邋遢道人|楼市五十问之四：是个人买房，还是银行在买房？

 　　看到一篇关于最近房价疯涨的文章，题目是：《谁打开了本轮中国房价疯涨的“潘多拉盒”？》，分析究竟是什么原因造成了这次疯涨，或者说房价疯涨的真正推手是谁。文中提供了8月份的一些数据，引起贫道的忧虑，于是打破本来的计划，专门就这篇文章提到的数据谈一些看法。

根据中国国家统计局公布的最新的“2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，说全国70个大中城市中，新建商品住宅比去年同期上涨的62个；二手住宅上涨的53个。最高的厦门暴涨44.3%，合肥、南京分别达到40.5%和38.8%。北上广深”老牌领涨的一线城市涨幅同样分别达到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。二手房的情况也大体如此，最高的合肥高达46.9%。

今年年初房价开始逐月上涨，到6月开始平缓，八月竟然又冲向新高。真的应了《蜗居》里海萍的那句话——中国楼市没有最高，只有更高！

贫道忧虑倒不是房价是否又疯涨的问题——因为房价肯定还会涨。贫道注意到文章这样一个数据：央行公布说8月份新增的9487亿元人民币贷款中，住户部门增加的贷款就有6755亿元，占到了71.2%。也就是8月一个月个人住房贷款就增加了6755亿元，这是个很不好的数字，迫使贫道查阅了相关资料，最终让贫道非常忧虑：银行开始比较深的中国房地产市场的泡沫中，不仅越来越深，而且已经到了危险的地步。有可能如同日本一样：随着房地产泡沫陷入比较严重的金融危机，以至于一蹶不振。

贫道早在2007年就注意到中国房地产实际变成了如同股市汇市期货一样的投资市场，泡沫越来越严重。但有一点贫道始终认为中国房地产泡沫破裂虽然会对经济造成严重影响，但对金融影响有限。因为中国房贷占住宅商品房销售比重一直比较低，起码远比西方、日本以及大部分市场经济国家低。在西方国家，每年的住宅销售额几乎等于贷款增加额，或者按揭数只是略小于新房销售数。很多国家买房首付只要求10%（当然要符合收入条件），甚至零首付的都不少（尤其经济不景气时）。因此，如果房价暴跌，受冲击金融机构首当其冲。比如首付10万按揭90万买了一套房，第二年跌到50万了，就算银行把房子收回，损失也不会低于40万。因此，无论东京楼市泡沫在上世纪九十年代初破裂还是2008年美国“两房”危机，倒霉的都是金融机构。而金融危机引导的经济危机，比单纯的经济危机要吓人得多！

贫道很早就注意到，中国个人住房贷款占住宅商品房销售额的比重始终不高。一直在20-30%之间，低的年份甚至不到20%。也就是说，中国人买房主要来自“城乡居民储蓄”，也就是老百姓自己的钱。有人计算过，大约20%的人拥有80-90%的城乡居民储蓄，这些人一般正是那些有两套以上房子而且参与过买卖房子的群体，他们买房是为了保值增值，也就是“投资房地产”。除了早期的“温州炒房团”利用当时的空子大量借贷炒房外，占“投资买房”绝大部分的普通有钱人是不去借钱买房投资的。他们买第二第三套房的钱一般都是家庭存款。实际上只有非常需要住房（典型的就是新婚、拟婚青年）的才会到银行办理按揭。这大概是中国房地产市场占用银行资金相对偏低的主要原因。

也就是说，如果中国发生楼市泡沫破裂，受损最主要的是占中国人口20%左右参与住房投资的富裕群体，银行虽然也受冲击，但这群富人挡住了70%以上的冲击波。只要银行系统没垮，中国经济不会发生崩溃性的坍塌。

下面是2010-2014年新增个人住房贷款和住宅商品房销售额。数据来自2010年开始央行每年公布的《XX年金融机构贷款投向统计报告》

数据显示2010-2013年的四年购房款中银行按揭比重平均为24.4%，达不到四分之一。这种情况在西方国家是看不到的。

但是，2015年开始发售了变化。下面是2015年、2016年上半年和2016年1-8月的情况。

2015年新增住房贷款突然上扬。前五年年均增加4.2%，2015年增加55%。而2016年上半年新增房贷就接近2015年一年的房贷，到8月底就比上年多出30%，全年增幅肯定超过去年。最主要的是，2015年贷款占购房款比重第一次接近40%，到今年年中已经超过一半。也就是一半以上的购房款已经来自银行。如果发生房价暴跌情况，银行将首当其冲。

当然，由于中国买卖房子的主要是富裕人口，这些人主要用个人存款支付购房款，房贷主要是偏低收入中少数人办理的，因此每年个人住房贷款是有限的，而且每年个人住房贷款余额一直不高，2014年以前一直在10万亿以下，占各年银行贷款总额比重一直在20%以下。但随着这两年住房贷款增速加快，个人住房贷款占银行贷款比重已经到了客观的水平。下面是住房贷款余额及其占银行贷款总额比重的变化情况。

房地产贷款除了个人房贷以外，还包括房地产企业的贷款。这些贷款分地产贷款和房产开发贷款。如果房地产出现问题，这两项加上个人住房贷款会一起影响中国金融的安全问题。下面是这两项贷款余额及加上个人住房贷款占银行贷款总额的比重变化情况。

必须注意的是，房地产贷款占中国金融机构贷款总额的比重在2013年后迅速扩大，每年扩大5%左右。到今年年底将从2013年五分之一扩大到四分之一。按这个速度2020年将扩大到30%。

可以说，房地产贷款已经是银行业最高风险的财产，甚至可以视为必然出现严重亏损的资产。这块资产占比过高对中国金融不是福，对中国经济更不是福。

贫道担忧的是，按照目前是思路走下去，当房地产泡沫必然破裂时，有可能出现中国人最不愿意看到的——走上日本那种经济持续低迷的道路。况且中国还没有日本那样多的优势！

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