房地产泡沫越早破灭对中国越好

2011年即将过去，房价在一片讨伐围剿声中，暂缓了疯狂上涨的势头。但房价真正走上回归之路，似乎还很遥远，不值得乐观，甚至也不敢奢望。尽管媒体在喧嚷一些城市房价下跌的消息，擅长营销的房地产开发商也打出低扣折的广告吸引眼球。但国家统计局保守的统计数字显示，房价并没有出现真实的下跌。截止到2011年7月，全国70个大中城市仅有1个城市房价同比下降，7月份，房价同比涨幅在5.0%以内的城市有39个。一直到11月18日，国家统计局发布的数据才让官方舒缓了一口气，在全国70个大中城市中，房价下降的城市达到34个，而持平的城市有20个，继续上涨的城市仍有16个。

中国新一轮房价上涨，得益于2008年开始的世界金融危机。当发达国家陷入金融危机之时，中国的经济本来还热得烫手，顺势来个软着陆是极好的选择，完全不必随着西方慌乱。然而官方对大势的判断严重失准，推出了庞大的4万亿救市举措，大小银行跟着放出了20万亿的信贷，地方政府以土地为筹码举债高达10万亿以上，中央银行更是超量发行货币，导致中国资金泛滥。在民间投资渠道单一的情况下，房地产成为各路人马各路资金追逐热炒的对象，房价从2009年年初开始扶摇直上，到 2010年至少又翻了一倍以上乃至更多，一线城市的房价普遍达到万元以上乃至十万以上。房价如此疯狂的涨势，让海内外一片哗然，也让中央政府始料不及。

中国国内生产总值从2001年的11万亿元人民币增至2010年的近40万亿元人民币，年均增长超过10%，政府财政收入平均每年增涨20%以上，中国房价过去十年至少上涨了八倍之多，家庭生活性消费支出占收入比权重平均每年增加5%以上。而城镇居民人均可支配收入只增长了2倍左右，农民收入只增长了1.5 倍。一部分工薪阶层的收入十年前每月不足1000元，十年后依旧只有1000多元。

全世界唯有在中国，盖几片房子囤几块土地就能跻身富豪排名榜，不知这是中国的自豪还是中国的悲哀？《福布斯》亚洲版2011中国富豪排行榜单显示，虽然过去一年，国家出台一系列严控政策干预房地产市场，涉足房地产行业的富豪依然醒目。在榜单前三十位的富豪中，主要产业涉及房地产的人数仍然达到一半。

尽管楼市低迷，连像废品回收这种微小的行业都受到影响，但奇怪的是，处于漩涡中心的房地产业本身，却仍然是大赚特赚。统计数据显示，国内房地产行业的毛利率一直就居高不下。以地产龙头万科为例，截止到今年第三季度，万科近5年来的平均毛利率为38.58%，2007年最高时居然达到了41.99%。即使在金融危机后的2009年，它的毛利率也达到29.39%。同样，保利地产近5年的平均毛利率也高达38.03%，而且起伏不大，每年都维持在34%以上。华侨城的数据更加生猛，借着旅游地产的概念，平均毛利率超过五成，达到50.95%。这意味着在没有去除成本之前，每销售一套房子就有半套房子是开发商的毛利润。华侨城2009年最低时毛利率都高达46.09%，很显然，房地产的利润远远高于其他很多行业。例如房地产行业的上游行业钢铁，毛利率就低得可怜。以其代表企业武钢和鞍钢为例，近三年的平均毛利率分别只有7.88%和8.96%。

 

房价疯涨令中国的超级富豪所拥有的财富也在疯狂增长，在任何一个经济正常的国家，房地产业从来就不是富豪的主要发来源，在一个正常的市场经济充分发达而政府不过度干预经济活动的国家里，房地产业的平均利润率和其他工业制造业以及服务业基本上是一致的，不可能出现那种通过大规模圈地囤地开发房地产而一夜暴富的情形。中国却是个特例，一个涉及14亿国民的民生领域却成了一个制造富豪的暴利产业，房地产开发商所拥有的财富又完全取决于和政府官员之间的私下交易。这种交易导致了一个严重后果，那就是谁与政府有重要关系或与主要官员能够达成默契，谁就能够获得最好的土地，谁就能获得暴富的机会。几乎所有因腐败下台的官员都从房地产商手中获得过巨额贿赂，也几乎所有涉及房地产领域的官员都从房地产商手中获得过贿赂！

房地产业对中国实体经济的伤害也是有目共睹，风行浙江的跑路老板们无一不是因为投资房地产而断了资金链，今天如此众多的混乱之手伸向暴利重重的房地产业，对实体经济岂止是一种失血？我们看到不仅造冰箱的卷入了房地产业，产水泥的卷入了房地产业，跑运输的卷入了房地产业，连做西服、生产化肥、榨菜、食用油的企业纷纷卷入了房地产业！更甭提那些获得最多信贷和财政支持的国企央企，都把大量的资金投入房地产业，不仅直接推高了地价、房价，更分流了原本用于实体经济和解决民生急需的资金。

现在部分城市房价在下跌，但远没有回到2009年初的水平，那个时候从上到下都一致认为房价虚高，并惊呼“房价飙升会淘空民生”，现在离那个时候的房价还很远，暴利依然是楼市的常态，靠挣钱购房的老百姓依然只能望楼兴叹！过去说房地产绑架了中国经济，许多人不以为然。如今看来，房地产不仅绑架了中国经济，绑架了党和政府！更绑架了全中国人民！

中国房地产其实从一开始就与居住无关，对中国来说，房地产不是单纯的经济问题而是政治问题，对中国房地产来说，这里没有真正的市场，只有真正的政治。可以说，这10年来，地方财政已经成为了名副其实依靠玩弄房术的“土地财政”。《人民日报》去年毫不讳言地宣布，普通购房者已被中国房地产彻底抛弃。白岩松曾嘲讽道：“其实在北京也好，或者说是上海也好，对于普通的，绝大多数的中国老百姓来说，生活在这个城市里的老百姓来说，当房价超过1.5万元之后，其实涨与不涨跟大家没关系了，大家的注意力恐怕不再关注，你说3万元涨到4万元有什么区别，反正都买不起。”

中国社科院的一份统计报告曾透露：中国闲置房共有6540万套，在建房还有2250万套，如果以每套房供三人居住的话，闲置房和在建房相加共有8790万套，可供近三亿人居住。中国目前城镇人口为5.5亿，假设这个8790万套的一半投向市场就可以供1.5亿人居住。如果再算上中央政府未来要大建的 3000万套保障房，到2014年，中国将剩余至少1.2亿套住宅。类似鄂尔多斯市康巴什新城和郑东新区这样的“城市幻影”或“幽灵鬼城”在中国绝非孤例。

如果政府不与开发产商合谋造势，不人为制造城市拆迁改造等被动需求，房价毫无疑问会出现理性回归抑或实质性下跌。今天的房价并没有出现实质性下跌，房价仍远远超出普通民众的购买能力和承受能力。即使房价再跌掉一半，也不过回到2009年初期的水平，对于囤地的开发商来说依然是暴利！

纵观历史上从郁金香狂热开始到上世纪末的互联网热潮，可以得出一个结论，只要是泡沫就没有不破的道理。虽然这个道理很难行得通，其中最根本的原因在于，中国的房地产市场是一个半市场化的市场，市场价格的形成不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。房价运行机制中牵扯到了太多的利益博弈，因此价格形成远远不是供需平衡那么简单。如果有一天市场的力量强大到任何利益一方都无法抵挡的地步，房价才会真正的回归理性。

是泡沫，最好让它破灭，而且越早破灭越好。因为泡沫的出现扭曲了市场的价格体系，导致了资源的无效配置，泡沫持续时间越长，资源误配的效率损失越大，泡沫破灭越早，对实体经济乃至整体经济的冲击越小。