值。
后危机时代，美国政府采取的干预措施本质上仍是在挽救基于地租提取的金融化积累体制，金融资本增殖和经济系统运转仍高度依赖租金。后疫情时代，面对通货膨胀压力，美联储开启加息，利率急速上升，购房者的还贷负担加重。这一次，由于低收入群体信贷受限，因而排除了次贷的影响，尚未造成恶劣后果，但也不免引起人们对爆发新金融危机的担忧。应该说，非正统的宏观经济政策和信贷结构调整，强化了美国的住房资本主义体制。由此推动的美国经济复苏也反映出资本积累对地租的依赖不是减弱而是加深了。
三、住房资本主义体制下的新住房问题
后危机时代美国住房资本主义体制再次兴起，并在后疫情时代进一步得到强化。在这一体制下，住房不平等问题凸显，并衍生出住房市场结构集中化、住房空间生产高级化、无家可归者数量激增等新住房问题。
美国住房价格不断攀升，劳动力商品化程度加深，社会不平等日益扩大。流动性充足激发新的资本投资，促使房地产市场逐渐回暖并转向高涨，维持了抵押贷款证券资产的价格稳定，也推动相关债务进一步扩张。这通过租金提取促进了资本积累，而劳动者工资收入并没有同时扩大。2010—2022年，美国房价上涨了74％，而平均工资只增加54％。这导致债务收入比、房价收入比近年来出现加速上升的趋向。房价上涨再次拉大财富回报与工资报酬之间的差距，社会分化导致的不平等问题日趋扩大。2022年美国个人净财富处于前10％的人所占财富份额高达70.7％，较2006年增加了近3个百分点，尤其是个人净财富处于前1％的人所占财富份额增加到了34.9％。个人净财富处于中间40％的人和处于最低的50％的人所占财富份额分别从2006年的30.45％和1.56％下降到2022年的27.95％和1.35％。其中，个人净财富与个人净收入的差距不断拉大，二者之比到2020年已超过危机前水平，近年继续上升。住房财富增长是美国不平等扩大的主要驱动因素，深刻影响着社会总财富的分配。随之而来的是，租房者的住房负担能力下降，拥有自住房的时间延迟或希望破灭，房主的杠杆率上升，年轻和贫困居民的住房拥有率下降，更多依赖家庭内部转移来实现“住房梦”，导致代际不平等程度上升。
美国的住房不平等加剧突出表现为中低收入阶层、少数族裔等群体的住房问题凸显，住房市场结构集中化。在量化宽松货币政策的支持下，机构投资者凭借现金优势购进大量止赎房屋，控制了美国20％的住房。住房自有率大幅减少，失去住房对中低收入群体造成极大伤害。2016年后，尽管美国的住房抵押贷款接连创出新高，但其带来的不是更高的住房拥有率，而是更高的房价。美国政府在福利政策选择上历来希望通过金融市场促进住房购买，减少国家福利责任和财政支出。因而在2008年危机前，次级信贷具有一定的社会福利功能，有助于为低收入群体解决住房，使其无需依赖政府提供的保障性住房。危机后，金融监管趋严，发放给低信用借款人的房贷大幅收缩，其所占比例不到2007年的一半，尤其是发放给黑人的购房贷款下降了55％，而对中低收入白人的贷款也减少了41％。缺乏信贷支持严
重限制了潜在自住家庭的购房需求，导致其错过以低廉价格购得住房的窗口期。同时，小规模的家庭投资者、小企业的购房信贷也受到制约。遭遇掠夺性贷款和房屋止赎的破产业主、中低收入者、黑人等群体不得不进入缺少保障的租赁市场。2007—2016年美国的住房租赁率从31.63％上升到37.08％，2020年爆发新冠肺炎疫情以来，其住房租赁率更是大幅上升。掌握大量住房的机构投资者约占租赁市场的75％，市场结构高度集中化。
美国住房市场的结构性分化也明显体现为居住空间不平衡，地区价格和房屋供给类型两极分化，住房空间生产高级化趋向显著。在富人群体和机构投资者的推动下，中等收入以上群体所居住的交通便利、地理位置优越的郊区独栋房屋，更具保值增值功能，价格涨幅更大。尤其是在新冠肺炎疫情期间，社交距离的要求使郊区、乡村的住房价格显著上升。在金融化主导下，住房空间生产趋向高级化。无论是新建住房，还是二手交易，独栋房屋的供给量都占主导并持续增加，价格也相对更高。2023年６月的数据显示，独栋房屋的销售数量为52.26万套，售价中位数为42.5万美元，较2012年初其增幅各自高达91.1％和167.3％，而新建独栋房屋的销售数量增长了251.8％。相较之下，面向低收入群体的经济适用房建设严重不足。2020年美国经济适用房占总住房存量的比例仅为3.8％，较2011年还下降了0.1个百分点。而且，不同社区的经济适用房供给不平衡，有的甚至被高收入群体占用，存在结构性错配问题。面向低收入者的经济适用房短缺日益成为美国面临的全国性挑战。
在美国，中低收入群体的住房成本负担加重，需求得不到有效满足，无家可归者数量激增，导致新的住房危机。住房市场主体和空间生产的结构性分化，加上信贷和经济适用房的福利支持有限，导致更多中低收入群体涌入城市地区租房。然而，在房价上涨的带动下，营利性的房租也不断上涨。2021—2023年，美国的房租出现历史性高涨。这进一步加深了住房和劳动力的商品化程度，劳动者负担不断加重。2019年，住房成本在收入中所占比重超过30％的美国租房者约为46.3％，到2022年上升到50％，有2240万租房家庭负担沉重，其中1210万家庭的住房成本占其收入的一半以上，创下历史新高。2001—2022年，经通胀调整后的房租中位数上涨了21％，而租房者群体的收入仅增长了2％，同期的廉租房供应却大量减少。在缺少国家福利住房的情况下，住房体系高度商品化意味着，无力购房者缺乏安稳生活的安全保障。住房金融化最有害的影响是对租房者和低收入群体的物质生活条件的剥夺，相当一部分人沦为无家可归者。2023，美国无家可归者的数量超过65万，较2022年增长12％，创下历史新高，其中儿童超过11万，残疾人、退役军人、黑人、亚裔、西班牙裔和拉丁裔的流浪人数居多。长期无家可归者数量激增，遍布美国特别是加利福尼亚州、纽约州等大都市地区，已经构成新的住房危机。
四、结语
住房资本主义是美国金融化积累体制的典型特征和重要基础。20世纪70年代以来，资本更多从初级循环转入次级循环，空间生产创造了新的投资领域，城市地租提升了资本回报率，内生出价值生产与地租提取、固定投入与资本流动两种对立逻辑。金融化为调和矛盾开辟了思路，美国大力推行信贷便利化、监管宽松化、市场自由化，使住房金融化及其资产证券化衍生品不断发展，推动了基于城市地租收益的资本积累。同时，为了降低生产成本，促进价值生产，美国产业资本推行生产全球化。但这也造成了产业资本投资领域的减少，企业利润和股东回报更加依靠全球金融市场的证券投资机会。去工业化导致美国就业岗位流失，使劳动者的工资性收入增长缓慢。更多家庭参与金融市场特别是住房投机，以便获得财富增值。收入、消费与信贷深度绑定，众多低收入群体也被拉入金融化的投机游戏。住房金融化、产业资本金融化、家庭部门金融化日益加深，并且通过收入循环相互交织，使美国逐渐形成基于租金提取的金融化积累体制。
美国的这种资本积累方式在短期内虽然延缓了矛盾的激化，但长期来看具有内在不稳定性，并将局地性问题放大为系统性风险，最终导致2008年全球金融危机的爆发。然而，金融化积累体制下金融资本的控制力深度影响着美国的经济政治结构，要求维系这种保持金融资产价值和变现的制度框架。2008年危机爆发后，美国采取的超常规的宏观政策保证了流动性的充足，实际上挽救并巩固了金融化积累体制，因而住房资本主义再度兴起。后危机时代，美国房价回升、未偿债务累积，特别是在后疫情时代，其房价和未偿债务加速上涨。住房信贷不断扩张，但信贷结构和监管政策的调整将大量低收入者排除在信贷之外，导致美国的住房拥有率徘徊不前。美国住房体系发生巨大变化，拥有住房的“美国梦”已不再是人们的普遍信念。住房成本增加，劳动者负担加重，金融化导致住房和劳动力的商品化程度加深，由此产生了一系列新的住房问题乃至住房危机。不平等的加剧势必影响美国的政治发展趋势，加剧民众在全球化、移民等议题上的政治分歧。
近年来，我国加强治理房地产的金融化，防范系统性风险。美国的住房资本主义体制及其导致的住房问题能够给我们带来多方面的深刻启示。第一，信贷和住房净财富效应所能激发的劳动者收入与消费是不可持续的。因为产业资本循环与房地产资本循环的内在矛盾点在于劳动者的收入循环，金融信贷启动收入循环会加深劳动力商品化，劳动者最终不得不在消费与还债之间进行权衡。第二，住房金融化及其资产证券化无法解决影响经济增长的长期发展不平衡与地方性金融风险之间的矛盾问题。因为金融化将个别资本积累的影响范围扩大到了全球金融市场，特别是局部风险对整体流动性的挤兑会引发更大风险。第三，金融支持很难取代福利住房供给。要以面向中低收入群体的空间生产创造“逆周期”投资机会，推动住房和劳动力去商品化，抑制生产成本上升，提升实际收入，涵养有效需求，如此，才能使收入循环更加可持续，才能促进产业利润率的修复，改善企业对未来投资的预期和信心。我们要从中汲取经验教训，积极稳妥化解房地产风险，促进金融与房地产良性循环，结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求，并支持城乡居民多样化改善性住房需求，促进房地产高质量发展。
（注释从略，详情请见原文）
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