房企收购时机已到，而普通购房者应继续观望
/余治国 叶楚华
2012年3月初，总理在政府工作报告中指出，要严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。几天之后，总理在答记者问中进一步指出，合理的房价应使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。他还明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展。这说明，我们过去对房产市场现状的分析与判断及其趋势的预测都十分准确。
但总理亦指出，房地产市场关系到财政、金融、土地等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，涉及到金融企业和房产企业的利益，调控的阻力相当之大，房地产市场要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。
问题在于，我们不得不思考，市场之手将怎样主宰中国的房产业与房产市场。我们认为，一些领导干部和房产老板们可没有认识到这一问题。为什么会有这样的结论？《人民日报》2012年3月19日刊出的一篇文章给了我们答案。文章指出，有些领导干部与房产老板们只爱看《肉蒲团》、《金瓶梅》、《素女心经》、《赌术精选》、《赌博游戏技巧分享》、《赌术实战108招》、《麻衣相法》、《柳庄相法》、《相术大全》、《官经》、《厚黑学》、《官场文化与潜规则》、《阴阳风水学》、《八字与官运》等诲淫诲赌诲淫迷信诲权术之类的书，将所谓的珠宝其实不过一些石头当成珍宝把玩。
两千多年前的大领导——汉景帝早已高瞻远瞩地指出，“农，天下之本也。黄金、珠、玉，饥不可食，寒不可衣，以为币用，不识其终始。”。这样只能让他们的业务能力与政治素养向无穷小迈进，而玩弄权术、腐败白金、搞女人与赌博的水平却向无穷大趋近。不妨建议这些领导干部与房产老板们多去读读《世界金融五百年》、《金融帝国》、《见证失衡》、《郎咸平说对了吗》、《美国财政革命》之类提高水平，有益身心的好书。实在不行，学习李岚清前首长，练练字画，雕雕印章，吸收一下《论语》、《韩非子》之类的古代智慧，也未尝不是一些陶冶情操的趣事。
言归正传。天津社会科学院出版社2011年版的《世界金融五百年》一书中详细描述了19世纪的铁路泡沫。当时的铁路是高科技、高风险和高回报的高附加值产业，相当于现在的高科技产业。然而，高科技有时候也只是圈钱的噱头与忽悠，现在的太阳能、风能如此，当时的铁路亦然。根据历史，《世界金融五百年》总结出这样一个结论：在铁路投资泡沫兴起时，社会资本与国家资本大量涌入铁路业，数大大小小的铁路投机公司也随着经济泡沫的膨胀如雨后春笋一般地蓬勃兴起，但最终铁路建设的规模远高于当时的市场容量时，泡沫便随着崩裂，大资本兼并小资本，快资本吞噬慢资本，铁路业中的中小企业逐渐被自己雄厚的大企业兼并收购，到19世纪末20世纪初，铁路业终于成为经典的垄断性行业。
铁路业由市场竞争逐渐转变为垄断性行业的原因很简单，无非是——规模经济与进入壁垒，即企业规模越大，单位产品的成本越低，市场竞争力就越强。因此，规模经济效益越明显、进入壁垒越高的行业，即便原本是自由市场竞争，最终也会转变为垄断性行业。
房产开发公司与其说是属于实体经济，还不如说是类似金融业公司的虚拟企业。这是因为房企在房产业中只是起到一种协调与资源整合运用的作用，固定成本的投入比例相对较低，房产生产与制造投入的主要原料或物料——土地供给相对有限，从而使得房产开发商扩大开发规模所带来的经济效益的增加并不明显。但是，房产开发企业的规模经济主要体现在规模给开发商带来的生产成本、材料采购成本和广告成本的节约。
房产企业的垄断性虽然有规模经济的因素，但主要还是因为资本密集型的房产业进入壁垒较高。当然，从根本上讲，行业壁垒较高也是因为规模经济带来的。我们不妨举一个较为极端的例子来理解这个意思。假如你跑到一块荒无人烟的沙漠上建造一幢别墅，其价值几乎为零，但如果你有充裕的资本金，在这块沙漠上投入上万亿的资本，建造工业区、房产与各种配套设施，那说不定还会大发其财。反过来说，如果不是在沙漠而是在繁华闹市区购置土地开发房产，就必然需要足够的巨额资本才能进入房产业，虽然这种规模经济并不是你一家房产商投资带来的，但购置土地的成本已经包含了这种规模经济所带来的经济效益在里面。因此，从本质上看，行业壁垒的根本原因仍在于规模经济。只是在这里，为了分析的方便，我们暂且将规模经济与行业的进入壁垒这两个因素截然分开来看。
无论是哪种原因，房产市场都是竞争有限的区域性垄断。在这种市场结构中，区域性的房产市场必然会由自由竞争逐渐转变为产业集中度较高的区域性寡头垄断市场。当然，还有一个原因是行政性因素导致的行业进入壁垒，即现行的土地出让与房产管理制度。在这一制度下，土地购置的资本壁垒淘汰了很多个人与企业。比如，在城市禁止私人建房。在笔者儿时的记忆中，八十年代与九十年代的计划经济占主导地位的时代反而允许私人建房与私人买卖，没有今天这么多的框框条条，非常自由，非常市场。惶惶然，不知这十多年来作为国家支柱产业的房产业的发展与改革究竟是不是市场化改革。
历史也证明了任何地区或国家的房产业必然从自由市场演变为垄断性市场。比如在香港，已形成六大家族控制的寡头市场。香港“六大家族”———李嘉诚家族、郭氏家族、李兆基家族、郑裕彤家族、包玉刚、吴光正家族以及嘉道理家族代表的地产财团“透过把持没有竞争的各种经济命脉，有效操控全港市民需要的商品及服务的供应及价格”。六大地产商才是香港的控制者。根据港交所的数据，2010年5月，由这些经济巨头操控的主要上市公司，占香港股市总市值的14.7 %。几大地产商之间互相厘定协议，形成卡特尔联盟，共同提高行业进入门槛和行业集中度，打击外来竞争者。
在美国25个最大的区域性住宅市场, 10 家最大的全美住宅房开发公司拥有的市场份额近全美市场的42%。即便是美国较普通的房产公司，其资金雄厚到都不屑于自己设立售楼部，而是让专业的房产经纪人代为进行房产销售。
行业垄断性的形成主要是在行业低迷之时。在行业处于低迷不景气的时候，大量企业面临破产倒闭，不得不低价出售其开发或经营的业务给实力更为雄厚的企业。这就给很多大资本带来了并购的机会。在美国也不例外。美国四大房地产公司的Horton公司从创建算起仅用了20多年就成为美国售房量最大的公司，其成长的原因就在于接连不断地并购其他房产公司，从而实现了企业规模的迅速扩大与市场的快速扩张。
当下的中国房产市场，那些现金流充裕的房产商拥有者收购与兼并其他房产公司的良机。房产十年盛宴过后，一地杯盘狼藉。现在，大量房产商由于现金流枯竭，很多项目处于停滞之中。有些房产商与建筑商背负高利贷来勉强维持企业的正常运转，甚至有房产商欲借高利贷而不得，迫不得已只能将已有的项目以远低于资产实际价值的贱价整体打包出让，用来还贷或从事其他的项目。纵观世界经济史，那些著名的资本集团都是在这种经济大萧条中得到飞跃式的发展机会。我们想，中国房产业也不例外。当然，这种良机只属于拥有大资本者，与普通购房者无关。与我们过去的观点一致，普通购房者的最佳策略只能是继续观望。
叶楚华 余治国房产系列评论文章：
《巴菲特阴谋》云南人民出版社2010年版
《世界金融五百年》天津社会科学院出版社2011年版
http://book.wyzxsx.com/goods.php?id=5585
http://item.taobao.com/item.htm?id=12624135870
《郎咸平说对了吗》凤凰出版社2011年版
http://item.taobao.com/item.htm?id=9799521814
《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》
http://www.wyzxsx.com/Article/Class14/201108/258392.html
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