邋遢道人讲座：揭示国内房价飞涨的深层次原因
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主题：揭示国内房价飞涨的深层次原因
主讲人：邋遢道人（人民网强国论坛著名网友，房地产业内人士）
时间：07年5月12日（周六）下午15：00
地点：北京大学资源宾馆1308室书社（北大西南门外）
活动简介：
房价持续高涨，一直为老百姓和政府关心的重要问题。这个问题专家们众说纷纭，主意出了不少，政府也出台了不少政策，但是房价依然没有降低的迹象。
这背后的深层次原因是什么？
人民网强国论坛著名网友、房地产业内人士“邋遢道人”将做客，主要就：
一、究竟什么在涨
二、完全市场化的房地产市场遵循什么规则
三、我们的房产市场遵循什么规律
四、房价是不是高了，怎么看待这个问题
五、控制房产市场只能用什么政策
等问题与大家作以解答和交流。
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（本文是邋遢道人讲座的演讲稿）
纵有“广厦千万间”，难庇“天下寒士俱欢颜”
房价持续高涨一直为老百姓和政府关心的问题。这个问题专家们议论了很多，主意出了也不少，政府也出台了不少政策，但是房价依然没有降低的迹象。解决这个问题首先要搞清楚房价一直涨的深层原因。这个问题清楚了，才能提出解决方案问题。
一、究竟什么在涨
首先，我们必须看一下究竟什么在涨。
房屋销售额由成本、税费和利润构成。
目前关于房地产利润率说法不一。财政部2005年检查了39户房地产开发企业，企业会计报表反映的平均销售利润率为12.22%,而实际利润率高达26.79%，个别企业实际利润率达到了57%。我们算25%是利润。所得税税率33％，占总计6％。企业利润为19％。
土地增值税大约占10％。销售税及附加占5.5%，两相总计约15％。
60%是成本。开发商成本由土地费用（土地征用和拆迁费用、土地开发费（配套费）、土地出让金等。土地出让金占其中25％）、建筑安装费、资金成本及销售费用组成。土地出让费及相关税费大约占40% [1]，占总计的24％。建安费占其中50%（百度知道：建筑业成本问题），占总计的30％。建筑费用中一般材料器械取费等占80%，人工占20%。分别占总计的24％和6％。
其余10％，占总计6％部分为资金成本和销售费用。
这样算下来，100元房屋售价中，房产商拿了19元；政府出让土地拿走24元、土地增值税10元、所得税6元、销售税5元共计45元。建筑材料等用了24元，民工拿走了6元，其余6元。
2000年、2003年、2004年房屋销售价格指数分别上升1.1%、4.8%和9.7%。2005年上升超过两位数，2006年第四季度稍微回落点，也还有11.5%。房价一路攀升是显而易见的。我们取这两年房价每100元每年上涨10元（涨价10%）这个接近值来计算一下各项都长了多少。
2000年、2003年、2004年建筑材料及五金分别上涨：-1.6%、-0.3%和3.7%。建材价格上涨主要是2004年前后钢铁生产能力与建筑业供需的矛盾形成的（04年钢材涨20%），2003年和2004年钢产量分别增长26%和23%后，这个矛盾就减缓了。因此材料等按上涨4%。24元上涨4%也就是涨了1元。
2000年到现在，建筑行业职工平均工资每年上升大约在8%左右。按6元工资成本计算，长了0.5元。
销售费用也按0.5元算。因为其比例也不高。
土地交易价格指数03年上涨12.4%，04年上涨11.6%，[2] 06年土地交易价格远高于05年 [3]。我们取20%。也就是土地价格长了近5元。
以上加起来是7元。由于税费是按率取费，不会增加。因此房产商利润增加了3元。
这样一算，每年房子涨价的10元中，房产商长了3元，利润增长16%。政府也接近长了5元，收入多了11%。其余材料工资等总计长了2元。
这里还有个秘密，就是房地产商和政府实际所得一定比刚才算的高得多，尤其是政府。
一般来讲，房产开发是由市中心向外发展。假如本来某块靠近市中心点的A土地去年买了，出让金每亩100万元。当时稍微远点的B地块应该是80万元/亩。今年政府卖B地块，按统计数据算应该是卖了120元（即实际统计06年上涨20%）。去年80万的地今年卖了120万元，也就是这块地的出让金实际上涨了50%。由于房产建筑周期至少1年，第二年地价上涨使其可计算的土地成本下降，利润增值幅度应该高于16％。[4]（房产商能够赚钱的主要奥秘也在此）。也就是说，涨价最大获益者是政府，其次是房产老板，建筑企业基本没什么便宜。
二、完全市场化的房地产市场遵循什么规则
土地成本和房地产利润高是房价涨的根本原因吗？不是。目前中国房地产市场基本是市场经济规则，不是说供应方想提高多少价格就提高多少。只要价格高到没人买，房地产商也提不高售价，政府也卖不出高价地。
那么房价究竟为什么这几年无论怎么“控制”都在涨呢？
按照市场经济的一般规律，需求大于供给商品就会涨价。而商品一旦涨价资源就向供给行业转移，于是供给增加，价格就会下降。
为什么我们的房产市场却只升不降呢？因为房产市场还有自己的特殊规律。
首先，房产属于不可再生资源。有人会说那郊区土地多着呢。但城市用地与位置有关，所谓不可再生，是这块建了房子地的“位置”是不再生的。而且建筑用地与农业用地是有你没我的关系。由于中国正处于快速城市化阶段，城市在不断扩大，因此任何确定的地块地价（包含位置因素）从长线看一定是在长的。只是现在每年远离市中心的地块的价格竟然超过上一年位置更好地块有点邪乎。[5]
作为典型的不可再生资源——土地交易市场一直有很特殊的规律。我们知道，假如某商品的价格从长线看一定上涨，而且这个东西储存费用小而且不会“损耗”，那么这个东西作为“保值”或“投资”品是最合适的。也就是说买家可以把购买其“交换价值”为主要目的而不是其“使用价值”。道理也很简单：可再生资源，比如粮食价格总会有高有低，前些年钢材供不应求各地就大上钢厂进口矿石，于是钢价就不疯长了。因此，不可再生资源涨价幅度长期看总比可再生资源的比价要高。
这个情况可以从中国古代土地交易市场看出眉目来。在一个王朝初期，由于战争对人口的损耗和新政权的财富再分配，自耕农比重很大。相对安定的新王朝会使人口逐渐恢复和增加。虽然这个时期会通过开荒扩大土地供应，但总会小于人口增长速度。于是土地价格长期看要涨。而且实际情况也是这样，每次王朝交替期的物价特点是粮贵地贱。上等地价能贱到几两一亩，到王抽后期能涨到百余两一亩。也就是说长线看地价一定会涨。由于小农经济经济体太小，无法自足，在市场经济风浪中吹弹可破，因此会不断产生破产卖地的农民。虽然他们一旦有点钱就要买地，但总的来讲是卖的多买的少。而中国的商人、地主和高利贷者往往是三位一体的。他们很清楚的知道土地这种长线一定涨的生产资料是可以用来“增值”和“保值”的，于是很多地主商人乐此不疲。他们在买卖土地时更重视土地的交换价值而不是使用价值（吃地租），土地兼并的风浪就随着王朝建立就开始了。这必然使自耕农逐年减少，雇农逐年增加。
土地毕竟有使用价值（吃地租）。可是，地价会随着王朝延续越来越高，而粮价却会越来越低。如果地租与王朝初期一致，土地的“使用价值”就降低了。这必然驱使商人地主用提高地租的办法找回自己的损失。地租一高，同样一户佃户要养活家人就必须租用更多的土地。比如本来缴4成租子租20亩可养活5口人，缴6成租就要30亩，缴8成就要40亩。单位土地养活的农民越来越少，就会溢出大量失地农民。失地农民越多，地租越有条件抬高。而地租越高，失地农民越多。于是大量农民成为失地流民。最终暴乱开始了，孕育一个新的王朝。中国古代历史就这样周而复始。
也就是说任何不可再生资源，而且是便于保管还可以“吃租”的东西，不仅从长线看一定会涨价，而且一定成为首选的保值和投资品。
这接着带来另一个问题。有两个行业买家买东西主要注意物品的交换价值而不是使用价值。一个是商业，一个是股票、期货（当然最典型的是赌博）。由于商业交易物品都存在着储存和费用问题，尤其是这些物品都不是“不可再生物品”，因此商业看重的是物流过程的利益。“跌时买涨时卖”，“贱处买贵处卖”是经商基本规则。虽然商品也有囤积居奇来牟利，但机会都是短暂的、偶然的。而期货、股票市场就不是这样（尤其股票，这玩意儿基本没有使用价值）。这样的市场中每个个体行事规则是“买涨不买跌”，越涨越买。而“越涨越买”的群体结果就是“越买越涨”，促使价格一路提高。
总结起来就是说，房产市场的特点有两点，一是它的长线看涨特点使它很容易变成一个投资市场，很多买家是看重房子的交换价值而不是使用价值。二是在买卖交换价值时的规则是“买涨不买跌”。在一个长线一定涨的市场上，看涨的心理更严重，会形成单方向加速的趋势。
三、迅速膨胀的高收入群体把房产作为投资品是房价疯长的主要原因
今天的房地产市场究竟主要是一个“居住市场”还是一个“投资市场”，要看有多大比例的买房人是以购买房子的交换价值而不在乎使用价值。
要给出准确数字是很难的，因为没有这方面统计。但是这可以观察和推测。
媒体公布的消息说，北京和杭州2006年新售住房中50%以上是外地人购买，估计不少城市都有这样情况。外地人中当然也有很多在这些城市打工的人，除了不用考虑的农民工以外，有购房需要的主要是一些大学生。在北京，这些年轻人多数年工资在3-5万之间，购买北京、杭州这样动辄上万元一平米是很困难的。[6] 北京五环以内所谓外地人买的房子，大部分是在买“交换价值”而不是“使用价值”。北京户口人买了剩下50%的房子，单其中买第二套甚至第三、第四套的人也很多。
遗憾的是目前缺少空房率的官方数据，因为没有这样的统计口径。不过这可以在晚上9点左右沿着北京四环观察新销售的小区楼盘，你会发现开灯的房子远没有没开灯的多。一个资料说在晚上9点到10点没开过灯的房子占80％。也就是说新建的楼盘“入住率”都不高。这意味着买房的人完全是从交换价值角度买的，他们连出租（总算有点使用价值）都懒得出租。因此，如果做一个2005年以来有一半以上新买房者是以投资或保值为目的，应该不会有很大偏差。
这些分散决策的，以投资保值为目的的购房者是推动房价上涨的原动力。他们在近年来占房产市场交易的比例大小直接决定了当今中国房产市场的性质。没有他们这样大规模的参与，政府和房地产商都不能在这里呼风唤雨。
那么下一个问题是，这些人怎么会有那么多钱来买房。而且为什么什么好事不做，偏偏给需要房子的人出难题呢？
比较明显的原因有两个：
一个是中国在新世纪显示出加速度的两极分化的现象。1997到2000年，城镇最低收入群体收入增长了9.2%。同期最高收入群体为29.9%。高收入群体收入增长速度是低收入的3.25倍。2000年到2004年，低收入群体收入增长速度下降为7.9%，也就是放缓14%。但高收入群体同期增长了90.6%。也就是增速加快2.03。高低收入收入增长速度差距从2000年前的3.25倍扩大到11.47倍。而且这个趋势也没有逆转迹象。（年鉴数据）
国家统计局网站公布的数据只公布到2004年（现在已经2007年！），这时城镇最高收入群体（占城镇人口10％）人均年收入达到27506元。此前每年增长率都在15%以上而且是加速度增长。如果估算一下，他们在2006年应该达到人均35000元左右。还有一点不能不考虑，这些数据是城调队抽样调查得来的。正像很多人分析的那样，目前高收入群体中很大一部分是靠非法非税收入获取的。这些黑色和灰色收入是很难表现在这个统计中。因为即使他们填表时被告知数据会保密，灰色尤其黑色收入也不会填写的。因此贫道以为这个数据还可乘上1.5-2.0。也就是说达到6万元左右。
这些人占城镇人口的10%，总计5400多万。年鉴同页数字表明他们家庭人均2.65人，一家年收入为16万元左右。年鉴还说他们每年收入中11%用于购房，也就是说这批人每年有近3700亿投入房产市场。到新世纪这些人早就有了住房，甚至不止一套（包括低于这个群体的10％的“高收入户”也早就有了1套以上的房子，这个群体起码每年可投入1000亿元）。可以这样判断，城镇居民每年起码有4700亿投入房产市场的资金是为了保值和投资。如果包括温州炒房团等资金，再加上农村居民最高收入群体的参与，应该大约5500亿元个人资金以投资为目的进入了房产市场。虽然个人以投资为目的的购房全额缴纳房款的不在少数，但还会有一定比例的按揭。尤其还有数以百亿计的“炒房资金”，因此这些资金还起码能从银行里牵动出相当于这些资金30%以上的额度投入房产，总计达到7100亿。全国最大的房产市场上海，每年只有1000亿的销售额。2004年全国房产住宅销售总额也就1万亿。也就是说，到2005年或者更早的时候，70％的房产市场是投资市场而不是居住市场。
这样，为什么新楼盘夜里总不亮灯的原因就明了了，为什么房价涨个不停的原因也清楚了。很多人在研究房屋空置率来说明房产市场的危机。所谓空置率是指竣工而未销售的房子。其实房产商心里明白，要真的年复一年的有这么高的空置率公司早就就破产了。很多人不理解为什么经济适用房怎么在90年代末以来逐年下降，以为房产商卖贵房子赚钱多，为富人服务。其实房产商把房子卖给谁都一样的，只要能赚钱。是因为富人支撑着这个市场，他们需要这样的户型，任志强才说出惹人讨厌的话来。
为什么这么多经济学精英在“解读”房产市场时回避经济学的这些基本规则呢？是他们不知道？恐怕不会，因为他们是学这个的，更可能的是装傻。现在的精英们已经都成了“托”。他们故意胡说八道来影响舆论和政策。比如吴敬琏前一段就“政府有意打压房价……可能不大有效。因为住房这个商品有两重价值，一是住，一是投资。”这是吓唬人。
目前中国城镇最高收入10％的人消费率只有60％而且还在减少，而贫困群体接近100％。有增加一般消费品购买欲望的群体主要是穷人。富人们如果不去投资房产会把钱花在哪里呢？会去食品？多吃几斤猪肉？会去买衣服，家用设备和杂品服务等以致于把一些老百姓生活相关的产品和服务买贵了？根本不会！从1997年到2004年，中国城镇最富裕10％群体收入虽然增长了123％。但食品、衣服、家用设备及服务、杂品及服务等占支出比重全部在下降。涉及一般消费品消费增长很慢。不要说本来恩格尔系数随着收入增加会降低，就连家用电器等也从占支出的12.2%下降到7.1%。支出比重增加的是：住房从占8.9%增加到10.2%；教育文化娱乐等从占6.6%增加到16.1％；交通通讯从占12.1%增加到16.8%。而这些消费根本与大众消费关系不大。一般老百姓对汽车是否涨价了根本不关心！吴敬琏消费的东西与一般老百姓消费的根本不是一样东西。
四、现有税制使地方政府有抬高房价的冲动
一般来讲，价格上涨一是因为需求增长快，二是因为供给增长慢。需求大于供给增长价格就上涨。前面讲了，房地产市场是个比较特殊的，供给有限的市场，因此长线应该是在涨。但是中国在人均GDP不足2000美元的时期，房子价格接近发达国家水平，而且还一个劲儿的涨就有些问题了。除了房地产市场在今天主要成为投资市场外，还有一个重要原因就是市场外的力量在推动。这个力量就是地方政府。
1994年我国实行分税制后，土地出让金不属于税收，成为地方财政预算外收入。到1999年元月国家颁布的《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》要求地方政府用招标拍卖的方式出让土地。地方政府就成为名副其实的“地主”。自己主持拍卖，收入全归自己。因此，土地出让金就开始成为地方政府主要收入增长的最大依靠。据国务院发展研究中心课题组的相关调查，现在土地出让金收入约占地方政府预算外收入的60%以上。[7]
国务院发展研究中心一篇文章说：“2001-2003年，我国土地出让金合计9100多亿元，约占同期全国地方财政收入的35%。2004年，“8·31大限”使土地有偿出让进一步市场化，当年全国出让金的价款更达5894亿元，占同期地方财政总收入的47%。2005年，我国执行收紧地根政策，出让金收入占比虽有所下降，但总额仍有5505亿元。2006年，土地出让金收入再次出现井喷，第一季度全国土地出让金总额就达到了3000亿元左右，预计全年出让金占地方财政收入比例可能将突破50%。从1999年到2005年，全国共发现土地违法行为 100多万件，涉及土地面积500多万亩，一些城市的违法用地少的在 60%左右，多的甚至在90%以上。” [8]
政府既然在土地出让金中获取非常大利益，甚至成为很多地方政府“生存方式”的时候，必然希望土地出让金越来越高。但是在市场经济中，房产土地交易价格取决于房价。只有房价上去了，房产开发商才会买更贵的土地如果政府是个经济人，它必然推动房价上涨。
有意思的是，政府一直在公布一个看起来并不高的房价。而且是地方政府公布的比国家公布的低，国家公布的比老百姓感受或者其他渠道统计的数字低。
国家统计局公布的2006年70个大中城市“房屋销售价格”同比上升5.5%。今年3月国家发改委和国家统计局关于今年3月的“房屋销售价格同比上涨5.9%，环比上涨0.6%”。每年上涨5-6%高不高？绝对不高，应该还算是低的。中国GDP年增长10%左右，房价只上涨6%。而欧洲国家GDP年增长只有1-3%，房价上涨基本都在10%左右。美国前几年房价累计上涨50%，俄罗斯每年都在20%左右。要看这样的数字，中国房价确实不正常。不是高的不正常，而是低的不正常。
4月13日，广州市国土房管局发布的房地产市场分析报告显示，3月，广州“一手房”均价为7029元/平方米，比2月的7729元下降了700元。当地报纸视之为行政手段干预房价的成功范例，并推而广之，称“只要政府下决心，就没有降不下的房价！”。然而仅四天后，由国家发改委发布的《2007年一季度房地产市场运行情况》报告中的数字却截然相反。这一调查显示，今年3月，广州新建商品住房销售价格同比上涨8.6%，环比上涨1.2%。
首先，政府公布的是“房屋”价格。而房屋包括住房、厂房、办公用房、商业用房等。也就是说，有20%多的房屋不属于住房。而这些房子在近年来不仅很少涨价，甚至在降价。也就是如果公布的房屋价格上涨6%，则实际上涨7.5%。
其次，也是最重要的，房屋的价值不仅是面积和质量，“位置”是重要因素。在国外统计房价中，离市中心的距离都是统计的标准。而我们的统计实际是按照整个城市概念来统计的[9]。比如距市中心5公里的房子去年5000元/平米，卖了10000平米。距市中心10公里的房子2000元/平米，卖了2000平米。12000平米的总销售5400万。房价为4500元/平米。今年距市中心5公里的房子6000元/平米，上涨了20%，但由于地块少可供销售少了，只卖出2000平米。而距市中心10公里的房子3600元/平米，也涨了20%，卖出10000平米。还是12000平米的房子总价销售4800元/平米。房价总计上升多少？上升6.6%，与国家统计局的数字很接近。由于2004年前这70个城市的城区改造基本结束，房子都是越盖越远，北京五环外都盖小区了。房价能不统计的低吗？20%与6.6%是差距也基本是老百姓感觉与统计数据的差距。
各级政府把房价数据说低点，主要是为了安定。但安定没有指标，只要不出大乱子。可财政收入是硬指标，硬道理。这就有呼和浩特市政府用政策促进房价上涨，还大呼“发展健康”的事情。其实各地政府都是这样来的。
政府嘴上说的和实际做的还可以从所谓控制房价的措施上看出来。
关于怎么使房价降下来，而且是平稳降下来，很多人出了主意。同时，政府也出台过很多据说是调控房价的政策。但是看起来没什么作用，因为房价一直在涨。其实政府出台的很多政策并不是在抑制房价上涨，反而是火上浇油。政府陆续出台了这些的政策：
停批别墅用地。规定增加经济适用房比例。
控制房地产用地。
紧缩和控制房地产贷款。
开征“房产企业土地增值税”。
这些政策除了规定经济实用房比例有点作用外，其余政策其实都在促进房价提高。别墅用地没了别墅货源紧缺，货源紧缺价格就高。控制房地产用地土地就紧缺，紧缺了地价就高。紧缩和控制房地产贷款开发商资金成本就提高，成本提高售价就提高。对开发商开征新税种也提高房产商成本，成本高了转移到价格上一定是首选。
因此，只要不解决政府利益问题，房价控制会很难。
五、要控制房价应该从那些角度入手
要抑止房价疯长，首先要给地方政府找个出路。因为只要地方政府的财政收入来源无法解决，什么方案都会泡汤。
1994年分税制后，很多地方财政收入增长缓慢。因此，土地出让金成为不可或缺的来源，甚至是所有地方政府赖以生存的生命线。如果地方财政收入50%的来源来自土地出让金，那么必须找到一个能够补偿这个来源的渠道。
目前中国房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2．36％，占地方财政收入的比重也仅为8．12％。[10] 而且这个这个税种主要征收在供应环节，也就是主要由开发商承担。是否有一种依然在房产上做文章，还能保障地方政府收入来源呢？有，就是在房屋保有环节上征税的方式。
西方国家房产方面的税收主要来自房屋保有环节上，也就是向房产拥有者征税。西方国家地方政府税收来源主要是这个税种。英国的房产税平均要占地方财政收入的30-40%,高的可达70-80%。在英国，房产被分为8个等级，评定以后几年不变。这是个累计税体制。房产价格越高税率越高。据外电06年7月19日报道，英国07年将提高财产税至当前水平的3倍。英国地区事务大臣NickRaynsford领导的评论组织将于20日要求政府提高房屋价值高于17万英镑(31.8万美元)的财产税。价值62万英镑房屋的财产税可能翻三倍。当然，西方多数国家土地私有，没有什么“土地出让金”之说。而且如果试图在开发环节征税，也早就破产了。因为西方早就结束了房屋建设期，根本没什么新房子开发。
要解决房价问题，出路就是在房屋保有环节上征税。西方能征到占地方财政收入的50%以上，说明这个环节完全可以替代我们的土地出让金收入来源，保障地方政府正常运行。
用房产税替代土地出让金的好处是：
首先，在保有环节征税是有效抑止当前房价疯长的有效措施。个人把资金投资房产是因为预期房价要涨一定百分点。开征一定规则和税率的房产税（可参照西方政策，可再加上家庭住房面积因素）就会降低投资者收入预期。需求降低房价自然下降。
今年两会期间前税务总局副局长，全国政协杨崇春委员认为借助税收手段对房价攀升不会有什么作用。理由是前一段对房地产商开征房地产税并没有抑制房价，房地产商会转移成本。因此，他不赞成“对个人征收房产保有环节税收”。
很让人纳闷的是，像杨崇春这样的老税务专家怎么能判断不清楚税收在什么环节征税起什么作用。前一段向房产商开征房地产增值税，其实根本不是为了抑制房价，是想消减房产商利润。前面讲了，政府自己在更偏远的地块地价上涨比去年上涨13％等于实际上赚了40％以上，而房产商也因开发周期利润上涨30％。开征这个新税种是政府眼红了，是借着老百姓抱怨房地产商发了大财想再多拿点。杨崇春委员说房产商会“转移成本”，就已经挑明房产商会通过提高房价来保障利润，那么这个税的调控方向自己不是已经知道了吗？
房产市场有供应方——房产商和需求方——买房人。在供给方环节增加税，结果一定是提高供给的成本，成本高了自然是诱发供给价格高的因素。这个税种本来就是一种促进房价上涨的措施。怎么能装糊涂说这个税种不抑制房价呢？相反，只要在需求方征税，一定是增加需求方成本。这样的税种抑制了需求，需求低了房价自然低。这么简单的税收杠杆作用，搞了几十年税收的官员一定清楚。中国的经济学精英们研究市场经济这么认真，肯定知道西方房产市场后面都无一例外的对保有环节征税，怎么到这个时候却只字不提呢？
其次，这是一种“可持续”增长的地方税收来源。西方国家在新房子建设很少还能保障地方财政收入源源不断，就是在存量房屋上做文章。如果我们一直在开发环节上征税，很快会走到无税可争的地步。中国到2006年城镇人均居住面积已经超过21平米（其实如果包括农村这个数字还大，因为农村人均居住面积早超过20平米）。这个数字比新加坡和香港还高，接近发达国家人均25平米的水平。中国每年以5亿平米的速度建设商品住宅（05、06年商品房竣工面积都在5.3亿平米以上）。也就是说5亿多城镇人口人均每年增加1平米居住面积。到2010年前后就达到发达国家水平，2015年就世界第一。中国是个人均耕地最少国家之一，也不是个富裕国家，除了疯狂因素没有持续进行房产开发的条件。
第三，有利于抑止腐败。目前多数地方政府预算外收入已经大于税收，预算外收入总数甚至接近或超过国家财政收入。[11] 预算外资金与“小金库”是剪不断理还乱的关系，是滋生腐败的重要源泉。把预算外收入规整为税收，就从根源上堵住了腐败孳生的渠道。
第四，有利于降低贫富差距的扩大。目前西方所谓市场经济其实是一种混合经济。虽然资本在生产流通环节上是“资本”剥削劳动，第一次分配是按照资本规则办事。但在第二次分配上则是用“社会主义”手段剥削资本的收入。累进制的个人所得税降低了资本和高收入的比例。其实，西方国家不仅在第二次分配，也就是增量资产上做了文章，还在房产税这个存量资产上做了文章。谁的房子大房子好谁交税多，而且也是累进制的。
还有个纯计划经济的办法。这就是允许甚至鼓励各单位在不影响正常工作的情况下用国拨土地组织职工集资建房。同时不仅允许，而且提供帮助让居民集资建房。其实，政府补贴像香港那样建廉价房或澳门那样做廉租房也属于“政府干预市场”。
这样一来精英们会喊叫这会破坏房产市场的规则，使房产市场发展不健康（茅于轼等已经这样批评了）。精英们确实说对了，这样做一定会破坏“正常”的房地产市场规则，造成房产市场“不健康”发展。可是房产市场一“健康”，国民经济就不健康，需要住房的人就不健康。
中国房价实际增长应该在15%以上。而只有占城镇人口20%的高收入群体年收入增长达到这个水平。也就是80％的城镇居民的收入如果现在买不起房子，今后也一样买不起，而且会越来越买不起。虽然住房不是吃饭，真买不起可以租，租不起挤着住，不会很快产生中国古代土地问题那样因为面临饿毙去铤而走险。这也可以从房价涨幅于房租涨幅的比较中可以看出来。近年来房价虽然按两位数在长，但房租价格上涨指数一直在1－3％之间。因为如果租房价格像房价一样涨，买不起房子的人也租不起房子的。租房价格又上不去，加上这么多外地人为了投资保值在中心城市购房，大量房主根本没考虑出租。结果会是房子大楼越盖越多，空房也越来越多，比例越来越高。中国的建设部门为中国人创造了大量的GDP——一个只有交换价值没有使用价值的GDP。中国现在如果包括农村人，人均住房已经接近世界发达国家水平，如果还这样房价疯长，房子疯盖，不出10年就是一个世界人均住房第一的国家。不过这会是一个纵有“广厦千万间”难庇“天下寒士俱欢颜”的世界第一。
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[1] 关于土地费用占房价比例各有说法。国土资源部说：地价占房价的比例在 20％～ 40％；在地价中，……出让金占地价 25％，占房价的 5％～10％。但是很多资料显示，土地成本占总成本的比例一般在40％以上。
[2] 以上未注明出处数字均来自年鉴。
[3] 2004年全国出让金5894亿元， 2005年5505亿元。2006年第一季度全国土地出让金总额就达到了3000亿元左右。全年不会少于8000亿元。地价应该抬高30％以上。
[4] 所在是企业04年政府拍卖中以140万一亩买了400亩地，去年年底另一家著名房产企业在政府拍卖中以430万一亩买了400亩地，而他们的地块比我们的地块远出市中心差不多3公里。这个地块在04年卖100万一亩就算高了，去年政府也以140万一亩卖出就等于地价涨了40％。按430万一亩出让，等于两年涨了340％！
[5]根据经济参考报2007年4月16日的报道，1978年～2002年，我国城市化水平从17.92%上升到39.1%，上升了2l.18%，而城市总面积由8842平方公里扩大到248758平方公里，净增了239916平方公里，增加了27.1倍！很难找到政府对城市用地惜地如金的感觉。
[6]最近笔者到北京整顿北京公司，发现只有少数“北漂”了5、6年的已婚年轻人买了五环以外通州、昌平等地的小房子。于是不得不把上班时间改为上午九点半。
[7] 〈财力分权不匀 预算外资金难消肿〉 经济参考报2007/04/16
[8] 《分税制、土地财政与土地新政》 中国发展观察网
[9] 房价统计是由开发商“填表”完成的。
[10] 见注8
[11] 见注8
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